佛山市南海区南融投资发展公司、广州市江高建筑工程有限公司等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终17537号

上诉人（原审被告）：佛山市南海区南融投资发展公司。住所地：佛山市南海区桂城南海大道中49号二楼207室。

法定代表人：孙剑良。

委托诉讼代理人：梁文乐，广东天地正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：江帆，广东天地正律师事务所实习人员。

被上诉人（原审原告）：广州市江高建筑工程有限公司（原“广州市江高建筑工程公司”）。住所地：广州市白云区江高镇江人一路116号之一房。

法定代表人：卢伟谊，总经理。

委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。

原审第三人：谭均贤，男，1951年10月27日出生，汉族，居民身份证住址广州市白云区。

委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律律师。

原审第三人：广州市东圃实业发展有限公司。住所地：广州市天河区东圃大马路1号。

法定代表人：潘杰广，董事长。

委托诉讼代理人：吕玉光，广东滳雄律师事务所律师。

原审第三人：广州市其佳置业发展有限公司。住所地：广州市海珠区凤和康乐西约新区十巷12号自编之一。

法定代表人：舒进松，董事长。

委托诉讼代理人：林旭东，广东江盈律师事务所律师。

上诉人佛山市南海区南融投资发展公司（以下简称南融公司）因与被上诉人广州市江高建筑工程有限公司（以下简称江高公司）、原审第三人谭均贤、广州市东圃实业发展有限公司（以下简称东圃公司）、广州市其佳置业发展有限公司（以下简称其佳公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

