阳江市凯源电力设计有限公司

阳江市富健渔村饮食有限公司与阳江市凯源电力发展有限公司、阳江市凯源电力设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

来源：中国裁判文书网

广东省阳江市中级人民法院

民事判决书

（2021）粤17民终364号

上诉人（原审被告）：阳江市富健渔村饮食有限公司。住所地：广东省阳江市。

法定代表人：陈启光，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王婧欣，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：阳江市凯源电力发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。

法定代表人：叶仕鉴，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：阳江市凯源电力设计有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。

法定代表人：李军，该公司总经理。

两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄晶晶，广东赢信律师事务所律师。

上诉人阳江市富健渔村饮食有限公司（以下简称富健渔村）因与被上诉人阳江市凯源电力发展有限公司（以下简称凯源发展公司）、阳江市凯源电力设计有限公司（以下简称凯源设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

凯源发展公司、凯源设计公司向一审法院起诉请求：一、判令富健渔村支付拖欠的2020年5月至8月的场地使用费361000元、税费92221.24元和逾期付款违约金5485.68元（前述违约金暂计至2020年8月30日止,自2020年8月31日起，以尚欠款项为基数按年利率5.775%计算至付清时止）给凯源发展；二、判令富健渔村支付拖欠的2020年5月至8月的场地使用费620172元、税费158439元和逾期付款违约金9424.13元（前述违约金暂计至2020年8月30日止，自2020年8月31日起，以尚欠款项为基数按按年利率5.775%计算至付清时止）给凯源设计；三、判令富健渔村支付律师费13000元给凯源发展和支付律师费20000元给凯源设计；四、本案诉讼费用由富健渔村承担。

一审法院判决：一、富健渔村公司在判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费361000元、税费92221.24元及逾期付款违约金（违约金自每月逾期之日起，以尚欠款项为基数按年利率5.775%计算至付清时止）给凯源发展公司；二、富健渔村在判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费620172元、税费158439元及逾期付款违约金（违约金自每月逾期之日起，以尚欠款项为基数按年利率5.775%计算至付清时止）给凯源设计公司；三、富健渔村在判决发生法律效力之日起十日内支付律师服务费13000元给凯源发展公司和支付律师服务费20000元给凯源设计公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16317元、保全费5000元共21317元，由富健渔村负担。具体认定的事实和理由详见一审判决。

