某某、广州市海珠区爱琴酒店等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终6843号

上诉人（原审被告）：***，女，1970年10月17日出生，汉族，身份证住址安徽省巢湖市居巢区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区爱琴酒店。住所地：广州市海珠区江燕路132号三楼。

投资人：潘君。

上诉人（原审被告）：孙胜利，女，1977年11月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张亚杰，广东拓业律师事务所律师。

上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王华杰，广东拓业律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东天泽建安工程有限公司。住所地：广州市海珠区江燕路132号五楼。

法定代表人：李伟刚，董事长。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省第一建筑工程有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区流花路73号406、506、606房。

法定代表人：谭国辉，董事长。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：龙春良，广东省第一建筑工程有限公司员工。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨雪峰，广东法盛（前海）律师事务所律师。

上诉人***、广州市海珠区爱琴酒店（下简称爱琴酒店）、孙胜利因与被上诉人广东天泽建安工程有限公司（下简称天泽公司）、广东省第一建筑工程有限公司（下简称省一建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***、孙胜利、爱琴酒店上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，爱琴酒店已经交还了物业；二、依法撤销一审判决第三项，改判：l.场地占用费应当按照月租金53470元支付，不应当支付月代管费35647元；2.***不应承担场地占用费及利息；3.爱琴酒店不应承担2021年1月至2月的场地占用费及利息，不应承担2021年12月10日以后的场地占用费及利息；三、依法撤销一审判决第四项，改判：孙胜利对民事判决书主文第二、三项确定的义务不应承担连带责任；四、依法撤销一审判决第七项，改判：对方赔偿爱琴酒店装修工程款485000元；五、一审、二审诉讼费用由对方负担。事实与理由：一、爱琴酒店已经通知天泽公司、省一建公司交还物业，并将物业交还给了两公司。爱琴酒店多次就退场事宜找天泽公司、省一建公司物业负责人欧阳东明协商但得到的都是强硬拒绝，爱琴酒店无数次提出合情合理的退场要求得不到合理的回应，只能暂时使用场地对物品进行存放和维持性经营，并非对方所述的强占。一审法院于2021年11月30日做出判决后，爱琴酒店于2021年12月9日向天泽公司、省一建公司邮寄《通知函》，通知要求交还物业，要求对方接到《通知函》后两日内接收物业，逾期时视为其已经接收了物业。二、***不应承担支付场地占用费及利息的责任。2019年12月28日，***作为爱琴酒店的代表在《租赁合同》上签名，但其并不是《租赁合同》签约主体，签约主体是爱琴酒店。根据合同相对性，应当由爱琴酒店承担主体责任。2021年4月30日，爱琴酒店的投资人由***变更为潘君。根据《个人独资企业法》，投资人潘君以个人财产对企业承担无限责任，***不应再承担责任。另外，***与潘君在《投资转让协议》中约定：投资转让后，所有债务由潘君承担，***不再承担任何责任。三、场地占用费应当按照月租金53470元支付，不应当支付月代管费35647元。