广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤0105民初10742号

原告（反诉被告）：广东天泽建安工程有限公司，住所地广州市海珠区江燕路132号五楼。

法定代表人：李伟刚，董事长。

委托诉讼代理人：杨雪峰，为广东法盛（前海）律师事务所律师。

原告（反诉被告）：广东省第一建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区流花路73号406、506、606房。

法定代表人：谭国辉，董事长。

委托诉讼代理人：龙春良，该公司员工。

委托诉讼代理人：杨雪峰，为广东法盛（前海）律师事务所律师。

被告：***，女，1970年10月17日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。

被告（反诉原告）：广州市海珠区爱琴酒店，住所地广州市海珠区江燕路132号三楼。

投资人：潘君。

委托诉讼代理人：张亚杰、王华杰，广东拓业律师事务所律师。

被告：孙胜利，女，1977年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。

委托诉讼代理人：张亚杰、王华杰，广东拓业律师事务所律师。

原告广东天泽建安工程有限公司（下称“天泽公司”）、广东省第一建筑工程有限公司（下称“省一建公司”）诉被告***、广州市海珠区爱琴酒店（下称“爱琴酒店”）、孙胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杨雪峰及原告省一建公司的委托诉讼代理人龙春良、被告爱琴酒店、孙胜利的共同委托诉讼代理人王华杰到庭参加诉讼。被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告天泽公司、省一建公司（反诉被告）诉称：2019年11月28日，被告与原告就承租“广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）”（下称“涉案场地）”签订了《租赁合同》，租赁期限自2019年7月1日至2020年9月30日。2020年5月9日双方签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》。被告自2020年7月即开始拖欠租金、代管费、水电费等各项费用。经发函催收，被告在2021年1月6日支付了发函日前拖欠的租金。2020年12月11日，原告向被告发送了《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》。但被告至今仍不交还物业并结清拖欠款项的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，原告起诉要求判令：1、确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2021年1月1日已经解除；2、被告向原告返还“广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）”租赁场地并支付场地占用费及其滞纳金至实际返还日（场地占用费参照租金及代管费标准；滞纳金按每日千分之一，以每月拖欠场地占用费金额为本金，从每月的11日起计至清偿之日止）；3、原告无需返还被告租赁保证金169746元；4、被告向原告支付违约金169746元；5、被告向原告补缴租金及代管费254619元；6、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。

被告***没有到庭提出答辩意见及证据。

被告爱琴酒店答辩及反诉称：一、不同意解除租赁合同和返还租赁场地，双方租赁合同应当继续履行。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（依法妥善审理合同纠纷案件）第二款规定，被告爱琴酒店在2020年10月15日对酒店进行翻新，总工程价款485000元。被告也已经积极于2021年1月6日支付了之前拖欠的租金。由此可知，被告在新冠××疫情影响下营业收入明细下降，但还在积极运营翻新酒店，积极支付租金，双方能够继续履行租赁合同。二、在继续履行租赁合同的情况下，被告爱琴酒店应按照原租赁合同约定的租金标准支付2021年1月1日至2021年5月30日场地占用费，但不应当再支付代管费，并且原告应当为被告爱琴酒店减免两个月租金。根据《爱琴酒店收入开支表》，2021年1月至2021年5月，爱琴酒店连续亏损五个月，累计亏损95482元。租赁期间，原告只提供了租赁房屋，并没有提供代管服务，原告要求支付代管费没有依据。另外，原《租赁合同》已经于2020年9月30日履行完毕，在继续承租期间，被告按照租金标准支付场地占用费，不应当支付代管费。三、因为受新冠××疫情影响，被告爱琴酒店营业收入明显减少，因而没有按照约定期限支付租金，根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，被告不应当支付滞纳金、违约金，也无需补缴租金及代管费。若法院确认租赁合同解除，原告需要返还给被告租赁保证金。四、对租赁物内物品，如法院确认租赁合同解除，被告同意用相应价值的物品抵扣拖欠的场地使用费，对于超过的部分，被告有权取回。