南融公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江高公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由江高公司承担。事实与理由：一、案件事实。（一）委托收楼情况。1997年5月20日，南融公司与其佳公司签订《售楼合同》，约定南融公司将独资兴建的位于广州市天河区车陂苏孖塘10栋四层楼房委托其佳公司销售。1999年8月31日，南融公司与其佳公司签订《协议书》，约定：因售楼合同的委托销售时间已过，南融公司不再委托其佳公司进行销售，其佳公司不得再进行销售；其佳公司已销售房屋20套，包括第二栋202房、302房、401房、402房、第三栋101房、201房、第四栋401房、第五栋101房、201房、301房、401房、第六栋201房、301房、401房、第十栋101房、201房、202房、302房、401房、402房。（二）南融公司以案涉房屋抵偿江高公司工程款。1998年8月25日，为解决拖欠的1277769.17元工程款，南融公司与江高公司签订案涉协议书，约定南融公司以位于广州市天河区东圃车陂村高地苏塘街的11套房屋作价1287300元抵偿江高公司工程款，11套房屋具体房号为第二栋101房、201房、301房、第三栋102房、202房、301房、302房、401房、402房、第九栋301房、第十栋102房。协议书签订后，南融公司依约将抵债房屋交付给江高公司。需要注意的是，抵债房屋并不包含在其佳公司已出售的房屋中。（三）谭均贤将抵债房屋委托案外人王东生出租。谭均贤是江高公司下属施工队的包工头，其通过挂靠江高公司名下与南融公司合作，是1277769.17元工程款的实际权利人，是抵债房屋的实际权利人。王东生是其佳公司的实际控制人之一。1999年1月6日，谭均贤（以江高公司名义）与王东生（以其佳公司名义）签订《委托租赁合同》，约定谭均贤从南融公司抵债取得11套抵债房屋委托王东生出租；王东生每月在租金提取10%作为工资费，剩余的租金交回给谭均贤。（四）谭均贤起诉，天河法院驳回其起诉。2018年10月31日，谭均贤向天河区法院提起诉讼：1.请求确认南融公司与江高公司于1998年8月25日签订的《协议书》无效；2.请求判令南融公司向谭均贤支付工程款1277769.17元及银行贷款利息；3.判令诉讼费由南融公司承担。2019年6月25日，天河区法院认为谭均贤非《协议书》的合同相对人，非案件适格原告，故作出（2018）粤0106民初28448号民事裁定书，裁定驳回谭均贤的起诉。（五）江高公司提起本案诉讼，一审判决认定错误。2019年7月16日江高公司向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2021年6月2日作出（2019）粤0106民初38169号民事判决书：1.江高公司与南融公司于1998年8月25日签订的《协议书》为无效合同；2.南融公司返还127769.17元予江高公司；江高公司腾空返还南趣苑小区第二栋301房、第三栋202、301、401房、第十栋102房予南融公司；3.驳回江高公司其他诉讼请求。二、一审判决适用《城市规划法》错误。根据《城市规划法》第二、三条的规定，该法规范对象是城市规划区内的建设行为，本案11套抵债房屋是宅基地房屋，不属于《城市规划法》规范的对象。一审法院以抵债房屋未办理规划报建手续，违反《城市规划法》第三十二条规定为由，认定《协议书》无效属于法律适用错误。三、以房屋使用权抵债是双方的真实意思表示，且已履行完毕，江高公司要求南融供公司支付抵债款没有依据。南融公司作为抵债房屋的建造方，对房屋享有占有、使用、处分等权利。南融公司与江高公司所签协议书明确载明抵债房屋为宅基地。而江高公司作为专业的建设单位，对抵债房屋的性质以及未办理规划报建手续的情况完全是知悉的。由此可知，双方签订协议书以11套宅基地房屋的使用权抵偿工程款，是双方的真实意思表示。协议书是以房屋的使用权抵债，不同于商品房的所有权买卖，抵债房屋的建设行为不应成为判断协议书是否合法有效的依据。（二）江高公司占有使用抵债房屋获益23年，抵债行为已实际履行完毕，一审判决南融公司退还江高公司款项没有依据。虽然抵债房屋没有报建，无法办理转移登记手续。但抵债房屋的存在是客观事实。自南融公司将抵债房屋交付江高公司后，江高公司也实际占有、使用抵债房屋至今近23年，甚至通过出租房屋取得了不菲的收益，该收益远超抵债金额1277769.17元。因此，即使双方无法通过所有权进行抵债，但抵债房屋产生的使用、收益权益，同样可以作为抵债的标的和对象。而实际上，江高公司与南融公司也正是通过此种方式达到并完成了抵债的目的。在此情况下，一审判决退还江高公司抵债款1277769.17元及利息并无依据。若按一审判决的处理，南融公司需另行主张江高公司支付占有使用费，以抵销一审判决南融公司需返还江高公司的款项，增加了南融公司的诉累，不利于纠纷的解决。四、即使认定协议书无效，江高公司依法应腾空返还11套抵债房屋，一审仅判决返还其中5套严重错误。（一）南融公司对6套房屋另售他人不存在过错。1.结合协议书、谭均贤（以江高公司的名义）与王东生（以其佳公司名义）签订的《委托租赁合同》以及（2009）天法民四初字第321号民事判决书中的法院查明部分“谭均贤已收回7套房屋，通过执行程序收回另外4套房屋”，可知，在协议书签订后，南融公司确实已将11套抵债房屋交付江高公司占有使用。2.南融公司已明确要求其佳公司停止对外销售行为，且抵债房产并不在已销售房屋范围内，一审判决认定南融公司对此存在过错是错误的。南融公司在一审中提交南融公司与其佳公司1999年8月31日所签的协议书作为证据，该协议书已明确南融公司不再委托其佳公司销售房屋，其佳公司已对外销售20套房屋（与案涉抵债房屋不重复）。在此情况下，一审判决以南融公司对此未进行举证为由，认定南融公司未要求其佳公司不得销售11套抵债房屋存在过错，是有矛盾的。（二）6套抵债房屋另售他人的行为发生在房屋交付江高公司后，相应不利后果应当由其自行承担。1.南融公司已将11套抵债房屋交付江高公司，江高公司（谭均贤）对11套房屋进行占有、使用以及出租收益。至此，江高公司对抵债房屋享有完全的控制权，抵债房屋在其控制下发生被侵占等情况，相应后果应由其自行承担，与南融公司无关。2.江高公司失去6套抵债房屋的控制是其自身过错所致，与南融公司无关。事实表明，谭均贤以江高公司的名义与王东生以其佳公司的名义签订的委托租赁合同，谭均贤将从南融公司抵债取得的11套抵债房屋委托王东生出租。2003年至2017年期间，王东生利用受托租赁之便利侵占11套抵债房屋，又于2017年利用其佳公司的名义非法处分11套抵债房屋，导致抵债房屋两次脱离江高公司的控制。王东生的行为发生在南融公司交付抵债房屋并终止委托其佳公司售楼之后，南融公司对此不存在过错。（三）根据民法典第一百五十七条的规定，即使协议书自始无效，江高公司依法应返还11套抵债房屋，一审认定江高公司只需向南融公司返还5套房屋错误。五、即使6套房屋因被他人控制无法由江高公司返还，其应当承担赔偿或补偿责任，一审判决不予处理不当。退一步说，即使6套房屋因转售他人脱离江高公司的控制，无法由江高公司返还的，依法应当由其向南融公司补偿。一审判决并未就6套房屋进行处理，还在江高公司占有使用11套房屋20多年后，判决由南融公司返还抵债资金12777693.17元。这导致江高公司无偿使用11套抵债房屋收益，还可以要求南融公司退还全部抵债资金，而南融公司因江高公司的过错失去要求其就6套房屋退还或补偿的权利。

