沈阳嘉益置业有限公司、北京盈想东方科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终16491号

上诉人（原审被告）：****置业有限公司，住所地沈阳市和平区三好街55号。

法定代表人：刘东旭，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：卢海保、于禄全，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京盈想东方科技股份有限公司，住所地北京市西城区教场口街1号6号楼5层10号。

法定代表人：张劲松，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：何佳，系辽宁卓政律师事务所律师。

上诉人****置业有限公司因与被上诉人北京盈想东方科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。

****置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。被上诉人要求解除合同，不符合法定解除合同的条件及合同约定，一审判决解除双方租赁合同缺乏事实和法律依据，请求二审法院判决继续履行合同。

北京盈想东方科技股份有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

北京盈想东方科技股份有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告之间就位于沈阳市和平区三好街55号信息产业大厦1102号写字间所签订的《写字间租赁合同》已于2021年1月26日解除；2、请求法院依法判令被告返还原告保证金13000元；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2020年9月24日，原告北京盈想东方科技股份有限公司（承租方）与被告****置业有限公司（出租方）签订《写字间租赁合同》一份（合同编号20200910085948租），约定出租方同意将沈阳市和平区三好街55号沈阳信息产业大厦第11层1102号写字间出租给承租方作为写字间使用，计租面积为252平方米。租赁期限为一年，自2020年11月1日至2021年12月31日（2020年11月1日至2020年12月31日租金减为零元）。租金标准为每平方米620元，其中包括物业管理费及空调费为每年每平方米330元，共计年租金156240元。合同第六条保证金约定承租方在签署本合同时向出租方交付保证金，作为其履行和遵守本合同的保证金（延续前期合同编号20170331131302的保证金13000元）。如承租方未能履行本合同，出租方可就因承租方的过错而使其花费的金额扣除保证金的一部分或全部。在租期内，承租方提前终止本合同，出租方不退回保证金的全部。

合同签订后，被告将房屋交付原告使用。后合同履行过程中，原告提出提前解除租赁合同，双方未能协商一致。原告于2021年1月17日搬离诉争房屋，房屋钥匙亦返还被告。

一审法院认为,原、被告之间签订的写字间租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。合同租赁期尚未届满，原告提出提前解除租赁合同，并已于2021年1月17日搬离诉争房屋，故合同不具有实际履行的可能性，双方的租赁合同应予解除。但原告提前解除租赁合同，系违约行为，应承担相应的违约责任，依照合同约定，其已交纳的保证金13000元不予退回。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告北京盈想东方科技股份有限公司与被告****置业有限公司签订的《写字间租赁合同》（合同编号20200910085948租）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2788元（原告已预交），由原告北京盈想东方科技股份有限公司承担1394元，被告****置业有限公司承担1394元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《写字间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

关于上诉人提出要求被上诉人继续履行案涉租赁合同的请求，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案中，根据各方一、二审庭审陈述，租期届满前被上诉人向上诉人提出提前解除租赁合同，双方均确认被上诉人于2021年1月17日搬离案涉房屋，且上诉人亦自述已收到房屋钥匙。综合以上事实及法律规定，一审法院以案涉租赁合同不具有实际履行的可能性为由，认定双方租赁合同解除并无不当。同时，合同解除并不影响被上诉人违约责任的承担，鉴于上诉人在一审中未提出反诉，上诉人亦自述就违约责任问题已通过另案诉讼主张权利。一审法院围绕当事人的诉讼请求予以判决并无不当，综合以上情况，上诉人的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人****置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2788元，由上诉人****置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　帆

审 判 员　　吕长辉

审 判 员　　谢　宏

二〇二一年十一月四日

法官助理　　史舒畅

书 记 员　　孙天齐

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。