原告江苏海能电力设计咨询有限责任公司与被告某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0113民初6567号

原告（反诉被告）：江苏海能电力设计咨询有限责任公司，住所地南京市电建路10号。

法定代表人：袁冬旻。

委托代理人：陈玉双，江苏金正达律师事务所律师。

被告（反诉原告）：鲁可义，男，1981年12月6日出生，汉族，住南京市雨花台区。

被告（反诉原告）：***，女，1974年8月7日出生，汉族，住南京市雨花台区。

二被告委托代理人：薛世维，江苏中祥律师事务所律师。

二被告委托代理人：张烨，江苏中祥律师事务所律师。

原告（反诉被告）江苏海能电力设计咨询有限责任公司（以下简称海能公司）与被告（反诉原告）鲁可义、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海能公司的委托代理人陈玉双、被告（反诉原告）鲁可义、***的委托代理人薛世维参加诉讼。本案现已审理终结。

原告海能公司向本院提出以下诉讼请求：1、二被告支付租金60000元、水电费107057.93元、房屋使用费35000元及违约金16705.8元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻关系。自2010年开始，二被告租赁江苏海宁电力实业公司（以下简称海宁公司）管理的位于南京市栖霞区和燕路278号院内的二楼约310平方米的房屋经营“南京涵赢大酒店”（以下简称涵赢酒店）。租赁初期，二被告基本能够按照合同履行约定的义务，但自2016年初开始拖欠水电费（自2015年11月至今的水电费），同时拖欠2017年度租金6万元。在租赁合同到期前，原告口头通知到期后不再续租，但合同到期后二被告仍在继续经营并拒绝搬出。后经多次催促，二被告才于2018年8月初开始停业并逐渐搬离，但仍留有部分物品未能搬离，同时仍拒绝支付水电费、租金及占有房屋期间的房屋占有使用费。2017年11月，经江苏省送变电有限公司批复同意，海宁公司的全部资产、业务和人员整体划转至海能公司，由海能公司承继海宁公司的全部权利义务。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。

被告鲁可义、***辩称，双方签订租赁合同约定的租赁期限是到2019年1月4日，租赁合同尚未到期，原告提前解除租赁合同，应该赔偿二被告损失。二被告并不欠原告的房租和水电费，在合同履行期间，涉案房屋于2013年发生高压电事件，导致被告电器设备损失130200元，2016年涉案房屋漏水，二被告维修房屋产生维修费129000元，上述损失和费用，原告至今未赔偿二被告，仅仅是口头承诺上述损失和费用可以在房租中予以抵扣，但是原告并未履行承诺，在2018年7月，租赁合同尚未到期时，就通知二被告终止合同，并强制停水停电，造成二被告损失，二被告认为原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。

反诉原告鲁可义、***向本院提出以下反诉请求：反诉被告海能公司补偿装修费用30万元、赔偿因房屋漏水产生的维修费用129000元、赔偿因高压电事故造成设备损失130200元，反诉被告退还保证金3万元。事实与理由：反诉原告鲁可义、***通过转让的方式取得涉案房屋“南京涵瀛酒店”经营权，约定月租金5000元，反诉原告鲁可义、***支付保证金3万元，最后一期合同到2019年1月4日到期。合同履行期间，涉案房屋于2013年发生高压电事件，导致反诉原告电器设备损失130200元。反诉原告事后向反诉被告领导提交了赔偿清单，反诉被告当时的领导表示同意赔偿，但至今未落实。2016年涉案房屋漏水，反诉原告多次向反诉被告反映，反诉被告领导要求反诉原告自行维修，产生的维修费用在房租里扣除，反诉原告为维修房屋花费了维修费129000元。后反诉被告不仅未赔偿反诉原告损失，反而在合同未到期之前以欠付租金为由在2018年7月6日通知反诉原告解除合同并径行停水停电，导致反诉原告不得不关门停业，给反诉原告造成了重大经济损失。反诉原告为维护合法权益，故提出反诉，请求判如所请。