江高公司二审答辩称，同意一审判决的处理结果，不同意南融公司的上诉请求。

谭均贤、东圃公司、其佳公司二审述称，同意一审判决的处理结果，不同意南融公司的上诉请求。

江高公司于2019年9月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.依法确认南融公司与江高公司于1998年8月25日签订工程合同欠款以宅基地房屋抵偿的《协议书》无效；2.判令南融公司支付江高公司工程以物抵债的工程款1287300元及自确认无效之日起至实际返还之日止的银行贷款利息（以银行同期同类贷款利率为标准）；3.判令南融公司承担本案全部诉讼费。

一审法院经审理查明：

1998年8月25日，南海市南融投资发展公司（甲方）与广州市江高建筑工程公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲乙双方多年以来有经济往来，至1998年8月25日止，经双方核对确认，甲方尚欠乙方工程款壹佰贰拾柒万柒仟柒佰陆拾玖元壹角柒分；二、由于甲方目前经营十分困难，无法支付未付的工程款，提出以自建的宅基地房作价抵顶工程款，乙方表示同意；三、甲方的宅基地房屋位于广州市东圃车陂村高地苏塘街，共十栋，给乙方的具体房号和面积是：第二栋：101房，75.85平方米；201房，84.29平方米；301房，84.29平方米；第三栋：102房，70.62平方米；202房，78.04平方米；301房，81.49平方米；302房，78.04平方米；401房，81.49平方米；402房，78.04平方米；第九栋：301房，87.62平方米；第十栋：102房，58.43平方米。以上房屋共11套，面积共858.20平方米。四、以上房屋作价以1500元/平方米，金额为壹佰贰拾捌万柒仟叁佰元整；五、甲方保证拥有上述宅基地房的产权；如有产权纠纷，由甲方负责解决；六、甲方将上述房屋按现状移交给乙方，双方签订本协议后，以上房屋的所有权归乙方，双方债权债务关系也同时解除。南海市南融投资发展公司于2004年4月13日经核准更名为佛山市南海区南融投资发展公司（即本案被告南融公司）；广州市江高建筑工程公司于2003年1月3日改制，改制后更名为广州市江高建筑工程有限公司（即本案原告江高公司）。