案涉《租赁合同》，约定了租金和代管费，但在租赁期间，对方只提供了租赁房屋，并没有提供代管服务，对方要求支付代管费没有依据。另外，原《租赁合同》已经于2020年9月30日履行完毕，在继续承租期间，***按照约定的租金标准支付场地占用费，不应当支付代管费。四、爱琴酒店不承担2021年1月至2月的场地占用费及利息，不应承担2021年12月10日以后的场地占用费及利息。2020年12月26日，对方负责人欧阳东明突然以书面通知(该通知没签署时间)爱琴酒店要求于2021年1月1日清场，爱琴酒店当即对该通知的有效性提出了异议，以及按原合同条款和国家有关法律法规出租方应提前告知。爱琴酒店出于对对方是国企的无奈及多年的友好合作关系，选择妥协同意，即无条件退场并交还场地，但提出双方需签订一份书面的退场协议按原合同约定履行各自的责任，但遭到欧阳东明当场拒绝(属于典型的霸王条款和有国有企业背景的强硬态度)，爱琴酒店在得不到应有的退场保障的情况下，只能暂时使用该场地艰难的维持经营，虽月月亏损，但仍然积极响应国家和省、市的号召，确保店不关门，人不下岗，维护职工稳定(其间，广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司工作人员多次以停水停电等口头威胁行为)。期间，爱琴酒店店长孙胜利多次就退场事宜找欧阳东明协商但得到的都是强硬拒绝，没有丝毫协商余地。2021年4月26日爱琴酒店店长孙胜利再次主动到天泽公司办公地点协商退场事宜，因发生言语冲突并报警，南石头派出所范姓警察接警到场调解(事情起因及经过，范警官可证)，事情发生后欧阳东明向爱琴酒店承诺爱琴酒店退场时，他将私下免除***两个月的租金。根据2021年03月11日电话录音和2021年3月22日电话录音，欧阳东明经理明确告诉爱琴酒店免除爱琴酒店2021年1月和2月的租金。根据对方一审提交的证据10《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》，对方要求爱琴酒店于2021年2月28目前搬离，免除2021年1月和2月的场地占用费。但爱琴酒店无数次提出合情合理的退场要求得不到合理的回应，只能暂时使用场地对物品进行存放和维持性经营。五、孙胜利对民事判决书主文第二、三项确定的义务不应承担连带责任。孙胜利于2020年1月7日签署了《担保承诺书》，对租赁期间(2019年7月1日至2019年9月30日)内的义务责任承担连带责任。原《租赁合同》已于2020年9月30日届满。之后，双方建立了不定期租赁关系，系新的合同关系，但各方都没有要求孙胜利继续担保，孙胜利作为爱琴酒店的店长不应当对新的租赁关系承担连带责任。根据《民法典》第692条第2款规定，没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。孙胜利的保证期间为原《租赁合同》届满后六个月内，原《租赁合同》己于2020年9月30日届满，孙胜利的保证期间到2021年3月31日截止。2021年3月31日之后，孙胜利不再承担保证责任。对方于2021年5月20日开始起诉，起诉时间已经超过了孙胜利保证期间截止之日。因此，孙胜利不应当承担连带责任。六、对方赔偿爱琴酒店装修工程款485000元。根据2020年9月25目的电话录音和2021年3月22目的电话录音，对方工作人员欧阳东明经理同意爱琴酒店在租赁合同到期后继续经营，爱琴酒店就继续投资装修，产生装修工程款485000元。爱琴酒店本着对方是国有企业和数十年的良好租赁关系(该物业一到四楼加装电梯，***都有分摊出钱)，对其口头承诺深信不疑。受疫情影响，爱琴酒店在极度困难的情况下，为改善经营条件继续经营做准备，对酒店内部进行了局部的修整和布料更新。不料，2020年12月26日对方物业负责人欧阳东明突然以书面通知(该通知没盖章)要爱琴酒店于2021年1月1日清场，爱琴酒店当即对该通知有效性的提出了异议(按原合同条款和国家有关法律法规，出租方应提前告知)，对方在知情爱琴酒店对酒店内部进行修整的情况下不尽告知责任，给爱琴酒店造成了大量的财产损失，导致***是雪上加霜。特提起上诉。

