广州市白云区云开建筑工程有限公司

甘肃陆都工贸公司、广州市白云区云开建筑工程有限公司建设工程合同纠纷二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终23011号
上诉人(原审原告):甘肃陆都工贸公司,住所地甘肃省兰州市城关区柏道路3号。
法定代表人:李本保,董事长。
委托诉讼代理人:莫邪,北京德恒(广州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吕敬,北京康达(成都)律师事务所律师。
上诉人(原审被告):广州市白云区云开建筑工程有限公司,住所地广东省广州市白云区太和镇龙归龙图花园A7幢203室。
法定代表人:叶春兰。
委托诉讼代理人:林敬汤,该司员工。
上诉人(原审被告):江伟堂,男,1957年2月1日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。
上诉人(原审被告):江旋真(曾用名:江旋珍),男,1953年10月11日出生,汉族,住广东省广州市白云区。
上诉人甘肃陆都工贸公司(以下简称陆都公司)因与上诉人广州市白云区云开建筑工程有限公司(以下简称云开公司)、江伟堂、江旋真建设工程合同纠纷一案,不服广东省广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初7797号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陆都公司上诉请求:1.撤销原审判决第二项,依法改判云开公司、江伟堂、江旋真共同向陆都公司支付自2009年5月1日起至案涉的广州市白云区太和镇龙归夏良村的金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共九间商铺交还陆都公司之日止的房屋占用费(以25元/月/平方米按总面积311.72平方米暂计至陆都公司起诉之日止758778.4元);2.本案一、二审全部诉讼费用由云开公司、江伟堂、江旋真承担。事实与理由:原审法院以陆都公司就案涉九间商铺未取得物权为由否定陆都公司有权主张占用费不符合相关法律规定。陆都公司作为有权占用、使用案涉商铺的权利人,根据《物权法》第二百四十五条的规定,有权要求云开公司、江伟堂、江旋真支付案涉商铺被占用期间的占用费,以弥补陆都公司长期不能实际占有使用案涉商铺所遭受的损失。云开公司、江伟堂、江旋真未及时将案涉商铺交还给陆都公司就构成侵占,无论云开公司、江伟堂、江旋真是否实际占有使用案涉商铺,都应当支付占用费。
云开公司、江伟堂、江旋真辩称:与其上诉状意见一致。不同意支付占用费。
云开公司、江伟堂、江旋真上诉请求:撤销原审判决,驳回陆都公司的诉讼请求。事实与理由:云开公司、江伟堂、江旋真没有占用九间商铺,云开公司、江伟堂、江旋真2006年已经出来了,具体谁占用其不清楚。
陆都公司辩称:占用是原来云开公司施工队两个队长占用,一个廖声伍,一个是黄国正。陆都公司不同意云开公司、江伟堂、江旋真的上诉请求及事实理由。关于九间铺移交一审法院认定清楚、正确。
陆都公司向一审法院起诉请求:1.云开公司、江伟堂、江旋真向陆都公司交付位于广州市白云区太和镇龙归夏良村的金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共九间商铺;2.云开公司、江伟堂、江旋真支付陆都公司自2009年5月1日起至上述九间商铺交付陆都公司之日止的房屋占用费(以25元/月/平方米按总面积311.72平方米计算);3.云开公司、江伟堂、江旋真承担本案诉讼费、评估费等费用。
原审法院认定事实:1993年,陆都公司以“金龙花园集资建房部”名义与案外人广州市白云区第五建筑工程公司第二分公司签订《广州白云区龙归镇金龙花园住宅楼打桩工程承发包合同》、《广州市白云区龙归镇金龙花园住宅楼工程承发包合同》及《广州市建筑安装工程发包专用合同》,约定由广州市白云区第五建筑工程公司第二分公司承包陆都公司位于金龙花园住宅楼1#、2#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼的打桩、住宅楼建设、建筑安装工程。
