上海窝喔投资管理有限公司与上海千孚商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪01民终6563号

上诉人（原审原告）：上海窝喔投资管理有限公司，住所地上海市闵行区闵北路88弄1-30号第22幢CF149室。

法定代表人：诸晨，执行董事。

委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：上海千孚商务咨询有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇浦亭路186号1363室。

法定代表人：王斌，执行董事。

委托诉讼代理人：李友庆，上海市郑传本律师事务所律师。

原审第三人：上海徐房绿化有限公司，住所地上海市徐汇区湖南路298弄1号。

法定代表人：周敏荣，总经理。

委托诉讼代理人：曹佳运，男，该公司工作人员。

上诉人上海窝喔投资管理有限公司（以下简称窝喔公司）因与上诉人上海千孚商务咨询有限公司（以下简称千孚公司）、原审第三人上海徐房绿化有限公司（以下简称徐房绿化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初11860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人窝喔公司上诉请求：撤销原判第三项、第四项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、窝喔公司租用房屋的目的是为商业经营使用，用于开设青年旅社，其不同于一般性质商用，没有许可根本无法营业，即窝喔公司无法办出许可，房屋实际使用价值为零，也就不存在所谓的“实际使用”。根据租赁合同补充条款的约定，千孚公司无法提供办理酒店及轻餐饮等各项经营许可所需关于房屋的合法有效办理材料，窝喔公司有权解除合同并要求千孚公司退还已付的全部租金、保证金。窝喔公司在一审中已经提交证据证明其已付千孚公司租金872,000元（人民币，下同），故千孚公司应予全部退还。2、根据千孚公司与第三人徐房绿化公司于2016年4月13日签订的补充协议（一）、（二）内容，千孚公司早就得知该房屋无法办出酒店经营许可，但其一直隐瞒窝喔公司还收取租金，存在欺诈故意。根据第三人徐房绿化公司提供的非居住用房证明，截止2016年10月之前，千孚公司仍在申请中尚未获批，导致窝喔公司无法办理相关经营许可；千孚公司还拖欠第三人徐房绿化公司的租金且未告知窝喔公司，导致窝喔公司的损失不断扩大。千孚公司系拖欠第三人徐房绿化公司租金导致合同解除并交还房屋，故窝喔公司与千孚公司无法继续租赁合同的原因在千孚公司一方，窝喔公司有权要求解除合同并要求千孚公司承担2个月租金的违约金336,000元并赔偿装修等损失320,800元。

上诉人千孚公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判驳回窝喔公司要求千孚公司返还租赁保证金和支付违约金的诉请。事实和理由：1、窝喔公司未按约支付千孚公司租金，合同解除原因在于窝喔公司拖欠千孚公司房屋租金并自行退房。窝喔公司在起诉状中称出租房于2016年10月被第三人徐房绿化公司强制收回，但窝喔公司在审理中又称其于2016年11月仍在支付11月和12月的房租，前后矛盾。根据第三人徐房绿化公司到庭陈述及相关证据佐证，千孚公司于2016年12月5日将房屋退还给第三人徐房绿化公司的。鉴于窝喔公司自2016年6月起拖欠房租704,000元，并于2016年12月1日自行退房，故窝喔公司的行为构成违约。虽然千孚公司在2016年9月15日拖欠第三人徐房绿化公司2个月房租260,000元，但千孚公司于2016年9月30日收到第三人徐房绿化公司催款通知后，经双方协商达成解除合同协议，千孚公司于2016年12月5日归还了房屋，不存在违约导致合同解除。同时，千孚公司与窝喔公司解除合同的原因在于窝喔公司违约，故千孚公司不同意返还租赁保证金及承担合同解除违约金。2、千孚公司已按约将房屋交付窝喔公司使用，合同约定窝喔公司支付租金的义务，故窝喔公司应就其向千孚公司支付租金以及返还房屋等事实予以举证。一审法院以上诉人未发催交租金通知、未行使合同解除权理由免除了窝喔公司的举证责任，并将上述事实的举证责任强加给上诉人不当，应予纠正。

