咸宁市国土资源局与湖北德坤置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

湖北省咸宁市咸安区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂1202民初457号

原告：咸宁市国土资源局（以下简称国土局）。

住所地：咸宁市咸宁大道**号。

法定代表人：皮凌，国土局局长。

委托代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。

被告：湖北德坤置业有限公司（以下简称德坤公司）。

住所地：咸宁市浮山村金边山百聚小区3-3。

法定代表人：任彩红。

委托代理人：王洪山，湖北开成律师事务所律师，一般代理。

第三人：咸宁市交通投资有限公司（以下简称交投公司）。

住所地：咸宁市银泉大道***号。

法定代表人：罗春风，交投公司董事长。

委托代理人：聂锦建，湖北众合律师事务所律师，一般代理。

原告国土局与被告德坤公司、交投公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国土局委托代理人陈新贵、被告德坤公司委托代理人王洪山、第三人交投公司委托代理人聂锦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

国土局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付合同约定分期的土地出让金利息24.11万元及逾期违约金依约计算到清偿之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月，经咸宁市人民政府批准，由第三人交投公司收储并申请、公开拍卖出让编号P（2012）071号两块地块，被告德坤公司竞得该地块。拍卖出让文件约定由第三人交投公司拍卖成交后按现状交地。2012年12月31日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂XN-20**-0000082），该合同第十条约定被告应三期支付土地出让金，其中第二期于2013年3月28日之前付清第二期土地出让金2537万元，第三期于2013年9月1日之前付清第三期土地出让金1691万元，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，被告应在支付第二期土地出让金时支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；同时合同第三十条约定，被告不按期付款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向原告缴纳违约金。合同签订后，被告未建设，2017年9月23日第三人与被告签订国有土地使用权收回协议。确认核减地块一面积4.96亩，退还地块二面积65.7亩。确认被告应支付土地价款为5361万元，被告已付4328万元，乙方应支付土地价款款项1033万元。被告于2017年10月24日付清土地出让金，后三方因逾期付款发生争议。为此，原告诉至本院，要求依法处理。

德坤公司辩称：1、对原告所称的利息计算方式及数额无异议，对逾期付款的违约金与事实不符。根据国有土地使用权出让合同，原告的土地不符合土地闲置出让办法的条件，由于土地规划、变更、高压线迁出问题一直未能解决，后三方协议对合同内容进行变更，被告付清了余款。2、被告不存在逾期付款的问题。

交投公司述称：1、第三人交投公司不是土地出让合同的当事人，不应当承担利息及违约金责任。2、第三人交投公司已履行了交地义务，根据合同及原告出让方案的内容，已经完成了土地现状交付，不存在违约情形。3、因客观原因，土地上的高压线及规划部门的规划变更，双方达成协议将有土地变更的地块及有高压线的地块划出，协商的过程不应当视为违约。

