某某与中国移动通信集团山西有限公司运城分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初5999号 原告（反诉被告）：***，男。 委托诉讼代理人：***，山西**律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国移动通信集团山西有限公司运城分公司。 委托诉讼代理人：***，***，山西方立律师事务所律师。 原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）中国移动通信集团山西有限公司运城分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，被告（反诉原告）中国移动通信集团山西有限公司运城分公司提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序合并审理，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告中国移动通信集团山西有限公司运城分公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2014年至2020年租赁费66500元按中国人民银行同期贷款利率支付自建占用期间的利息至款付清之日止，暂算至2020年7月6日为10236.25元；2、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费。事实与理由：2011年12月13日，被告（反诉原告）中国移动通信集团山西有限公司运城分公司与原告***签订了一份《租赁合同》，合同编号为：YCYD-2011-0962号。合同约定，被告承租原告位于盐湖区某某西路某某小区2号楼的二楼房屋及楼顶用于安装移动基站，租金为每年9500元。合同签订后，原告向被告移交了合同约定的房产。被告承租后仅支付了2012年和2013年的租赁费用后，自2014年至2020年间再未按合同约定支付租金。经原告多次催要，被告以种种理由推脱。原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。现原告已履行了合同约定的出租义务，被告未按合同约定支付租金，属于违约，应当支付资金占用期间的利息。望判如所请。 被告（反诉原告）辩称，被告于原告的租赁合同已于2014年终止，原告无权要求被告支付租赁费用。在原、被告签订《租赁合同》时，明确约定：原告必须保障被告能将通信设备安装到位且能正常运行，不受群众阻拦，如中途遭到群众阻拦使被告无法正常使用，被告有权终止合同并不予支付原告任何费用。被告在建设过程中，遭受周围群众阻挠导致基站一直未建设完成也未开通使用，无奈，被告已于2014年将屋顶增高架拆除，终止合同并停止支付租金，至此，原告也再未向被告开具发票、索要过租金。机房内部分设备由于原告阻挠未拆除，随后，被告多次与原告沟通要求拆除剩余设备，原告无故阻挠，导致彩六设备至今无法拆除。综上，原、被告之间的租赁合同已于2014年终止，被告没有义务继续支付租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）中国移动通信集团山西有限公司运城分公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失228266.04元；2、本案受理费由反诉被告承担。事实与理由：2012年12月13日，反诉原告与***签订《租赁合同》，合同约定：反诉原告租用反诉被告的房屋及屋顶建立移动基站，反诉被告保证反诉原告能正常使用租赁物，为反诉原告通信设备安装到位并开通运行无阻拦提供保障。如反诉被告违反上述保证，反诉被告应赔偿损失。然而，2011年，反诉原告安装设备时，受到周围群众的阻拦，无法顺利安装完毕并开通运行，反诉原告第一时间将上述情况告知反诉被告，反诉被告迟迟不予解决，甚至口头拒绝协调阻拦群众。无奈，反诉原告于2014年告知反诉被告终止合同，至此，涉案租赁合同终止。但反诉原告前期已经投入大量资金，由于反诉被告的违约行为致使反诉原告的基站无法建成投入使用，这一违约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉被告应当赔偿因其违约行为造成反诉原告的损失。望判如所请。 原告（反诉被告）辩称，反诉原告所诉与事实不符。一、反诉被告对本合同所出租宅院具有完全产权，并已按照合同约定向反诉原告交付了相应租赁物业，为其安装施工提供了水电等便利条件。并没有任何群众到出租宅院内阻拦其实用该宅院，反诉被告对周边居民亦没有法律权限进行管理。反诉原告承租宅院后，亦正常使用并按照合同约定支付了2年的租金，足以证明其所诉无法开通运行并不属实。二、反诉被告与反诉原告之间系租赁合同关系，而非共同经营合同关系，其经营风险及损失系其正常商业活动行为，与反诉被告无关。反诉被告的合同义务系提供租赁场地，对其经营活动没有管理权限，对其经营风险更没有任何责任。