广州市江高建筑工程有限公司
***、广州市顺恩投资咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0113民初11095号
原告：***，女，1992年5月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区,
委托诉讼代理人：邓金嫦，系广东俊道律师事务所律师。
被告：广州市顺恩投资咨询有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道120号，统一社会信用代码914401135760244351。
法定代表人：杨材辉。
委托诉讼代理人：卢迪欣，系广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凤媚，系广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州星房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街金山谷意库44栋3楼301，统一社会信用代码91440113MA59DN0J3P。
法定代表人：刘用华。
委托诉讼代理人：黄嘉城，系广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佩琪，系广东广岭律师事务所律师。
第三人：广州市江高建筑工程有限公司，住所地广州市白云区江高镇江人一路116号之一房（仅作办公用），统一社会信用代码914401111910617532。
法定代表人：卢伟谊。
委托诉讼代理人：苏思华，系广东金山石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑穗武，系广东金山石律师事务所实习人员。
原告***与被告广州市顺恩投资咨询有限公司（以下简称顺恩公司）、第三人广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）、广州市江高建筑工程有限公司（以下简称江高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人邓金嫦，被告顺恩公司的委托诉讼代理人卢迪欣、张凤媚，第三人星房公司的委托诉讼代理人黄嘉城，第三人江高公司的委托诉讼代理人苏思华、郑穗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年3月4日签订的《租赁合同》；2.请求判令被告返还原告款项497259元，其中包含租约款356259元、装修款80000元、签约服务费1000元、团购优惠费60000元；3.请求判令被告按已付款项497259元的20%计算，向原告支付延期交付违约金99452元；4.请求判令被告支付占用资金利息12903元(以497259元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，暂计算至2021年4月1日)；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年2月18日与被告签订付款计划书，由原告租赁位于番禺锦麟万博.星公馆B-1610A的房屋，成交的租金总额为496259元，包含租约款156259元，装修款80000元、团购优惠费60000元。2019年3月4日原告与被告签订《租赁合同》，原告在被告的主导下与案外人广州市江高建筑工程有限公司签订《装修协议》，支付了装修款80000元，同时向案外人广州星光房网络科技有限公司支付团购优惠费60000元、签约服务费1000元；根据合同约定，被告应在2020年6月30日前交付案涉房屋，如被告逾期交付超过180日未能交付的，原告有权解除合同，并由被告支付相应违约金。后双方协议变更交付时间为2020年8月31日，但被告至今仍未交付房屋。根据合同约定逾期交付已超过180日，原告多次与被告协商解决事宜，未果。鉴于上述的事实与理由，希望贵院依法判决原告所请，维护公平正义。对于第二项诉讼请求，我方认为如果法院判令解除租赁合同的情况下，但是认定团购优惠费和签约服务费不是租金的一部分的，基于签约服务费和团购费的损失，是因被告违约产生的，因此该损失该有被告承担。