本院经审理认定事实如下：2012年7月，经咸宁市人民政府批准，原告国土局决定将由第三人交投公司收购储备的位于咸××区××村一宗土地国有建设用地使用权公开拍卖出让。2017年9月7日，原告国土局、咸宁市土地交易中心发布了国有建设用地使用权拍卖土地公告及拍卖出让竞买须知，拍卖土地公告明确了出让地块的基本情况及规划指标要求。出让竞买须知要求竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，可直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年9月27日，余先军以个人名义向原告国土局递交了竞买申请书和拟成立新公司开发建设申请书并交纳了竞买保证金17000000元。2012年9月28日在咸宁市行政服务中心举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，余先军竞得编号P（2012）071号地块的国有建设用地使用权。成交总价为84560000元，出让面积128719.85平方米。同年10月29日，余先军与任彩红等人注册成立了湖北德坤置业有限公司，并随后向原告预交了土地出让金25280000元，原告于2012年12月26日将被告交纳的17000000元保证金转为被告交纳的土地出让金。2012年12月31日，原、被告签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，原告国土局将坐落于咸安区官埠桥镇小泉村宗地编号为2012082，宗地面积为128719.85平方米的国有建设用地使用权出让给被告，每平方米人民币656.93元，出让总价款为84560000元。出让人同意在2013年7月28日前将出让宗地交付给受让人，出让条件为现状土地条件。受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币42280000元，付款时间：2012年10月28日之前；第二期25370000元，付款时间：2013年3月28日之前；第三期16910000元，付款时间：2013年9月1日前。分期支付国有建设用地使用权出让价款时，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。合同同时约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同。受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同签订后，原告将合同约定宗地交付被告，被告于2015年7月8日支付原告土地出让价款1000000元。由于交付的宗地尚有土地规划变更、高压线迁移及基础配套设施等问题未能解决，被告无法进行开发建设。2016年5月24日，被告向第三人提交了一份关于P（2012）071号宗地（森林湖1号项目）退地的申请报告，提出地块存在问题：1、地面还有少量附着物没有清除，四址红线不够明确，与老百姓仍有争议。2、该地块管网没有明确的接入口，导致市环保局给我方下达文件，必须要求一级排污处理，要求建污水处理厂。我方开工将多花费上千万元的费用。3、65亩地块高压线横跨而过，经双方协商划除影响的部分土地还未办理合法手续。4、道路至今都未按招商协议要求完工，造成我方无法进入现场施工（合同要求二十米，现只有十米不到，其中电线杆占在路中间）。5、127亩红线范围内，经规划局确认项目北侧新增了一条占地约5亩的规划道路，被占用土地不能被实际利用。6、根据招商协议净地交付后十八个月内付土地款80%为我方办理土地证，而你方违背了招商协议中的这项条款（土地未能及时交付），导致我方未能办理土地证影响了开发时间。7、该地块由于地处城市边缘，不具备开发条件，市中心的房子都无法销售，就算是楼盘开发成功也是一个摆设。2017年6月28日，原告国土局向咸宁市政府办公室提交了一份关于湖北德坤置业欠缴出让金问题处置方案的回函，反映涉案宗地存在问题。主要存在的问题为：地块一内因规划道路调整，占用了德坤公司4.96亩土地；地块二内尚有110KV国网高压线未迁移和基础配套设施（无地下排水、排污设施）不到位等原因，尚不具备开发条件。德坤公司也多次向交投公司提出退地诉求。我局认为，德坤公司逾期欠缴出让金行为，主要还是因规划调整、拆迁未完成、城市基础设施不配套等原因造成。前期交投公司也与德坤公司做了大量工作，进行了充分的协商，已基本达成一致意见。2017年9月23日，被告与第三人签订了一份国有土地使用权收回协议。双方协定：拟收回土地面积43800.85平方米，拟核减土地面积3305平方米。核算后被告应付土地价款为53570000元，减去已付土地价款43280000元，被告应付10300000元，但双方未约定付款期限。因被告与第三人协议收回和核减宗地面积47105.85平方米，应核减出让合同宗地价款47105.85㎡×656.93元=30945246元。被告已付宗地出让价款为84560000元-30945246元=53614754元。经原告审核后确定被告按53610000元支付宗地出让总价款。2014年10月24日，被告支付第三人1000000元，同年12月11日支付第三人330000元。2018年6月21日，第三人向咸宁市地税温泉分局提交了一份关于P（2012）071号地块的情况说明，明确被告土地出让金已全部缴清，反映出让宗地存在的问题，并要求重新办理用地相关变更手续。因原、被告在分期付款利息及违约责任问题上产生纠纷，原告诉至本院，要求依法处理。

本院认为，原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案被告通过招、拍、挂程序，合法竞得合同项下宗地，并按约履行了首期付款义务。原告虽将出让宗地交付被告，但由于交付的宗地存在瑕疵，造成被告长期无法开工建设，致使合同目的不能实现。由于原告未先履行无瑕疵宗地交付义务。被告多次向有关部门反映出让宗地存在的问题，被告反映的问题均与客观事实相符，原告亦予认可。原告提出已向被告按现状土地条件履行交付土地义务。根据《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产和建设管理调控的通知》第四条明确规定：不得“毛地”出让，拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法、没有纠纷。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条明确规定：市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：1、土地权利清晰；2、安置补偿落实到位；3、没有法律经济纠纷；4、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；5具备动工开发所必须的其他基本条件。故原告虽履行了交付土地义务，但仍应视为履行合同义务不符合约定。原告在竞买须知中虽明确交地责任人为第三人交投公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故原告因第三人原因造成不能履行无瑕疵宗地交付义务的，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于原告交付的宗地不具备开发条件，原告向市政府办公室提交关于湖北德坤置业欠缴出让金问题处置方案的回函后，第三人与被告协商签订国有土地使用权收回协议。应视为对原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同权利、义务的变更，但收回协议中被告应付土地价款计算有误。经原告审核后，被告按收回协议约定和原告审定土地价款金额，履行了付款义务。因原告存在过错，且双方在收回协议中未明确付款期限，原告主张被告承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但被告应按国有建设用地使用权出让合同约定，履行支付分期付款利息义务。原告诉请被告承担分期付款利息的请求于法有据，本院予以支持。为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条、第十六条、国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告湖北德坤置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告咸宁市国土资源局分期付款利息241100元。

二、驳回原告咸宁市国土资源局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2458元，由原告咸宁市国土资源局承担1000元，被告湖北德坤置业有限公司承担1458元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判员　　阮文胜

二〇一九年二月二十六日

书记员　　姚仁鹏