其租赁场地后如何使用是其自主经营范围，反诉被告并不能决定基站是否运营。但其没有任何权力单方口头解除双方签订的合法有效的租赁合同，其在反诉状中承认单方要求解除合同，足以证明其认可双方从未就是否解除合同达成一致意见。其向反诉被告提出解除合同的工作人员不是公司法定代表人，也没有公司书面授权，都只是其公司的普通员工，并不能代表反诉原告作出任何决定，更无权签署任何协议。三、涉案《租赁合同》系反诉原告出具的格式合同，其主张依据合同第七条单方解除合同，意图排除反诉被告的重要权利已经不符合《合同法》的规定，根据《合同法》第四十条的规定应当属于无效条款。四、反诉原告系国有电信类企业，应当具有严格的管理制度。对于合同的签订和解除必然要求书面协议，而非其主张的单方口头解除。同时其也应当承担相应的社会责任，根据《山西省通信设施建设与保护条例》第十九条的规定，其应当对基站的电磁进行检测并向社会公布。但其至今从未履行其法定责任。综上所述，反诉原告所诉没有事实与法律依据，其无权单方解除合同。因其违反法律规定而产生的经营风险不属于反诉被告的责任，不能无端认为反诉被告违约。故恳请人民法院查明事实，驳回反诉原告的全部反诉请求。 原告（反诉被告）***为支持其诉请，提供的证据为： 1、2011年12月13日原、被告签订的《租赁合同》一份，证明被告承租原告位于某某西路某某小区2号二楼房屋18平米及楼顶30平方米。租赁期限是20年，自2011年7月22日其起至2031年7月22日至。租金为每年9500元，支付方式为一年一付，合同第十条明确约定如乙方不履行合同规定的义务，应当赔偿另一方因此遭受的损失。 2、银行转账记录，证明被告按合同约定支付了两年的租金； 3、运市字第9××0号房屋所有权证一份，证明原告对出租房产具有完整的合法产权； 4、租赁房产照片四张及录像，证明目前出租房仍然由被告占有使用。 被告（反诉原告）针对本诉提供的证据为： 1、租赁合同一份，证明对象：***与我公司于2011年12月13日签订租赁合同，约定我公司承租***位于某某西路某某小区2号的二楼房屋18平米，房顶30平米，用于建设盐湖区二煤建基站。约定的租赁期间自2011年7月22日起至2031年7月22日止。房屋租金每年500元，楼底租金每年9000元。***应向我公司提供有效发票。我公司在发票报销后支付租金。同时第7.2条约定，***应保障我公司能正常使用租赁物，为我公司能将通讯设备安装到位且开通运行无阻拦提供保障。如中途遭群众阻拦无法使用租赁物，我公司有权终止合同并不予支付任何费用。如***违反本合同声明和保证的，给我公司造成损失，应给予赔偿。 2、照片三张，证明对象：我公司早在2014年便已将楼顶增高架拆除。该该基站自建设至今从未投入使用。 3、证人**、***、**的证言，证明对象：因建立基站需要投入大量人力、资金，签订合同时，我公司与***多次沟通，其承诺会保障基站的顺利建设与运营，我公司才与***签订租赁合同。后因周围群众阻拦，导致基站不能运营，我公司也专门找其沟通拆除，却被其阻拦。而且合同约定***应向我公司提供有效发票。我公司在发票报销后支付租金。但是自2014年后，***从未向我公司提供发票。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据的质证意见为：对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，根据该合同第3点2条约定租金支付由原告先提供发票，根据合同7点2条约定如原告无法保证设备的安装及正常运行，我公司有权终止合同并不予支付任何费用，涉案合同已经于2014年终止，我公司有权不支付后续费用，且原告也没有提供过任何发票其行为也可以认定原告认可双方合同终止的事实。对证据2的真实性没有异议，可以证实我公司已经支付了合同终止前的全部租金，原告的租金要求没有事实依据，对3的真实性没有异议，对证据4的真实性没有异议，可以证实原告房屋上方增高架已经拆除的事实，双方的合同已经终止。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据的质证意见为：对合同真实性无异议，证明目的有异议，约定先原告开发票再付款与我国税收相违背，该条款违反法律规定属于无效条款。该合同系被告出具的格式条款，第7点2款赋予被告单方解除权免除自己责任加重原告责任，根据合同第40条规定属于无效条款，证据2照片对其真实性无异议，但增高架的拆除与否并不是租赁合同的内容，我方仅是将场地组给被告是否用来修建增高架不属于原告的合同义务。因此证据2不能证明双方合同已经解除。证人均系被告公司员工与被告公司存在利害关系，该三证人均非公司的合同解除方面的合法授权人，更不是法定代表人，因此证人证言不能证明被告主张。 本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的4份证据的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，本院予以确认。