天泽公司、省一建公司辩称，第一，案涉物业于2021年12月31日办理了交接，已经收回，但对方仍拖欠我方截止2021年12月31日的租金、场地使用费、代管费、水电费等。第二，对方是否应承担场地占用费及利息的责任，一审判决已经明确，我方同意一审判决的认定。第三，关于场地占用费的支付标准，一审判决已做过详细论述，不再赘述。第四，上诉人认为我方员工为其免除了2021年1月和2月两个月的场地占用费及利息，但任何个人和组织都无权代理我方对***等上诉人免除责任，上诉人所提交的与我方职工的电话录音，也没有这样的意思表示。第五，孙胜利认为不应承担连带责任，对此一审判决已有详细论述。第六，上诉人主张所谓装修工程款没有事实和法律依据，上诉人对于案涉物业到期后不能继续承租的事实是清楚的，对于其装修风险是明知的，且根据上诉人所提交的反诉证据，其也并未向施工单位支付所谓的装修工程款。

天泽公司、省一建公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的不定期租赁合同关系于2021年1月1日已经解除；2.对方向我方返还“广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）”租赁场地并支付场地占用费及其滞纳金至实际返还日（场地占用费参照租金及代管费标准；滞纳金按每日千分之一，以每月拖欠场地占用费金额为本金，从每月的11日起计至清偿之日止）；3.我方无需返还对方租赁保证金169746元；4.对方向我方支付违约金169746元；5.对方补缴租金及代管费254619元；6。本案诉讼费、保全费、担保费由对方承担。

爱琴酒店反诉请求判令：1、天泽公司和省一建公司赔偿装修工程款485000元；2、天泽公司和省一建公司返还租金保证金169746元及水电周转押金20000元；3、诉讼费由对方承担。

一审法院认定事实：天泽公司是海珠区江燕路132号二楼及三楼（下称“涉案房屋”）的权属人。

2019年11月28日天泽公司为甲方、***和爱琴酒店为乙方、孙胜利为担保人共同签订《租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业租赁给乙方，计租建筑面积为1661.4988平方米；乙方租用上述房屋作商业之用。（第二条）租赁期15个月，即从2019年7月1日起至2020年9月30日止；2019年7月1日至2020年6月30日每月租赁金额合计84873元(租金50924元、代管费33949元)、2020年7月1日至2020年9月30日每月租赁金额合计89117元(租金53470元、代管费35647元)。（第三条）双方确认，原就上址物业签定的租赁合同，乙方已向甲方支付的￥133000元仍为本租赁期内的租赁保证金。本合同签订之日起7天内，乙方须向甲方补足两个月租金（扣除已缴的保证金）作为保证金，即租赁保证金共为169746元。另乙方已向甲方支付的水电押金20000元仍作为本租赁期内的水电押金。租赁期满，若乙方缴清相关费用并未有任何违约行为给甲方造成损失的，甲方10天内无息退还给乙方。若乙方违约，拖欠租金壹个月以上或有其他违约行为给甲方造成损失的，则保证金不予返还。（第四条）租金、代管费按月支付，每月10号前缴付当月租金给甲方，缴付代管费给甲方代管单位“广东省第一建筑工程有限公司”，乙方将租金、代管费以支票、现金或转账方式缴付，逾期每天按拖欠金额的l‰计收滞纳金。（第十一条）未经甲方同意，不得擅自改变场地的用途，如有装修须报甲方书面批准，装修费用由乙方承担。（第十四条）租金及其他债务超过壹个月以上未付的，甲方可不通知乙方而解除本租赁合同并收回房屋，扣除乙方的全部租赁保证金。如对甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的损失，同时乙方向甲方支付贰个月租金金额的违约金，并可留置、封存、处置租赁场所中乙方的物品用于抵债。在甲方通知乙方撤场收取自有物品之日起10日内，如乙方不撤场，则甲方可自行进场处理乙方留下的任何物品，乙方不得有任何异议。（第十五条）合同终止时，乙方撤出自有物品不得损害房屋内装修及设施，应使租赁场所恢复原状，并经甲方检查书面认可后由甲方收回。之后，承租人向天泽公司支付了合同约定的租赁保证金及水电周转金。

2020年1月7日孙胜利（承诺人）、爱琴酒店（注册经营实体）向省一建公司出具《担保承诺书》，载明：本人连同注册经营实体自愿作为租赁合同承租人的连带责任保证人，对承租人在租赁合同中的义务及经济、法律责任向省一建公司承担连带责任担保；等。

2020年4月10日***、被告爱琴酒店向天泽公司、省一建公司发出《减免租金计划申请》，要求免收二月份的租金，减半收取三、四月的租金。

2020年4月14日***、爱琴酒店就上述减租要求又向省一建公司发出《减免租金请求》。

2020年5月9日天泽公司与爱琴酒店（签约代表：孙胜利）签订《补充协议》，双方对2020年2月、3月、4月的减租事宜作出约定。

2020年7月20日孙胜利向省一建公司发出《减免租金请求》。

2020年8月25日天泽公司与爱琴酒店（签约代表：孙胜利）签订《进一步减免租金补充协议》，双方对2020年3月、4月的减租事宜作出约定。

2020年11月3日天泽公司委托律师向***、爱琴酒店、孙胜利发出《律师函》，催告其在2020年11月15日前缴清拖欠的租金、水电费等合计284920元并按时交纳后续租金等费用；逾期拒不缴纳的，天泽公司将于2020年11月20日与其解除租赁合同、收回物业、没收保证金。