1999年8月31日，南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）签订《协议书》，约定：双方于1997年5月20日签订《售楼合同》，因为委托销售时间已过，甲方不再委托乙方进行销售，本楼盘未销售的房屋由甲方自行处理，乙方不得再行进行销售；乙方已销售房屋20套（见附表一）；本协议签订后三个月内，乙方需将所欠甲方款项618500元全部付给甲方；如乙方不能如期全部支付，甲方有权追究乙方违约责任，乙方以其资产作为付款的担保，并由何穗华先生及王东生先生作担保人等条款。南融公司、其佳公司均确认该协议的真实性，关于已出售的20套房屋，其佳公司表示之前的股东未留下资料，其并不清楚；南融公司表示出售的20套房屋，具体房号为第二栋202、302、401、402，第三栋101、201，第四栋401，第五栋101、201、301、401，第六栋201、301、401，第十栋101、201、202、302、401、402，一共20套，表示与本案其以物抵债给江高公司的房屋是不重复的，但对于该陈述南融公司未举证予以证实。

另查明：1999年1月6日，谭均贤（以江高公司的名义）与王东生（以其佳公司的名义）双方签订《委托租赁合同》，约定由于南融公司欠江高公司谭均贤工程款，无法支付；现南融公司将自建的宅基地房作价抵工程款；宅基地房位于广州市东圃车陂村高地苏塘街南趣园，具体房号第二栋101、201、301；第三栋102、202、301、302、401、402；第九栋301；第十栋102房；以上房屋甲方委托乙方出租管理和收取租房租金，乙方每月在租金提取10%作为乙方的工资费；余下交回甲方，乙方必须做好租房管理工作，如因租房发生事情由乙方负责解决。该合同载明甲方为江高公司、乙方为其佳公司，该两公司均未盖章确认，甲方签章处由谭均贤签名确认，乙方签章处由案外人王东生签名确认。2009年1月6日，谭均贤以委托租赁后王东生将租金占为己有、只返还7套房屋的管理权为由，起诉要求王东生返还南趣园二栋301房、三栋301、401房、十栋102房四套房屋，一审法院以（2009）天法民四初字第321号案受理该起诉。一审法院经审理后作出（2009）天法民四初字第321号民事判决，判令解除谭均贤、王东生于1999年1月6日签订的上述《委托租赁合同》，并判令王东生于该判决发生法律效力之日起10日内将南趣苑第二幢301，第三幢301、401，第十幢102房共四套房屋返还给谭均贤。该判决发生法律效力后谭均贤向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年5月16日将该四套房屋强制搬迁并交由谭均贤管业。

再查明：一审法院在审理（2018）粤0106民初732号案过程中，该案原告谭均贤提供的车陂派出所的《门牌证》内容显示，车陂高地大街南趣园小区第二栋的现编门牌为广州市天河区车陂高地大街42号之二，第三栋的现编门牌为广州市天河区车陂高地大街42号之三；第九栋的现编门牌为广州市天河区车陂高地大街42号之九；第十栋的现编门牌为广州市天河区车陂高地大街42号之十；原广州市天河区国土资源和房屋管理局在（2018）粤0106民初732号案件审理过程中函复一审法院的调查称，查无车陂高地大街42号之二、之三、之九、之十的相关规划报建资料。

