平湖市群鑫包装股份有限公司、平湖市锦顺建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}

浙江省平湖市人民法院

民事判决书

（2021）浙0482民初2798号

原告：平湖市群鑫包装股份有限公司。住所地：平湖市曹桥街道高丰路2号内第2幢部分。统一社会信用代码：9133048255477741XR。

法定代表人：高雪勤，董事长。

委托诉讼代理人：富建国、吴楚霞，浙江金品律师事务所律师。

被告：平湖市锦顺建设有限公司。住所地：平湖市曹桥街道严家门村（原曹桥街道轮窑厂内）。统一社会信用代码：91330482MA29G5PRXE。

法定代表人：严建中，执行董事。

委托诉讼代理人：潘金忠，浙江天卓律师事务所律师。

原告平湖市群鑫包装股份有限公司与被告平湖市锦顺建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴楚霞、被告的委托诉讼代理人潘金忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告平湖市群鑫包装股份有限公司向本院提出诉讼请求（审理中已变更）：1．被告立即支付租金363000元及滞纳金29811元（暂计至2021年5月31日，其余滞纳金以363000元为基数自2021年6月1日起按照每日千分之一计算至实际支付之日止）；2．被告支付房屋占有使用费30250元（暂计至2021年5月31日，其余房屋占有使用费按照合同约定租金计算至实际腾退之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，平湖大千服饰有限公司（以下简称大千服饰公司）与被告签订《租赁合同书》，约定将平湖市曹桥街道高丰路2号的厂房内办公楼二楼租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2018年4月1日至2021年3月31日止，租金为20元／月／平方米，年租金应于起租日前1个月支付租金，支付方式为一年一付，逾期支付租金，应支付滞纳金。被告应于每月1日或该日以前按合同约定支付物业管理费及水电使用费等费用，逾期支付的，应支付滞纳金。2019年7月31日《浙江工人日报》发布合并公告：平湖市群鑫包装有限公司吸收合并大千服饰公司，大千服饰公司的所有资产、负债、权益将由平湖市群鑫包装有限公司享有或承担，大千服饰公司的业务和全部人员将由平湖市群鑫包装有限公司承接或接受。2019年12月20日平湖市群鑫包装有限公司变更为平湖市群鑫包装股份有限公司。因此大千服饰公司签订的合同所产生的权利义务等由原告承继。合同签订后，被告至今未向原告支付过租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，经原告多次催讨，被告至今未支付租金，由此成讼。

被告平湖市锦顺建设有限公司答辩称：被告确有租赁原告房屋，租金认可20元／月／平方米，租金应按实际租赁面积计算，被告愿意按实际租赁面积支付租金；租赁合同约定租赁面积605平方米，是因为被告需注册公司，故签订合同时把租赁面积扩大了，实际租赁面积没有这么多；被告实际在2021年6月26日就已腾退房屋并返还原告；违约金约定过高，被告愿意在合法范围内支付违约金；诉讼期限内的租金被告予以认可，超过诉讼期限的第一年租金被告不予认可；另据被告称，原、被告双方当时关系较好，曾口头约定每年租金50000元，但没有书面约定。

在庭审中，原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：

1、《租赁合同书》1份，证明大千服饰公司与被告签订《租赁合同书》，约定将平湖市曹桥街道高丰路2号的厂房内办公楼二楼租赁给被告使用，双方对租赁期限、租金等作了明确约定；

2、《浙江工人日报》公告1份，证明平湖市群鑫包装有限公司吸收合并大千服饰公司，大千服饰公司的所有资产、负债、权益由平湖市群鑫包装有限公司享有或承担，大千服饰公司的业务和全部人员由平湖市群鑫包装有限公司承接或接受；

3、工商登记信息1份，证明平湖市群鑫包装有限公司于2019年12月20日变更为原告平湖市群鑫包装股份有限公司；

4、不动产权证1份，证明租赁房屋为原告所有，根据权证上租赁的面积为396平方米；

5、庭审后，原告补充提供光盘视频1份，证明视频中所指地方由被告租用的事实。

被告质证认为：证据1，真实性无异议，但对约定内容有异议，合同约定的面积是为被告申请营业执照，实际租赁面积没有这么多。证据2、3，无异议。证据4，真实性无异议，房屋总面积396平方米也无异议，但被告实际租赁的是230平方米，是被告隔断的门头里面的面积，外面两间166平方米是没有租赁的，但当时双方关系较好，被告有时会借用。证据5，视频中的浇水人系为原告工作，与原告有利害关系，不能证明由被告租用。

经审核，原告提供的证据1、4，被告对真实性无异议，本院予以认定。证据2、3，被告无异议，本院予以认定。证据5，属证人证言，被告有异议，不足以证明被告租赁了外面两间166平方米，本院不作为定案依据。