天泽公司向***、爱琴酒店、孙胜利发出《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》，通知自2021年1月1日起双方不定期租赁合同关系解除，要求于2021年2月28日前交还上述承租物业。爱琴酒店、孙胜利在通知书上“已签收，同意”。

2021年1月8日天泽公司向***、爱琴酒店、孙胜利发出《关于解除不定期租赁合同并交还物业的通知书》，通知自2021年4月1日起双方不定期租赁合同关系解除，要求于2021年4月4日前交还上述承租物业。孙胜利在通知书上“已签收，2021年1月8日”。

2021年4月16日天泽公司委托律师向***、爱琴酒店、孙胜利发出《律师函》，告知双方的不定期租赁合同已经解除，要求其在2021年4月23日前交还上述承租物业并结清拖欠的租金、代管费、水电费等费用及其滞纳金。该函件由“他人”签收。

天泽公司、省一建公司追索欠租等无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，爱琴酒店、孙胜利均确认收到上述的律师函及通知书。天泽公司、省一建公司明确***、爱琴酒店、孙胜利对本案承担民事责任是：***及爱琴酒店对诉求1、2、3、4、5共同承担责任；孙胜利对***及爱琴酒店上述义务承担连带保证责任。

爱琴酒店为证明对涉案场地装修的事实，提交装修2020年10月15日《工程施工合同》、支付宝转账电子回单、中国工商银行对账单等证。天泽公司和省一建公司对上述证据的真实性合法性关联性不予认可。

诉讼期间，一审法院依法向当事人释明法律，为避免损失进一步扩大，***、爱琴酒店、孙胜利应当尽快办理交还涉案场地的手续，但其表示不同意。

一审法院认为：双方签订《租赁合同》及两份《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力。

关于本诉。一、合同解除问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。涉案《租赁合同》期限至2020年9月30日，期限届满后，爱琴酒店一直使用涉案场地经营酒店，故双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。爱琴酒店、孙胜利均表示已收到天泽公司发出的律师函、通知书，故对天泽公司主张涉案《租赁合同》于2021年1月1日解除的请求，一审法院予以支持。新冠××疫情期间，天泽公司已给予***和***租金等费用优惠，此时作为出租人和承租人均应共渡时艰，在双方合同期限已届满情况下，天泽公司不同意爱琴酒店和***继续履行合同，并要求爱琴酒店和***交还涉案场地依法有据，一审法院予以支持。

二、场地占用费及滞纳金。爱琴酒店、***至今没有将涉案场地交还，理应支付对价。天泽公司、省一建公司要求按合同约定标准每月89117元支付2021年1月起至交还场地之日止的场地占用费，合理合法，一审法院予以支持。***、爱琴酒店以疫情原因为由抗辩减免租金的意见，不符合政策规定，一审法院不予采纳。根据合同约定，每月租金由租金及代管费两部分构成，故***、爱琴酒店抗辩不应支付代管费的意见，一审法院不予采纳。如前所述，涉案合同已于2021年1月1日解除，天泽公司要求爱琴酒店和***按合同约定标准计付迟延支付场地占用费的滞纳金请求，缺乏依据，一审法院不予采纳，但基于***、爱琴酒店实际占用了资金，故应以每月欠款金额89117元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给天泽公司和省一建公司。

三、保证金及违约金。涉案租赁合同在2020年9月30日期满后***和爱琴酒店继续使用涉案场地，双方是不定期租赁关系，且于2021年1月1日解除。天泽公司和省一建公司以***和爱琴酒店迟延支付2021年1月起的房屋占用费构成违约为由不返还租赁保证金169746元及支付违约金169746元的请求，缺乏理据，一审法院不予支持。