反诉被告海能公司辩称，双方签订租赁合同约定的租赁日期截止至2018年1月4日，租赁期间，反诉原告拖欠反诉被告租金，租赁合同到期后，反诉原告拒绝交还房屋，反诉原告违反合同约定，无权要求反诉被告赔偿装修损失及其他费用。租赁房屋期间，涉案房屋发生的高压电事故，与反诉被告没有关联，如有损失发生，反诉原告应找供电公司协商处理。租赁房屋期间，虽然存在维修的事实，但反诉原告并未按照约定，正式向反诉被告提交要求维修或自行维修的材料，且根据合同约定，即使有维修的事实，该费用也应由反诉原告自行承担。

经审理查明，自2010年开始，海宁公司将位于南京市和燕路278号二楼（院内）房屋租赁给鲁可义、***，租赁合同每年一签，在上一年度租赁合同到期前后，双方签订下一年度租赁合同。第一年租赁合同签订后，鲁可义、***支付海宁公司3万元保证金，并对租赁房屋进行了装饰装修，用于经营大酒店。2017年1月5日，何某代表海宁公司作为甲方与作为乙方的***签订《餐厅租赁合同》，约定甲方将位于南京市和燕路278号二楼（院内）房屋租给乙方，房屋面积大约310平方米；租赁期限自2017年1月5日至2018年1月4日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，如乙方要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期间房屋每月租金为5000元，租金总额为6万元，保证金3万元，以后租金不变动；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，如甲方收回房屋，对乙方的装饰装修实价现金补偿的义务；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期缴纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；合同自双方签（章）后生效，合同及附件一式2份，由甲、乙双方特别各执一份，具有同等效力。

2017年11月23日，经江苏省送变电有限公司批准，海宁公司将全部资产、业务和人员划转至全资子公司海能公司。2018年7月6日，海能公司向***发出关于迁出房屋等事项的通知，通知载明***与海宁公司于2017年1月5日签订的《餐厅租赁合同》已于2018年1月4日到期；在到期前，海宁公司相关人员多次口头通知***，合同到期后不再续租，请***及时按照约定归还房屋，但***一直没有迁出、交还房屋，并一直经营，给海能公司造成了重大损失；海能公司现书面通知***，请***于2018年7月31日前迁出并归还房屋，并按照合同约定与海能公司办理相关验收交接手续；同时结清水电等各项费用，并承担2018年1月5日至2018年7月31日间实际占有使用的房屋使用费（按原约定的租金标准）；如***不能在上述期限内迁出，海能公司将采取一切可行的措施保证顺利收回房屋，并要求***加倍承担实际占有使用期间的房屋使用费；因企业改组，海宁公司不再继续经营，其债权债务由海能公司承继。2018年7月16日，涵赢酒店向海宁公司发出关于涵赢酒店经营权收回的情况说明，说明载明涵赢酒店于2009年8月1日经转让承租了涉案餐厅，并签订租赁合同后进行改造装修，于2010年1月1日开业至今，期间对酒店多次翻新装修；酒店于2018年7月6日收到通知，要求酒店迁出并归还房屋，酒店依据合同规定，要求补偿酒店的装修费和转让费、遣散酒店员工发生的相关费用以及相关违约赔偿款。2018年7月27日，海能公司向***发出通知，通知载明海能公司多次与***联系，要求***于2018年7月31日迁出并归还房屋，同时缴纳相关费用，但***至今未缴纳相关费用并办理有关归还房屋的手续；鉴于目前距归还房屋时间不足一周，海能公司通知***，在剩余时间内，为不影响***的经营，海能公司将于每日下午14点至17点期间不定时关停房屋供水，直至本月底。