被告顺恩公司辩称，一、根据答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》相关约定，答辩人的主要义务为向被答辩人交付符合约定的毛坯房而非装修后房屋，未能及时装修的责任不应当由答辩人承担。根据双方《租赁合同》第6.1款约定，案涉物业按照附件二《毛坯房交付标准》交付，交付时间为2020年6月30日前，由此可知答辩人的主要义务并非交付装修好的房屋，答辩人按照约定条件将符合标准毛坯房交付装修后即可视为答辩人完成自身主要义务，关于答辩人交付毛坯房的方式详见下列分析。二、答辩人交付毛坯房的逾期时间并未超过180日，被答辩人不享有租赁合同约定的单方合同解除权。根据双方签订的两份《租赁合同》第六条约定，“物业按附件二《毛坯交楼标准》交付，交付时间为2020年6月30日”。第十条第10.1.2条（租赁合同第四页下方）约定，甲方未能按时交付房屋的，逾期不超过180日的，按照每日0.02%的标准支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，乙方有权单方解除合同。另外，原告于2020年7月28日签订《交付日期变更确认函》同意将案涉房屋交付日期变更为2020年8月30日前交付。在本案中，案涉房屋整体工程于2020年9月竣工验收后，实际上已经达到租赁合同约定的毛坯房交付标准，顺恩公司将案涉房屋交付给被答辩人指定的江高装修公司进行室内装修后于2020年12月25日通过邮寄书面通知书方式通知被答辩人将案涉毛坯房交给江高建筑公司负责装修，答辩人发出该份毛坯房交付装修通知的依据为被答辩人与江高建筑公司所签订《装修合同》中第10.2和10.3款，此条款表明江高建筑公司有权代理被答辩人查验接收毛坯房，江高建筑公司查验接收后即视为毛坯房交房完毕，从本案证据《毛坯房移交确认书》可知案涉房屋的毛坯房交付手续实际上于2020年9月18日已经完成，随后顺恩公司于2020年12月通知被答辩人上述毛坯房移交装修事项，无论根据2020年9月18日的毛坯房移交抑或是2020年12月25日的通知判断毛坯房交付时间，从原告认可的变更后交付日期2020年8月30日开始计算，逾期天数均未超过180日，即被答辩人并不符合约定解除租赁合同的条件。而答辩人于2021年1月通过邮寄书面通知书方式通知被答辩人房屋已经装修完毕可以收房，相关依据为被答辩人与江高建筑公司所签订《装修合同》中第3.2款，也是依据江高建筑公司出具的装修合同约定作出。综上所述，答辩人的通知方式符合各方约定，亦不违反法律规定，未侵害被答辩人的合法权益，被答辩人亦应当收到上述通知，因此答辩人发出的上述二份通知应属有效，对被答辩人有约束力，应当视为答辩人交付毛坯房时逾期时间未超过180日。三、被答辩人已支付的款项中只有356259元为租赁款，由顺恩公司收取，其他款项与顺恩公司无关。根据被答辩人提供的证据显示，其中仅有356259元由顺恩公司收取，其余款项系被答辩人支付给广州星房网络科技有限公司，被答辩人直接支付给各个不同收款单位时，完全可以依据刷卡单据上的收款单位和收据上财务印鉴判断收款单位系不同单位，但被答辩人当时并未提出异议，应当视为被答辩人认可支付给其他主体的款项与顺恩公司无关，因此非顺恩公司收取款项的相关法律责任不应由顺恩公司承担。综上所述，被答辩人的请求缺乏法律以及事实依据，请求贵院在查明事实的基础上，依法保障答辩人的合法权益，作出公允的判决。上述答辩意见，请法院采纳。
第三人星房公司述称，我方认为原告的诉讼请求，并不涉及我方，故我方暂时不发表答辩意见。
第三人江高公司述称，我方认为原告的诉讼请求，并不涉及我方，故我方暂时不发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：
2019年2月18日，顺恩公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《认租书》，约定由乙方认租甲方位于番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的16层10A单元房屋，物业租金356259元、房屋装修费8万元；定金1万元于签订认租书时缴纳，定金在签订租赁合同时转为首期租金款；乙方签署租赁合同时需缴纳签约服务费1000元/套；乙方知悉并确认在签订本认租书时同时向项目合作推广公司支付6万元作为项目推广费，方可享受以上优惠价格，对此乙方无异议，否则按原价621941元认租。***同时签订了《[锦麟万博•星公馆]付款计划书》，确认认租原价为621941元，优惠折扣6万抵一口价，成交价为436259+60000=496259元（租约款356259元、装修8万元），等。
同日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋定金1万元。
