***、广州市顺恩投资咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0113民初3178号

原告：***，女，1991年3月6日出生，汉族，住广东省陆丰市，

委托诉讼代理人：黄静，系广东华进律师事务所律师。

委托诉讼代理人：覃丽，系广东华进律师事务所律师。

被告：广州市顺恩投资咨询有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道120号，统一社会信用代码914401135760244351。

法定代表人：杨材辉。

委托诉讼代理人：张凤媚，系广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢迪欣，系广东广信君达律师事务所律师。

被告：广州市江高建筑工程有限公司，住所地广州市白云区江高镇江人一路116号之一房，统一社会信用代码914401111910617532。

法定代表人：卢伟谊。

委托诉讼代理人：苏思华，系广东金山石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑穗武，系广东金山石律师事务所实习人员。

原告***与被告广州市顺恩投资咨询有限公司（以下简称顺恩公司）、被告广州市江高建筑工程有限公司（以下简称江高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人黄静，被告顺恩公司的委托诉讼代理人卢迪欣、张凤媚，被告江高公司的委托诉讼代理人苏思华、郑穗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.因两被告违法销售不具备销售法定条件房屋，并以租赁合同的形式掩盖非法出售的事实，严重违法，并违约，应解除双方于2019年2月20日签订的《租赁协议》及《装修协议》；2.被告一返还原告2020年7月23日总付款223500元及承担违约责任，赔偿违约金11318.4元；3.被告二返还原告2019年6月29日支付的80000元及承担违约责任，赔偿违约金2880元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月被告一大量宣传其有一房产项目-锦麟万博星公馆在售，价格优惠，属于公寓房系列。原告知悉后，到其售楼中心了解情况，售楼中心的工作人员确认该项目在售，并介绍该项目在购买有优惠价。因此原告与同伴（许晓燕）在2019年2月16日到售楼中心表示购买，而当天被告一的销售提供的文件是认租确认单及付款计划书，并故意欺骗说因为是公寓房，所以签长达25年的租房协议与购房协议是一样的，这个就相当于买房协议书，并且签租房协议还不用交税。最终原告被说服了，签下了认租确认单及付款计划书，并支付了1万元定金。在2019年2月20日被告一提供了两份协议，一步是《租赁合同》，一份是被告二名义《装修协议》，这两份协议都是由被告一的工作人员盖章准备好指示原告签署，原告并没有见到被告二的员工。因为合同条款与购房协议相似，对于交付房屋标准都有很明确的约定，因此原告没有怀疑签下了这两份协议。在原告看来这两份合同的目的就是购买了被告一锦麟万博星公馆16层32A单元已精装修后的房子，16个月后就能收楼，因此原告很爽快的支付第一期费用，之后更是按约定陆续付款，截止2020年7月23日原告已合计付款223500元，然而到期交付房屋时，被告一却交付不了。直到2020年7月23日，被告一突然找到原告，要求原告签一份《变更物业交付时间通知书》，函件上说因为疫情原因，原定2020年6月30日的交付时间需要变更为2020年8月31日，原告不可追究因此不可抗力导致物业延迟交付的责任。原告知悉今年疫情的确比较严重，因为这的确构成不可抗力的原因，就签字确认表示知情。但是，在2020年8月31日后，被告仍旧不能交付房屋，原告再三上门催问被告一交付时间，被告一却一直回避，不做正式回复，直说快了，就快了，但无具体时间。终于，在2020年12月25日被告一单方面发函通知原告，说房屋已施工完成，交付给被告二进行室内精装修，此后再无下文。对于目前房屋什么情况，是否已施工完成，原告都不知情，也没有被告二的工作人员联系说房屋正在装修或其它情况。综上，鉴于被告首先诱导原告，让原告签下形式上写着《租赁协议》实际内容是房屋买卖协议，被告存在欺诈嫌疑；其次即使是租赁协议，但其以在20年租赁期限到期后自动续租5年的方式试图规避租赁期限不得超过二十年的法律规定，但双方实际达成租赁期限就是25年的合同约定，因此该依约定违反法律规定应解除；最后，被告久久不能实际交付合同约定的房屋给原告使用，属于合同目的无法实现的情形，因此，原告请求按照合同法的相关规定，解除与被告的合同，并要求被告返还收取的合同费用及承担相应的违约责任，恳请法院依法支持原告的合理请求。

