湖南省华鑫电力勘察设计有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0111民初17370号

原告：湖南省华鑫电力勘察设计有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路469号NH2栋1801房。

法定代表人：苗秀梅，总经理。

委托诉讼代理人：李印，北京德恒（长沙）律师事务所律师。

被告：***，男，1995年10月15日出生，汉族，住贵州省兴义市。

原告湖南省华鑫电力勘察设计有限公司（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李印到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告向原告腾退交还租赁房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金18400元（拖欠的2021年6月15日至2021年10月14日的租金1600元，2021年10月15日至2021年12月15日的房租16800元），并继续计算房屋租金至实际腾退交还租赁房屋之日止；3、被告向原告支付拖欠的物业费、空调费8341元（物业费7614元、空调费727元）；4、被告向原告赔偿擅自拆除租赁房屋内隔墙、玻璃门以及丢失2套卡座的损失10000元；5、被告向原告支付违约金10000元；6、被告向原告支付因被告违约给原告造成的律师费损失5000元；7、被告将湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司的经营地址迁离原告房屋，并由被告按照租金标准赔偿地址迁离前原告的租金损失；8、被告承担案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月2日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市雨花区用于办公，并就租赁期限、租金标准等双方的权利义务进行约定。合同签订后，被告支付租金频繁出现推诿和迟延，原告被迫一再予以宽限。租期届满后被告仍在继续使用租赁房屋，2021年7月1日，原告通知被告根据合同约定，新月租金标准为8400元，被告提出继续按照8000元每月标准支付，原告未予以同意，被告再次恶意拖延支付租金，直至2021年8月29日被告支付了24000元。此后原告多次向被告催要第二年度租金差额1600元，但被告恶意拖欠。被告于2021年10月15日开始欠租，2021年11月底原告发现被告开始大量搬离房屋内物品，考虑到被告欠租，原告经核实发现被告想要搬走，其欠租并搬离的行为证明其有提前解约的意思表示。原告有权要求被告承担1万元违约金。另经原告向物业核实，被告至今拖欠物业服务费7614元、空调费727元。被告为改变房屋结构，违反合同约定擅自拆除了原告租赁房屋内的隔墙及两扇玻璃门，并丢失了原告家具中的卡座2套，给原告造成了经济损失，该损失应当由被告赔偿给原告。原告为制止被告违约产生律师费5000元，应当由被告予以赔偿。被告在承租期间在租赁场地设立了湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司，现被告违约导致合同解除，被告应当将该两公司迁离。在迁离之前因新承租人无法进行公司地址注册导致原告无法将房屋出租产生租金损失，应当由被告承担。

被告未答辩，亦未提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经与原件核对无异的《租赁合同》、不动产权证、照片、微信聊天记录，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：

2020年6月2日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定:1、房屋名称为512号房，位于雨花区，房屋建筑面积约为150平方米。房屋的用途办公；2、租赁期限自2020年6月15日至2022年6月14日。甲方租金计算日期从2020年6月15日开始；3、双方约定第一年租金为8000元／月，从第2年开始月租金每年按5%递增。此租金甲方不开票不含税，租金打入甲方指定的银行卡上；4、租金支付方式为：乙方支付8000元为保证金，按每3个月为一期支付，乙方需提前七天支付甲方下一期的房屋租金。签订本合同同时支付保证金8000元，第一次租金8000元，第二次支付按季度支付；5、乙方同意支付甲方租赁保证金以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，该笔租赁保证金由乙方在签署本合同时支付甲方。全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日起十个工作日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还乙方，若租赁保证金不够结清所欠租金及其他杂费由乙方补齐；6、租赁期间，乙方承担装修费及其他费、物业费、内部水电费、空调费、清洁费等与房屋有关的费用；7、在租赁期间，除甲方有按第十五条第二点外，甲乙双方不得无故提前解约，否则任一方向另一方支付违约金1万元。租赁期满前一季度乙方应通知甲方后续租赁情况。若不再租赁，本合同终止时，乙方将该租赁物业交付给甲方，乙方须保证房屋及房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损（自然磨损除外），并不得影响房屋的正常使用，清理垃圾，由于乙方过失造成该租赁物业损坏的，由乙方负责修复或赔偿；8、乙方拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；9、乙方按照本合同规定按时如数支付租金，利用承租房屋进行违法活动或转租他人的，甲方有权收回该房屋，并按本合同处罚乙方向甲方多支（付）一季度租金（第十五条第二点）；10、乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的百分之一支付违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同，收回房屋。该合同附有家具清单，其中家具有卡座10张，可用完好。原告诉称被告自2021年10月15日起未按照约定向其缴纳租金，多次催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2021年12月24日向被告送达了本案起诉状和证据副本。

本案在审理过程中，原告陈述其于2021年12月1日收回诉争房屋。

原告为证明协议约定物业费、中央空调电费由被告承担，但被告却始终拖欠未予缴纳，原告已代为缴纳提供了融科·东南海A区物业服务费催缴通知单、融科·东南海A区NH1栋中央空调电费交费通知单、兴业银行电子受理回单。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经与原件核对无异，上述融科·东南海A区物业服务费催缴通知单载明NH1-512房屋面积为149.34㎡，单价8.5元/㎡.月，期间：2021年7月至2021年12月，本次应缴总额7614元。兴业银行电子受理回单显示原告于2021年12月14日向第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司支付了诉争房屋2021年7月至12月的物业费7614元。融科·东南海A区NH1栋中央空调电费交费通知单载明NH1-512房屋中央空调电费单价0.8502元/度，交费期间2021年9月1日至2021年9月30日，本期应缴电费727.95元。

