上海窝喔投资管理有限公司与上海千孚商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0104民初11860号

原告：上海窝喔投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：诸晨，执行董事。

委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝宇曦，上海远业律师事务所律师。

被告：上海千孚商务咨询有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：王斌，执行董事。

委托诉讼代理人：李友庆，上海市郑传本律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王多林，上海市郑传本律师事务所律师。

第三人：上海徐房绿化有限公司，住所地上海市徐汇区。

法定代表人：周敏荣，总经理。

委托诉讼代理人：曹佳运，男。

原告上海窝喔投资管理有限公司(以下简称窝喔公司)与被告上海千孚商务咨询有限公司(以下简称千孚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。审理中，因原告申请，本院追加上海徐房绿化有限公司(以下简称徐房绿化公司)作为本案第三人参与诉讼。本院于2018年6月27日、9月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人诸晨、委托诉讼代理人江楠、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。

窝喔公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还房租872,000元；3、被告退还租赁保证金504,000元；4、被告支付违约金336,000元；5、被告赔偿损失320,800元。事实和理由：2016年1月25日,原告窝喔公司与被告千孚公司,就千孚公司使用管理的淮海中路XXX弄XXX号甲房屋(建筑面积614.42平方米)签订《房屋租赁合同一份》,约定内容：1、合同租赁期十年,2016年2月1自起至2025年8月14日。2、月租金168,000元,免租期后自2016年5月1日起开始计算租金,付二押三。3、被告充分理解原告租赁房屋系为开办旅社酒店项目,并确保原告能够办理、符合办理相关执照、合法经营的要求,否则应退还全部租金及押金。4、擅自提前收回房屋按照月租金两倍支付违约金。其后,原告依约支付了保证金及租金,但该房产一直无法办理出营业执照,原告根本无法合法经营使用。2016年10月左右,房屋因被告拖欠产权人徐房绿化公司租金,被产权人强制收回,导致原告损失惨重,时至今日,被告对此事避而不谈,不予理睬。综上,有《房屋租赁合同》、转某记录等为证。原告认为,双方间合同关系真实合法有效,被告的违约行为损害了原告的合法权益并造成原告重大损失,应承担法律责任。故原告提起上述诉请。

千孚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁房屋已经于2016年12月5日交还徐房绿化公司，因此双方租赁合同依法解除。不同意退还租金和保证金。原告未完全支付租金，存在违约、原告办理相关证照时，被告已经配合提供材料，没有办下来是因为原告的经营模式存在问题，原告装修被周围的居民认为是群租遭到投诉，所以责任在原告，不同意赔偿原告损失，也不同意支付违约金。若法院认定违约方为被告，被告认为违约金过高，超过原告的实际损失。

徐房绿化公司述称，原被告的纠纷与第三人无关。被告与第三人的合同解除是因为被告在2016年9月的当期租金没有支付，被告后来向我方承诺一个月内支付，但是被告还是没有支付，2016年12月1日，第三人正式通知被告解除合同，要求被告在12月5日之前搬出房屋，被告在12月5日将房屋交付第三人，被告和第三人签订了和解协议。第三人之前不知道被告将房屋出租给原告。第三人跟被告签订合同房屋的用途是幼儿园，后来变更为酒店，在装修过程中，第三人收到很多居民的投诉，也是解除合同的重要原因之一。

本院认定事实如下：徐房绿化公司(原名上海南方绿化有限公司)系上海市淮海中路XXX弄XXX号甲全幢房屋(房屋类型职住二等，建筑面积614.42平方米，以下简称系争房屋)的产权人。2015年8月4日，徐房绿化公司(甲方，出租方)与千孚公司(乙方，承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为2015年8月15日至2020年8月14日，租金为每月130,820元，逐年递增，2015年8月15日至2016年2月14日为免租期。2016年4月13日，双方又签订补充协议，因乙方租赁业态有所变更(由原来的幼儿园更改为酒店)，双方对原租赁合同相关条款作相应补充：将支付方式变更为两月支付一次，乙方再追加两个月首付金，在上一次付款到期月的当月10日前支付下两月的租金；免租期改为2015年8月15日至2016年5月14日。

2016年1月25日，千孚公司(甲方、出租方)与窝沃公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积614.42平方米，租赁日期自2016年2月1日起至2025年8月14日止，4-1租金每月168,000元，每两年递增5%。2016年2月1日至2016年4月30日为免租期。4-2租金按先付后用原则每两个月支付一次，乙方先向甲方支付二个月(2016年5月1日至2016年6月30日)的首期租金，共计336,000元，即在上一次付款到期月的上月15日前支付下二个月的租金；4-3如无特殊说明，乙方依照提供下列银行账户和要求支付租金(附千孚公司开户行及账号)；5-1租赁保证金504,000元；5-4租赁届满或本合同协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后,甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项,包括但不限于租金、公用事业费用、违约金、赔偿金等。11-2(1)租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况下，甲方擅自提前收回房屋解除合同的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金。合同手写补充条款约定，甲方充分理解乙方承租房屋目的为投资运营青年旅社酒店项目，甲方保证为乙方提供办理酒店及轻餐饮等各项经营许可所需关于房屋的合法有效办理材料，确保乙方能办出相关经营许可及执照，可以合法经营。如果因甲方提供材料不全或不符合办理经营许可及执照要求，或乙方因租赁房屋用地性质问题导致正常经营受到影响，乙方有权解除本合同并要求甲方退还已支付的全部租金、保证金。