上诉人窝喔公司与上诉人千孚公司均不同意对方的上诉请求及事实与理由。

原审第三人徐房绿化公司述称，双方的纠纷与第三人徐房绿化公司无关。千孚公司自2016年9月16日开始欠付房租，第三人徐房绿化公司发函向其催款，千孚公司承诺在一个月内支付房租，所以第三人徐房绿化公司在2016年10月开出了非居住用房证明，但第三人徐房绿化公司并未收到千孚公司租金，第三人徐房绿化公司于2016年11月3日发出合同解除函，正式通知千孚公司解除合同，之后双方达成和解，徐房绿化公司于2016年12月5日收回房屋。

窝喔公司向一审法院起诉请求：1、解除窝喔公司、千孚公司签订的房屋租赁合同；2、千孚公司退还房租872,000元；3、千孚公司退还租赁保证金504,000元；4、千孚公司支付违约金336,000元；5、千孚公司赔偿损失320,800元。

一审法院认定事实：徐房绿化公司（原名上海XX有限公司）系上海市XX路XX弄XX号甲全幢房屋（房屋类型职住二等，建筑面积614.42平方米，以下简称系争房屋）的产权人。2015年8月4日，徐房绿化公司（甲方，出租方）与千孚公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为2015年8月15日至2020年8月14日，租金为每月130,820元，逐年递增，2015年8月15日至2016年2月14日为免租期。2016年4月13日，双方又签订补充协议，因乙方租赁业态有所变更（由原来的幼儿园更改为酒店），双方对原租赁合同相关条款作相应补充：将支付方式变更为两月支付一次，乙方再追加两个月首付金，在上一次付款到期月的当月10日前支付下两月的租金；免租期改为2015年8月15日至2016年5月14日。

2016年1月25日，千孚公司（甲方、出租方）与窝喔公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积614.42平方米，租赁日期自2016年2月1日起至2025年8月14日止，4-1租金每月168,000元，每两年递增5%。2016年2月1日至2016年4月30日为免租期。4-2租金按先付后用原则每两个月支付一次，乙方先向甲方支付二个月（2016年5月1日至2016年6月30日）的首期租金，共计336,000元，即在上一次付款到期月的上月15日前支付下二个月的租金；4-3如无特殊说明，乙方依照提供下列银行账户和要求支付租金（附千孚公司开户行及账号）；5-1租赁保证金504,000元；5-4租赁届满或本合同协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后,甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项,包括但不限于租金、公用事业费用、违约金、赔偿金等。11-2（1）租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况下，甲方擅自提前收回房屋解除合同的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金。合同手写补充条款约定，甲方充分理解乙方承租房屋目的为投资运营青年旅社酒店项目，甲方保证为乙方提供办理酒店及轻餐饮等各项经营许可所需关于房屋的合法有效办理材料，确保乙方能办出相关经营许可及执照，可以合法经营。如果因甲方提供材料不全或不符合办理经营许可及执照要求，或乙方因租赁房屋用地性质问题导致正常经营受到影响，乙方有权解除本合同并要求甲方退还已支付的全部租金、保证金。

合同签订后，千孚公司向窝喔公司交付了房屋。1月26日，窝喔公司向千孚公司转账支付640,000元。6月24日，千孚公司向窝喔公司出具收到房租336,000元的收据。

2016年12月5日，因千孚公司欠付租金，徐房绿化公司将系争房屋收回。

2016年12月14日，徐房绿化公司（甲方）与千孚公司（乙方）签署《解除租赁合同协议》，载明因乙方无法取得消防、工商等审批许可且长期拖欠租金，故甲方提前与乙方终止该房屋租赁合同，合同终止时间为2016年12月1日，乙方已于2016年12月5日将系争房屋退还并结清水电；乙方以装修后状态返还房屋，房屋装修及添置设施无偿归甲方所有，鉴于乙方对房屋已进行了改造装修及部分设备安装，乙方支付的租赁保证金261,640元不再返还，用于冲抵欠付租金，本协议签署后乙方不得再向甲方要求支付装修补偿等，乙方租赁期内的行为或违约行为，导致第三方损失的，由乙方承担全部赔偿责任，甲方不承担任何责任。