被告顺恩公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，双方签定的租赁合同合法有效，不存在约定或法定解除的事由。因此,不同意返还款项223500元及相应的违约金。

被告江高公司述称，一、答辩人非本案房屋买卖合同纠纷的适格被告，与***的装饰装修合同纠纷应另案处理。首先，答辩人与***不存在房屋买卖合同关系，双方签订的是《装修协议》，属于装饰装修合同关系，答辩人显然不是房屋买卖合同纠纷的适格被告，***基于房屋买卖合同纠纷案由对答辩人提出的相关诉请，应予驳回。其次，被告一顺恩公司与***属于租赁合同关系，答辩人与***属于装饰装修合同关系，分属两个不同的法律事实、不同的法律关系，根据《民事案件案由规定》的规定，前者案由应确定为房屋租赁合同纠纷，后者案由应确定为装饰装修合同纠纷，属于两个不同的诉讼标的，应分别立案处理。现***在一个诉讼中就两个完全不同的法律关系提起诉讼，不符合民诉法的相关规定，其在本案就答辩人的相关诉请应予驳回，其可另案起诉处理。二、答辩人与***签订的委托装修协议是双方真实意思表示，且合同主要权利义务双方均已履行完毕，***主张解除《装修协议》缺乏事实和法律依据。***与答辩人基于平等互利原则签订《装修协议》，由***委托答辩人承包番禺区兴南大道锦麟万博星公馆1632A房进行室内装修工程，《装修协议》对装修的工程地点、装修工程的范围和内容、装修标准、装修款项金额的约定清晰、明确，不存在任何歧义，双方就委托装修意思表示一致，装修合同依法有效，对双方均具有约束力。《装修协议》原定装修工期为180天，自2020年1月1日至2020年6月30日完成装修，但因疫情影响，涉案房屋所在锦麟万博·星公馆B栋物业整体于2020年9月18日才完成竣工联合验收，答辩人才能够进场开始装修。根据《装修协议》第一条第6款约定，装修工期应当相应延长，竣工日期相应顺延至2021年3月18日。但答辩人实际于2020年12月完成装修，并根据《装修协议》第三条第2款约定，委托被告一顺恩公司通知原告***进行验收。据悉，顺恩公司已通知***办理收房手续，但至今***未进行验收。故此，根据《装修协议》第8条的约定，应视为答辩人所交付的涉案房屋验收合格，***合同目的已实现，其无权主张解除合同。三、***要求返还装修款80000元缺乏法律依据。如前所述，***所支付的装修款80000元，答辩人已依据《装修协议》约定，受其委托采购相应装修材料并完成涉案房屋的装修工程，合同已经履行完毕，且答辩人委托顺恩公司通知***验收房屋的时间早于顺延的装修期限，不存在违约情形，***要求返还装修款80000元及支付违约金缺乏法律依据。综上，答辩人不是本案的适格被告，且答辩人与***的《装修协议》已经履行完毕，***主张解除《装修协议》并返还装修款8万元缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回***对答辩人的全部诉讼请求。另补充，本案原告与江高公司为装饰装修合同，应当另案处理。江高公司已经按照合同约定履行完毕相应的义务，原告主张解除并且返还的依据不充分，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：

2019年2月16日，顺恩公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《认租书》，约定由乙方认租甲方位于番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的16层32A单元房屋，物业租金314406元、房屋装修费8万元；付款方式分期付款。***同时签订了《[锦麟万博•星公馆]付款计划书》，确认认租原价为604896元，优惠折扣一口价，成交价为394406+5594元（租约款314406元、装修8万元），认租当日定金10000元；认租之日起7日内付30%即121406+5594元（含定金），2019年6月1日付清装修款80000元，2019年12月1日付清租约款96500元，2020年6月1日付清租约款96500等。