合同签订后，千孚公司向窝喔公司交付了房屋。1月26日，窝喔公司向千孚公司转账支付640,000元。6月24日，千孚公司向窝喔公司出具收到房租336,000元的收据。

2016年12月5日，因千孚公司欠付租金，徐房绿化公司将系争房屋收回。2016年12月14日，徐房绿化公司(甲方)与千孚公司(乙方)签署《解除租赁合同协议》，载明因乙方无法取得消防、工商等审批许可且长期拖欠租金，故甲方提前与乙方终止该房屋租赁合同，合同终止时间为2016年12月1日，乙方已于2016年12月5日将系争房屋退还并结清水电；乙方以装修后状态返还房屋，房屋装修及添置设施无偿归甲方所有，鉴于乙方对房屋已进行了改造装修及部分设备安装，乙方支付的租赁保证金261,640元不再返还，用于冲抵欠付租金，本协议签署后乙方不得再向甲方要求支付装修补偿等，乙方租赁期内的行为或违约行为，导致第三方损失的，由乙方承担全部赔偿责任，甲方不承担任何责任。

以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有不动产登记簿、房屋租赁合同、收据、协议等证据证实，本院予以确认。

审理中，原告提供公司及刘某某分别向郭某某转账凭据共计636,000元证明其支付租金至2016年12月。被告对此不予认可，认为郭某某并非其公司员工，与被告无关，只认可收到原告支付的租金加保证金共计976,000元。原告还提供了公司及刘某某向案外人转账的银行流水及设计合同，证明支付装修设计费88,000元，支付装修施工启动款10万元。被告对此不予认可，设计合同真实性不予认可，合同虽然约定是系争房屋地址但是面积不对，签订时间是2016年1月12日，但是原被告双方合同是1月25日签订，转账时间、收款人与合同都对不上，不能证明是为系争房屋装修所支付的费用。

本院认为，原、被告就系争房屋所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。向承租人提供房屋系出租人的主要合同义务，原被告合同履行过程中，系争房屋于2016年12月5日由第三人收回，导致租赁合同无法继续履行，被告应对此承担违约责任。原告主张解除合同、被告返还保证金、支付违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩称系原告欠付租金违约在先，是原告单方退房，但被告未有证据证明其向原告发送过催缴通知，也未就此行使合同解除权，亦无证据证明系原告自行退房，被告该抗辩意见，本院不予采纳。

关于原告要求返还被告全部租金的诉请，合同补充条款约定“如果因甲方提供材料不全或不符合办理经营许可及执照要求，或乙方因租赁房屋用地性质问题导致正常经营受到影响，乙方有权解除本合同并要求甲方退还已支付的全部租金、保证金”，现原告行使合同解除权系因被告不能交付房屋，原告未提供证据证明被告存在材料提供不全或因系争房屋用地性质问题导致原告无法经营，不符合合同约定退还全部租金的条件，同时原告亦实际占有使用了房屋，故原告该诉请，本院不予支持。

关于原告主张被告赔偿装修损失，本院认为，原告提供的转账凭证共计188,000元，与其诉请主张的金额无法对应，原告提供的证据材料也无法证明其具体装修内容及装修价值，系争房屋已由第三人收回，也无法对装修现场进行评估鉴定，且原告已同时主张了违约金，故原告该主张，依据不足，本院不予支持。

关于被告提出原告主张违约金过高的抗辩意见，本院认为，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，本院综合考虑原告对系争房屋进行了一定装修的情况、合同履行情况、被告的过错程度等酌情对违约金进行调整。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：

一、解除上海窝喔投资管理有限公司与上海千孚商务咨询有限公司于2016年1月25日签订的《房屋租赁合同》；

二、上海千孚商务咨询有限公司于于本判决生效之日起十日内向上海窝喔投资管理有限公司返还租赁保证金504,000元；

三、上海千孚商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向上海窝喔投资管理有限公司支付违约金240,000元。

四、驳回上海窝喔投资管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计11,531.20元，由上海窝喔投资管理有限公司负担7310.81，上海千孚商务咨询有限公司负担4220.39元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　徐　红

二〇一九年二月十八日

书记员　胡歆婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。