山东三力建筑设计有限公司与济南市历下区人民政府千佛山街道办事处等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0112民初4044号

原告：山东三力建筑设计有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112163094582X。

法定代表人：董睿，总经理。

委托诉讼代理人：于瀚涛、赵凤娟，山东兴震律师事务所律师。

被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：11370102004195271R。

负责人：孟昭轶，主任。

委托诉讼代理人：战凯，该单位职工。

委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。

被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102734724163Q。

法定代表人：高炳魁，董事长。

委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。

原告山东三力建筑设计有限公司（以下简称：三力公司）与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年6月11日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告三力公司的委托诉讼代理人于瀚涛，被告千佛山办事处的委托诉讼代理人战凯、黄春燕，被告金凯特公司的委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

三力公司向本院提出诉讼请求：1.确认三力公司与被告2006年8月28日所签订《青龙峪工程设计协议》第二条“费用支付与结算”无效；2.被告共同支付申请人设计费476000元；3.被告共同赔偿三力公司利息损失（以476000元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，以476000元为基数，自2019年8月20日至设计费实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率计算利息损失）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：三力公司接受千佛山办事处、金凯特公司委托，对千佛山办事处、金凯特公司开发建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园项目进行规划、设计及工程监理，三力公司与千佛山办事处、金凯特公司于2006年8月28日签订《青龙峪工程设计协议》，确认设计及监理费共计476000元，并约定千佛山办事处、金凯特公司以济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园4#区域一套房产抵顶476000元设计款，千佛山办事处、金凯特公司于2009年12月1日向三力公司交付青龙峪生态林果观光建设园E2号房屋。2017年6月21日，该房屋被济南市政府相关部门确认为违章建筑并被拆除。千佛山办事处、金凯特公司在明知开发建设的房屋违反土地管理法等强制性规定仍进行抵顶，该抵顶行为应认定无效，其存在明显过错，应承担相应法律责任。

千佛山办事处辩称，一、涉案青龙峪生态林果观光健身园项目确系千佛山办事处开发建设，后因政策原因，千佛山办事处将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设2006年6月29日千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，2008年8月21日山东中天置业有限公司又将项目转让金凯特公司2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议第四条约定，金凯特有限公司山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益，该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系千佛山办事处的下属企业。二、《青龙峪工程设计协议》第二条仅是部分无效，而不是全部无效。该协议事实上将案涉设计费作了3部分处理：第一部分，是将其中的29万元部分，用于抵顶青龙峪生态林观光健身园4号楼区域1套宿舍房款。第二部分，是其中的10万元，要求在4号楼区域楼座主体结构完工前10日内，甲乙方支付该10万元。第三部分对于剩余的8.6万元，协议表示“甲乙方支付丙方的费用（47.6万元）在抵房后剩余18.6万元，甲乙方三方协商后确定，乙方再支付丙方壹拾万元，即为甲乙方与丙方费用结清。”也就是丙方免除了甲乙方设计费8.6万元部分。因此，协议第二条第一部分对29万元的处分，因案涉抵顶房屋为违章建筑而无效。但是，协议第二条对于剩余的18.6万元的设计费的处分，是双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规范，应属有效。三、对于案涉47.6万元设计费的履行情况，也应做区分处理。首先，对于抵顶房款的29万元，因为涉案房屋被认定为违章建筑而无效，但是案涉抵顶房屋，千佛山办事处已经交付三力公司占有、使用直至2017年6月21日，三力公司占有、使用期间的占有使用费应当从29万元购房款中予以扣除。同时抵顶行为无效，三力公司存在重大过错。三力公司是涉案房屋建设项目设计方，其明知涉案房屋因没有取得相应规划和审批手续而无法办理产权证，因此三力公司对房屋后期后可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务，应当根据《合同法》第58第承担相应缔约过失责任。其次，对于协议中剩余的应支付的10万元，千佛山办事处已经于案涉项目建成后支付完毕。而对于三力公司在协议中予以免除的8.6万元，该部分债务自该协议签订之日起即生效，千佛山办事处不再就该8.6万元承担清偿责任。退一步说，即使千佛山办事处尚未支付除抵顶房款的29万元外的债务。三力公司的主张也已经过诉讼时效。协议约定千佛山办事处应于4号楼区域楼座主体结构完工前10日内支付10万元。案涉项目已经于2009年12月1日前完工并交付三力公司使用，三力公司应最晚于2011年主张其设计费，而时至今日主张该部分设计费显然有悖常理也已经过诉讼时效。

金凯特公司辩称，本案涉诉房屋并非金凯特公司所建，金凯特公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据金凯特公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山办事处承担，金凯特公司不应承担该案责任。请贵院依法驳回三力公司对金凯特公司的诉求。

