**、陕西博大学府教育科技集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)陕0103民初20477号 原告：陕西中轻轻工业工程院有限公司,住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，1982年3月18日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 委托诉讼代理人：**，男，1972年12月21日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 被告：陕西博大学府教育科技集团有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：**，该公司董事长。 被告：**，汉族，1982年3月25日出生，女，住西安市碑林区。 共同委托诉讼代理人：***，陕西永嘉信律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：***，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 原告陕西中轻轻工业工程院有限公司（以下简称为“陕西中轻公司”）与被告陕西博大学府教育科技集团有限公司（以下简称为“陕西博大公司”）、**房屋租赁合同纠纷一案,本院于2022年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陕西中轻公司之委托诉讼代理人**、**，被告陕西博大公司、**之共同委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陕西中轻公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告一陕西博大公司立即向原告支付租金364000元及违约金3967600元（以364000元为基数按照日息2%的标准自2020年1月28日起至2021年7月26日止计算违约金），以上共计4331600元。2、请求人民法院判令被告二**对上述第1项诉讼请求承担连带责任。3、请求人民法院判令本案的诉讼费由二被告共同承担。 事实与理由：原告与被告一于2019年11月6日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告一在2019年11月租用原告XX城XX号楼XX层作为教学使用。截止到2020年9月共计欠原告房租364000元，并于2020年9月29日给原告做出回款沟通函，承诺于2022年1月31日前支付租金，到目前为止经多次催款一直未付。被告二**为陕西博大学府教育科技集团有限公司做个人担保，担保范围为主债权全部房屋租金及利息（包括利息和罚息）。原告多次向被告一、被告二索要房屋租金，被告一、被告二均以各种理由拒不支付，其行为已经严重损害了原告的合法权益。故向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告陕西博大公司与被告**共同发表答辩意见辩称：一、根据疫情期间的相关政策及公平政策及公平原则，被答辩人应对答辩人的租金给予减免。（一）根据国家应对疫情防控的有关政策，对承租国有资产类经营用房的中**企业在疫情期间的租金应给予减免。（二）根据民法的公平原则，答辩人受疫情影响经营困难，疫情属于不可抗力，被答辩人应按照国家有关政策对期限内租金予以减免。二、被答辩人以答辩人未支付租金为由要求答辩人承担违约责任的诉请不应得到支持。三、被答辩人主张的违约金金额明显过高，不应得到法院的支持。 本院经审查认定本案事实如下：2019年，原告陕西中轻公司（出租方）与被告陕西博大公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋。1、出租方将合法拥有的坐落于西安市碑林区XX路XX号XX城XX号楼XX层的房屋出租给承租方使用。2、租赁房屋建筑面积：1300㎡。3、租赁房屋的用途：办公、教学。二、租期。自2019年11月6日起至2027年11月5日止，共96个月。三、租金其他费用。1、租金：分段式租金。（1）2019年11月6日至2023年11月7日，月租金45500元。2、租金支付方式：每六个月支付一次，租期前5日支付，即每年5月1日和11月1日支付，遇节假日或休息日，可顺延至工作日。3、发票：出租方于收到租金后15日内承租方开具发票。4、首次缴纳租金：2019年11月6日，缴纳273000元。5、定金：45422.5元。6、租赁期间，承租方使用租赁房屋所发生的物业费、水、电、煤气、通讯等费用由承租方自行承担。四、房屋交付。1、出租方向承租方交付房屋日期为：2019年11月6日。九、违约责任。2、承租方拖欠租金及其他本合同约定由承租方承担的费用，应向出租方支付违约金，每逾期一日，出租方有权向承租方收取滞纳租金或费用2%的违约金。等等。 上述《房屋租赁合同》签订后，原告向被告陕西博大公司交付涉案房屋，被告陕西博大公司于2019年12月11日向原告交纳租金173000元。被告陕西博大公司于2020年9月30日向原告交纳2020年租金20000元，2020年11月30日向原告交纳2020年租金45500元。2020年9月29日被告陕西博大公司向原告陕西中轻公司出具《沟通函》，载明“我方于2019年11月租用贵某某位于XX城XX号楼XX层房屋作为教学办公使用。因受近年新冠肺炎疫情和教育培训行业整体不景气的影响，导致财务暂时紧张。为保持双方良好合作关系，我公司特向贵某某就2020年期间未付租金及物业费364000元，申请付款计划如下：1、2021年11月30日，我公司承诺于该日期前支付房租或物业费欠款总额的50%，计182000元；2、2022年1月31日，我公司承诺于该日期前支付房租或物业费欠款总额的50%，计182000元。***某能予以必要的帮扶，以期双方能携手共度难关。”2021年1月28日，被告**向原告陕西中轻公司出具《担保函》，载明“鉴于贵某某与陕西博大学府教育科技集团有限公司（以下简称陕西博大公司）于2019年11月签订的《房屋租赁协议》，为确保该租赁合同项下陕西博大公司义务得到切实履行，保障贵某某债权实现，保证人自愿为陕西博大公司在该租赁合同项下的给付义务提供不可撤销的连带保证担保，现出具以贵某某为唯一受益人的、无条件的、不可撤销的、连带责任的担保函，并作出如下保证：一、被担保的主债权。