原告为证明被告在诉争房屋登记注册了湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司，至今拒不迁离，提供了湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司的工商登记信息。该工商登记信息显示该两家公司于2020年6月9日和2021年7月5日成立，两家公司的的法定代表人均为被告，注册地址均为诉争房屋所在地。

本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。

1、关于《租赁合同》的解除以及房屋的腾退交还。根据双方的约定，被告按每3个月为一期向原告支付一次租金，被告需提前7天支付原告下一期的房屋租金。被告逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按应付租金的百分之一支付违约金，拖欠租金超过7天，原告有权解除本合同，收回房屋。原告主张被告自2021年10月15日起未按照约定缴纳租金，被告未提供证据予以反驳，本院予以采纳。本院于2021年12月24日向被告送达了本案起诉状副本，故原告请求解除与被告签订的诉争租赁合同，符合约定和法律规定，本院予以支持；因原告于2021年12月1日已收回诉争房屋，故原告请求被告腾退并交还诉争房屋，本院不予重复判决；

2、关于欠付租金和违约金。（1）欠付租金。根据合同约定，第一年租金为8000元/月，从第2年开始月租金每年按5%递增。被告自2021年6月15日起应当按照每月8400元的标准支付租金，原告主张被告欠付2021年6月15日至2021年10月14日的租金1600元（400元×4个月），被告对此未提供证据予以反驳，且符合合同约定和法律规定，本院予以支持；被告自2021年10月15日起未向原告支付租金，原告于2021年12月1日收回诉争房屋，故原告主张被告支付其2021年10月15日至2021年12月1日的租金12600元（8400元/月×1.5个月）符合约定和法律规定，本院予以支持，对超过部分的诉讼请求，本院不予支持；（2）违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按应付租金的百分之一支付违约金。因双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以尚欠租金为基数自2021年10月8日起至实际清偿之日止按照日万分之二的标准计算其违约金，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；原告主张系被告单方提前解约，被告应支付其违约金1万元，未提供充分的证据予以佐证，故本院对其该主张不予支持；

3、关于拖欠的物业费、空调费。根据合同约定，租赁期间，被告承担装修费及其他费、物业费、内部水电费、空调费、清洁费等与房屋有关的费用。原告主张被告向其支付拖欠的物业费7614元和空调费727元，为此提供了融科·东南海A区物业服务费催缴通知单、融科·东南海A区NH1栋中央空调电费交费通知单、兴业银行电子受理回单予以佐证。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，且未提供证据予以反驳，故本院对原告的主张予以采纳。（1）物业费。根据原告的陈述及提交的证据，诉争房屋在2021年7月至2021年12月共计产生物业服务费7614元，因原告于2021年12月1日收回诉争房屋，故原告主张被告支付其物业服务费6347元（149.34㎡×8.5元/㎡.月×5个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；（2）空调费。诉争房屋在2021年9月1日至2021年9月30日期间产生中央空调电费727.95元，故原告主张被告支付其空调费727元，符合约定和法律规定，本院予以支持；

4、关于损失赔偿。原告主张被告擅自拆除诉争房屋内隔墙、玻璃门以及丢失2套卡座致使其产生损失1万元，尽管提供了照片、视频等予以佐证，但该证据不足以证明其主张及损失1万元，故本院不予支持；

5、关于律师费。原告主张因被告违约给其造成律师费损失5000元，尽管提供了委托协议书和发票予以佐证，但缺乏合同约定，且并非必然发生的费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；

6、关于公司经营地址的迁移和租金赔偿。原告主张被告将湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司的经营地址迁离诉争房屋，并按照租金标准赔偿地址迁离前原告的租金损失，为此提供了湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司的工商登记信息予以佐证。因诉争租赁合同已经解除，且该场地用途为办公，原、被告租赁关系解除后，被告不宜继续将诉争场地的地址作为两家公司的工商登记地址，故原告主张被告将湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司的经营地址迁离诉争房屋，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求，因缺乏事实和合同依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告湖南省华鑫电力勘察设计有限公司与被告***签订的《租赁合同》于2021年12月24日解除；

二、被告***于本判决生效后15日内将湖南源泉信息科技有限责任公司、长沙薏源泉信息科技有限责任公司工商注册地址迁离长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区NH1栋512号房屋；

三、被告***于本判决生效后7日内支付原告湖南省华鑫电力勘察设计有限公司租金14200元和违约金（以14200元为基数自2021年10月8日起至实际清偿之日止按照日万分之二的标准计算）；

四、被告***于本判决生效后7日内支付原告湖南省华鑫电力勘察设计有限公司物业费6347元和空调费727元；

五、驳回原告湖南省华鑫电力勘察设计有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费因适用简易程序减半收取547元，由被告***负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　邓红梅

二〇二二年一月二十四日

书记员　　罗　彬

附：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。