对于租赁期限，***举证两份《餐厅租赁合同》原件，拟证明2017年1月，何某代表海宁公司与***签订了两份《餐厅租赁合同》，其中一份租赁合同打印的签约日期为“2016年1月5日”，该份合同载明的租赁期限为自2017年1月5日至2018年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元，另外一份租赁合同打印的签约日期为“2017年1月5日”，该份合同载明的租赁期限为自2018年1月5日至2019年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元。对于***举证的上述两份租赁合同原件，海能公司不予认可，认为是编造的租赁合同，与海能公司举证的租赁合同不一致；在最后一次庭审中，海能公司陈述落款日期为2016年1月5日的合同签署页上有公司的印章和何某的签名，这是由于在2017年1月，***、鲁可义把合同打印出来签字盖章以后，发现错误，所以签章页就废掉了，但该废掉的签章页被***、鲁可义私自保存，并伪造了一份合同；两份租赁合同，出租方处为空白，租金支付方式、数额和时间大小写都是空白，没有骑缝章，合同落款日期与常理不符，且合同只有断断续续的7页，正常的租赁合同有9页，并举证两份租赁合同原件为证，其中一份打印签约日期为“2016年1月5日”租赁合同原件一份，该份合同载明的租赁期限为自2016年1月5日至2017年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元，另一份打印签约日期为“2017年1月5日”租赁合同原件一份，该份合同载明的租赁期限为自2017年1月5日至2018年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元。鲁可义、***对海能公司举证的租赁合同原件并无异议。据海能公司举证的两份租赁合同原件显示，合同第一页的出租方、承租方处均手写有名称或者姓名，租金及支付方式条款中租金的数额处均有手写的大写数字，合同页数均为9页，合同最后一页出租方处均有海宁公司盖章及何某本人签字；据***举证的两份租赁合同显示，合同第一页的出租方处无手写的出租方名称，租金及支付方式条款中租金的数额处均无手写的大写数字，合同页数均为7页，合同最后一页出租方处均有海宁公司盖章及何某本人签字；海能公司举证的两份租赁合同与***、鲁可义举证的两份租赁合同，除合同首页租赁合同双方签字、租金数额手写大写数字、合同页数、落款日期有差异外，其他内容均一致。本院在庭审中询问双方，自2010年开始，双方的租赁合同是否是一年一签，双方均回复是的；本院询问***，根据其提交的合同及陈述，为何2017年1月签订了两份合计两年的租赁合同，***的回复是其想改租赁房屋的档次，海宁公司说***对公司有贡献，做的也不错，最多两年一签，所以签了两份合同；本院询问***，根据其提交的两份租赁合同，为何2017年至2018年的租赁合同打印的签约日期为“2016年1月5日”，2018年至2019年的租赁合同打印的签约日期为“2017年1月5日”，***回复是，根据前面租赁合同打印出来就签字了，***没有在意看，可能是原来的版本时间没有改，后来***发现了日期的问题，就跟海能公司说了，海能公司说换一下没有关系，所以***就在海能公司签字盖章后，将两份租赁合同的最后一页进行了调换，这个事情，海能公司是知道的，两份租赁合同是同时签订的。为证明提交的租赁合同是真实的，***向本院提出鉴定申请，申请对其提交的两份租赁合同原件与海能公司提交的2017年租赁合同原件是否系同一时期形成、三份租赁合同的何某签字是否为何某本人书写进行鉴定。在鉴定过程中，鉴定机构向本院发函，告知***申请鉴定“2018年元月5日至2019年元月4日”的餐厅租赁合同中“2018元5至2019元4”与“何某”签名字迹是否为何某本人书写；经过对现有材料进行审查，以及要求何某到鉴定机构现场书写的样本比对，鉴定机构认为“2018元5至2019元4”字迹细节特征数量少、价值低、不具备字迹统一性鉴定条件。经鉴定，鉴定机构的鉴定意见是：1、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间为同时期；2、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间为同时期；3、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹的形成时间为同时期；4、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；5、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（***、鲁可义提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；6、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何某”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写。

对于租金及房屋使用费的诉讼请求，海能公司陈述其要求鲁可义、***支付的6万元租金指的是涉案房屋自2017年-2018年的租金，房屋使用费指的是涉案房屋自2018年1月-2018年7月的使用费，鲁可义、***认可确实没有支付涉案房屋自2017年-2018年的租金，但认为2018年7月，海能公司就强制停水停电，酒店无法经营了。对于违约金的诉讼请求，海能公司陈述违约金16705.8元的计算方式为拖欠租金的违约金6000元（60000元*10%）与拖欠水电费违约金10705.8元之和（107057.93*10%）

