江苏文苏环境建设有限公司
江苏文苏环境建设有限公司、江苏皇珈置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省溧阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）苏0481执异148号
案外人：蔡文森，男，1967年5月6日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
案外人：杨玉妹，女，1970年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：蔡文森（系杨玉妹丈夫），男，1967年5月6日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
申请执行人：江苏文苏环境建设有限公司，统一社会信用代码91320281053466453T，住所地江苏省江阴市南闸街道金三角广场80、81号（D9馆5楼58号）。
法定代表人：丁震亚，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孔国清，江阴市精诚法律服务所法律工作者。
被执行人：江苏皇珈置业有限公司，统一社会信用代码91320481696727899H，住所地江苏省溧阳市天目湖旅游大厦322室。
法定代表人：翁丽珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李星良，该公司负责人。
本院在执行江苏文苏环境建设有限公司（以下简称文苏公司）申请执行江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人蔡文森、杨玉妹向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，并公开听证，案外人杨玉妹委托诉讼代理人蔡文森，申请执行人文苏公司委托诉讼代理人孔国清，被执行人皇珈公司委托诉讼代理人李星良参加了听证。本案现已审查终结。
经审查查明，2019年12月11日，本院作出（2019）苏0481民初4740号民事判决：一、皇珈公司于本判决生效之日起10日内支付文苏公司工程款1162702.70元，并承担逾期付款利息损失（以欠付工程款1162702.70元为基数自2019年1月22日起按年利率15%计算至实际付清之日止），诉讼保全担保保险费用损失5440元；二、驳回文苏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28299元，诉讼保全费5000元，合计33299元（已由文苏公司预交），由文苏公司负担9436元，皇珈公司负担23863元。
因文苏公司不服，上诉于常州市中级人民法院，该院于2020年4月26日作出（2020）苏04民终536号民事判决：一、撤销江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初4740号民事判决；二、皇珈公司于本判决生效之日起十日内支付文苏公司工程款1162702.70元，并承担逾期付款利息损失（以欠付工程款184211.80元为基数自2016年1月1日起至实际付清之日止、以欠付工程款978490.90元为基数自2019年1月22日起至实际付清之日止，均按年利率15%计算）；三、驳回文苏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28299元，诉讼保全费5000元，合计33299元（已由文苏公司预交），由文苏公司负担8536元，皇珈公司负担24763元。二审案件受理费28299元，由文苏公司负担14149.50元，皇珈公司负担14149.50元。
2019年6月13日，本院根据文苏公司的申请，作出（2019）苏0481执保884号民事裁定：查封皇珈公司的银行存款272万元或查封同等价值的财产。后于2019年6月18日查封了皇珈公司名下位于XX广场XX幢XX室（120.64㎡）、XX室（155.66㎡）房产（价值272万元），查封期限为3年，自2019年6月18日起至2022年6月17日止。
根据文苏公司的申请，本院于2020年7月1日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执2821号。在执行过程中，本院于2020年11月16日作出（2020）苏0481执2821号之一执行裁定：终结常州市中级人民法院作出的（2020）苏04民终536号民事判决书的本次执行程序。
案外人蔡文森、杨玉妹提出异议称，异议人与皇珈公司于2013年1月1日签订了《商品房买卖合同》并经过了备案登记，约定异议人购买皇珈公司位于XX广场XX幢XX室（155.66㎡）房产，总房款2266358元。合同签订后，异议人已经按约支付了全部购房款，但因皇珈公司的原因未及时办理过户，导致该房屋被贵院查封。为此请求：解除对XX广场XX幢XX室房产的查封。案外人蔡文森、杨玉妹为证明自己的主张，提供了如下证据：1、皇珈公司出具的情况说明一份；2、记账凭证复印件一组，银行个人借款凭证复印件一组，刷卡回执单复印件一组，增值税发票（购房）复印件一组；3、委托租赁的委托书、商品房买卖合同复印件一份，商铺租金收取凭证复印件一组。关于办理过户事宜，异议人陈述称“我催他们办理，但是一直拖延，我原来在南京，现在在安徽，过来溧阳也不方便。我一直是打电话催的，打给开发商的张寒冰，给我办了一间房，XX办了，但是XX没有办下来，XX我是直接委托他帮我办理的，办房产证不需要我本人来，可以委托的”。
申请执行人文苏公司辩称，认为异议人的异议不成立，请求驳回。另外，XX号房屋还需要进一步查明，租金的收取违反常理。
被执行人皇珈公司辩称，我们确实在2013年把房子卖给蔡文森了，蔡文森也按照合同约定付了首付款，另外50%的银行贷款也贷下来了，由于开发商的原因一直未能开具发票，致使房屋尚未能办理过户手续。自2014年开始有陆续类似的商品房买卖纠纷，14、15、16年每年有业主起诉皇珈公司关于商品房预售合同纠纷，这系列的纠纷都与蔡文森的商品房买卖合同是一致的，因当时蔡文森多次向我们公司提出退款，但是我们说资金紧张，即使退房也没有房款退给他。有买卖合同、收首付款的凭证、银行放款的凭证为证。
另查明，2013年1月11日，案外人蔡文森、杨玉妹与皇珈公司签订一份《商品房买卖合同》。合同第二条约定，蔡文森、杨玉妹购买的商品房为预售商品房。合同第三条约定，蔡文森、杨玉妹购买的商品房为施工编号XX地块XX#商业楼XX号房，建筑面积为155.23平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米14600元，总金额为2266358元。合同第八条约定，付款方式为贷款方式付款自合同签订之日起当日内支付全部房款的50.14%，金额为1136358元，剩余房款金额为1130000元，申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同还约定了其他事项。后蔡文森、杨玉妹支付了首付款，办理了银行贷款手续，将案涉房屋委托给皇珈公司进行租赁。
本院认为，本案的争议焦点为对于XX广场XX幢XX室房产是否中止执行。
对于争议焦点，本院认为，案外人蔡文森、杨玉妹主张XX广场XX幢XX室房产系其所有，表明其系对执行标的主张实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，蔡文森、杨玉妹与皇珈公司签订的《商品房买卖合同》在本院查封之前，也支付了购房款，并且已经合法占有案涉房屋，对案涉房屋尚未过户有合理客观理由。综上，蔡文森、杨玉妹的主张符合前述二十八条规定，就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对溧阳市XX广场XX幢XX室房产（155.66㎡）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杜 平
人民陪审员 汤 清
人民陪审员 赵 秋 华
二〇二一年九月三十日
法官 助理 杨文豪书记员吴啸