四、补缴租金及代管费。合同期限内***和爱琴酒店虽有延期支付租金的行为，考虑到其承租场地是经营酒店，由此遭受到新冠××疫情的影响不少，但其也克服困难将合同履行完毕，而且减租是政府积极应对新冠××疫情影响给企业纾困减负的措施。鉴此，对天泽公司和省一建公司要求***和爱琴酒店补缴租金及代管费254619元的请求，一审法院不予支持。

五、留置权问题。留置权是指当债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人动产的债权人有权留置动产并享有对该动产的优先受偿权。可见，留置权成立条件之一是债权人占有动产。就本案而言，首先“被告租赁物内物品”指向不明且不具体，其次天泽公司、省一建公司未合法占有动产，故其请求确认其在法律上对***和爱琴酒店租赁物内物品享有留置权，缺乏理据，一审法院不予支持。

六、天泽公司和省一建公司的主体及***、爱情酒店、孙胜利的承责问题。虽然涉案《租赁合同》出租方是天泽公司，但合同订明省一建公司是代管费收取主体，故天泽公司和省一建公司共同提起本案诉讼并无不当，同时没有损害***等的民事权益，为本案适格主体。***及爱琴酒店均是合同相对方，故涉案《租赁合同》项下的债权债务由***和爱琴酒店共同承担；孙胜利作为保证人在涉案《租赁合同》签名确认并签署了担保承诺书，当事人对保证人的保证期限没有明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条第二款规定，“……没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”双方的不定期租赁关系在2021年1月1日解除，天泽公司和省一建公司在2021年5月20日提起本案诉讼，故天泽公司和省一建公司要求孙胜利对本案承担连带保证责任理据充分，本案予以支持。

关于反诉。一、赔偿装修工程款。天泽公司和省一建公司在合同期限届满后解除双方的不定期租赁关系依法有据，爱琴酒店在租赁期限届满后对涉案场地装修，应当充分预见到由此产生的风险，爱琴酒店进行装修是其自身行为，与天泽公司和省一建公司无涉，且***、爱琴酒店没有证据证明天泽公司和省一建公司承诺继续出租给其使用的事实，故爱琴酒店反诉要求天泽公司和省一建公司赔偿装修工程款485000元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

二、保证金及水电周转金。保证金问题在本诉中已作论述，天泽公司和省一建公司应将租赁保证金169746元退还给***及爱琴酒店，对爱琴酒店反诉要求退还该租赁保证金的请求，一审法院予以支持。***、爱琴酒店和孙胜利至今仍在使用涉案场地，未与天泽公司和省一建公司办理涉案场地交还手续，爱琴酒店反诉要求天泽公司、省一建公司返还水电周转金20000元的请求，因目前条件尚未成就，待条件成就后双方再行结算，一审法院予以驳回。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第六百九十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东天泽建安工程有限公司与***、广州市海珠区爱琴酒店、孙胜利之间关于广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业的不定期租赁关系于2021年1月1日解除。二、***、广州市海珠区爱琴酒店在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区江燕路132号三层、二层部分（锅炉房）物业还给广东天泽建安工程有限公司。三、***、广州市海珠区爱琴酒店在本判决生效之日起10日内向广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司支付2021年1月至交还物业之日止的场地占用费（每月按89117元计），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算欠款利息（以每月场地占用费金额为本金，从每月的11日起计至清偿之日止）。四、孙胜利对本判决主文第二、三项确定的义务承担连带责任。五、驳回广东天泽建安工程有限公司、广东省第一建筑工程有限公司的其他诉讼请求。六、广东天泽建安工程有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金169746元给***、广州市海珠区爱琴酒店。七、驳回广州市海珠区爱琴酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24756元（其中受理费14482元、财产保全费5000元；反诉费5274元），由天泽公司、省一建公司负担9811元（其中受理费8484元、反诉费1327元），***、爱琴酒店、孙胜利负担10998元（其中受理费5998元、财产保全费5000元），爱琴酒店负担反诉费3947元。上述诉讼费已经由双方预交，双方同意由对方在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给对方。

