中译语通科技（青岛）有限公司、青岛聚宏达劳务服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁02民终7167号

上诉人（原审原告，反诉被告）：中译语通科技（青岛）有限公司，住所地：山东省青岛市高新区广盛路******。

法定代表人：于洋，执行董事。

委托诉讼代理人：马先年，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙晓东，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。

上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛聚宏达劳务服务有限公司，住所地：，住所地：山东省青岛市黄岛区朝阳山路**v>

法定代表人：杜文青，总经理。

委托诉讼代理人：肖彩慧，山东海澜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙文学，北京市正平（青岛）律师事务所律师。

原审第三人：青岛博联科技信息有限公司，住所地：山，住所地：山东省青岛市高新区竹园路**MAX商务红湾**楼**>

法定代表人：谢新，执行董事。

委托诉讼代理人：解筱莉，山东万桥律师事务所律师。

上诉人中译语通科技（青岛）有限公司（以下简称中译语通青岛公司）因与上诉人青岛聚宏达劳务服务有限公司（以下简称青岛聚宏达公司），原审第三人青岛博联科技信息有限公司（以下简称青岛博联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中译语通青岛公司上诉请求：1、维持山东省青岛市城阳区人民法院(2018)鲁0214民初6977号民事判决书第一项；2、依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2018)鲁0214民初6977号民事判决书第二项，改判青岛聚宏达公司向中译语通青岛公司退还房屋租金和保证金27.5万元，并按照银行同期贷款利率向中译语通青岛公司支付逾期退还租金期间利息；3、依法撤销(2018)鲁0214民初6977号民事判决书第三项，改判青岛聚宏达公司赔偿中译语通青岛公司经济损失122997.6元，并支付中译语通青岛公司合同违约金10万元；4、本案及一审诉讼费用由青岛聚宏达公司承担。事实与理由：1、一审法院判决青岛聚宏达公司仅返还房屋租金和保证金225000元，属于事实认定错误，判决错误。2018年4月28日，双方就位于青岛市高新区公寓房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年5月12日至2019年5月11日。2018年5月4日中译语通青岛公司向青岛聚宏达公司银行账户支付半年房租和保证金27.5万元。合同明确约定中译语通青岛公司应于2018年5月12日交付房屋，但是由于青岛聚宏达公司未按期完成房屋装修，中译语通青岛公司并没有在合同约定的时间接收并入住涉案房屋，故应改判返还中译语通青岛公司全部租赁费用。2、一审法院驳回中译语通青岛公司关于122997.6经济损失和10万元违约金的诉讼请求，缺少事实和法律依据。中译语通青岛公司在一审中所主张经济损失也系因青岛聚宏达公司未按照《房屋租赁合同》约定期限向中译语通青岛公司交付房屋，中译语通青岛公司为合理安排相关工作人员住宿而产生。青岛聚宏达公司应当对其因未按照合同约定期限交付房屋而给中译语通青岛公司产生的损失承担赔偿责任。同时双方《房屋租赁合同》约定：“一方如果具有合同约定的违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的经济损失外，还应向守约方支付10万元违约金”，根据该约定，青岛聚宏达公司作为违约方，其除应当赔偿中译语通青岛公司经济损失外，还应向中译语通青岛公司支付10万元违约金。