2020年10月15日，被告爱琴酒店与广州钧升装修工程有限公司签署了《装修工程施工合同》，总工程价款人民币485000元，广州钧升装修工程有限公司收到工程款485000元并为被告爱琴酒店出具收据。目前，原告无故要求解除租赁关系，导致被告爱琴酒店利益受损，翻新工程施工项目已经附和在原告房屋上，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则，被告爱琴酒店反诉请求判令：1、原告赔偿装修工程款485000元；2、原告返还租金保证金169746元及水电周转押金20000元；3、诉讼费由原告承担。

原告天泽公司、省一建公司对被告爱琴酒店反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。理由：1、被告爱琴酒店承租涉案物业长达十六年，在其租赁期间对涉案物业进行必要的装饰装修改造是被告爱琴酒店的经营需求和承租人义务，与本案原告无关；2、如本诉所述，基于被告爱琴酒店长期拖欠租金、场地占用费，且至今被告爱琴酒店也没有返还场地，其主张退还租赁保证金及水电周转金缺乏事实依据。

被告***对被告爱琴酒店反诉请求没有到庭提出意见。

被告孙胜利对被告爱琴酒店反诉请求表示没有异议。

被告孙胜利辩称：被告孙胜利于2020年1月7日签署了《担保承诺书》，该保证书约定：被告孙胜利对承租人在《租赁合同》的义务及责任承担连带责任担保，《租赁合同》，己于2020年9月30日到期。根据《民法典》第692条第2款规定，被告孙胜利的保证期间截止到《租赁合同》终止后六个月内，也就是说2021年3月31日之后，被告孙胜利不再承担保证责任。因此，被告孙胜利不应当承担本案保证责任。

经审理查明：原告天泽公司是海珠区江燕路132号二楼及三楼（下称“涉案房屋”）的权属人。

2019年11月28日原告天泽公司为甲方、被告***和爱琴酒店为乙方、被告孙胜利为担保人共同签订《租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业租赁给乙方，计租建筑面积为1661.4988平方米；乙方租用上述房屋作商业之用。（第二条）租赁期15个月，即从2019年7月1日起至2020年9月30日止；2019年7月1日至2020年6月30日每月租赁金额合计84873元(租金50924元、代管费33949元)、2020年7月1日至2020年9月30日每月租赁金额合计89117元(租金53470元、代管费35647元)。（第三条）双方确认，原就上址物业签定的租赁合同，乙方已向甲方支付的￥133000元仍为本租赁期内的租赁保证金。本合同签订之日起7天内，乙方须向甲方补足两个月租金（扣除已缴的保证金）作为保证金，即租赁保证金共为169746元。另乙方已向甲方支付的水电押金20000元仍作为本租赁期内的水电押金。租赁期满，若乙方缴清相关费用并未有任何违约行为给甲方造成损失的，甲方10天内无息退还给乙方。若乙方违约，拖欠租金壹个月以上或有其他违约行为给甲方造成损失的，则保证金不予返还。（第四条）租金、代管费按月支付，每月10号前缴付当月租金给甲方，缴付代管费给甲方代管单位“广东省第一建筑工程有限公司”，乙方将租金、代管费以支票、现金或转账方式缴付，逾期每天按拖欠金额的l‰计收滞纳金。（第十一条）未经甲方同意，不得擅自改变场地的用途，如有装修须报甲方书面批准，装修费用由乙方承担。（第十四条）租金及其他债务超过壹个月以上未付的，甲方可不通知乙方而解除本租赁合同并收回房屋，扣除乙方的全部租赁保证金。如对甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的损失，同时乙方向甲方支付贰个月租金金额的违约金，并可留置、封存、处置租赁场所中乙方的物品用于抵债。在甲方通知乙方撤场收取自有物品之日起10日内，如乙方不撤场，则甲方可自行进场处理乙方留下的任何物品，乙方不得有任何异议。（第十五条）合同终止时，乙方撤出自有物品不得损害房屋内装修及设施，应使租赁场所恢复原状，并经甲方检查书面认可后由甲方收回。之后，被告向原告支付了合同约定的租赁保证金及水电周转金。