根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本案查明事实如下：

2018年3月30日，大千服饰公司与被告平湖市锦顺建设有限公司签订《租赁合同书》，约定，将位于平湖市曹桥街道高丰路2号的厂房内办公楼二楼（以下简称租赁物）租赁给被告，租赁物面积约为605平方米；租赁期限为3年，自2018年4月1日至2021年3月31日止；租赁保证金5000元，租金按未税20元／平方米／月（双方确认的租赁面积计算），即为121000元；电费以供电部门实际价格计算，水费按自来水公司实际价格计算，由被告承担；被告应于起租日前1个月支付租金，一年一付，先付后用；被告逾期支付租金，应向大千服饰公司支付滞纳金，滞纳金按拖延天数以实际拖欠金额的每日千分之一计算。合同还就其他相关事项作了约定。2019年7月31日，平湖市群鑫包装有限公司与大千服饰公司共同在《浙江工人日报》发布合并公告：平湖市群鑫包装有限公司与大千服饰公司合并，合并方式为平湖市群鑫包装有限公司吸收合并大千服饰公司，大千服饰公司解散注销。合并前平湖市群鑫包装有限公司注册资本2000000元，大千服饰公司注册资本3000000元，合并后存续的平湖市群鑫包装有限公司注册资本5000000元，大千服饰公司的所有资产、负债、权益将由平湖市群鑫包装有限公司享有或承担，大千服饰公司的业务和全部人员将由平湖市群鑫包装有限公司承接或接受。2019年12月20日，平湖市群鑫包装有限公司变更为平湖市群鑫包装股份有限公司即原告。

庭审中，双方确认租金按每月每平方米20元计算；实际租赁面积不足605平方米，案涉租赁房屋所在楼梯以南面积共计396平方米，被告在中间以门隔断，隔断门上方标设有“平湖市锦顺建设有限公司”字样，隔断门以南面积为230平方米，楼梯口以南至隔断门之间的面积为166平方米，其中包括1间标识有“安全科、质量科”的办公室、1间会议室及过道，对于会议室等，被告在庭审中认可有时借用；被告于2019年6月26日腾退案涉房屋。

另查明，被告未支付合同中约定的租赁保证金5000元；租赁案涉房屋后，被告未支付过租金。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。平湖市群鑫包装有限公司吸收合并大千服饰公司，大千服饰公司的所有资产、负债、权益由平湖市群鑫包装有限公司享有或承担，平湖市群鑫包装有限公司于2019年12月20日变更为原告，大千服饰公司签订的案涉合同的权利义务由原告承继，被告对此也予认可，故本案原告主体适格。被告在租赁原告的房屋后，未能按约支付租金，构成违约。本案双方对每月每平方米20元的租金标准及被告实际腾退房屋的时间意见一致，但对实际租赁面积存在争议，被告认为实际只租赁了隔断门里面的230平方米，隔断门外面的166平方米没有租赁，只是偶尔借用。原告则认为被告实际租赁了396平方米，包括隔断门外面的166平方米。从租赁房屋现场看，被告租赁地方位于该房屋二楼，自楼梯上至二楼，楼梯口往南即为双方争议租赁地方，包括过道、一间张贴有“安全科、质量科”标识的办公室和一间会议室，合计166平方米，过道再往南由被告增设了一处隔断门，门口上方装饰有“平湖市锦顺建设有限公司”字样，隔断门里即为双方无争议的230平方米租赁房屋面积。对于双方争议的166平方米，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告已提供被告605平方米的《租赁合同书》，虽在庭审中确认实际租赁面积不足605平方米，但其坚持认为实际租赁了396平方米，已提供了证据证明。而被告主张实际租赁面积不足396平方米，只租赁230平方米，需提供证据加以证明，但被告未能提供相关证据证明，相反对于争议的166平方米，被告却认可有时会借用，被告应承担举证不能的责任。综上，本院确认被告实际租赁了396平方米，租金每月每平方米20元，每年租金为95040元（396×20×12），被告实际租赁3年，并占用2个月又26天，故被告实际需付租金285120元（95040×3），需付占用使用费22704元【396×20×（2＋26／30）】，故对原告诉请租金及占用使用费的合理部分，本院予以支持。合同约定如被告逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金按拖延天数以实际拖欠金额的每日千分之一计算，被告抗辩滞纳金约定过高，要求调低，符合相关法律规定，本院酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％的2倍计算，以每年应付租金95040元为基数，分别自2018年4月1日、2019年4月1日、2020年4月1日起分段计算至实际支付之日止。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，根据租金债权的整体性、关联性考虑，考量双方利益衡平及社会实效，应从合同最后一期租金支付期限届满之日起计算诉讼时效，故被告此抗辩，本院不予支持。对于被告主张曾口头约定每年租金50000元的主张，无证据证明，本院不予采纳。据此，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告平湖市锦顺建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告平湖市群鑫包装股份有限公司房屋租金285120元，并支付逾期付款滞纳金（以95040元为基数，分别自2018年4月1日、2019年4月1日、2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％的2倍分段计算至实际支付之日止）；

二、被告平湖市锦顺建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告平湖市群鑫包装股份有限公司房屋占有使用费22704元；

三、驳回原告平湖市群鑫包装股份有限公司本案其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7646元，减半收取3823元，由原告平湖市群鑫包装股份有限公司负担1041元，被告平湖市锦顺建设有限公司负担2782元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员唐永祥

二○二一年十一月三十日

书记员黄韵如