本院认定事实如下：

千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2006年8月28日，甲方济南市千佛山海鲜副食品市场、乙方山东金凯特科技发展有限公司和丙方山东三力建筑设计有限公司签订“青龙峪工程设计协议”一份，约定：“二、费用支付与结算甲乙方应支付丙方的费用（47.6万元）一部分用于抵作丙方购买甲乙方青龙峪生态林果观光健身园4#区域壹套宿舍房款。该宿舍单位售价为1600元/m²，该宿舍建筑面积约为181.3m²，总房款为1600元/m²×181.3m²=29万元。则甲乙方应支付丙方的费用（47.6万元）在抵房后剩余18.6万元。甲乙丙三方协商后确定，甲乙方再支付丙方壹拾万元，即为甲乙方与丙方费用结清。在4#区域楼座主体结构完工前拾日内，甲乙方支付丙方此壹拾万元。”2017年6月21日，涉案房屋被拆除。庭审中，双方均认可抵顶设计费的房屋为195.16平方米。

2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目有所权利及义务均由甲方享有和承担。”

另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。

本院认为，原被告自愿达成“青龙峪工程设计协议”，协议中的抵顶条款所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故该条抵顶协议违反法律强制性规定，应为无效；“青龙峪工程设计协议”系双方真实意思的表示，协议部分无效不影响其他部分效力的，协议的其他部分仍然有效，故除房屋抵顶设计费以外的其他协议不违反法律强制性规定，应为有效。

三力公司提供千佛山办事处提供预收账款明细表一份，其中第29项载明金凯特公司收取三力公司476000元购房款，三力公司称双方通过实际履行变更了原设计协议第二条所约定的费用支付与结算方式，即以476000元购房款抵顶476000元设计费。千佛山办事处认为预收账款明细表仅能证明双方对设计费做出过处理，无法证明双方实际履行情况，且预收账款明细表第29项所载的476000元与西营项目应收房款明细表第31项所载的470000元不一致，不能作为定案依据。本院认为，依据原被告自愿签订的“青龙峪工程设计协议”，双方明确约定涉案房屋抵顶设计费29万元，而非抵顶476000元，且预收账款明细表与应收房款明细表无法证明实际抵顶情况，两表所载数额也不一致，本院不予采纳，故涉案房屋实际抵顶的设计费为29万元。

依据“青龙峪工程设计协议”，除涉案房屋抵顶设计费29万元外，千佛山办事处、金凯特公司还需在4#区域楼座主体结构完工前10日内支付另10万元，设计费就此结清。即设计费分为两部分，一部分是涉案房屋抵顶的29万元，另一部分是需要另行支付的10万元，免除剩余8.6万元（476000元-29万元-10万元）。庭审中，三力公司称涉案房产已完工并于2009年12月1日交付，千佛山办事处提出协议中需另行支付的10万元设计费已过诉讼时效抗辩，故本院对被告的抗辩予以支持。

房屋抵顶设计费的协议条款无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与三力公司接受抵顶房屋无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由三力公司分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。庭审中，三力公司，不要求金凯特公司承担责任，系其对自己诉讼权利作出处分，本院不予干涉。故千佛山办事处应当支付三力公司设计费29万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付三力公司，亦不影响占用期间的合理使用，三力公司主张房屋交付时间为2009年12月1日、拆除时间为2017年6月21日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故本院认定交房时间为2009年12月1日、拆除时间为2017年6月21日。三力公司应支付自2009年12月1日至2017年6月21日（共90.5个月）的使用费，使用费参照协议约定的抵顶金额、同类案件的使用期限计算，使用费为49990.48元【290000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款240009.52元（290000元-49990.48元）应当支付给三力公司。关于三力公司主张的利息损失，三力公司作为工程的设计、监理单位，对该工程的规划和建设审批手续负有高度审慎注意义务，其未能尽到相应的注意义务，故房屋使用期间应返还设计费的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时支付相应设计费，应当赔偿三力公司利息损失，故以240009.52元为基数，自2017年6月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以240009.52元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告山东三力建筑设计有限公司与济南市千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年8月28日签订的“青龙峪工程设计协议”中以4#区域壹套宿舍抵顶设计费29万元的条款无效；

二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处支付原告山东三力建筑设计有限公司设计费240009.52元；

三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告山东三力建筑设计有限公司利息损失（以240009.52元为基数，自2017年6月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以240009.52元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；

四、驳回原告山东三力建筑设计有限公司的其他诉讼请求。

以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4220元，原告三力公司负担2092元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2128元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。

审判员　仪　挺

二〇二〇年九月八日

书记员　马秀菊