同日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋定金1万元。

2019年2月20日，顺恩公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的16层32A单元房屋出租给乙方，建筑面积47.55平方米；租赁期自2020年6月30日至2040年6月30日，约定租赁期限届满后，以免租金的形式自动续租至2045年6月30日，如无特殊情况出现，双方不再办理续租手续，双方仍以此合同条款作为续租合同条款，续租期间的其他约定仍按本合同条款执行，期间产生的费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）仍需按照约定缴纳，免租金形式自动续租期至2045年6月30日期满后，一切按新商定协议条款执行；本物业按照毛坯交楼标准于2020年6月30日前交付；物业租金总款为314406元，首期租金121406元于签订合同当日支付，第二期租金为96500元，第三期租金为96500元分别于2019年12月1日前、2020年6月1日前支付；甲方有权按照合同该约定向乙方收取租金，乙方逾期交付租金，甲方有权延期交付房屋；等。

2019年2月20日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款11406元。

同日，广马不动产服务（广州）有限公司出具收款收据载明收到***支付签约服务费1000元。

2019年2月21日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款100000元。

2019年3月4日，广州星房网络科技有限公司出具收款收据载明收到***支付团购优惠费5594元。

2019年2月20日，***（甲方，发包方）与江高公司（乙方，承包方）签订了一份《装修协议》，约定：甲方委托乙方承包番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的1632A房室内装修工程，由乙方采用总价包干方式承包本工程；预计竣工日期为2020年6月30日前，如因不可抗力或甲方原因导致窝（停）工或进场时间晚于协议签订后15个工作日，则竣工日期相应延后；装修及家电总价款8万元，其中装修工程款7万元，家用电器1万元；该物业装修施工工期为180天，即2020年1月1日至2020年6月30日，乙方应在工程全部完工后委托顺恩公司按甲方提供的信息通知甲方进行验收，甲方应在接到验收通知后，按约定时间前来验收，如有异议，应当在验收之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出或逾期验收的，视为验收合格，乙方在接到甲方异议后，在15日内予以答复，乙方可以书面或口头答复，甲方对答复不满意的则可委托第三方进行鉴定，鉴定费由甲方自理，但并不因此视为该物业未交付；为方便该房屋的装修顺利进行，甲方同意不可撤销的授权乙方代为办理该房屋的毛坯收房查验接收手续，由乙方在收到顺恩公司通知的交楼时间后在规定时间内代表甲方对现场进行查验、代为签收该房屋交楼通知、办理收楼、验房及领取钥匙等手续，接收该房屋毛坯房的交付，并直接进场对该房屋进行装修服务；乙方代为收房后，即视为该房屋毛坯房的交房完毕，甲方对此予以认可，乙方可自行按照本协议的标准对该房屋进行室内装修工程；等等。

2019年6月29日，江高公司出具收款收据载明收到***支付房屋装修工程款70000元、家电家具款10000元。

2020年1月5日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款80000元。

2020年7月23日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款16500元。

2020年7月23日，顺恩公司发出《变更物业交付时间确认函》，物业交付时间由“2020年6月30日”变更为“2020年8月31日”。

2020年12月25日，顺恩公司向***发出《告知书》，告知***其司已将涉案毛坯房屋交付江高公司进行装修，并将积极配合江高公司的装修事宜，等。

2021年1月24日，顺恩公司向***发出《收房通知书》，告知***可办理收房手续，另需备齐以下款项：逾期未付租金96500元，物业管理费预收三个月。

顺恩公司为证明租赁房屋合法合规，已依法办理全部报建审批以及相关许可证书，提交了以下证据：

1.广州市番禺区南村镇官堂村股份合作经济社（以下简称官堂村经济社）于2015年7月23日出具的《证明》载明，官堂村经济社与顺恩公司已签订土地租赁合同，将位于南大路南侧的集体土地番府集用（2002）字第J05-000059号地块租给顺恩公司使用至2045年6月30日，顺恩公司在租赁期限内拥有该地块的使用权和租赁权，该地块的一切相关事宜由顺恩公司全权负责，但规划、国土、建设等证件以官堂村经济社的名义办理。官堂村经济社于2021年1月20日再次出具《证明》，载明顺恩公司在于官堂村经济社土地租赁合同约定的租期内拥有该地块以及地上建筑物的使用权和转租权，该地块及地上建筑物的一切相关事宜由顺恩公司负责，同时证明涉案建筑物已取得房屋产权证，自编项目名为锦麟万博星公馆，项目所在地名为官堂博汇，经公安批复地址为广州市番禺区南村镇汇智一路6号、8号、10号。