本案一审诉讼过程中，案外人潘义仁、张春扬、周遂琼、王秀云、郝志广、钟炳灿、陆金庆、廖绍飞等8人以其分别已购得南趣园合计10套房屋为由，要求参加本案诉讼。一、潘义仁表示其购买了南趣园三栋401房，并表示该房屋后由法院强制执行给了谭均贤；为此潘义仁提供了：证据1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、潘义仁（乙方）于2005年7月30日与其佳公司（甲方）签订《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区车陂高地大街苏孖塘第三栋，第4层，第401套间；建筑面积76.44平方米；乙方以每平方米1000元作为出资建设付给甲方，以广州市房管局核发的《房地产证》上合法面积为准，乙方付清上述款项后，该套间产权归乙方永久所有等；3、其佳公司于2005年7月30日开具了收取潘义仁购买上述房屋的首期款30000元收据一张，该收据由其佳公司盖章，并由王东生作为经收人签名确认。二、张春扬表示其购买了南趣园二栋301房，并表示该房屋后由法院强制执行给了谭均贤；为此张春扬提供了：证据1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、张春扬（乙方）于2006年11月9日与其佳公司（甲方）签订《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设南趣园二栋301房，建筑面积84.29平方米；该套间由甲方建好，乙方以该套间总价10万元人民币购买，以广州市房管局核发的《房地产证》上合法面积为准，乙方付清上述款项后，该房产权由乙方永久所有等；该协议其佳公司并未盖章，甲方签章处由王东生签名确认。三、王秀云表示其购买了南趣园十栋102房，并表示该房屋后由法院强制执行给了谭均贤；为此王秀云提供了：证据1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、王秀云（乙方）于2003年10月27日与王东生（甲方）签订的《购房协议》，约定甲方自愿将广州市天河区车陂高地苏南趣园十栋102房卖给乙方，价格为65000元整；该协议由其佳公司盖章确认；3、名为“南趣园小区收款专用章”的公章盖章出具收据一张，载明收取王秀云购买十幢102房房款45000元。四、周遂琼表示其于2017年向吴霞玉购买了南趣园三栋302、402房、九栋301房，同月向黄小清购买了南趣园三栋301房，并表示除三栋301房已由法院强制执行给了谭均贤外，其余三套房屋目前由其控制使用；为此周遂琼提供了：证据1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、吴霞玉（乙方）于2008年10月1日与其佳公司（甲方）签订的《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区高地大街苏孖塘三幢302、402房，九栋301房三个套间；建筑面积约为238平方米；按该3个套间实际面积，由甲方出地及人工，乙方以叁拾万元人民币作为出资建设付给甲方，乙方付清上述款项后，该三个套间的产权归乙方永久所有等；3、周遂琼（乙方）与吴霞玉（甲方）于2017年9月11日签订的《房屋权利转让协议书》，约定甲方自愿将其对广州市天河区车陂高地大街南趣园三栋302房、三栋402房、九栋301房三套房屋享有的全部权利永久转让给乙方；这些权利包括但不限于上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利，以及上述房屋在被拆迁、征收、征用和毁损时取得补偿（如有）的权利；上述房屋全部权利永久转让款为85万元整，乙方应在2017年9月15日前将转让款全部支付给甲方；4、吴霞玉于2017年9月11日开具的收取周遂琼购买南趣园三栋302、402房、九栋301房三套房屋总购房款捌拾伍万元整的收据一张；5、黄小清（乙方）与其佳公司（甲方）于2006年10月6日签订的《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区车陂高地大街苏孖塘三栋301套间；建筑面积约78平方米；该套间由甲方建好，乙方以该套间总价10万元人民币购买，以广州市房管局核发的《房地产证》上的合法面积为准；乙方付清上述款项后，该房产权由乙方永久所有等；6、中国工商银行广州中山大道中支行转账凭证，显示周遂琼于2017年9月6日转账30万元给黄小清。