富健渔村上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判富健渔村向凯源电力发展有限公司支付2020年5月至2020年8月的场地使用费415799.32元，税费37421.92元；二、撤销一审判决第二项，改判富健渔村向凯源设计公司支付2020年5月至2020年8月的场地使用费482274.2元，税费43404.68元（争议金额252932.12元）；三、撤销一审判决第三项，改判由凯源发展公司承担律师费13000元，由凯源设计公司承担律师费20000元；四、本案一、二审诉讼费用由凯源发展公司、凯源设计公司承担。事实与理由：一审判决对合同租金数额认定有误，适用法律错误，富健渔村因受新冠肺炎疫情影响严重，导致无力按时支付场地使用费并不构成违约，应依法改判。一、由于新冠肺炎疫情导致富健渔村无法正常营业，亏损严重，且每月还要支付大量费用维持经营，导致暂未能按时支付2020年5月至2020年8月的场地使用费，应酌定减免富健渔村部分租金、税金。富健渔村与凯源发展公司、凯源设计公司自2019年6月签订案涉合同以来，每月均按时支付场地使用费。2020年1月，面对突如其来的新冠肺炎疫情，富健渔村的经营状况发生严重危机。面对这种困境，富健渔村仍通过各种办法筹集资金按时支付租金，但2020年5月份之后，富健渔村实在无力全额承担每月的场地使用费，诚恳提出要求减免及暂缓支付租金的申请，但凯源发展公司、凯源设计公司不同意。依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》的相关规定，国有资产经营类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金、减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金，免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。而国家也相继出台了“六稳六保”政策，大力倡导租金、税费减免，扶持中小微企业、个体工商户度过难关。为此，富健渔村请求凯源发展公司、凯源设计公司参照该办法，减免富健渔村部分场地使用费。二、富健渔村与凯源发展公司、凯源设计公司签订的《场地使用合同》时，富健渔村的签约代表李宗沛与凯源发展公司、凯源设计公司的代表恶意串通，导致合同约定租金价格远高于市场租金水平，导致合同显失公平，致使富健渔村及其投资者合权益严重受损，故富健渔村无须支付违约金。首先，合同并非由富健渔村的法定代表人陈启光与凯源发展公司、凯源设计公司签订，而合同关于租金的约定并未经富健渔村的投资者陈启光确认。富健渔村当时的签约代表李宗沛与凯源发展公司、凯源设计公司，恶意串通，抬高租金价格，以求谋取不当利益，严重损失富健渔村及其投资者陈启光的合法权益；其次，富健渔村承租涉案物业之后，凯源发展公司、凯源设计公司才告知酒店楼顶户外广告招牌需额外收费，且费用并不包含在租金费用内。富健渔村系餐饮店铺，招牌宣传是必不可缺的，而凯源发展公司、凯源设计公司故意未告知富健渔村此类宣传需要另外加钱，属于变相加租。第三，案涉合同第4.1条约定场地使用费从合同期第三年起（含第三年）每年递增4%，递增标准过高，使得涉案场地的租金比周边租价高出不少，不合常理，导致富健渔村经营资金压力非常大，严重影响酒店正常经营。三、富健渔村因新冠疫情导致无力支付高昂且不合理的租金不构成违约，不应承担违约责任，故此无需支付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”富健渔村一直想支付租金，但实在无力支付，故要求凯源发展公司、凯源设计公司酌情减免部分租金，但凯源发展公司、凯源设计公司不予减免及调整租金。富健渔村主观上并非恶意违约，实是情势所迫，不应由富健渔村承担违约责任。而且案涉合同签订时，富健渔村签约代表李宗沛与凯源发展公司、凯源设计公司恶意串通，严重损害富健渔村利益，根据相关法律规定，合同应属无效，富健渔村也不需要支付违约金。即使要求富健渔村支付利息，也应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决认定的计算标准过高，超出法律规定的合理范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条明确规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。”一审判决认定按年利率5.775%的标准计算违约金明显过高。四、富健渔村二审提交一份《【阳住建法函[2021]14号】政府信息公开申请答复书》给合议庭作为参考资料，拟证明案涉房屋没有取得建筑规划许可证，根据相关的法律规定，案涉房屋租赁合同应为无效，富健渔村不应支付违约金及律师费。凯源发展公司、凯源设计公司诉请富健渔村承担律师费，没有法律依据，应由凯源发展公司、凯源设计公司各自承担律师费。