本院对一审法院查明事实予以确认。

本院二审期间,爱琴酒店和孙胜利提交如下材料：1.通知函、快递单和签收截图，拟证明我方在2021年12月9日通知对方要求其在收到函件后两日内接收物业；2.企业信用信息、投资转让协议，拟证明爱琴酒店投资人发生变更，***不再承担责任；3.电话录音，拟证明2020年9月25日对方欧阳东明经理同意爱琴酒店到期后继续经营；4.电话录音，拟证明欧阳东明经理明确告知爱琴酒店免除2021年1月和2月租金；5.电话录音，证明2021年3月22日欧阳东明告诉爱琴酒店免除2021年1月和2与租金，其同意爱琴酒店在原合同到期后继续经营并知道我方装修的事实；6.穗府规（2021）3号《关于积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施》和2022年2月广东省人民政府国有资产监督管理委员会发布的《关于做好省属企业2022年减免房屋租金有关事项的通知》，拟证明2021年下半年应当减免1个月租金，2022年应当减免3个月租金。

天泽公司、省一建公司则提交了一份退房程序表，拟证明2021年12月31日爱琴酒店退房。

本院组织双方进行了证据交换和质证。对爱琴酒店、孙胜利提供的证据，天泽公司、省一建公司针质证认为，对证据1真实性没有异议，对通知函内容不接受，双方已于2021年12月31日办理了物业交接手续；对证据2合法性、关联性不予认可，爱琴酒店和孙胜利并非该份投资转让协议的当事人，其持有该份协议原件，足以说明爱琴酒店、孙胜利与***系一致行动人，真实性存疑，且并非新证据。对证据3-5的合法性、关联性不予认可，该份证据并非新证据，该份证据的取得方式是偷拍偷录，不符合证据的形式要件，且根据2020年9月25日通话录音，我方员工一开始就明确告知爱琴酒店和孙胜利不可能续签，可见爱琴酒店和孙胜利对于案涉物业不再继续与我方签订租赁合同是明知的，对于爱琴酒店和孙胜利据此说明我方同意爱琴酒店和孙胜利在租赁合同到期后继续经营，该聊天记录中无此描述，我方员工也从来没有同意其装修的意思表示，甚至多次提醒爱琴酒店和孙胜利案涉物业到期后需要公开招租；对证据6关联性不予认可，我方系国有企业，已经按照广州市相关规定对爱琴酒店和孙胜利减免了三个月租金，爱琴酒店和孙胜利等要求继续减免租金是其对政策的错误解读。

爱琴酒店和孙胜利对退房程序表的时间有异议，认为实际退房时间是2021年12月12日。

上述证据与双方二审争议事实有关，本院予以采纳，但该证据的证明事项，则综合该证据内容和本案其他证据予以综合认定。

爱琴酒店提供的《转让协议书》载明***将爱琴酒店转让给潘君，爱琴酒店所有债权债务从2021年4月30日起由潘君承接。双方并办理了工商变更登记。

爱琴酒店提供的《通知函》载明时间为2021年12月8日，邮寄时间为2021年12月9日，函件载明爱琴酒店同意立即归还案涉场地，要求天泽公司在接到函后立即联系爱琴酒店代表孙奋强洽谈交接事宜，并于2日内派人员接收物业，物业内装修装潢、空调电器等属于爱琴酒店，现按照市场价值抵扣场地占用费，天泽公司2天内不派人接收物业及洽谈抵扣事宜视为其同意上述处理方案，爱琴酒店将不用再支付场地占用费等。该邮件收件人为天泽公司法定代表人李伟刚，于2021年12月13日被他人代收，天泽公司确认收到该函件。

天泽公司提供的退房程序表上手写注明“2021年12月31日”，孙奋强签名确认水电读数，爱琴酒店确认孙奋强可以代表该酒店办理退房手续。

二审过程中，各方均确认案涉物业已经交还天泽公司。爱琴酒店、孙胜利确认上述退房程序表是在2021年12月31日签订，但认为签订该表格只是为了证明水电费已经结清，实际上是在2021年12月12日即与对方协商搬迁，对方给了15天时间，后来让爱琴酒店在12月25日前拆完，但到该日没有拆完就与对方再次协商，对方要求在12月31日前拆完，故应以12月12日作为交还场地之日。天泽公司和省一建公司确认爱琴酒店陈述的上述交接过程，但认为应以12月31日作为交还场地之日。