审理中，窝喔公司提供公司及刘某分别向郭某转账凭据共计636,000元证明其支付租金至2016年12月。千孚公司对此不予认可，认为郭某并非其公司员工，与千孚公司无关，只认可收到窝喔公司支付的租金加保证金共计976,000元。窝喔公司还提供了公司及刘某向案外人转账的银行流水及设计合同，证明支付装修设计费88,000元，支付装修施工启动款10万元。千孚公司对此不予认可，设计合同真实性不予认可，合同虽然约定是系争房屋地址但是面积不对，签订时间是2016年1月12日，但是窝喔公司、千孚公司双方合同是1月25日签订，转账时间、收款人与合同都对不上，不能证明是为系争房屋装修所支付的费用。

一审法院认为，窝喔公司、千孚公司就系争房屋所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守履行。向承租人提供房屋系出租人的主要合同义务，窝喔公司、千孚公司合同履行过程中，系争房屋于2016年12月5日由徐房绿化公司收回，导致租赁合同无法继续履行，千孚公司应对此承担违约责任。窝喔公司主张解除合同、千孚公司返还保证金、支付违约金的诉请，具有合同依据，法院予以支持。千孚公司抗辩称系窝喔公司欠付租金违约在先，是窝喔公司单方退房，但千孚公司未有证据证明其向窝喔公司发送过催缴通知，也未就此行使合同解除权，亦无证据证明系窝喔公司自行退房，千孚公司该抗辩意见，法院不予采纳。

关于窝喔公司要求返还千孚全部租金的诉请，合同补充条款约定“如果因甲方提供材料不全或不符合办理经营许可及执照要求，或乙方因租赁房屋用地性质问题导致正常经营受到影响，乙方有权解除本合同并要求甲方退还已支付的全部租金、保证金”，现窝喔公司行使合同解除权系因千孚公司不能交付房屋，窝喔公司未提供证据证明千孚公司存在材料提供不全或因系争房屋用地性质问题导致窝喔公司无法经营，不符合合同约定退还全部租金的条件，同时窝喔公司亦实际占有使用了房屋，故窝喔公司该诉请，法院不予支持。

关于窝喔公司主张千孚公司赔偿装修损失，一审法院认为，窝喔公司提供的转账凭证共计188,000元，与其诉请主张的金额无法对应，窝喔公司提供的证据材料也无法证明其具体装修内容及装修价值，系争房屋已由徐房绿化公司收回，也无法对装修现场进行评估鉴定，且窝喔公司已同时主张了违约金，故窝喔公司该主张，依据不足，法院不予支持。

关于千孚公司提出窝喔公司主张违约金过高的抗辩意见，一审法院认为，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，法院综合考虑窝喔公司对系争房屋进行了一定装修的情况、合同履行情况、千孚公司的过错程度等酌情对违约金进行调整。

一审法院据此判决：一、解除上海窝喔投资管理有限公司与上海千孚商务咨询有限公司于2016年1月25日签订的《房屋租赁合同》；二、上海千孚商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内向上海窝喔投资管理有限公司返还租赁保证金504,000元；

三、上海千孚商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内向上海窝喔投资管理有限公司支付违约金240,000元；四、驳回上海窝喔投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,531.20元，由上海窝喔投资管理有限公司负担7,310.81元，上海千孚商务咨询有限公司负担4,220.39元。

二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，千孚公司出租给窝喔公司的房屋具有合法产权，千孚公司也有转租房屋的权利，故千孚公司与窝喔公司于2016年1月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。