2.建设工程规划许可证（穗国土规划建证[2018]697号）载明，发证日期为2018年2月13日，建设单位为官堂村经济社，建设项目名称为官堂万博商业项目B、C栋，建设位置为南村镇官堂村南大路南侧，建设规模载明B栋建筑楼上建筑19层（部分18、4层）、地下2层，C栋建筑物地上4层（部分3层）。

3.建设工程施工许可证（编号440113201808280101）载明，发证日期为2018年8月28日，建设单位为官堂村经济社，建设项目名称为官堂万博商业项目B、C栋，施工单位江高公司，工期1095天。

4.粤（2020）广州市不动产权第07221969号不动产权证，载明权属人为官堂村经济社，房屋坐落于广州市番禺区南村镇汇智一路6号、8号、10号，附记载明：B栋所在层1-19层，C栋所在层1-4层，等。

5.广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（穗联验[番]字[2020]047号）载明，“官堂万博商业项目B、C栋工程”经官堂村经济社组织了竣工验收，并于2020年9月18日经过了广州市城市建设档案馆的建设工程城建档案验收、番禺区住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、番禺区人防办公室的人防工程验收备案、广州市番禺区住房和建设局的质量竣工验收监督、广州市规划和自然资源局番禺区分局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。日期2020年9月18日。

关于交楼时间，***认为顺恩公司已经逾期，且其提供的录音证据可以证明顺恩公司在2021年3月份都未能交楼的事实；顺恩公司则认为认为：顺恩公司已经采取各种方式，在房屋具备交付条件后，及时通知原告，在发出书面通知书前，顺恩公司实际上已经通过电话方式与原告进行联系，让其到现场验收。但是，原告一直不愿意过来，所以顺恩公司才以书面形式通知原告。事实也证明，顺恩公司向原告发出的告知书也由原告收取了。因为原告已经将此作为证据提交。如果，原告认为该房屋不具备交付条件，至少从情理上说也应该到现场查看，而不是主观的进行判断。即使顺恩公司存在超过合同原约定期限交付房屋的行为，顺恩公司也及时采取各种措施补救，包括签订补充协议，及时通知原告收房等。因此，本案中也不存在可以行使不安抗辩的情形。在本案当中，被告不存在任何违反双方约定的违约情形。

另查明，涉讼物业所在的锦鳞万博•星公馆所产生的因逾期交房致解除合同纠纷在本院已有7件，7件案中的承租人均表示是以精装修房为交付标准。

本院认为，本案争议的法律事实发生的时间持续至《中华人民共和国民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》。

一、关于涉案《租赁合同》的合同性质及效力。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，***与顺恩公司签订的《租赁合同》，合同名称上明确为“房屋租赁合同”，合同内容上亦明确约定顺恩公司将涉案房屋出租给***，对租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物交付时间和标准等进行约定，具备租赁合同的主要条款，且同时约定转租、对租赁物的维护、管理、修缮等。上述合同内容符合房屋租赁合同的基本特征，故本院认定***与顺恩公司通过签订《租赁合同》成立房屋租赁合同关系，本院予以确认。***认为顺恩公司存在以租代售的行为，本院不予采纳。

顺恩公司提供涉案建筑物的建设工程规划许可证、不动产权证等证据，证明涉案建筑物已取得合法产权证明，同时，顺恩公司提供官堂村经济社出具的《证明》，证明官堂村经济社与顺恩公司签订了租赁合同并享有租赁土地及地上建筑物的使用权，故无论从出租权来源及建筑物的合法性方面，顺恩公司将涉案物业出租给***，均不存在无效情形。但根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”本案中，案涉租赁合同约定的期限为2020年6月30日至2040年6月30日，期限届满后以免租金的形式自动续租至2045年6月30日，即双方约定的租期实际为25年，已超过法律规定的最长租赁期限20年，故超过5年部分为无效约定，2020年6月30日至2040年6月30日期内的租赁关系，是***、顺恩公司的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。