2008年6月19日,陆都公司以自身及“金龙花园集资建房部”名义与云开公司、江伟堂、江旋真及案外人广州龙归建材物资公司签订《协议书》,内容为:“目前金龙花园集资建房部(以下简称甲方)与广州市白云区云开建筑工程有限公司江伟堂、江旋真工程队(以下简称乙方,该队原隶属广州市白云区第五建筑工程公司第二分公司)正在进行核对财务账目、审核工程决算阶段,甲方对乙方工程决算已有审核结果。由于乙方欠白云区五建二分公司下属之广州龙归建材物资公司材料款247406.40元整,经与白云区云开建筑工程有限公司领导,广州龙归建材物资公司老板,江伟堂、江旋真工程队,金龙花园集资建房部各方共同协商达成以下协议:1、乙方向甲方移交5#6#、9#10#、11#、12#楼的全部工程技术资料,由甲方安排完成所有剩余工程的续建收尾工作。2、由甲方替乙方先垫付欠款247406.40元整,(主要以房子偿还,按现售价2680元/㎡计算)。待工程决算后甲方从乙方工程款中扣回。”
2015年12月18日,陆都公司与案外人广州市白云区太和镇夏良村民委员会签订《关于夏良村金龙花园集资建房的情况说明》,内容为:“广州市白云区龙归镇夏良村与甘肃陆都工贸公司先后于1992年、1993年、2003年签订了关于开发金龙花园(原名金龙新邨)的《集资建房意向书》、《集资建房协议书》、《集资建房售房协议书》及《金龙花园开发补充协议书》。在《金龙花园开发补充协议书》签订后,甘肃陆都工贸公司根据《金龙花园开发补充协议书》中的各项约定,已全额付清了金龙花园土地费用及其他相关款项。甘肃陆都工贸公司取得了金龙花园范围内土地及全部集资建房房屋的所有权益。”
原审另查明:涉案的金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号位于广州市白云区太和镇龙归夏良村金龙花园内,性质为集资房,未办理不动产登记手续。
原审庭审中,双方当事人均确认包括金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号在内的建设工程项目未进行工程结算。云开公司、江伟堂、江旋真确认江伟堂、江旋真共同挂靠在云开公司名下承建涉案的金龙花园建设工程项目。陆都公司主张涉案的金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号目前由案外人廖声伍占有使用。
以上事实,有《集资建房意向书》、《集资建房协议书》、《金龙花园开发补充协议》、《郊区村镇建房(用地)申请表》、《郊区村镇建房许可证》、《广州白云区龙归镇金龙花园住宅楼打桩工程承发包合同》、《广州白云区龙归镇金龙花园住宅楼工程承发包合同》、《广州市建筑安装工程发包专用合同》、《协议书》、《关于夏良村金龙花园集资建房的情况说明》及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为:关于涉案建设工程施工合同关系的主体。综合本案证据,证实了位于广州市白云区太和镇龙归夏良村的金龙花园房地产项目由案外人广州市白云区太和镇夏良村经济联合社与陆都公司集资建设,广州市白云区太和镇夏良村经济联合社提供土地,陆都公司提供建设资金及负责建设。在此过程中,陆都公司还以“金龙花园集资建房部”名义对外处理部分涉及金龙花园项目相关事宜。因此,足以认定陆都公司为涉案建设工程的实际发包人。而据陆都公司与云开公司、江伟堂、江旋真及案外人广州龙归建材物资公司于2008年6月19日签订的《协议书》,结合三被告在庭审中的陈述,可以证实云开公司、江伟堂、江旋真为涉案工程的实际承包人。因此,该《协议书》为陆都公司与云开公司、江伟堂、江旋真就涉案建设工程所达成的协议之一,双方均应恪守履行。
关于涉案商铺的交还。由于云开公司、江伟堂、江旋真未能有效举证证实其已全面履行该《协议书》约定的向陆都公司方交付金龙花园5#、6#、9#、10#、11#、12#楼的全部工程技术资料并将上述场地交还陆都公司进行剩余工程的续建收尾工作的义务,现陆都公司作为工程发包人,主张云开公司、江伟堂、江旋真依约交还位于金龙花园12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共9间商铺的诉请于法有据,原审法院予以支持。对于云开公司、江伟堂、江旋真认为双方未进行工程结算的抗辩,《协议书》中“由甲方替乙方先垫付欠款247406.40元整,(主要以房子偿还,按现售价2680元/㎡计算)。待工程决算后甲方从乙方工程款中扣回”的约定可见包括涉案商铺在内的场地交还义务为先于工程结算的合同义务,故双方是否进行工程结算并非云开公司、江伟堂、江旋真交还场地的前提条件,云开公司、江伟堂、江旋真的该项抗辩于法无据,原审法院不予支持。