对于水电费的诉讼请求，海能公司举证水电费抄表记录及统计表（自2016年1月至2018年10月），拟证明自2015年11月至今，鲁可义、***共计拖欠水电费共计107057.93元，海能公司都是口头通知鲁可义、***到银行缴纳水电费，鲁可义、***则不予认可，认为应该是在2016年下半年开始没有缴纳水电费，依据惯例，都是海能公司给单子，然后鲁可义、***去银行缴纳水电费；海能公司举证二楼餐厅2015年缴纳水电费存款单、缴纳水电费银行凭证、收据、财务记账记录以及餐厅2016年缴纳水电费财务记账记录、缴纳水电费银行凭证，拟证明鲁可义、***租赁涉案房屋用于经营餐厅，分别于2015年5月11日缴纳涉案房屋自2014年9月至2015年3月的水电费21298.70元，于2016年2月15日缴纳涉案房屋自2015年4月至2015年11月的水电费20711元，鲁可义、***认可二楼餐厅确为其经营，其之前缴纳水电费都是到财务室交现金，财务室给收据，最后一次缴纳水电费是2017年8月、9月。

对于装饰装修补偿的反诉请求，***、鲁可义举证装修合同及收据，拟证明其在2009年对酒店进行装修产生了装修费用83万元，海能公司不予认可，陈述***、鲁可义在庭审中举证的装修费用与***、鲁可义在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的装修费用决算单数额不一致，并举证装修费用决算单为证，***、鲁可义认为决算单是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的装修费用决算单显示，饭店投标总价为698620.34元。

对于房屋漏水维修费用的反诉请求，***、鲁可义举证维修收据，拟证明在租赁涉案房屋期间，因房屋漏水产生楼顶维修费用129000元，海能公司不予认可，陈述***、鲁可义在庭审中举证的维修费用与***、鲁可义在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的维修费用单据数额不一致，并举证装修费用投标总价单为证，***、鲁可义认为该张单据是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的投标总价单显示，饭店楼顶防水维修投标总价为110767.05元。

对于在使用房屋期间因高压电事故造成损失的反诉请求，***、鲁可义举证损失清单，拟证明因高压电事故造成损失130200元，海能公司不予认可，陈述***、鲁可义在庭审中举证的损失费用与***、鲁可义在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的损失清单数额不一致，并举证损失清单为证，***、鲁可义认为该张单据是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的损失清单显示，高压电事故造成机器设备损失为141460元、厨房菜肴变质损失90857元，酒店停业补偿2716500元。

在庭审过程中，海能公司举证其代理人与***录音证据一份，拟证明因高压电事故造成的损失，海能公司也没有拿到赔偿款，***、鲁可义应该找供电公司主张赔款；关于两份租赁合同，被告在录音中称通过私下关系找海能公司的经办人员，单独签了一份租赁合同，所以即便如***、鲁可义陈述真的存在第二份合同，也是非法的，不受法律保护；***、鲁可义存在拖欠房租水电费的事实。***、鲁可义认为，***、鲁可义有理由信任海能公司所指派的工作人员，并与海能公司的工作人员签订了两份租赁合同，海能公司的内部规定不影响协议的效力；至于水电费，都是海能公司给单据，***、鲁可义去缴纳费用。

在庭审过程中，***、鲁可义举证其与海能公司的负责人何某、范某等人的录音证据一份，拟证明在租赁房屋期间，房屋发生高压电事故造成损失，***、鲁可义对房屋楼顶进行了维修，海能公司则认为何某知道停电的事情，但不能证明应由海能公司赔偿，房顶维修的事情，何某也知道，但***、鲁可义只与何某联系过一次，后来并未按程序上报维修的事情。据***、鲁可义提交的其与范某的录音证据显示，范某陈述，“停电以后呢，就把那个烧掉了，他应该知道这个事情，然后烧坏的东西还不少，他又来统计，统计好了我的东西加上他的东西，我就交给办公室主任周至林………”；***陈述，“我那个空调都坏了”，范某陈述“大概多少钱啊，两三万吧？”，***接着陈述，“瞎说，我那个在十万块钱左右”。据***、鲁可义提交的其与何某的录音证据显示，***在陈述收到法院传票后，何某陈述，公司要到法院走个程序，“公司钱要不回来，他肯定要有个说法，法院你可以理他也可以不理他”“去（法院）还是得去的，走个程序”；***陈述“那何主任，您一定要帮我做证明，那个停电和楼顶的事”，何某接着陈述“行哎行，我肯定帮你作证的,………,我估计是年前不可能找你要的，公司也不缺这点钱，法院说拿不到就不会要了”；***陈述，“我的情况你了解，合同没到期他们是提前赶我走，还有停电设备损失和屋顶漏水的问题到现在没有结果，不是我欠他房租”，何某接着陈述“这个我会帮你证明的，………”。