青岛聚宏达公司上诉并答辩称，1、一审判决认定双方系普通租赁关系错误，涉案房屋从为解决合作项目中的员工住宿问题、租赁谁的房屋、再到委托谁装修、怎么装修等细节，均系按照中译语通青岛公司的指示开展，依据微信聊天记录显示，双方属于合作关系。2、根据一审的鉴定报告，装修费用为5786705元，远远高出涉案房屋的年租金，且中译语通青岛公司的租金与青岛聚宏达公司支付给房屋所有人租金相近，青岛聚宏达公司无任何利润。该装修系按照中译语通青岛公司的特殊要求进行的装修，若双方租赁合同解除，该涉案房屋也无法继续租给其他人使用，一审判决由青岛聚宏达公司完全负担装修费用，有失公平、公正原则，中译语通青岛公司也应承担。3、青岛聚宏达公司迟延交付房屋系因中译语通青岛公司多次修改装修方案，且中译语通青岛公司招聘来的员工已经入住，后其自行搬离，应当支付入住期间的租金及水、电费、物业费。4、涉案房屋被消防部门查封是基于中译语通青岛公司对指定房屋属性不了解，将工业用房作为公寓使用导致，不符合居住要求的过错在中译语通青岛公司对租赁物的选定上，不属于青岛聚宏达公司的过错。此外，青岛聚宏达公司与中译语通青岛公司合作赚取的不是租金，而是派遣费用。青岛聚宏达公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判青岛聚宏达公司不予退还中译语通青岛公司租赁费、保证金共计23万元及利息；2、改判中译语通青岛公司承担损失30万元；3、本案一审、二审案件受理费、反诉费、评估费均由中译语通青岛公司承担。

中译语通青岛公司对青岛聚宏达公司的上诉辩称，青岛聚宏达公司因自身过错导致涉案租赁合同被解除，应自行承担责任。根据一审查明事实，涉案房屋系青岛聚宏达公司单方与第三人签订的租赁合同。其应当知晓涉案房屋状况、功能、用途，但其依然租赁并自行装修，改装为公寓出租，后被消防部门作出查封决定，完全其是其自身过错所致，其应当承担合同解除的全部责任。青岛聚宏达公司对涉案房屋的装修系为出租盈利的目的的自身经营的行为，不能因其过错导致房屋租赁合同被解除而转嫁给他人。

原审第三人青岛博联公司述称，1、青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6089号民事判决书认定租赁房屋被消防部门查封的原因系青岛聚宏达公司未尽注意义务，未履行报批手续导致，青岛博联公司无需向青岛聚宏达公司承担赔偿责任。2、青岛博联公司从未接触过中译语通青岛公司，从未与中译语通青岛公司接洽和商谈过房屋租赁事宜，青岛博联公司在参加本案诉讼前对青岛聚宏达公司、中译语通青岛公司之间的房屋租赁关系不知情，仅因系涉案房屋的房东而被法院依法追加至本案中作第三人参加诉讼，协助法院查明案件事实。3、中译语通青岛公司、青岛聚宏达公司之间的房屋租赁关系独立于青岛博联公司与青岛聚宏达公司的房屋租赁关系，其之间关于租赁房屋、装修装饰的约定、履行、违约及赔偿等纠纷均系其基于双方的权利义务而产生，与青岛博联公司无关，青岛博联公司对中译语通青岛公司、青岛聚宏达公司不承担任何法律责任。

中译语通青岛公司向一审法院起诉请求：1、解除中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司于2018年4月28日签订《房屋租赁合同》；2、青岛聚宏达公司返还中译语通青岛公司租金27万元、保证金5000元，共计27.5万元，并承担自2018年8月27日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、青岛聚宏达公司赔偿中译语通青岛公司经济损失122997.60元；4、青岛聚宏达公司支付中译语通青岛公司违约金10万元；5、诉讼费用由青岛聚宏达公司承担。