关于房屋占用费。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案的金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号商铺的性质均为集资房,至今未办理不动产登记手续。因此,不论陆都公司与案外人广州市白云区太和镇夏良村民委员会就包括涉案9间商铺在内的金龙花园房地产项目的不动产权属进行何种具体约定,均不能发生物权确认、变动的效力,且在广州市人民政府对涉集资房问题作出具体处理决定前,人民法院对涉集资房的物权确认、处分等纠纷暂不予调处,故陆都公司当前并不拥有涉案9间商铺的物权,亦无权主张基于该不动产物权而产生的债权。与此同时,双方未书面约定涉案商铺的具体交还期限,陆都公司未能举证证实其涉案商铺由云开公司、江伟堂、江旋真实际占有使用,亦未证实案外人廖声伍与云开公司、江伟堂、江旋真存在相应的利益关系。综上,陆都公司主张云开公司、江伟堂、江旋真支付自2009年5月1日起的房屋占用费的诉请于法无据,原审法院不予支持,其可待取得涉案商铺的物权后另行主张该权利。
综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:“一、于本判决生效之日起三十日内,被告广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真向原告甘肃陆都工贸公司交还位于金龙花园12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共9间商铺;二、驳回原告甘肃陆都工贸公司的其他诉讼请求。本案受理费11388元,由原告甘肃陆都工贸公司负担11288元,被告广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真负担100元。原告甘肃陆都工贸公司同意被告广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真在本判决生效之日起三日内直接向其支付已垫付的案件受理费100元。”
经本院查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。
二审中,陆都公司提交如下证据:证据一白云区受理案件通知书,证据二协议书,证据三转账支付凭证,证据四,发票,证据五和解协议书(2016年5月份),证据六铺位移交手续四份,证据七2016年白云区法院撤诉裁定书。上述证据拟证明1993年整个金龙花园承包给云开公司,云开公司安排两个工程队完成12栋楼。一个是江伟堂工程队,一个是谢沛浅队。直到2016年陆都公司起诉,才移交了8个铺面给陆都公司,和解协议有云开公司的公章和谢沛浅工程队的签字。云开分拆不同工程队施工,管理不善,与陆都公司分批诉讼的诉请全完一致。
云开公司、江伟堂、江旋真对上述证据的真实性无异议,但认为上述证据与本案无关。
云开公司、江伟堂、江旋真提交如下证据:证据一协议书一份,证据二收费单两份,证据三声明一份,上述证据拟证明廖声伍与云开公司、江伟堂、江旋真没有关系,不是云开公司、江伟堂、江旋真的员工。
陆都公司发表质证意见如下:第一,收费单的真实性由法庭确认,对方拿到收费单说明与廖声伍关系不一般,有深度沟通联系。第二,协议书、声明一审已提交过,与一审质证意见一致。
原审期间,陆都公司为证明案涉全部商铺的总面积为311.72平方米,提供了金龙花园12#楼首层铺位布置图为证,显示1、8号商铺的面积均为58.02平方米,2、3、6、7号商铺的面积均为34.92平方米,4、5号商铺的面积均为30.32平方米,9、10号商铺的面积均为26.69平方米。云开公司、江伟堂、江旋真原审对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认。陆都公司为证明案涉商铺的租金标准,提供了两份出租人均为廖声伍、签订日期为2016年的《房租合同》,涉及金龙花园12栋6号的房屋出租,月租金为900元。云开公司、江伟堂、江旋真对的真实性不予确认,并认为云开公司没有廖声伍这个员工。
陆都公司原审提交了两张广州龙归建材物资公司出具的收据,金额分别为226272元和21134元,日期分别为2008年10月20日和2009年4月11日,陆都公司据此认为《协议书》约定的247406.4元中最后一笔款项支付时间为2009年4月11日,并主张从2009年5月1日开始计算占用费。
