北京天一博观城市规划设计院有限公司与中化地质矿山总局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2018）京03民终13767号

上诉人（原审被告）：北京天一博观城市规划设计院有限公司，住所地北京市朝阳区和平街13区甲20号楼3层301室。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：**，女，北京天一博观城市规划设计院有限公司职员。

委托诉讼代理人：***，女，北京天一博观城市规划设计院有限公司职员。

被上诉人（原审原告）：中化地质矿山总局，住所地北京市朝阳区小营路19号B座603号。

法定代表人：尚红林，局长。

委托诉讼代理人：**，女，中化地质矿山总局职员。

委托诉讼代理人：***，北京市明诚律师事务所律师。

上诉人北京天一博观城市规划设计院有限公司（以下称天一博观公司）因与被上诉人中化地质矿山总局（以下称中化总局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初67090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

天一博观公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回中化总局的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由中化总局承担。事实及理由：一、天一博观公司为租赁房屋投入高额装修费用，符合损益相抵原则。二、中化总局未及时采取合理措施避免租金损失。

中化总局称不同意天一博观公司的上诉请求，同意一审判决。

中化总局向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令天一博观公司立即支付中化总局拖欠房屋租金共计125556元（自2016年11月6日至2016年12月15日）；2、请求判令天一博观公司立即依约支付中化总局违约金90040元。

一审法院认定事实：中化总局系北京市朝阳区小营路19号16（-03）层房屋B301、B302房屋所有权人。

2014年5月6日，天一博观公司从中化总局处承租位于北京市朝阳区××单元，承租后进行装修后用作办公使用。该合同到期后，中化总局作为甲方与乙方天一博观公司又于2016年4月27日签订《房屋租赁协议》，约定：乙方从甲方处承租位于北京市朝阳区××单元用作办公用，租赁面积为627.78平方米，租赁期限为2年，自2016年5月6日起至2018年5月5日止；房屋租金为每天每平方米5元，每月租金为95474.88元，年租金为1145698.50元；该房屋租金的付款方式为押一付三，乙方应于每次该房屋租金到期前5日向甲方支付下次房屋租金，即第二次租金支付日不得晚于2016年8月12日前12日当日，以此类推；在整个租期内，乙方租金逾期未支付的，每逾期一日，则乙方应按为支付金额日万分之五的标准支付滞纳金；本合同签订5日内，乙方应向甲方支付该房屋的首期租赁租金286424.63元；签署本合同后5日内，乙方须向甲方支付90040元为保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定；在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管，并由甲方出具签字加盖公章的保证金收据；甲方无须向乙方支付保证金的利息；本合同履行完毕，乙方按照本合同约定返还租赁单位且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后，保证金由甲方全额无息退还乙方；租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，甲方仍有其他损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方的损失；乙方须在租赁期结束时或提前结束的7日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时，须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方；对于甲方按照本合同提供的仅供乙方使用的设备、设施，乙方经甲方口头同意后可以对上述设备、设施进行拆除、改建或增设，在本合同提前终止或期满终止时，乙方要自费自行将拆除、改造或增设的部分的设备、设施恢复至本单元提供给乙方时的状况，甲方亦可以在双方预先就补偿事宜达成一致的前提下按照现状收回；若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方不再向乙方返还保证金。

天一博观公司如约向中化总局给付保证金90040元。

2016年12月5日，天一博观公司向中化总局致函，称鉴于天一博观公司目前经营困难，资金出现缺口，唯恐难以承受中化总局租金而给中化总局带来不便，希望解除房屋租赁合同，双方友好协商处理相关事宜。

2016年12月15日，天一博观公司将租赁房屋交还中化总局。

中化总局于2017年6月6日向天一博观公司发出《催告函》，称天一博观公司于2016年12月5日向中化总局致函提出解除《房屋租赁协议》，但至今未付2016年11月6日至2016年12月15日房屋租金125556元。庭审中，天一博观公司认可上述欠付租金数额。

2017年6月26日，天一博观公司向中化总局发函，提出希望以保证金折抵一个月房租，其余部分由天一博观公司支付，希望就此进一步磋商。

中化总局表示，如法院支持其主张的违约金，其同意以收取的保证金90040元折抵租金。

一审法院认为：双方之间的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现双方合同解除，天一博观公司尚欠租金125556元未付，中化总局主张该租金，法院予以支持。合同约定，若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方不再向乙方返还保证金。该约定中，保证金在担保未付费用之外，另具违约金的性质。现中化总局实际据有该保证金，在天一博观公司提前终止合同的情况下，根据合同约定中化总局可不再返还该保证金，但中化总局另主张违约金，法院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、北京天一博观城市规划设计院有限公司于判决生效之日起七日内给付中化地质矿山总局二〇一六年十一月六日至二〇一六年十二月十五日期间的租金十二万五千五百五十六元；二、驳回中化地质矿山总局的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2267元，由中化地质矿山总局负担25元（已交纳），由北京天一博观城市规划设计院有限公司负担2242元（于判决生效后七日内交纳）。

本院二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。

以上事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》、往来函件等书证及当事人庭审陈述在案佐证。

本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，双方对于欠付的租金数额并无异议，争议点在于涉案保证金是否应予返还，根据双方租赁合同的约定，在天一博观公司提前解除合同的情况下，涉案的保证金不予退还。天一博观公司提前解除合同，中化总局依照合同约定有权不予退还保证金，一审法院处理正确，应予维持。

综上，天一博观公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由北京天一博观城市规划设计院有限公司负担（已免交）。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员赵霞

二〇一八年十一月六日

法官助理***

法官助理眭立

书记员李月明