青岛聚宏达公司向一审法院反诉请求：判令中译语通青岛公司赔偿青岛聚宏达公司经济损失30万元，反诉费用由中译语通青岛公司承担。

一审法院认定事实：2018年4月28日，中译语通青岛公司（承租方、乙方）与青岛聚宏达公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于青岛市高新区，甲方出租其中的150个宿舍床位给乙方做项目驻场人员公寓使用，租赁期限为一年，即自2018年5月12日起至2019年5月11日止，每间公寓应配备8张床（含床垫）、一张桌子、4把方凳、8套衣柜，按每张床位每月300元租金计算，年租金共计54万元（含税，不含物业费、水电费及其他因乙方租用该房屋而产生的相关费用）（300元/月/床×12月×150床），房屋租赁期间的有关费用（水费、电费、有线电视费、卫生费、物业管理费等）及其他因乙方入住人员居住而产生的非租金费用，由甲方负责计算人均费用后，自行向入住人员收取。乙方于合同签订后3个工作日内支付甲方半年的租金27万元，并支付租赁保证金5000元，甲方于租赁期满后3个工作日内将租赁保证金无息返还给乙方。合同第七条供电、供水、排污及其他事项约定，甲方应保证公寓有安全合法且能正常使用的供电、供水及排污设施，由于租赁房屋、附属设施、土地等产权或所有权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常使用的，甲方应返还剩余租金。合同第九条违约责任约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，须承担按2个月租金计算的违约金，如果一方具有合同约定的其他违约行为，违约方除应赔偿守约方因违约造成的损失外，还应向守约方支付10万元的违约金。2018年5月4日，中译语通青岛公司向青岛聚宏达公司的银行账户（账号为80×××38）转账27.5万元，附加信息为“半年房租及保证金5000元”。

中译语通青岛公司于2018年5月30日向案外人城阳区滨河名轩商务宾馆的银行账户（账号为22×××73）转账3万元，于2018年6月1日转账67680元，于2018年6月19日转账7217.60元，共转账104897.60元，摘要均为“付滴滴项目学生住宿费”。2018年6月13日，城阳区滨河名轩商务宾馆向中译语通青岛公司开具增值税发票11张，总金额为104897.60元，服务名称均为“住宿费”。一审庭审中，中译语通青岛公司主张因青岛聚宏达公司未能按合同约定交付房屋，将其招聘人员临时安排在该商务宾馆住宿，自2018年5月15日起至2018年6月5日止共产生住宿费104897.60元（42.40元/天/人×195人×8天＋42.40元/天/人×147人×6天＋42.40元/天/人×4×8天）。2018年6月28日，中译语通青岛公司还向案外人青岛柏优柏商贸有限公司的银行账户（账号为85×××34）转账16100元，摘要为“付滴滴项目大巴车租赁费”，中译语通青岛公司据此主张班车租赁费16100元。

为符合中译语通青岛公司的租赁需求，2018年5月1日，青岛聚宏达公司委托青岛艺达空间装饰工程有限公司对租赁房屋进行装修，工程主要包括楼层房间石膏板隔断、原洗手间改造、“电梯间”改造成临时洗手间等项目。后经青岛聚宏达公司申请，一审法院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对位于青岛市高新区竹园路18号12号楼103栋房屋的装修成本以及相关设备设施安装成本进行评估，该公司于2019年7月12日出具泰衡评字（2019）116号价格评估报告，价格评估结果为该房屋的装修成本及相关设施安装成本在评估基准日2018年5月1日的货币金额为281720.39元，青岛聚宏达公司因此支出评估费5000元。2019年8月15日，青岛富颖海人力资源服务有限公司向一审法院出具情况说明一份，载明因该房屋淋浴间、卫生间质量差，该公司于2018年5月20日对该房屋2-5楼淋浴间、卫生间进行了装修改造，将原不合格的装修全部拆除，重新进行装修，墙面地面防水处理，并更换房门。

2018年6月15日，青岛市公安消防支队高新技术产业开发区大队作出青高公消封字（2018）第0006号临时查封决定书，载明该大队于2018年6月11日派员对青岛市高新区竹园路18号12号楼103栋房屋进行了消防监督检查，发现MAX商务红湾12号楼103栋将工业性质用房改为公寓使用，存在火灾隐患，不及时消除将严重影响公共安全，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，对该房屋予以临时查封，查封期限自2018年6月11日14时起至2018年7月11日14时止。