2020年1月7日被告孙胜利（承诺人）、被告爱琴酒店（注册经营实体）向原告省一建公司出具《担保承诺书》，载明：本人连同注册经营实体自愿作为租赁合同承租人的连带责任保证人，对承租人在租赁合同中的义务及经济、法律责任向省一建公司承担连带责任担保；等。

2020年4月10日被告***、被告爱琴酒店向两原告发出《减免租金计划申请》，要求免收二月份的租金，减半收取三、四月的租金。

2020年4月14日被告***、被告爱琴酒店就上述减租要求又向原告省一建公司发出《减免租金请求》。

2020年5月9日原告天泽公司与被告爱琴酒店（签约代表：孙胜利）签订《补充协议》，双方对2020年2月、3月、4月的减租事宜作出约定。

2020年7月20日被告孙胜利向原告省一建公司发出《减免租金请求》。

2020年8月25日原告天泽公司与被告爱琴酒店（签约代表：孙胜利）签订《进一步减免租金补充协议》，双方对2020年3月、4月的减租事宜作出约定。

2020年11月3日原告天泽公司委托律师向三被告发出《律师函》，催告三被告在2020年11月15日前缴清拖欠的租金、水电费等合计284920元并按时交纳后续租金等费用；逾期拒不缴纳的，被告天泽公司将于2020年11月20日与三被告解除租赁合同、收回物业、没收保证金。

原告天泽公司向三被告发出《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》，通知自2021年1月1日起双方不定期租赁合同关系解除，要求于2021年2月28日前交还上述承租物业。被告爱琴酒店、被告孙胜利在通知书上“已签收，同意”。

2021年1月8日原告天泽公司向三被告发出《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》，通知自2021年4月1日起双方不定期租赁合同关系解除，要求于2021年4月4日前交还上述承租物业。被告孙胜利在通知书上“已签收，2021年1月8日”。

2021年4月16日原告天泽公司委托律师向三被告发出《律师函》，告知双方的不定期租赁合同已经解除，要求三被告在2021年4月23日前交还上述承租物业并结清拖欠的租金、代管费、水电费等费用及其滞纳金。该函件由“他人”签收。

原告向被告追索欠租等无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，被告爱琴酒店、被告孙胜利均确认收到上述的律师函及通知书。两原告明确三被告对本案承担民事责任是：被告***及被告爱琴酒店对诉求1、2、3、4、5共同承担责任；被告孙胜利对被告***及被告爱琴酒店上述义务承担连带保证责任。

被告爱琴酒店为证明对涉案场地装修的事实，提交装修2020年10月15日《工程施工合同》、支付宝转账电子回单、中国工商银行对账单等证。两原告对上述证据的真实性合法性关联性不予认可。

诉讼期间，本院依法向当事人释明法律，为避免损失进一步扩大，三被告应当尽快办理交还涉案场地给原告的手续，但被告表示不同意。

本院认为：原、被告签订《租赁合同》及两份《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力。

关于本诉。一、合同解除问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。涉案《租赁合同》期限至2020年9月30日，期限届满后，被告一直使用涉案场地经营酒店，故双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被告爱琴酒店、被告孙胜利均表示已收到原告发出的律师函、通知书，故对原告主张涉案《租赁合同》于2021年1月1日解除的请求，本院予以支持。新冠××疫情期间，原告已给予被告租金等费用优惠，此时作为出租人和承租人均应共渡时艰，在双方合同期限已届满情况下，原告不同意被告继续履行合同，并要求被告交还涉案场地依法有据，本院予以支持。

二、场地占用费及滞纳金。被告至今没有将涉案场地交还给原告，理应向原告支付对价。原告要求被告按合同约定标准每月89117元支付2021年1月起至交还场地之日止的场地占用费，合理合法，本院予以支持。被告以疫情原因为由抗辩减免租金的意见，不符合政策规定，本院不予采纳。根据合同约定，每月租金由租金及代管费两部分构成，故被告抗辩不应支付代管费的意见，本院不予采纳。如前所述，涉案合同已于2021年1月1日解除，原告要求被告按合同约定标准计付迟延支付场地占用费的滞纳金请求，缺乏依据，本院不予采纳，但基于被告实际占用了资金，故应以每月欠款金额89117元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。