1、本担保函所担保的主债权为《房屋租赁协议》项下全部债权。二、保证方式。1、保证人承担保证责任的方式为连带责任保证。三、保证担保的范围。1、保证人保证担保的范围包括主债权（包括全部房屋租金）及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及贵某某为实现债权和担保权利所花费的费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、律师费、差旅费、保全费、执行费、公告费、评估费、拍卖费、保管费、鉴定费以及为申请财产保全提供担保而向保险公司交纳的诉讼保全保险费等所有其他应付合理费用）。四、保证期间。1、保证期间为：自《房屋租赁协议》债务人的主债务履行期限届满之日起2年；贵某某根据《房屋租赁协议》约定或法律、法规规定宣布主债权提前到期的，则保证期间为主债务提前到期之日起2年。等等。”审理中，原、被告双方均认可签订的《房屋租赁合同》继续履行，被告陕西博大公司仍继续租赁涉案房屋经营使用。原告陕西中轻公司自认2020年12月后被告陕西博大公司开始按月支付房屋租金并未在拖欠房屋租金。 另查明，被告陕西博大公司举证加盖有西安市碑林区经济贸易局公章的《**企业认定证明》，拟证明被告陕西博大公司属于微型企业。举证原告陕西中轻公司官网截图，拟证明原告陕西中轻公司系国有企业。 以上事实有《房屋租赁合同》、全国个体私营经济发展服务网截图、《担保函》、《沟通函》、银行流水及业务收款回单、陕政办发[2020]4号文件、《**企业认定证明》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故原、被告公司均应全面履行合同义务。现原、被告公司均认可双方继续履行《房屋租赁合同》，本院依法予以确认。被告陕西博大公司及**辩称其欠付原告的租金构成为2020年2个月租金以及2022年欠付6个月租金，共计欠付8个月租金，因受新冠肺炎疫情影响以及国家减免房屋租金政策，应免除8个租金364000元。但经本院审理查明，2020年9月29日被告陕西博大公司出具《沟通函》明确载明其公司欠付原告陕西中轻公司2020年房屋租金为364000元，并非欠付2022年的租金，故对于二被告的辩称，本院不予采信，关于被告辩称原告应减免2022年6个月的租金与本案无关，可以另案主张。关于被告陕西博大公司欠付租金金额能否减免问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业**企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”以及《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中**企业稳定健康发展的若干措施》第三条规定“减免企业房租。对承租国有资产类经营用房的中**企业，2020年2月免收房租，3—4月房租减半。”本案中，被告陕西博大公司经碑林区经济贸易认定为**企业，原告陕西中轻公司系国有企业，被告陕西博大公司承租原告房屋用于商业经营，继续按照原租赁合同以及沟通函支付租金对其显失公平，酌定按照月租金45500元标准予以减免2个月租金，故被告陕西博大公司仍欠付租金为273000元。关于原告主张被告陕西博大公司支付违约金一节，庭审中原告陕西中轻公司明确主张以364000元为基数按照日息2%的标准自2020年1月28日起计算违约金至2021年7月26日止，根据《房屋租赁合同》第三条第2款约定，租金支付方式为每六个月支付一次，租期前5日支付，即每年5月1日和11月1日支付，遇节假日或休息日，可顺延至工作日。第4款约定，首次交纳租金应于2019年11月6日交纳273000元，但被告陕西博大公司在2019年12月11日交纳租金173000元，理应承担违约责任。被告陕西博大公司认为《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高,结合原、被告双方合同实际履行情况以及新冠疫情对原告经营造成的客观影响，本院酌情认定应以273000元为基数自2020年1月28日起至2021年7月26日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金。关于原告主张被告**承担连带责任一节，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”被告**向原告陕西中轻公司出具《担保函》对《房屋租赁合同》项下所有债权提供连带责任保证系真实意思表示，合法有效，且未经过保证期间，故原告主张被告**对债务承担连带清偿责任，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告陕西博大学府教育科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陕西中轻轻工业工程院有限公司支付租金273000元及违约金（以273000元为基数自2020年1月28日起至2021年7月26日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金）； 二、被告**对被告陕西博大学府教育科技集团有限公司前述第一项债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告陕西博大学府教育科技集团有限公司追偿； 三、驳回原告陕西中轻轻工业工程院有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理已减半收取为20726.5元，原告陕西中轻轻工业工程院有限公司承担19420.5元，被告陕西博大学府教育科技集团有限公司、**承担1306元（此款原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员　　袁　聪 二〇二二年一月十一日 法官助理　　王　喆 书 记 员　　***