2019年3月4日，顺恩公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的16层10A单元房屋出租给乙方，建筑面积47.6平方米；租赁期自2020年6月30日至2040年6月30日，约定租赁期限届满后，以免租金的形式自动续租至2045年6月30日，如无特殊情况出现，双方不再办理续租手续，双方仍以此合同条款作为续租合同条款，续租期间的其他约定仍按本合同条款执行，期间产生的费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）仍需按照约定缴纳，免租金形式自动续租期至2045年6月30日期满后，一切按新商定协议条款执行；本物业按照毛坯交楼标准于2020年6月30日前交付；物业租金总款为356259元，首期租金136259元于签订合同当日支付，第二期租金为110000元，第三期租金为110000元分别于2019年12月1日前、2020年6月1日前支付；甲方有权按照合同该约定向乙方收取租金，乙方逾期交付租金，甲方有权延期交付房屋；等。
2019年2月25日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款40000元、110000元。
2019年3月4日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款76259元
2019年3月4日，星房公司出具收款收据载明收到***支付团购优惠费6万元。
同日，广马不动产服务（广州）有限公司（以下简称广马公司）出具收款收据载明收到***支付签约服务费1000元。
同日，***（甲方，发包方）与江高公司（乙方，承包方）签订了一份《装修协议》，约定：甲方委托乙方承包番禺××村××大道锦鳞万博•星公馆中的1610A房室内装修工程，由乙方采用总价包干方式承包本工程；预计竣工日期为2020年6月30日前，如因不可抗力或甲方原因导致窝（停）工或进场时间晚于协议签订后15个工作日，则竣工日期相应延后；装修及家电总价款8万元，其中装修工程款7万元，家用电器1万元；该物业装修施工工期为180天，即2020年1月1日至2020年6月30日，乙方应在工程全部完工后委托顺恩公司按甲方提供的信息通知甲方进行验收，甲方应在接到验收通知后，按约定时间前来验收，如有异议，应当在验收之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出或逾期验收的，视为验收合格，乙方在接到甲方异议后，在15日内予以答复，乙方可以书面或口头答复，甲方对答复不满意的则可委托第三方进行鉴定，鉴定费由甲方自理，但并不因此视为该物业未交付；为方便该房屋的装修顺利进行，甲方同意不可撤销的授权乙方代为办理该房屋的毛坯收房查验接收手续，由乙方在收到顺恩公司通知的交楼时间后在规定时间内代表甲方对现场进行查验、代为签收该房屋交楼通知、办理收楼、验房及领取钥匙等手续，接收该房屋毛坯房的交付，并直接进场对该房屋进行装修服务；乙方代为收房后，即视为该房屋毛坯房的交房完毕，甲方对此予以认可，乙方可自行按照本协议的标准对该房屋进行室内装修工程；等等。
2020年7月28日，顺恩公司出具收款收据载明收到***支付房屋租赁款70000元、40000元。
2020年7月28日，顺恩公司发出《变更物业交付时间确认函》，物业交付时间由“2020年6月30日”变更为“2020年8月31日”。
2020年12月25日，顺恩公司向***发出《告知书》，告知***其司已将涉案毛坯房屋交付江高公司进行装修，并将积极配合江高公司的装修事宜，等。
2021年1月24日，顺恩公司向***发出《收房通知书》，告知***可办理收房手续，另需备齐以下款项：物业管理费预收三个月。***确认已于2021年1月25日收到该通知。
顺恩公司为证明租赁房屋合法合规，已依法办理全部报建审批以及相关许可证书，提交了以下证据：
1.广州市番禺南村镇官堂村股份合作经济社（以下简称官堂村经济社）于2015年7月23日出具的《证明》载明，官堂村经济社与顺恩公司已签订土地租赁合同，将位于南大路南侧的集体土地番府集用（2002）字第J05-000059号地块租给顺恩公司使用至2045年6月30日，顺恩公司在租赁期限内拥有该地块的使用权和租赁权，该地块的一切相关事宜由顺恩公司全权负责，但规划、国土、建设等证件以官堂村经济社的名义办理。官堂村经济社于2021年1月20日再次出具《证明》，载明顺恩公司在于官堂村经济社土地租赁合同约定的租期内拥有该地块以及地上建筑物的使用权和转租权，该地块及地上建筑物的一切相关事宜由顺恩公司负责，同时证明涉案建筑物已取得房屋产权证，自编项目名为锦麟万博星公馆，项目所在地名为官堂博汇，经公安批复地址为广州市番禺南村镇汇智一路6号、8号、10号。