凯源发展公司、凯源设计公司共同答辩称：一、富健渔村在一审庭审阶段对凯源发展公司、凯源设计公司主张的欠租事实、欠租金额、违约利息、律师费赔偿等均没有异议，并多次就欠款向凯源发展公司、凯源设计公司提出调解，见调解不成才推翻一审庭审承认的事实，其上诉行为属恶意拖延诉讼时间行为，严重扰乱了司法秩序、浪费司法资源和凯源发展公司、凯源设计公司的合法权益，二审应驳回富健渔村的全部上诉请求，并对其作出罚款的处罚。二、富健渔村不存在符合法定减免租金的情形。首先，案涉租赁物不属于“国有资产经营类经营用房”，本案不适用《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》规定，富健渔村依此办法请求减免部分场地使用费没有依据。其次，富健渔村在疫情期间一直没有暂停营业，凯源发展公司、凯源设计公司也积极响应国家和当地政府政策及号召，已对富健渔村免收了2020年2月、3月和4月的租金，对富健渔村的复工复产给予了最大努力的支持。最后，富健渔村没有提供其无法正常营业、亏损严重的证据予以证明，即使存在亏损，也是富健渔村自身经营所造成的，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，再要求凯源发展公司、凯源设计公司减免租金的理由不充分、明显不合理。同时，新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，对于主动减免租金的凯源发展公司、凯源设计公司应该值得尊重，但不应道德绑架凯源发展公司、凯源设计公司要求减免租金，否则，便会损害凯源发展公司、凯源设计公司的合法权益。因此，富健渔村应按照合同约定向凯源发展公司、凯源设计公司支付租金，逾期支付构成违约，应承担相应的违约责任。三、凯源发展公司、凯源设计公司与富健渔村签订的《阳江国际X商贸中心场地使用合同》是各方真实意思表示，合法有效。首先，凯源发展公司、凯源设计公司购得案涉租赁物后，于2019年6月28日与丰泰投资公司、富健渔村签订《三方协议》，约定丰泰投资公司、富健渔村于2018年4月9日签订的《阳江国际X商贸中心场地使用合同》在《三方协议》签订之日起解除，关于三层商铺和四、五层商铺的租赁事宜按凯源发展公司、凯源设计公司和富健渔村双方新签订的《场地使用合同》约定处理。同日，凯源发展公司、凯源设计公司和富健渔村签订了《阳江国际X商贸中心场地使用合同》，约定了关于三层商铺和四、五层商铺的租赁事宜，合同经双方签章后生效。其次，富健渔村是依法成立的自然人独资企业，在案涉合同签订时，富健渔村的法定代表人为李宗沛，其签订合同的行为代表了富健渔村的行为。而富健渔村的法定代表人在2019年10月14日才发生变更，不影响案涉合同的效力。因此，富健渔村没有证据证明案涉合同的签订违法，在一审时也没有提出抗辩，其主张合同无效没有任何依据，应予以驳回其上诉请求。如富健渔村新的法定代表人认为其被原法定代表人欺骗导致其损失，其应另寻途径解决，而不是在此以损害凯源发展公司、凯源设计公司的合法权益来弥补其经营风险的损失。四、一审法院判决富健渔村应支付凯源发展公司、凯源设计公司逾期付款违约金的标准和律师费合法合理。第一，根据《阳江国际X商贸中心场地使用合同》第九条第9.4款约定“……乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的百分之一作为滞纳金……”，凯源发展公司、凯源设计公司主张的逾期付款违约金的计算标准已是主动调整的，远低于参照民间借贷的计息标准计算，并未超过法律规定的范围内。第二，富健渔村逾期支付租金的行为明显属违约行为，凯源发展公司、凯源设计公司为维权所支出的律师费属于凯源发展公司、凯源设计公司因富健渔村的行为所遭受的损失，是合理支出，无论从合同约定和法律规定，也应由富健渔村予以赔偿给凯源发展公司、凯源设计公司。综上所述，一审判决合法合理，富健渔村主张的上诉请求没有依据，请二审法院予以驳回。

二审期间，富健渔村没有提供新证据。凯源发展公司、凯源电力公司提供两组证据：证据一，《企业机读档案登记资料、核准变更登记通知书》，拟证明在2019年6月28日案涉合同签订时，富健渔村的法定代表人为李宗沛，在2019年10月14日才变更为陈启光的事实。证据二，富健渔村写给凯源发展公司、凯源设计公司的《关于租金免除的函》，拟证明凯源发展公司、凯源设计公司已对富健渔村免收了2020年2月、3月和4月的租金的事实。经本院组织质证，富健渔村的质证意见如下：针对证据一，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。现任法定代表人在签约时对租赁合同的具体内容没有确认，其中无法证明李宗沛与凯源发展公司、凯源设计公司是没有恶意串通的。针对证据二，对其三性不予认可。该份证据只证明了富健渔村请求凯源发展公司、凯源设计公司减免租金，但凯源发展公司、凯源设计公司没有给予答复，无法证明其免收租金的事实，且与本案无关。本案争议的是2020年5-8月的租金，当时仍处于疫情期间，富健渔村经营仍未恢复，且富健渔村并不是要求完全减免租金，而是只针对五楼的租金进行减免。原因是五楼当时一直处于装修未完成的缓冲期，加上疫情影响无法对外经营。