在案件审理过程中，海能公司陈述涉案租赁合同的双方为海能公司与***、鲁可义，***、鲁可义认可出租人系海能公司。对于涉案房屋的现状，海能公司陈述在收回房屋后，房屋的装饰装修已经拆掉了，后来房屋交给江苏省送变电公司。

上述事实，有房产证、说明、租赁合同、收条、批复文件、往来函件、抄表记录、统计表、装修合同、录音材料、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，海宁公司与***、鲁可义签订租赁合同，约定海宁公司将涉案房屋租给***、鲁可义，***、鲁可义支付房租。在合同履行过程中，经江苏省送变电有限公司批准，海宁公司将全部资产、业务和人员划转至全资子公司海能公司，海能公司主张租赁合同出租方转为海能公司，***、鲁可义表示无异议，本院予以确认。上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。

关于涉案房屋的租赁期限，***、鲁可义举证两份租赁合同原件，主张在2017年1月其与出租人签订了两份租赁合同，两份租赁合同租赁期限分别为自2017年1月5日至2018年1月4日、自2018年1月5日至2019年1月4日，租赁期限截止至2019年1月，海能公司认为***、鲁可义举证的两份租赁合同系编造，其中一份合同的签章页系当时签订合同后被废掉的一页，***、鲁可义私自保存，并伪造了合同，且两份合同首页出租方处为空白，租金数额大写处都是空白，合同没有骑缝章，合同落款日期与常理不符，合同只有断断续续的7页，正常的租赁合同有9页，并举证两份租赁合同原件为证。本院认为，第一，依法成立的合同，自成立时生效。***、鲁可义举证的两份租赁合同首页的出租方处虽为空白，但两份合同末页的甲方（出租方）及乙方（承租方）处均有甲方盖章、甲方签约代表签字及乙方的签字。虽然两份合同末页打印签约日期与合同载明的租赁期限有所不一致（打印签约日期为2017年1月5日的合同载明的租赁合同期限为自2018年1月5日至2019年1月4日、打印签约日期为2017年1月5日的合同载明的租赁合同期限为自2018年1月5日至2019年1月4日），但经鉴定结构鉴定，***、鲁可义举证的两份合同末页甲方签约代表“何某”签名字迹的形成时间与海能公司举证的打印签约日期为2017年1月5日的租赁合同末页甲方签约代表“何某”签名字迹形成时间为同时期，且***、鲁可义举证的两份合同末页甲方签约代表“何某”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写。由此可见，***、鲁可义举证的两份租赁合同签订日期均为2017年1月，均系***、鲁可义与海宁公司所签，且双方在租赁合同中约定，合同自双方签（章）后生效，海能公司亦无其他充分证据证明***、鲁可义举证的该两份合同存在法律规定的无效或可撤销情形，故***、鲁可义举证的两份租赁合同系依法成立的合法有效合同。第二，综合比对双方提供的共计四份租赁合同原件，四份租赁合同原件均无骑缝章。第三，***、鲁可义提供的两份租赁合同原件中，租金处虽无手写的大写数字，但合同明确载明有月租金数额、租金总额。第四，***、鲁可义提供的两份租赁合同原件虽有七页，但合同对于应当载明的事项，包括当事人名称或者姓名、标的和数量都有明确约定。第五，根据双方签订的合同约定，合同及附件一式2份，由甲、乙双方特别各执一份，均有同等法律效力。由此可见，***、鲁可义在与出租方签订租赁合同时，是一式两份，双方各执一份，***、鲁可义举证的两份租赁合同租赁日期分别是自2017年1月5日至2018年1月4日、自2018年1月5日至2019年1月4日，日期并无重复，符合双方的上述约定。至于海能公司辩称其中一份合同的签章页系当时签订合同后被废掉的一页，***、鲁可义私自保存，并伪造了合同。海能公司作为一个营利法人，应当比一般自然人更能意识到签章的重要性，如果在签章后发现签订的合同出现与其意思表示不符之处，应当及时采取措施予以补救，包括在征得对方同意后，及时销毁被废止的合同，而不会任由合同相对方私自保存合同的签章页，海能公司的该项抗辩理由与常理不符，本院不予采信，本院认定双方于2017年1月签订了2份租赁合同，租赁期限截止至2019年1月4日。海能公司于2018年8月收回房屋，合同目的已无法实现，租赁合同应予解除。

