咸宁市国土资源局与湖北泽旭园置业有限公司建设用地使用权合同纠纷一审民事判决书

湖北省咸宁市咸安区人民法院

民事判决书

（2018）鄂1202民初3463号

原告（反诉被告）：咸宁市国土资源局，住所地：咸宁市咸宁大道23号。

法定代表人：皮凌，该局局长。

委托诉讼代理人：**，该局干部。代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：***，***舟律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被告（反诉原告）：湖北泽旭园置业有限公司，住所地:咸宁市咸安区碧桂园碧湖环玉九街28号。

法定代表人：吕龙雪,该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，湖北开成律师事务所律师。代理权限：一般代理。

第三人：咸宁市交通投资（集团）有限公司，住所地：咸宁市银泉大道548号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：聂锦建，湖北众和律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告（反诉被告）咸宁市国土资源局（以下简称市国土局）与被告（反诉原告）湖北泽旭园置业有限公司（以下简称泽旭园公司）、第三人咸宁市交通投资（集团）有限公司（以下简称市交通投资公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）市国土局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付合同约定的分期支付土地出让金利息101.9万元，逾期违约金依法算至偿清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月，经咸宁市人民政府批准，由第三人市交通投资公司收储并申请、公开拍卖出让编号P（2013）079号地块，被告泽旭园公司竞得该地块。拍卖出让文件约定由第三人市交通投资公司在拍卖成交后12个月内按现状交地。2014年1月9日，原、被告签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第十条约定被告分三期支付土地出让金，其中第二期于2014年5月7日前付1899万元，第三期于2014年10月1日前付1266万元，被告应在支付第二期土地出让金时按支付第一期土地出让金价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。同时该合同第三十条约定，被告不按期付款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。合同签订后被告直至2018年7月3日才付清土地出让金。被告以第三人延迟交地等为由不愿承担延期付款利息及逾期违约金。故诉至法院，请求判如所请。

被告（反诉原告）泽旭园公司辩称：涉案地块房屋尚未拆迁完毕、未“三通一平”，不是净地，不具备交付条件，原告违约在先，被告未按期支付土地出让金是行使不安抗辩权。

第三人市交通投资公司述称：拍卖出让文件中明确约定是现状交地，我公司的义务是按现状交地，被告以土地现状不符合开发要求拒绝接受土地，其具有过错，应视为我公司已履行交地义务。

反诉原告（本诉被告）泽旭园公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告市国土局向其支付逾期交地违约金316.5万元（自其交清全部土地出让价款次日即2018年7月3日暂算至2018年8月22日）；2、由反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2014年1月9日，反诉原告泽旭园公司与反诉被告市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，反诉原告依约受让编号为P（2013）079号地块，土地出让价款总计6330万元。该合同第十条第（二）项约定，反诉原告签订合同前交清总价的50%，即3165万元，第二批在2014年5月7日前交清1899万元，第三批在2014年10月1日前交清余款1266万元。同时该合同第六条约定反诉被告应当在2014年10月5日前将出让土地交付给受让人。该合同第三十七条约定，出让人延期交地，每延期一日，出让人应当按照受让人已经交付的土地出让价款的1‰向受让人支付违约金。反诉原告依约交清第一批土地出让价款后，因反诉被告出让的地块拆迁未完成，补偿安置未落实，受让土地规划调整等原因，虽经反诉原告多次交涉无果，后两批土地出让价款未按合同约定时间缴纳，后反诉原告于2018年6月19日交清第二批土地出让价款1899万元，同年7月3日交清第三批余款1266万元，但反诉被告仅承诺在2018年12月30日前交地，且在2018年7月底以反诉原告迟延支付土地出让价款为由诉至法院。反诉原告认为双方在合同履行中互有违约且违约金额大致相同，应当相互抵销。另在2018年7月3日其交清全部土地出让价款后，反诉被告仍无法交地，其有权追究反诉被告逾期交地的违约责任。基于此，特具文起诉，请求判如所请。

原告（反诉被告）咸宁市国土局反诉辩称：一、在拍卖文件中已明确告知土地现状，同时在拍卖文件和合同中均约定按土地现状交付，反诉原告以不是净地出让为由认定我局有过错的理由不成立；二、反诉原告违约在先，其未按期付款，我局享有后履行抗辩权，不应承担违约责任。

本院经审理认定事实如下：2013年5月14日市国土局向咸宁市政府请求批准咸宁市咸安区官埠桥镇一宗国有建设用地使用权出让方案，2013年9月26日经咸宁市政府批准后市国土局发出拍卖公告公开拍卖该地块，土地编号为P（2013）079号。土地位置东临交通局用地，南邻市交投公司收储用地，西邻武咸快速路，北临十六潭路。土地面积97349.67㎡（146.02亩）。土地用途为商服、居住用地。同日市国土局在出让地块现状与瑕疵说明中注明拍卖成交之日起12个月内由市交通投资公司现状交付土地。2013年11月7日泽旭园公司竞得该地块，当日其与市国土局签订成交确认书。2014年1月9日原告市国土局与被告泽旭园公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定本合同项下出让宗地坐落于官埠桥镇，总面积97349.67平方米，出让宗地的用途为其他商服用地面积1.946993公顷，中低位、中小套型普通商品住房用地面积7.787974公顷。出让价款为6330万元，每平方米650.23元。出让人同意在2014年10月5日前将出让宗地按现状土地条件交付给受让人。受让人在2013年12月7日前支付国有建设用地使用权出让价款3165万元，2014年5月7日前付款1899万元，余款1266万元在2014年10月1日前付清。双方约定分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。同时还约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，合同第三十七条约定：受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。合同签订后，被告泽旭园公司于2013年11月11日付款2000万元、2013年12月20日付款1165万元、2018年6月19日付款1899万元、2018年7月3日交付1266万元。合同约定的交地期限届满后，市国土局因案涉土地城市规划调整、配套设施未建设到位、拆迁安置工作尚未落实等原因未按期交付土地。