本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院另查明，一审庭审中，富健渔村称：“对凯源发展公司、凯源设计公司起诉的事实没有意见，但现在公司经营开始有好转，有盈利，可以逐步将欠款还清。”

再查明，《阳江国际X商贸中心场地使用合同补充协议之二》第二条约定，从2019年10月10日至2021年1月9日止，富健渔村五楼租金按主合同约定租金的三分之一缴纳。第五条约定，缓冲期间如出现以下事项之一，恢复富健渔村五楼租金缴纳标准（按主合同标准执行）。（一）在缓冲期间，五楼场地已达到营业条件（含试业）；（二）富健渔村未按主合同及补充协议约定按时缴纳三楼、四楼及五楼租金。

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是：一、富健渔村请求凯源发展公司、凯源设计公司减免涉案场地使用费及税费应否支持的问题；二、富健渔村应否支付逾期付款违约金及逾期付款违约金如何计算的问题；三、富健渔村应否承担凯源发展公司、凯源设计公司的律师费。

关于争议焦点一，富健渔村与凯源发展公司、凯源设计公司签订的《阳江国际X商贸中心场地使用合同》以及补充协议、补充协议之二是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。富健渔村与凯源发展公司、凯源设计公司均应按合同约定履行各自的义务。富健渔村上诉主张富健渔村的签约代表李宗沛与凯源发展公司、凯源设计公司的代表恶意串通签订涉案合同，但没有提供证据证明，对此本院不予采纳。虽然涉案合同补充协议之二第二条约定五楼租金按主合同约定租金的三分之一缴纳，但第五条亦约定了如果富健渔村未按主合同及补充协议约定按时缴纳租金，即恢复按主合同标准执行五楼租金缴纳标准。而且富健渔村在一审中对凯源发展公司、凯源设计公司请求其支付2020年5月-8月的场地使用费及税费的事实及金额均没有异议。故一审判决结合涉案合同的约定及富健渔村的自认，判决富健渔村支付2020年5月至8月的相应场地使用费和税费给凯源发展公司、凯源设计公司，处理正确，本院予以维持。富健渔村上诉主张凯源发展公司、凯源设计公司应减免部分场地使用费、税费，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点二，涉案合同约定，乙方应当按时支付履约保证金、场地使用费以及合同约定的其他各项费用，乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的百分之一作为滞纳金。因富健渔村拖欠场地使用费、税费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。凯源发展公司、凯源设计公司请求富健渔村按年利率5.775%的标准支付违约金，没有超出合同约定及法律规定，一审依此标准判决并无不当，本院予以维持。富健渔村主张违约金计算标准过高，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点三，由于富健渔村拖欠场地使用费及税费等，凯源发展公司、凯源设计公司因此提出诉请并聘请律师提供法律服务，产生律师费损失。根据双方合同“任何一方违反合同，违约方依据法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包含但不限于交通费，律师费等）进行赔偿”的约定，一审法院根据凯源发展公司、凯源设计公司的诉请判决由富健渔村承担律师费，并无不当，本院予以维持。富健渔村上诉主张律师费应由凯源发展公司、凯源设计公司各自承担，理据不足，本院不予支持。

综上所述，富健渔村的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5589元，由阳江市富健渔村饮食有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　龙　飘

审判员　　莫怡华

审判员　　陈欢欢

二〇二一年五月十八日

法官助理　　詹礼迪

书记员　　曾秋霞

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》