广东省第七建筑集团有限公司破产管理人与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤07民初32号

原告：广东省第七建筑集团有限公司破产管理人，住所地：江门市江海区江海一路**。

负责人：甘昱。

委托诉讼代理人：江建强、刘珊珊，均系广东巨信律师事务所律师、实习律师。

被告：***，男，1970年8月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。

原告广东省第七建筑集团有限公司破产管理人（以下简称“七建集团破产管理人”）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭对本案进行了审理。原告七建集团破产管理人的委托诉讼代理人江建强、刘珊珊，被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

七建集团破产管理人向本院提出诉讼请求：1、判令***清偿七建集团破产管理人租金和房屋占用使用费（从2013年6月1日起暂计至2016年7月31日合计为5434元）及违约金16545.1元（每日按月租金的10%计算，自2013年6月1日起计算至***清偿之日，暂时计算至2016年7月31日为16545.1元）；2、由***承担本案诉讼费。事实与理由：2011年6月29日，七建集团破产管理人与***就江门市菱苑里8号404房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，月租金143元，***应于每月10日前支付当月租金，逾期未交付租金的，每逾期1日，按月租金的10%技术违约金。自2013年6月1日起***开始拖欠七建集团破产管理人租金。上述合同期满后，双方没有续签合同，但***持续占用江门市菱苑里8号404房屋至今，且没有向七建集团破产管理人支付相应的房屋占用使用费。在***持续占用上述房屋期间，七建集团破产管理人多次向***催交拖欠的租金和房屋占用使用费，但***至今仍然没有清偿。在***持续占用房屋期间，应对参照上述《房屋租赁合同》的约定，向七建集团破产管理人支付相应的房屋占用使用费。经核实，截止至2016年7月31日，***已累计拖欠租金和房屋占用使用费38个月，金额合计5434元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方签订《房屋租赁合同》的约定，***应向七建集团破产管理人清偿拖欠的租金和房屋占用费5434元及相应的违约金。

***辩称，对七建集团破产管理人主张的其从2013年6月1日起至2016年7月31日至拖欠租金金额为5434元并无异议，但认为七建集团破产管理人主张的每日按月租金10%计算至2016年7月31日的违约金为16545.1元过高。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，七建集团破产管理人提交如下证据：：1、（2010）江中法民二破字第12号《民事裁定书》、（2010）江中法民二破字第15号《民事判决书》，证明七建集团破产管理人的主体资格。2、房屋租赁合同，证明七建集团破产管理人与***之间存在房屋租赁合同关系。3、催缴租金及解除合同通知；4、清偿款项及解除合同通知，证明七建集团破产管理人向***催收拖欠的租金及房屋占用使用费。5、常住人口个人信息表，证明***的主体资格。6、清偿款项及解除合同通知，证明七建集团破产管理人向***催收拖欠的租金及房屋使用费。7、***签署确认租金的证明，证明***于2016年3月1日确认租金。8、江门市地名委员会办公室出具的证明，证明***租赁房屋所在地名为“凌苑里”变更为“菱苑里”。9、房屋所有权证，证明广东省第七建筑工程公司是***租赁房屋的所有权人。10、国有土地使用权证，证明广东省第七建筑工程公司是***租赁房屋的所在土地的使用权人。***对七建集团破产管理人提交的证据无意见，在诉讼中也未提交证据。因双方对七建集团破产管理人提交的证据无异义，本院依法予以确认。

本院经审理查明：2011年6月29日，七建公司破产管理人作为甲方，***作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将江门市蓬江区菱苑里8号404房出租给乙方，租赁期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止，租金为人民币143元整。乙方应于每月10日前将当月租金支付给甲方。并约定甲方和乙方确认已交纳租赁保证金人民币100元。在本合同期限届满(且不再约定继续使用的)或提前解除、终止时，乙方结清全部租金、水电费、违约金、赔偿款以及将房屋全部移交给甲方后，甲方应在3个工作日内将履约保证金如数无息退回给乙方。若乙方拖欠租金累计达两个月的，甲方可终止本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方赔偿，乙方同意甲方可以书面通知其立即解除合同，且解除通知自甲方送达乙方的地址之日起生效。关于违约责任，双方约定乙方逾期未交付租金的，每逾期1日，甲方有权按月租金的10％向乙方加收违约金。

2015年9月15日、2016年3月28日，2016年7月18日七建公司破产管理人向***发出《催缴租金通知》，告知***拖欠租金和房屋使用费期限、数额，并要求***限期缴纳租金、房屋占有使用费和相应的违约金。最后一次《催缴租金通知》载明至2016年7月18日***累计拖欠租金和房屋占用费37个月，金额合计5495元。***确认其从2013年6月起开始欠租，至2016年7月欠七建公司破产管理人租金5434元。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。七建公司破产管理人和***签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。在合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的书面合同，但***继续使用租赁物，七建公司破产管理人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，***应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准予以交纳。***自2013年6月起至今长时间未缴纳租金，拒不履行合同义务，属违约行为，应承担违约责任。七建公司破产管理人请求***按《房屋租赁合同》约定租金每月143元标准，支付自2013年6月至2016年7月31日止期间拖欠的租金5434元（143元/月×38个月=5434元）合理有据，本院予以支持。关于***抗辩认为七建公司破产管理人主张的违约金过高要求予以调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的，符合双方当事人真实意思表示的，并不为现行法律所禁止，具有法律效力。但违约事实发生后，约定违约损失赔偿金确实高于守约方的实际经济损失，违约方又请求法院或者仲裁机构予以调整的，为维护民法的公平及诚实信用原则，应当参照合同法及司法解释关于违约金的相关规定，对约定的违约损失赔偿金予以调整。本案中，***确属违约，应当承担违约责任。虽然双方签订的合同约定每逾期支付租金1日，按月租金的10%计算违约金，但七建公司破产管理人在本案诉讼中并未提供证据证明***欠付租金给其造成的实际经济损失，因***拖欠租金主要还是造成七建公司破产管理人的资金被占用方面的损失，双方约定逾期1日按月租金10%的标准计收违约金标准显然过高，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案应当对违约金进行适当调整。因双方对违约行为约定计息内容实际也兼具惩罚性质，本院综合考虑涉案合同的性质、履行实际、当事人的过错程度等因素，故酌定调整以每逾期支付租金1日，按月租金万分之五标准计算违约金，因双方签订《房屋租赁合同》约定每月10日前支付当月租金，***自2013年6月起开始拖欠租金，违约金应从当月租金支付之次日即2013年6月11日起计算。七建公司破产管理人起诉主张的超过本院核定部分的违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告广东省第七建筑集团有限公司破产管理人支付自2013年6月至2016年7月31日止的租金5434元及违约金（从2013年6月11日至本判决确定的还款日止，以实际欠付租金数额为基数，每逾期1日按月租金万分之五标准计算）；

二、驳回原告广东省第七建筑集团有限公司破产管理人的其他诉讼请求。

如果***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费349.5元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审　判　长　　张萍辉

代理审判员　　应海燕

代理审判员　　罗晓云

二〇一六年十二月三十日

书　记　员　　李美茹