五、陆金庆表示其购买了南趣园二栋201房，目前该房屋仍由其控制使用，为此陆金庆提供了：证据1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、吴霞玉（乙方）于2005年11月8日与其佳公司（甲方）签订的《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区车陂高地大街苏孖塘第二幢，第2层，第201套间；建筑面积81平方米；按该套间实际面积，由甲方出地及人工，乙方以每平方米1500元作为出资建设付给甲方，以广州市房管局核发的《房地产证》上合法面积为准；乙方付清上述款项后，该套间的产权归乙方永久所有等；3、其佳公司于2005年10月5日、2005年11月8日开具的分别收取南趣园二栋201房定金1万元、购房款10万元的收据各一张；4、陆金庆（乙方）与吴霞玉（甲方）于2016年5月25日签订的《房屋权利转让协议书》，约定甲方自愿将其对广州市天河区车陂高地大街南趣园二栋201房享有的全部权利永久转让给乙方；这些权利包括但不限于上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利，以及上述房屋在被拆迁、征收、征用和毁损时取得补偿（如有）的权利；上述房屋全部权利的永久转让款为40万元整，乙方应在2016年5月31日前将转让款全部支付给甲方；4、吴霞玉于2016年5月25日开具的收取陆金庆支付的南趣园二栋201房的房屋权利转让款40万元整的收据一张。六、廖绍飞表示其购买了南趣园二栋101房，目前该房屋仍由其控制使用，为此廖绍飞提供了以下证据：1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、吴霞玉（乙方）于2005年11月8日与其佳公司（甲方）签订的《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区车陂高地大街苏孖塘第二栋，第1层，第101套间；建筑面积81平方米；按该套间实际面积，由甲方出地及人工，乙方以每平方米1500元作为出资建设付给甲方，以广州市房管局核发的《房地产证》上合法面积为准；乙方付清上述款项后，该套间房权归乙方永久所有等；3、廖绍飞（乙方）与吴霞玉（甲方）于2016年5月25日签订的《房屋权利转让协议书》，约定甲方自愿将其对广州市天河区车陂高地大街南趣园二栋101房享有的全部权利永久转让给乙方；这些权利包括但不限于上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利，以及上述房屋在被拆迁、征收、征用和毁损时取得补偿（如有）的权利；上述房屋全部权利的永久转让款为叁拾万元整，乙方应在2016年5月31日前将转让款全部支付给甲方；4、其佳公司于2005年10月5日、2005年11月8日开具的分别收取南趣园二栋101房定金1万元、购房款10万元的收据各一张。七、郝志广、钟炳灿表示其购买了南趣园三栋102房，目前该房屋仍由其控制使用；为此郝志广、钟炳灿提供了以下证据：1、南融公司（甲方）与其佳公司（乙方）于1997年5月20日签订的《售楼合同》，该合同约定由甲方将天河区车陂苏孖塘十栋四层楼委托乙方销售；协定销售房屋十栋四层楼，66套，共5343.3719平方米等内容；2、吴霞玉（乙方）于2005年6月3日与其佳公司（甲方）签订的《南趣园小区楼房合建合同》，约定甲乙双方商定共同建设位于广州市天河区车陂高地大街苏孖塘第三栋，第1层，第102套间；建筑面积69平方米；按该套间实际面积，由甲方出地及人工，乙方以每平方米1500元作为出资建设付给甲方，以广州市房管局核发的《房地产证》上合法面积为准；乙方付清上述款项后，该套间的产权归乙方永久所有等；3、郝志广、钟炳灿（均为乙方）共同与吴霞玉（甲方）于2017年10月16日签订的《房屋权利转让协议书》，约定甲方自愿将其对广州市天河区车陂高地大街南趣园三栋102房享有的全部权利永久转让给乙方；这些权利包括但不限于上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利，以及上述房屋在被拆迁、征收、征用和毁损时取得补偿（如有）的权利；上述房屋全部权利永久转让款为30万元整，乙方应在2017年10月15日前将转让款全部支付给甲方；4、吴霞玉于2017年10月16日开具的收取郝志广、钟炳灿购买南趣园三栋102房50000元的收据一张。