2.建设工程规划许可证（穗国土规划建证[2018]697号）载明，发证日期为2018年2月13日，建设单位为官堂村经济社，建设项目名称为官堂万博商业项目B、C栋，建设位置为南村镇官堂村南大路南侧，建设规模载明B栋建筑楼上建筑19层（部分18、4层）、地下2层，C栋建筑物地上4层（部分3层）。
3.建设工程施工许可证（编号440113201808280101）载明，发证日期为2018年8月28日，建设单位为官堂村经济社，建设项目名称为官堂万博商业项目B、C栋，施工单位江高公司，工期1095天。
4.粤（2020）广州市不动产权第07221969号不动产权证，载明权属人为官堂村经济社，房屋坐落于广州市番禺南村镇汇智一路6号、8号、10号，附记载明：B栋所在层1-19层，C栋所在层1-4层，等。
5.广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（穗联验[番]字[2020]047号）载明，“官堂万博商业项目B、C栋工程”经官堂村经济社组织了竣工验收，并于2020年9月18日经过了广州市城市建设档案馆的建设工程城建档案验收、番禺住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、番禺人防办公室的人防工程验收备案、广州市番禺住房和建设局的质量竣工验收监督、广州市规划和自然资源局番禺分局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。日期2020年9月18日。
关于本案的审理焦点。庭审中，***表示因顺恩公司延期交房超过180天而行使合同解除权要求解除合同。故此，本案的审理焦点是顺恩公司是否构成延期交房，***是否可行使合同解除权。
顺恩公司陈述:我方认为，逾期交房天数未超过180日。首先原告方，以书面形式同意被告延迟交付案涉房屋，将原定案涉房屋交付日期从2020年6月3日变更为2020年8月31日，这是原告的真实意思表示，详见我方证据1-4。同时，被告也相应的给予了原告一定的优惠，免除了其12个月的物业管理费。因此，原告与被告共同签名确认的延迟物业交付表及确认函是有效的，对双方均有法律约束力，基于此，案涉物业的最终交付日应当计算至2021年3月初。另外，被告方于2020年9月18日已经依据原告与第三人江高公司签订的装修协议第10.2、10.3款案涉房屋交给江高公司进行装修，此时被告方将符合约定的毛坯房交付装修的行为，已经等同于见案涉房屋交付给原告。其后，2020年12月25日，被告在多次与原告沟通希望提前来看房无果后，为保留相关证据，通过书面形式向原告发出告知书，基于此，被告方认为在双方约定的逾期日期达到180日时间点之前，被告方已经完成租赁合同约定的毛坯房交付义务。原告提出解除合同的要求，并不符合租赁合同约定的解除条件。
***陈述:通过租赁合同及装修协议，交付时间相一致，交付时间可以体现出，被告要交付的房屋是带装修的，而被告与原告沟通的延迟交付的问题，也是针对带装修的问题。至于，被告何时将房屋交付给江高公司装修，是被告与江高公司的关系，被告是多此一举的。被告逾期180天，是从2020年8月31日起计算至2021年3月20日，即我方认为被告在2021年3月20日前都没有交楼。原告确实收到了收楼通知，根据通知的要求拨打了被告的电话，落实到在2021年2月24日进行收楼，但是被告却告知原告，暂时还不能去收楼，具体收楼时间是要在2021年3月20日后等通知。这个事情可以通过原告的电话录音相佐证。
另查明，涉讼物业所在的锦鳞万博•星公馆所产生的因逾期交房致解除合同纠纷在本院已有7件，7件案中的承租人均表示是以精装修房为交付标准。
本院认为，本案争议的法律事实发生的时间持续至《中华人民共和国民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》。
一、关于涉案《租赁合同》的合同性质及效力。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，***与顺恩公司签订的《租赁合同》，合同名称上明确为“房屋租赁合同”，合同内容上亦明确约定顺恩公司将涉案房屋出租给***，对租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物交付时间和标准等进行约定，具备租赁合同的主要条款，且同时约定转租、对租赁物的维护、管理、修缮等。上述合同内容符合房屋租赁合同的基本特征，故本院认定***与顺恩公司通过签订《租赁合同》成立房屋租赁合同关系，本院予以确认。***认为顺恩公司存在以租代售的行为，本院不予采纳。