孙胜利另述称，其是爱琴酒店管理人，因***身体不好，所以一直由孙胜利负责具体经营，《担保承诺书》中载明其是实际控制人是对方要求的；案涉《租赁合同》实际上是在2020年10月左右倒签的，其和***是姐妹，从2003年即承租涉案场地经营，原合同在2019年6月30日到期，出租人称继续出租要经过第三方平台招投标，但因其承租场地包括几层楼，每一层到期时间不同，所以只能每年签租赁合同，等全部场地到期后才一起招投标，从2019年7月到2020年6月底是出租人口头承诺给其承租一年，到期后出租人电话通知说可以像前一年一样可以继续经营一年，孙胜利询问能否翻新装修，对方说可以，孙胜利要求对方出具书面文件，对方说可以电话录音作为记录，这样孙胜利才进行了装修，结果到2020年12月26日对方突然通知三天之内必须撤场。

天泽公司和省一建公司确认欧阳东明是省一建公司的物业公司经理，负责处理涉案物业租赁事宜，不确认孙胜利陈述的上述倒签合同等过程，双方的确一直就免租、撤场等问题进行磋商，但最后没有达成一致意见，对于磋商过程不应作为认定事实的依据，我方也不确认要放弃2021年1月和2月的租金或占用费。

爱琴酒店和孙胜利提供的其标注时间为2020年9月25日电话录音中，欧阳东明称续签是不可能的，要上交易网公开招租，很多手续要办，没有落实之前你就暂时按照现在目前的状况去经营和交租了，本来要约你过来谈的要有记录，现在电话也是有录音的；标注时间为2021年3月11日的录音中，孙胜利称没有注明一月份二月份免租，不完善，欧阳东明说我跟你说就行了，合同到那里为止了，不完善那就按第一份就完善了，不是你想怎么样就怎么样；标注时间为2021年3月22日录音中，欧阳东明说你们有个备案要解除，孙胜利说一月份二月份免租能不能给个书面的，不给等我走了你再追我，欧阳东明说我追个啥，已经说要解除就给你个缓冲期了，我不会收你的钱的…你把水电表抄好，交好水电费以后，那个押金我一分钱都不收你…你算好水电费该扣什么就扣，然后把备案解除掉，你留个首尾给我我追不到你，那个钱我不会追你；孙胜利说你去年跟我说可以继续经营，我真的投资三四十万装修，然后你说这些话就没得还了，欧阳东明说我说暂时经营，我声明我们是公开招租的，你觉得好你也去…你们现在严重超过，你明天不搞的话我就该怎么做就怎么做了。

再查明，案涉租赁合同抬头承租人处打印文字为***，并盖有爱琴酒店印章，承租人联系地址为***身份证住址，承租人证件号码为***身份证号码，承租人落款处则有***签名，并盖有爱琴酒店印章。

各方当事人另确认天泽公司和省一建公司已经免除爱琴酒店2020年3月-5月共三个月的租金。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，现***、爱琴酒店和孙胜利对一审判决第二、三、四、七项提出上诉，故本案二审争议的焦点，一是***是否系案涉租赁合同的承租人，二是涉案场地是否交还及交还时间，三是承租人应支付占用费的情况，四是孙胜利应否对承租人的付款义务承担连带保证责任，五是爱琴酒店主张的装修费损失能否支持。对此，本院认定如下：

第一，关于***是否为案涉租赁合同的承租人，***主张其在案涉租赁合同上签名仅是作为爱琴酒店签约代表签名，其本人并非该合同相对人，但从案涉租赁合同内容来看，尤其是该合同抬头处对承租人联系地址、证件号码等一系列描述来看，***是代表其个人签署该租赁合同，至于***是否将其在爱琴酒店的投资转让给他人，并不影响其在本案中作为租赁合同相对人承担该租赁合同项下的责任，其对此提出的上诉不能成立，本院不予采纳。