2017年5月25日，青岛博联公司（乙方、买方）与案外人青岛天瑞盈棁置业投资有限公司（甲方、卖方）签订《国际信息创新园—A1定制合同》，约定由乙方向甲方购买青岛市高新区竹园路18号国际信息创业园12栋1-5层103户房屋，建筑面积为1047.45平方米，总房价款为6284700元。2018年5月13日，青岛聚宏达公司（乙方、承租方）与青岛博联公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于青岛市高新区房屋出租给乙方使用，使用面积约1047.45平方米，租赁期限为一年，即自2018年5月13日起至2019年5月12日止，年租金为45.8万元。2018年5月3日，青岛聚宏达公司支出电费1900元、水费100元、物业管理服务费69131.70元，共计71131.70元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《房屋租赁合同》签订后，中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司均有意愿履行合同，但该房屋被消防部门依法临时查封，致使双方签订的房屋租赁合同的目的无法实现，故中译语通青岛公司要求解除《房屋租赁合同》的主张，事实清楚，证据充分，予以支持，合同解除的时间应为房屋被查封之日，即2018年6月11日。争议焦点在于涉案房屋被消防部门查封的原因以及双方当事人是否存在过错。《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。消防部门根据上述规定及《消防监督检查规定》作出临时查封决定，是基于涉案工业用地房屋被改为公寓使用，而不是作为公寓使用，也就是说，青岛聚宏达公司装修后的房屋存在火灾隐患，可能会影响公共安全，导致该房屋被消防机关查封。青岛聚宏达公司辩称涉案房屋被查封的原因为工业性质用房作为公寓使用，但相关法律、行政法规对此并无明确的禁止性规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故涉案合同解除后，青岛聚宏达公司应返还中译语通青岛公司自2018年6月12日起至2019年11月11日止共5个月房屋租赁费22.5万元（54万元÷12月×5月）、保证金5000元。中译语通青岛公司要求青岛聚宏达公司承担按银行贷款利率计算利息的主张，不超出法律的限制性规定，亦予以支持，但利息的起算时间应为2018年6月12日。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。由此可见，我国法律规定的查封是对物的所有权的限制。现涉案合同解除的原因为被消防部门查封，属于因房屋所有权问题而引起的纠纷。中译语通青岛公司主张的住宿费、班车租赁费、搬家费及违约金等各项经济损失，均系可得利益损失，属于间接损失的范畴，并非直接经济损失，现合同对因房屋所有权问题而引起的纠纷有明确的约定，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效，故对中译语通青岛公司上述主张，均不予支持。青岛聚宏达公司要求中译语通青岛公司赔偿涉案房屋装修及相关设备设施安装费用，但并未提交充分证据证明中译语通青岛公司对合同的解除存在过错，应承当举证不能的法律后果，不予支持。青岛聚宏达公司要求中译语通青岛公司承担水费、电费及物业管理费的主张，因双方在合同中明确约定上述费用由“入住人员”承担，在青岛聚宏达公司未向“入住人员”主张权利的前提下，要求中译语通青岛公司承担上述费用，没有法律依据，亦不予支持。至于青岛聚宏达公司支出的评估费5000元，因山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告并未作为定案依据，该评估费应由青岛聚宏达公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、中译语通科技（青岛）有限公司与青岛聚宏达劳务有限公司于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月11日解除；二、青岛聚宏达劳务有限公司于判决生效后十日内返还中译语通科技（青岛）有限公司房屋租赁费22.5万元、保证金5000元，共计23万元，并承担自2018年6月12日起至实际支付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；三、驳回中译语通科技（青岛）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回青岛聚宏达劳务有限公司对中译语通科技（青岛）有限公司的诉讼请求；本诉案件受理费9200元，由中译语通科技（青岛）有限公司负担4450元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担4750元；反诉案件受理费2900元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担。

二审审理期间，当事人未提交新证据。

经审理查明，一审中，青岛聚宏达公司向法院提交其法人杜文青与中译语通青岛公司工作人员王庆辉的微信聊天记录打印件一宗，中译语通青岛公司对王庆辉曾系其工作人员的身份以及该证据的真实性没有异议。本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。