三、保证金及违约金。涉案租赁合同在2020年9月30日期满后被告继续使用涉案场地，双方是不定期租赁关系，且于2021年1月1日解除。原告以被告迟延支付2021年1月起的房屋占用费构成违约为由不返还租赁保证金169746元及支付违约金169746元的请求，缺乏理据，本院不予支持。

四、补缴租金及代管费。合同期限内被告虽有延期支付租金的行为，考虑到被告承租场地是经营酒店，由此遭受到新冠××疫情的影响不少，但被告也克服困难将合同履行完毕，而且减租是政府积极应对新冠××疫情影响给企业纾困减负的措施。鉴此，对原告要求被告补缴租金及代管费254619元的请求，本院不予支持。

六、留置权问题。留置权是指当债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人动产的债权人有权留置动产并享有对该动产的优先受偿权。可见，留置权成立条件之一是债权人占有动产。就本案而言，首先“被告租赁物内物品”指向不明且不具体，其次原告未合法占有动产，故原告请求确认其在法律上对被告租赁物内物品享有留置权，缺乏理据，本院不予支持。

七、原告的主体及三被告承责问题。虽然涉案《租赁合同》出租方是原告天泽公司，但合同订明原告省一建公司是代管费收取主体，故两原告共同提起本案诉讼并无不当，同时没有损害被告的民事权益，为本案适格主体。被告***及被告爱琴酒店均是合同相对方，故涉案《租赁合同》项下的债权债务由该两被告共同承担；被告孙胜利作为保证人在涉案《租赁合同》签名确认并签署了担保承诺书，当事人对保证人的保质期限没有明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条第二款规定，“……没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”双方的不定期租赁关系在2021年1月1日解除，原告在2021年5月20日提起本案诉讼，故原告要求被告孙胜利对本案承担连带保证责任理据充分，本案予以支持。

关于反诉。一、赔偿装修工程款。原告在合同期限届满后解除双方的不定期租赁关系依法有据，被告爱琴酒店在租赁期限届满后对涉案场地装修，应当充分预见到由此产生的风险，被告爱琴酒店进行装修是其自身行为，与原告无涉，且被告没有证据证明原告承诺继续出租给其使用的事实，故被告爱琴酒店反诉要求原告赔偿装修工程款485000元，缺乏法律依据，本院不予支持。

二、保证金及水电周转金。保证金问题在本诉中以作论述，原告应将租赁保证金169746元退还给被告***及被告爱琴酒店，对被告爱琴酒店反诉要求退还该租赁保证金的请求，本院予以支持。三被告至今仍在使用涉案场地，未与原告办理涉案场地交还手续，被告爱琴酒店反诉要求原告返还水电周转金20000元的请求，因目前条件尚未成就，待条件成就后双方再行结算，本院予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第六百九十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、原告广东天泽建安工程有限公司与被告***、广州市海珠区爱琴酒店、孙胜利之间关于广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业的不定期租赁关系于2021年1月1日解除。

二、被告***、广州市海珠区爱琴酒店在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业还给原告广东天泽建安工程有限公司。

三、被告***、广州市海珠区爱琴酒店在本判决生效之日起10日内向原告广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司支付2021年1月至交还物业之日止的场地占用费（每月按89117元计），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算欠款利息（以每月场地占用费金额为本金，从每月的11日起计至清偿之日止）。

四、被告孙胜利对本判决主文第二、三项确定的义务承担连带责任。

五、驳回原告广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

六、原告广东天泽建安工程有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金169746元给被告***、广州市海珠区爱琴酒店。

七、驳回被告广州市海珠区爱琴酒店的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费24756元（其中受理费14482元、财产保全费5000元；反诉费5274元），由原告天泽公司、省一建公司负担9811元（其中受理费8484元、反诉费1327元），被告***、被告爱琴酒店、被告孙胜利负担10998元（其中受理费5998元、财产保全费5000元），被告爱琴酒店负担反诉费3947元。上述诉讼费已经由原、被告预交，双方同意由对方在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给对方。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　胡泳贤

二〇二一年十一月三十日

书记员　　王静贤

黄艾婷