第二，关于涉案场地交还。各方均确认案涉场地在一审判决作出后已经交还，故一审判决第二项关于***和爱琴酒店交还场地的判项不再执行。关于场地交还时间，***和爱琴酒店主张场地交还时间为2021年12月12日其与对方协商搬迁之日，但其确认天泽公司提供的退房程序表载明的2021年12月31日是该表格签署时间，亦确认实际搬拆时间在2021年12月31日结束，故本院确认天泽公司主张的2021年12月31日为***和爱琴酒店交还涉案场地的时间。

第三，关于承租人应支付占用费的情况。关于支付占用费的期间，***和爱琴酒店在2021年12月31日方交还涉案场地，故应支付计至2021年12月31日的占用费。***和爱琴酒店主张天泽公司曾承诺免除2021年1月和2月的占用费，但其为此提供的证据仅有电话录音，省一建公司虽然确认录音中的欧阳东明是其员工，但认为欧阳东明无权代表该公司免除租金或占用费，且从录音内容来看，欧阳东明也并无明确作出免除1月和2月租金或占用费的意思表示，仅能从上下文推断出如爱琴酒店在3月22日录音之后立即搬出且解除租赁备案，出租人不再追其他款项，现爱琴酒店和***直到2021年年底才搬离涉案场地，其主张天泽公司和省一建公司免除2021年1月和2月的占用费，显然不能成立，本院不予支持。***和爱琴酒店另称根据政府文件应减免2021年下半年1个月租金和2022年3个月租金，但相关政府文件规定的减免租金的前提均是在有效合同期内，本案仅涉及2021年案涉合同解除后的占用费问题，一审法院在审理过程中已经释明上诉人尽快腾退场地，上诉人不同意并在一审判决作出之后才进行腾退，故不应适用上述政府文件的租金减免政策，***和爱琴酒店应支付2021年1月至12月的占用费。关于占用费的计算标准，案涉《租赁合同》明确约定，每月租赁金额包含租金和代管费，而承租人支付该代管费的前提并非上诉人主张的出租人提供代管服务，故上述租金和代管费均是***和爱琴酒店使用案涉场地的对价，性质上均为租金，现***和爱琴酒店主张占用费标准不包括代管费部分，于法无据，若其主张成立，则其在合同解除后反而能以比合同期内更少的对价继续占用涉案房屋，显然于理不合，对其该项上诉主张，本院不予采信。

第四，关于孙胜利应否对***和爱琴酒店在本案的付款义务承担连带保证责任，孙胜利作为担保人在案涉《租赁合同》上签名，并出具《担保承诺书》承诺作为该租赁合同承租人的连带责任保证人，对承租人在租赁合同中的义务承担连带担保责任，该合同于2020年9月30日到期后，***和爱琴酒店继续使用租赁物，天泽公司和省一建公司未提出异议，按照相关法律规定，原租赁合同继续有效，故孙胜利应依据上述《担保承诺书》的约定继续对该租赁合同项下承租人的义务承担连带保证责任。此外，无论是原租赁关系终止还是不定期租赁关系终止，承租人均负有交还场地义务，因逾期未交还场地导致的占用费，仍属于原租赁合同项下承租人义务范畴，故孙胜利应对承租人返还场地及支付占用费承担连带保证责任，孙胜利对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。

第五，关于***和爱琴酒店主张的装修费损失问题。***和爱琴酒店明知案涉合同在2020年9月30日到期，之后双方并未重新签订新的合同，而是随时可能解除的不定期租赁关系，但其主张其仍然在2020年10月15日与案外人签订合同对涉案场地进行装修，其应自负相应法律后果。***和爱琴酒店主张天泽公司和省一建公司明知并同意其装修，但其为此提供的电话录音并不能证明其主张的上述内容，故其对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，唯***和爱琴酒店在一审判决作出之后已经按照一审判决主文第二项向天泽公司交还了涉案场地，故一审判决第二项可不再执行，而一审判决第三项的场地占用费亦应计算至2021年12月31日为止。***、爱琴酒店和孙胜利提出的其他上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5998元,由上诉人***、广州市海珠区爱琴酒店、孙胜利共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张明艳

审 判 员　何　佐

审 判 员　唐佩莹

二〇二二年五月三十一日

法官助理　眭　翘

龚琳琳

书 记 员　黄　艳