本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查,对陆都公司、云开公司、江伟堂、江旋真的上诉,本院评析如下:
云开公司、江伟堂、江旋真上诉认为其并没有占用案涉九间商铺,故不应当由其返还案涉九间商铺。对此本院认为,云开公司、江伟堂、江旋真系案涉工程的实际承包人,其未能举证案涉工程已经实际移交陆都公司的情况下,应视为其实际占有案涉工程。案涉《协议书》约定陆都公司安排完成所有剩余工程的续建收尾工作,根据该约定可以得出云开公司、江伟堂、江旋真应当将案涉工程交付的结论,在陆都公司按《协议书》约定垫付欠款后,云开公司、江伟堂、江旋真应当将剩余工程交付陆都公司,故原审法院判决云开公司、江伟堂、江旋真交还案涉九间商铺,处理并无不当,本院予以确认。
陆都公司上诉认为案涉九间商铺虽然暂未取得物权登记,但不影响陆都公司有权就案涉商铺向云开公司、江伟堂、江旋真主张占用期间的占用费。对此本院认为,案涉九间商铺尚未取得物权登记,至于今后能否取得物权登记,属于行政法律关系的范畴,本案属于民事纠纷,本院对此不予评价。但是案涉九间商铺系陆都公司投资所兴建,云开公司、江伟堂、江旋真在陆都公司履行案涉《协议书》约定的义务后,应当将上述商铺归还陆都公司,云开公司、江伟堂、江旋真至今尚未归还上述九间商铺,构成违约,应当支付相应的占用费,现陆都公司要求云开公司、江伟堂、江旋真支付上述九间商铺的占用费,合法合理,本院予以支持。
关于案涉九间商铺面积及占用费标准的问题,陆都公司原审提交了12#楼首层铺位布置图,显示1、2、3、4、5、6、7、9、10号商铺面积共计311.72平方米,云开公司、江伟堂、江旋真虽然原审对该证据不予确认,但也没有举证案涉商铺的实际面积,故本院对陆都公司主张的面积311.72平方米予以确认;陆都公司为证明占用费标准,原审提供了两份合同为证,但该两份合同签订时间均为2016年,而陆都公司主张从2009年开始计算占用费,陆都公司参照上述合同的单价每平方25元/月的标准计算占用费不合理,本院酌定15元/月的标准计算。陆都公司原审提供的证据可以证明其在2009年4月11日已经履行完毕《协议书》约定的义务,故其主张从2009年5月1日开始计算案涉商铺的占用费理据充分,本院予以支持。云开公司、江伟堂、江旋真应当向陆都公司支付房屋占用费(以15元/月/平方米计算311.72平方米的房屋占用费,从2009年5月1日计算至实际交还金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共9间商铺之日止)。
综上所述,陆都公司的上诉请求部分成立,予以支持;云开公司、江伟堂、江旋真的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、维持广东省广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初7797号民事判决第一项;
二、撤销广东省广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初7797号民事判决第二项;
三、上诉人广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真于本判决生效之日起十日内向上诉人甘肃陆都工贸公司支付房屋占用费(以15元/月/平方米计算311.72平方米的房屋占用费,从2009年5月1日计算至实际交还金龙花园第12#楼首层自编第1、2、3、4、5、6、7、9、10号共9间商铺之日止)。
四、驳回上诉人甘肃陆都工贸公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费11388元,由上诉人甘肃陆都工贸公司负担4555元,上诉人广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真负担6833元;二审案件受理费11488元,由上诉人甘肃陆都工贸公司负担4555元,上诉人广州市白云区云开建筑工程有限公司、江伟堂、江旋真负担6933元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 欢
审判员 丁阳开
审判员 茹艳飞

二〇一八年十二月二十一日
书记员 曹筱雨
付金芬