关于窝喔公司要求退还已付房租一节，本院认为，根据窝喔公司与千孚公司在租赁合同中的补充条款内容来看，千孚公司有提供合法有效办理材料以配合窝喔公司办理酒店及轻餐饮等各项经营许可的义务，一旦千孚公司提供的证明材料不符合办理经营许可及执照要求，或因房屋用地性质问题导致正常经营受到影响，窝喔公司享有合同解除权并要求千孚公司退还全部租金等。本案中，千孚公司于2016年10月获得第三人徐房绿化公司出具的非居住用房证明，窝喔公司对千孚公司提交该份非居住用房证明的时间提出异议，但未能举证证明该份非居住用房证明无法办理相关经营及执照要求等情形，且窝喔公司是以系争房屋被第三人徐房绿化公司收回导致其无法租赁为由提起诉讼行使合同解除权，故窝喔公司要求千孚公司退还已付租金并不符合双方约定的退还条件，本院不予采信。

关于千孚公司认为窝喔公司欠付租金构成违约一节，本院认为，千孚公司在与窝喔公司签约后即将房屋交付窝喔公司使用，双方在合同中约定了窝喔公司起付租金的时间及租金金额，故窝喔公司应按约履行支付租金的义务。窝喔公司在一审中提交2016年1月26日的转账凭证，证实其已付千孚公司的款项为640,000元；窝喔公司提交千孚公司于同年6月24日出具的收据一份，证实千孚公司收到房租336,000元，上述款项合计976,000元，其中保证金504,000元，剩余款项472,000元即为窝喔公司支付的租金，显然窝喔公司存在欠付租金的情况。至于窝喔公司主张公司及刘某转账给郭某合计款项636,000元应为已付租金，对此千孚公司不予认可，且窝喔公司不能就郭某的身份及是否有权代表千孚公司收取租金等予以举证，故无法认定上述款项为窝喔公司已付的租金，窝喔公司可另觅途径解决。虽然窝喔公司未付足合同约定的租金，一方面，千孚公司从未向窝喔公司进行过催讨，也未行使合同解除权；另一方面，千孚公司有提供经营所需证明材料之义务，千孚公司于2016年1月25日签约然直至2016年10月才办出，导致窝喔公司在此期间无法正常租赁使用系争房屋；此外，千孚公司在2016年9月存在欠付第三人徐房绿化公司租金的行为，导致徐房绿化公司向千孚公司催讨租金并行使合同权。窝喔公司即便获得该份非居住用房证明，其实际也已无法继续租赁系争房屋，更谈不上办理后续经营的相关手续。综合上述情况，本院确定窝喔公司向千孚公司应付的租金以其已付的472,000元为准。千孚公司不得要求窝喔公司继续支付租金，窝喔公司也不得要求千孚公司退还。据此，对千孚公司主张双方合同解除的原因在于窝喔公司欠付租金违约导致的上诉意见，本院不予采信。

关于合同解除后果的处理问题。本院认为，鉴于千孚公司欠付租金导致第三人徐汇绿化公司要求解除合同并收回房屋，故而导致千孚公司与窝喔公司之间合同无法继续履行，本案双方合同解除的原因及责任在于千孚公司一方，千孚公司应承担合同解除违约责任。事实上，从徐房绿化公司与千孚公司签署的解除租赁合同协议内容来看，千孚公司是以装修后状态返还房屋的，窝喔公司确实进行了装修，但千孚公司并未在与徐房绿化公司解约时获得装修补偿；系争房屋已被徐房绿化公司收回，无法对装修现场进行评估鉴定；根据窝喔公司在一审中提交的装修付款凭证为188,000元，也与窝喔公司诉请主张金额不能对应。综合上述事实情况，结合查明的窝喔公司已付租金情况、千孚公司在合同履行过程中的过错程度等，一审法院对窝喔公司主张违约金及装修损失一并考虑后酌情认定千孚公司向窝喔公司支付违约金为240,000元，并无不妥，本院予以认同。窝喔公司上诉要求对违约金以及装修损失等重新作出认定，本院不予采信。千孚公司上诉不同意承担违约金以及退还保证金，本院亦不予采信。

综上所述，上诉人窝喔公司、千孚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币27,639.20元，由上诉人上海窝喔投资管理有限公司负担16,399.20元，上海千孚商务咨询有限公司负担11,240元。

本判决为终审判决。

审判长　　杨斯空

审判员　　郑卫青

审判员　　毛慧芬

二〇一九年八月十五日

书记员　　强　颖

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……