对证人证言提出异议，结合本案的其他证据，能够证明证人均是该案的实际参与人员，能够证明案件的基本事实，本院予以确认。 反诉原告（被告）中国移动通信集团山西有限公司运城分公司为支持其反诉请求，提供的证据除本诉提供的三个证据外，提供如下证据： 1、项目编号为V1141178、编号为V1141179《通信工程施工合同》两份、项目编号为B1141140《通信工程施工合同》两份、项目编号为B1141140《外电引入施工合同》一份，证明对象：因整体基站建设涉及的工程较多，与本案相关的工程分别由山西中移通信技术工程有限公司、山西**网络科技有限公司、山西中移通信技术工程有限公司、运城市万宝通信工程维护有限公司、山西海纳通讯工程有限公司承包建设。工程价款分别为626253.42元、758653元、789456.85元、348842.76元、108000元。 2、由第三方陕***会计师事务所制作的《关于2011年运城市盐湖区郊区GSM网络扩容（B1141140）工程决算审计报告》、《关于2011年运城公司无线配套传输设备（V1141178）竣工决算审计报告》、《关于2011年运城公司无线配套传输线路工程（V1141179）竣工决算审计报告》，证明对象：***给被告公司造成的传输线路部分损失为6546.24元，传输设备部分损失为49055.3元，宏站无线设备的损失为177367.1元，以上损失共计232968.64元。 反诉被告（原告）***对反诉原告提交的证据的质证意见为：三份合同关联性有异议，该合同均系反诉原告与案外人签订的，与反被之间没有任何法律关系，无法体现是在反诉被告处施工，以上施工花费均系反诉原告经营成本与反诉被告无关。 本院对反诉证据认证如下：反诉被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。对关联性提出异议，五份施工合同，能够证明被告在租赁的场地进行了施工，本院予以确认。对三份审计报告，是针对工程竣工决算的审计，不是针对被告在原告处建设基站不能使用造成的损失，本院对其关联性不予确认。 本院经审理认定如下事实：2011年12月13日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定：原告***将其拥有的位于某某西路某某小区二楼房屋18㎡，楼顶30㎡租赁给被告中国移动通信集团山西有限公司运城分公司使用，租赁期限为20年，租赁用途为：安装移动通信设备、安装移动天馈系统，租金为房屋租金500元/年,楼顶租金9000元/年合计9500元/年，支付方式为一年一付。同时在合同的第七条双方声明和保证第7.2.（7）中约定：甲方（***）保证乙方（中国移动通信集团山西有限公司运城分公司）能正常使用本合同所租赁物业，为乙方能将通信设备安装到位且开通运行无阻拦提供保障，如中途遭到群众阻拦使乙方无法使用物业，乙方有权终止合同并不予支付甲方任何费用。如甲方违反其在本合同中所作的声明和保证，或乙方因甲方的上述声明和保证一事实不符而遭受损失，甲方应予赔偿（包括但不限于有关律师、利息和罚款）。在合同履行期间，被告支付了原告2012年、2013年租赁费。后因周围居民阻挠，致使被告无法正常使用，被告于2014年终止合同，停止支付租赁费，并于原告***协商拆除设备事宜，原告***提出被告未支付部分费用，不同意拆除。被告对楼顶的增高塔等设备进行了拆除，对屋内设备因原告原因未进行拆除。被告2016年、2019年均派人与原告协商拆除事宜，均未果。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订《租赁合同》后，在履行过程中，因小区内的其他居民进行阻挠，致使被告的设备无法正常使用，被告根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，于2014年终止履行合同，停止支付租赁费，符合法律规定和原、被告签订的《租赁合同》的约定，应认定为原、被告于2014年终止了《租赁合同》的履行。被告终止合同履行后，与原告***协商拆除设备事宜，原告***提出被告有部分费用未支付，因原告的原因致使部分设备至今未能拆除，系原告扩大损失，原告***要求被告支付2014年至今的租赁费，不符合法律规定，本院不予支持。被告提其反诉请求，要求原告赔偿被告损失228266.04元损失，其提供的证据为设备安装工程竣工决算的审计报告，采用该报告中的合同截止和分摊价值作为损失的计算依据，与本案没有关联性，本院不予采信，被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求； 驳回被告中国移动通信集团山西有限公司运城分公司的反诉请求。 案件受理费1718元，减半收取859元，由原告***承担。反诉费2362元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员　**** 二〇二〇年十二月八日 书记员　昝 蕊 敏