关于涉讼的11套房屋的目前控制使用情况。江高公司、谭均贤表示，南趣园二栋301房、三栋301、401房和十栋102房系由法院通过强制执行方式交回给其管业，南趣园三栋202房亦在其控制使用当中；南融公司表示对该11套房屋的使用情况并不清楚，该11套房屋并未在其控制使用中；其佳公司亦表示该11套房屋的使用情况其并不清楚，该11套房屋并未在其控制使用中。

一审法院认为：

江高公司、南融公司因双方于1998年8月25日签订的《协议书》而产生纠纷，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。

1989年12月26日颁布的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件；建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。本案中，江高公司与南融公司签订《协议书》，约定南融公司将涉案的南趣园11套房屋按每平方米1500元的价格抵偿其拖欠江高公司的债务，但据一审法院另案调查结果显示该11套房屋并未办理规划报建手续，《协议书》约定的抵债标的物违反了前述法律强制性规定，该协议书依法应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，江高公司要求南融公司返还抵债欠款合法有据，一审法院予以支持。《协议书》中载明南融公司拖欠的款项为1277769.17元，因此合同无效后应返还的款项应为该金额；江高公司主张按抵债房屋的价值1287300元返还缺乏依据，一审法院不予支持。从本案查明的事实看，南融公司在将涉讼11套房屋抵偿给江高公司之前，已经委托其佳公司出售包括涉讼11套房屋在内的南趣园房屋，但在将涉讼房屋抵偿给江高公司之后，其并未要求其佳公司不得出售已抵偿的房屋，导致另外6套房屋由其佳公司另行出售给他人，相应后果应由南融公司自行承担，该6套房屋江高公司无需承担返还义务。对于另外仍在江高公司控制使用中的5套房屋，在合同被确认无效后，理应返还给南融公司。江高公司主张南融公司赔偿自确认无效之日起的利息缺乏依据，一审法院不予支持。

本案的处理结果与潘义仁、张春扬、周遂琼、王秀云、郝志广、钟炳灿、陆金庆、廖绍飞并无法律上的利害关系，该八人申请参加本案诉讼缺乏依据，对其申请一审法院不予接纳。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年6月2日作出一审判决：一、广州市江高建筑工程有限公司与佛山市南海区南融投资发展公司于1998年8月25日签订的《协议书》为无效合同；二、佛山市南海区南融投资发展公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还1277769.17元给广州市江高建筑工程有限公司；广州市江高建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空返还广州市天河区车陂高地大街42号之二301房、42号之三202房、301房、401房、42号之十102房（原门牌地址为：广州市天河区车陂高地大街南趣园小区第二栋301房、第三栋202房、301房、401房、第十栋102房）给佛山市南海区南融投资发展公司管业；三、驳回广州市江高建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16390元，由广州市江高建筑工程有限公司负担50元，佛山市南海区南融投资发展公司负担16340元。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：江高公司要求南融公司支付工程款的主张是否应予支持。

案件事实表明，涉案房屋未办理规划报建手续，无法办理产权变更登记手续，南融公司虽与江高公司于1998年8月25日签订《协议书》，约定以自建的宅基地房11套房屋作价抵顶工程款1277769.17元，但《协议书》有关所有权归江高公司的合同目的因存在法律障碍并不能实现。一审判决适用1989年12月26日颁布的《中华人民共和国城市规划法》处理本案，并无不当。在以宅基地房抵顶工程欠款不能实现的情况下，南融公司与江高公司仍应依双方基础法律关系处理债权债务关系。本案一审判决所作处理，本院予以维持。

现有证据反映，尽管1999年1月6日谭均贤（以江高公司的名义）与王东生（以其佳公司的名义）签有《委托租赁合同》，谭均贤将南融公司抵江高公司工程款的11套房屋委托王东生出租管理和收取租房租金，但涉案房屋此前已存在南融公司与其佳公司于1997年5月20日签订《售楼合同》，南融公司委托其佳公司对外销售房屋的情形，该项事实导致涉案11套房屋中有6套房屋由其佳公司另行出售、目前由他人实际使用的现状。本案一审判决依南融公司以宅基地房抵顶工程欠款《协议书》、委托其佳公司对外销售房屋《售楼合同》的签订、及谭均贤实际控制5套房屋的实际情况，认定涉案6套房屋江高公司无需返还的后果由南融公司承担责任，所作处理并无不当。南融公司如认为其佳公司、王东生处分涉案房屋行为不当，可向其佳公司主张相关权利。

综上所述，南融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16340元，由佛山市南海区南融投资发展公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵云川

审判员　　刘　卉

审判员　　戴俊英

二〇二一年十月十五日

书记员　　吴敏玲

黄咏欣