本案争议焦点为：一、泽旭园公司未按合同约定期限缴纳后两期土地价款是行使不安抗辩权，还是违约行为，是否应承担迟延付款的违约责任；二、涉案土地的交付应该是按现状交付还是净地交付，涉案土地是否符合交付条件，市国土局是否已履行交地义务；三、市国土局逾期交地是行使后履行抗辩权还是违约行为，应否应承担迟延交地的违约责任。

关于焦点一、本院认为，根据《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”及第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……”的规定，当事人行使不安抗辩权必须符合法定条件并应及时通知对方。在本案中，泽旭园公司未提交证据证明市国土局有丧失或可能丧失履行债务能力，也没有以此事由通知市国土局中止履行。泽旭园公司逾期付款的行为既不符合不安抗辩权的行使条件也不符合不安抗辩权的行使方式，泽旭园公司逾期付款的行为不是行使不安抗辩权而是违约行为，其在合同约定的期限内未按时付款，应当承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，泽旭园公司应每日按迟延支付款项的1‰支付违约金，因双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整按年利率24%计算。泽旭园公司应向市国土局支付违约金30***.0780万元（以1899万元为基数从2014年5月8日起按年利率24%计算至2018年6月19日止；以1266万元为基数从2014年10月2日起计算至2018年7月3日止）。

关于焦点二、本院认为，虽然市国土局在《出让地块现状与瑕疵说明》、《国有建设用地使用权出让合同》中载明为现状交付土地，但从双方提交的拍卖出让公告、出让地块现状与瑕疵说明、招商意向书、成交确认书、土地出让合同以及作为合同附件的出让宗地界址图等一系列出让文件内容来看，均没有对土地现状情况进行明确载明，也没有约定该地块的拆迁补偿安置等工作由土地使用权中标人实施。同时从市国土局与市交通投资公司、市税务局等单位的来往函件看，涉案地块的拆迁补偿安置等工作应由市国土局负责，故应当认定市国土局是按“净地”进行出让的，且根据《闲置土地处置办法》、《关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设用地管理调控的通知》等主管部门的一系列相关规定，均要求出让土地为净地，不得毛地出让，其与泽旭园公司出让合同中约定的出让土地亦应认定为“净地”出让。综上所述，涉案土地的配套设施未建设到位、拆迁安置工作尚未落实，不是净地，不符合交付条件。由于涉案土地不符合交付条件，双方亦未办理涉案土地交付手续，故应认定市国土局未履行交地义务。

关于焦点三、本院认为，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。在双务合同中，负有先履行义务一方，未履行义务或履行义务不符合约定的，后履行一方可以行使后履行抗辩权拒绝履行。在本案中，双方约定泽旭园公司第二期付款时间是2014年5月7日、第三期付款时间是2014年10月1日前，市国土局的交地时间是2014年10月5日，泽旭园公司支付土地出让金的时间在先，市国土局交地时间在后。由于泽旭园公司未按约定支付土地出让金已构成迟延履行，市国土局享有后履行抗辩权。依当事人意思自治原则，对此项权利，是否行使由当事人自由决定。结合本案查明的事实，在泽旭园公司未按期支付土地出让金后直至本案诉讼前，市国土局并未向泽旭园公司作出行使后履行抗辩权的意思表示，在本案诉讼中，市国土局提出行使后履行抗辩权，因此时泽旭园公司已交清土地出让金，其行使后履行抗辩权的前提条件已不存在，故市国土局迟延交地属违约行为，应承担违约责任。同时市国土局虽在《出让地块现状与瑕疵说明》等拍卖文件载明由第三人市交通投资公司交地，但因市国土局与泽旭园公司签订的合同明确约定由市国土局交地，故交地义务人是市国土局，应由市国土局承担违约责任。根据合同约定，延期交地的，每延期一日出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，因其约定的违约金标准过高，本院酌情调整按年利率24%计算即市国土局应向泽旭园公司支付违约金3117.3140万元（以3165万元为基数从2014年10月6日起按年利率24%计算至2018年8月22日止；以1899万元为基数从2018年6月20日起计算至2018年8月22日止；以1266万元为基数从2018年7月4日起计算至2018年8月22日止）。

综上所述，本院认为，市国土局与泽旭园公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行义务。在履行合同过程中，泽旭园公司未按合同约定的期限付款，构成违约，应承担违约责任。市国土局迟延交地亦应承担违约责任。依据《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，双方依协议约定应当向对方支付的违约金可以相互作抵。经对双方各自应承担的违约金核算相抵，市国土局还应向泽旭园公司支付违约金，对于差额部分，泽旭园公司自愿放弃，属于当事人在法律规定的范围内自由处分其实体权利，符合法律规定，本院予以认可。关于市国土局主张分期付款的利息，因双方在合同中明确约定，且该约定不违反相关法律规定，原告的该主张理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:

一、湖北泽旭园置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付咸宁市国土资源局分期付款利息101.9万元。

二、驳回咸宁市国土资源局其他诉讼请求。

三、驳回湖北泽旭园置业有限公司反诉请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费13971元，反诉案件受理费16060元，合计30031元由被告（反诉原告）湖北泽旭园置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判长***

审判员***

人民陪审员***

二〇一八年九月十二日

书记员**