本院认为，依据本案查明的事实，2018年4月28日，中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司就本案涉案的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定了租金、房屋用途、设施配备等内容，5月1日青岛聚宏达公司开始对涉案房屋进行装修改造，5月4日中译语通青岛公司向青岛聚宏达公司支付了约定的房屋租金及保证金，在5月13日青岛聚宏达公司与青岛博联公司签订《房屋租赁合同》。由上述过程可见，中译语通青岛公司确定租赁涉案房屋在先，青岛聚宏达公司进行装修改造在后；中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司签订租赁合同在先，青岛聚宏达公司与青岛博联公司签订租赁合同在后。再综合中译语通青岛公司与青岛聚宏达公司相关人员的微信聊天记录，青岛聚宏达公司所主张的系为满足中译语通青岛公司需求向青岛博联公司租赁房屋，并按中译语通青岛公司将做公寓使用的需求而进行的装修改造，中译语通青岛公司参与了房屋的租赁以及装修的过程等事实具有较高的盖然性。涉案房屋系工业用房是经合法形式对社会公示的客观事实，中译语通青岛公司租赁该房屋进行使用，中译语通青岛公司对该房屋的属性、用途、安全等负有审慎的审查义务，其对租赁房屋的相关客观情况应当知晓，因而，其对租赁了工业性质的房屋并对之装修改造成公寓使用负有过错，其对涉案房屋因被消防部门查封而导致双方租赁合同解除负有责任，但应为次要责任，一审法院对此认定有误，本院对此予以纠正。进而，中译语通青岛公司主张青岛聚宏达公司违约并由此主张青岛聚宏达公司支付违约金、赔偿损失，缺乏事实依据，本院对此不予支持。中译语通青岛公司自认其人员入住过涉案房屋，故一审法院判决扣除涉案房屋的部分租金不予返还并无不当，中译语通青岛公司要求返还全部租金的理由不能成立，本院对此不予支持。

关于青岛聚宏达公司主张的不应当返还租金的问题，青岛聚宏达公司所提交的证据并不能显示确定选择涉案房屋作为租赁标的物系完全由中译语通青岛公司决定，其作为向中译语通青岛公司出租房屋的出租人，以及作为对涉案房屋进行装修改造的具体实施人，对双方租赁合同因被消防部门查封而解除应付主要责任，且自涉案房屋被查封后，中译语通青岛公司并未再继续使用涉案房屋，青岛聚宏达公司亦有义务减少租金损失的扩大，因而其主张不予返还全部租金的诉讼请求不能成立，本院对此不予支持。关于青岛聚宏达公司主张的装修损失问题，因其与中译语通青岛公司对双方租赁合同的签订以及涉案房屋的装修改造均负有过错，且对比青岛聚宏达公司与青岛博联公司签订的租赁合同和其与中译语通青岛公司签订的租赁合同所约定的租金数额相差较小（54万-45.8万），远低于装修的支出，为平衡双方的利益，本院依双方各自的过错程度酌定按7:3的比例对装修及相关设备安装成本进行分担，即青岛聚宏达公司负担197204（281720.39元×70%）元，中译语通青岛公司负担84516.39（281720.39元-197204.39元）元。综上，青岛聚宏达公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；中译语通青岛公司的上诉理由以及青岛聚宏达公司的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定不清，处理有失公允，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6977号民事判决第一项、第二项、第三项；

二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6977号民事判决第四项；

三、中译语通科技（青岛）有限公司于本判决生效后十日内向青岛聚宏达劳务服务有限公司支付装修及相关设备安装费用84516元；

四、驳回青岛聚宏达劳务服务有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费9200元，由中译语通科技（青岛）有限公司负担4450元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担4750元；反诉案件受理费2900元，由中译语通科技（青岛）有限公司负担870元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担2030。二审案件受理费8220元，由中译语通科技（青岛）有限公司负担6190元，由青岛聚宏达劳务服务有限公司负担2030元。

本判决为终审判决。

审判长　孙　琦

审判员　张晓华

审判员　于　梦

二〇二〇年九月二十九日

法官助理 徐 鹏

书记员 祁 康