二、关于顺恩公司是否构成延期交房，***可否行使合同解除权的问题。

关于涉案房屋交房标准。双方签订的《租赁合同》约定的交房标准为毛坯房，顺恩公司也因此主张合同约定的交房标准为毛坯房，但***主张交房标准为精装修房。从案涉《装修协议》约定的毛坯房建成后“甲方同意不可撤销的授权乙方代为办理该房屋的毛坯收房查验接收手续，由乙方在收到顺恩公司通知的交楼时间后在规定时间内代表甲方对现场进行查验、代为签收该房屋交楼通知、办理收楼、验房及领取钥匙等手续，接收该房屋毛坯房的交付，并直接进场对该房屋进行装修服务；乙方代为收房后，即视为该房屋毛坯房的交房完毕”、装修完成后“委托顺恩公司按甲方提供的信息通知甲方进行验收”，结合案涉物业的建设工程施工许可证（编号440113201808280101）载明的“发证日期为2018年8月28日，施工单位江高公司，工期1095天”，可见顺恩公司与江高公司之间签订的各协议是关联的。江高公司作为案涉物业主体的施工方，其自行验收毛坯房进行装修，损害了承租人的合法利益。虽然顺恩公司及江高公司主张是否签订《装修协议》是各承租人自主选择的权利，但《租赁合同》及《装修协议》上均约定施工期至2020年6月30日止，两份合同间并未体现毛坯房交付与精装修房交付的时间差别，有悖常理。经查询，涉讼物业所在的锦鳞万博•星公馆所产生的因逾期交房致解除合同纠纷在本院已有7件，7件案中的承租人均表示是以精装修房为交付标准。由此可见，《装修协议》并非单纯的装修协议，其与《租赁合同》共同构成房屋租赁双方的主要权利义务内容，故《装修协议》实质上具有部分房屋租赁协议的性质。因此，本院认定顺恩公司应向***交付完成装修后的精装修房，江高公司的装修行为仅可视为代替顺恩公司完成装修义务。顺恩公司与江高公司利用互相之间的合作关系，***委托江高公司代为办理收楼手续，实际是以毛坯房的标准接收房屋，并不符合双方其后对于交楼标准变更为精装修的约定，况且江高公司代为收楼亦是方便其装修施工，故江高公司受***委托代为接收毛坯房，不能视为顺恩公司已按约定交付房屋。

关于顺恩公司是否存在逾期交房的违约行为。如前所述，《装修协议》将房屋的交付标准变更为带装修标准，交付时间依然为2020年6月30日，故顺恩公司应于2020年6月30日前将涉案房屋装修完毕交付给***，同时还应符合双方约定的交房条件。

根据庭审中当事人的陈述，***主张解除合同还依据顺恩公司逾期交楼180天。如前所述，顺恩公司应于2020年8月31日前将涉案房屋装修完毕交付给***，顺恩公司在2021年1月24日才向***发出《收房通知书》告知***可办理收房手续，此时，距合同约定的交付时间并未超过180天，***提交的电话录音，因未有拨打电话情况的佐证，本院不予采纳。顺恩公司庭后提交的代理词以及江高公司在关联案件（2021）粤0113民初8982号中均陈述，导致工期延误的主要原因是新冠疫情的影响，本院予以采信。故此，对于***以顺恩公司延期交楼逾期180天要求解除合同的诉请，本院不予支持。综上，对于***要求解除《租赁协议》及《装修协议》的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于***的其余诉讼请求均基于解除合同而衍生，故此，对***的其余诉讼请求，本院亦不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3608元，原告***已预缴，该费由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向广州市中级人民法院提出，未提出的，视为同意。

审判员　　何成臻

二〇二二年三月十日

书记员　　林敏倩