海能公司主张***、鲁可义支付2017年租金6万元，***、鲁可义认可确实没有支付涉案房屋自2017年-2018年的租金，故依据相关法律规定，***、鲁可义应将拖欠的租金6万元支付海能公司。海能公司主张***、鲁可义支付涉案房屋自2018年1月-7月的使用费3.5万元，***、鲁可义主张在2018年7月，海能公司即强制停水停电，影响酒店经营，根据双方往来函件来看，海能公司对涉案房屋进行停水停电发生在2018年7月27日后，故综合根据双方举证及陈述，本院酌定该项费用为34500元。

至于水电费主张，综合根据海能公司举证的水电费缴纳记账材料、租赁房屋拖欠水电费统计表及双方当事人陈述，本院酌定鲁可义、***支付海能公司自2016年1月至2018年8月水电费共计100000元。

对于海能公司的租金及水电费违约金请求，第一，根据双方签订的租赁合同约定，鲁可义、***向海能公司提出维修请求后，海能公司应及时提供维修服务，由于海能公司怠于履行维修义务或情况紧急，鲁可义、***组织维修的，海能公司应支付鲁可义、***费用或折抵租金，但鲁可义、***应提供有效凭证。通过庭审中双方举证及陈述可知，在租赁期间，因涉案房屋发生漏水，鲁可义、***确对涉案房屋进行了维修。第二，据海能公司于2018年7月6日向***发出的关于迁出房屋等事项的通知载明，海能公司以租赁合同于2018年1月4日到期，海能公司不再出租该房屋，但到期后，***继续使用房屋，给海能公司造成损失为由，要求***于2018年7月31日前与海能公司办理验收交接手续，腾退房屋，结清水电费，并承担涉案房屋自2018年1月5日至2018年7月31日的房屋占有使用费。海能公司在该通知中并未写明要求***支付涉案房屋自2017年到2018年的房租。第三，据鲁可义、***举证的其与何某的通话录音显示，***陈述，“我的情况你了解，合同没到期他们是提前赶我走，还有停电设备损失和屋顶漏水的问题到现在没有结果，不是我欠他房租”，何某接着陈述“这个我会帮你证明的，………”。第四，庭审中，鲁可义、***陈述都是海能公司给单子，然后其去银行缴纳水电费，海能公司则陈述海能公司都是口头通知鲁可义、***到银行缴纳水电费。鲁可义、***使用涉案房屋到2018年7月，使用房屋期间，涉案房屋会产生水电等费用，鲁可义、***应当及时缴纳水电等费用。但鲁可义、***拖欠涉案房屋水电费用的时间长达两年多，且拖欠的数额很大，实属不妥。故综合根据双方签订的合同约定、鲁可义、***拖欠的数额、时间、双方过错及本院查明的其他事实，本院酌定鲁可义、***支付海能公司该项违约金的数额为9000元。对于***、鲁可义反诉主张的补偿装饰装修费用，综合根据***、鲁可义举证的装修合同及收据、海能公司举证决算单、涉案房屋的租赁期限、面积及用途、返还房屋时间及双方过错，本院酌定该项费用为30000元。

至于***、鲁可义反诉主张房屋漏水维修费用、高压电事故损失，综合根据***、鲁可义举证的维修收据、海能公司举证的投标总价单、双方举证的录音证据及租赁房屋情况，本院酌定该两项费用或损失分别为4万元、6万元。合同解除后，海能公司应将保证金3万元返还***、鲁可义。

综上，相互折抵后，***、鲁可义应支付海能公司43500元。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十条之规定，判决如下：

鲁可义、***于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏海能电力设计咨询有限责任公司人民币43500元。

如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币4581元，减半收取为2291元，由海能公司负担191元，由***、鲁可义负担2100元；反诉案件受理费4846元、鉴定费22040元，由海能公司负担21200元，由***、鲁可义负担5686元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　　张　亮

二〇二〇年五月十二日

法官助理　　邓广灿

书 记 员　　杜　娟