顺恩公司提供涉案建筑物的建设工程规划许可证、不动产权证等证据，证明涉案建筑物已取得合法产权证明，同时，顺恩公司提供官堂村经济社出具的《证明》，证明官堂村经济社与顺恩公司签订了租赁合同并享有租赁土地及地上建筑物的使用权，故无论从出租权来源及建筑物的合法性方面，顺恩公司将涉案物业出租给***，均不存在无效情形。但根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”本案中，案涉租赁合同约定的期限为2020年6月30日至2040年6月30日，期限届满后以免租金的形式自动续租至2045年6月30日，即双方约定的租期实际为25年，已超过法律规定的最长租赁期限20年，故超过5年部分为无效约定，2020年6月30日至2040年6月30日期内的租赁关系，是***、顺恩公司的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
二、关于顺恩公司是否构成延期交房，***可否行使合同解除权的问题。
关于涉案房屋交房标准。双方签订的《租赁合同》约定的交房标准为毛坯房，顺恩公司也因此主张合同约定的交房标准为毛坯房，但***主张交房标准为精装修房。从案涉《装修协议》约定的毛坯房建成后“甲方同意不可撤销的授权乙方代为办理该房屋的毛坯收房查验接收手续，由乙方在收到顺恩公司通知的交楼时间后在规定时间内代表甲方对现场进行查验、代为签收该房屋交楼通知、办理收楼、验房及领取钥匙等手续，接收该房屋毛坯房的交付，并直接进场对该房屋进行装修服务；乙方代为收房后，即视为该房屋毛坯房的交房完毕”、装修完成后“委托顺恩公司按甲方提供的信息通知甲方进行验收”，结合案涉物业的建设工程施工许可证（编号440113201808280101）载明的“发证日期为2018年8月28日，施工单位江高公司，工期1095天”，可见顺恩公司与江高公司之间签订的各协议是关联的。江高公司作为案涉物业主体的施工方，其自行验收毛坯房进行装修，损害了承租人的合法利益。虽然顺恩公司及江高公司主张是否签订《装修协议》是各承租人自主选择的权利，但《租赁合同》及《装修协议》上均约定施工期至2020年6月30日止，两份合同间并未体现毛坯房交付与精装修房交付的时间差别，有悖常理。经查询，涉讼物业所在的锦鳞万博•星公馆所产生的因逾期交房致解除合同纠纷在本院已有7件，7件案中的承租人均表示是以精装修房为交付标准。由此可见，《装修协议》并非单纯的装修协议，其与《租赁合同》共同构成房屋租赁双方的主要权利义务内容，故《装修协议》实质上具有部分房屋租赁协议的性质。因此，本院认定顺恩公司应向***交付完成装修后的精装修房，江高公司的装修行为仅可视为代替顺恩公司完成装修义务。顺恩公司与江高公司利用互相之间的合作关系，***委托江高公司代为办理收楼手续，实际是以毛坯房的标准接收房屋，并不符合双方其后对于交楼标准变更为精装修的约定，况且江高公司代为收楼亦是方便其装修施工，故江高公司受***委托代为接收毛坯房，不能视为顺恩公司已按约定交付房屋。
关于顺恩公司是否存在逾期交房的违约行为。如前所述，《装修协议》将房屋的交付标准变更为带装修标准，交付时间依然为2020年6月30日，故顺恩公司应于2020年6月30日前将涉案房屋装修完毕交付给***，同时还应符合双方约定的交房条件。
根据庭审中当事人的陈述，***主张解除合同还依据顺恩公司逾期交楼180天。如前所述，顺恩公司应于2020年8月31日前将涉案房屋装修完毕交付给***，顺恩公司在2021年1月24日才向***发出《收房通知书》告知***可办理收房手续，之后***电话预约收楼时又被告知要延期至2021年3月20日之后，此时，距合同约定的交付时间逾期超过180天，***据此依合同约定行使合同解除权。但顺恩公司庭后提交的代理词以及江高公司在关联案件（2021）粤0113民初8982号中均陈述，导致工期延误的主要原因是新冠疫情的影响。本院结合新冠疫情的实际影响，与本案中顺恩公司延期交楼的时间作比较，延期交楼时间属于受疫情影响的合理范围内，应视为由于不可抗力的因素导致顺恩公司延期交楼，顺恩公司因此不应承担违约责任，故此，对于***以顺恩公司延期交楼逾期180天要求解除合同的诉请，本院不予支持。鉴于***的其余诉讼请求均基于解除合同而衍生，故此，对***的其余诉讼请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告***的全部诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4948元，原告***已预缴，该费由原告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向广州市中级人民法院提出，未提出的，视为同意。
审判员 崔淑冰
二〇二二年三月十日
书记员 张 荣
