上诉人南京市白下区瑞金路美林老年公寓与被上诉人南京白下园林艺术中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终11719号

上诉人（原审被告）：南京市白下区瑞金路美林老年公寓，住所地本市瑞金新村艺术公园内。

法定代表人：高长彭，该老年公寓院长。

委托诉讼代理人：曹化君，南京市经海法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：南京白下园林艺术中心有限公司，住所地本市瑞阳街**。

法定代表人：李东旭，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周斌，江苏善融律师事务所律师。

上诉人南京市白下区瑞金路美林老年公寓（以下简称老年公寓）因与被上诉人南京白下园林艺术中心有限公司（以下简称园林艺术中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人老年公寓的法定代表人高长彭及其委托诉讼代理人曹化君，被上诉人园林艺术中心的委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

老年公寓上诉请求：1、撤销一审判决；依法改判驳回被上诉人要求上诉人搬离房屋的诉讼请求，上诉人愿意支付房屋租金；2、被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：上诉人的养老院中，有百名老人居住生活，而且老人生活的非常好，也不愿意搬走，牵扯人员众多，社会影响也很大，不方便进行搬迁，如果搬家也不利于老人的健康**活。希望可以继续承租房屋。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

园林艺术中心辩称：一审法院的判决正确合法，不应改判，上诉人所陈述的事实和理由，不能成为其要求改判一审判决的法定的理由。

园林艺术中心向一审法院提出诉讼请求：1、老年公寓立即返还占用的瑞金新村南门旁房屋；老年公寓按原租金标准支付自2019年5月起至实际返还房屋时的使用费，按每月12916元计算；3、老年公寓承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：诉争房屋位于瑞金新村南侧的艺术公园内，是由南京市白下区城市建设局于1994年2月自筹资金建成，并交给白下区园林绿化管理所管理使用，诉争房屋未办理不动产所有证，亦无建设工程规划许可证。之后，白下区园林绿化管理所通过改制更名为南京白下园林艺术中心。老年公寓自2015年起向园林艺术中心承租诉争房屋，2016年4月26日，南京白下园林艺术中心（甲方）与老年公寓（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：“甲方将坐落于南京秦淮区瑞金新村小区旁（艺术公园内）房屋196平方米出租给乙方作为经营使用。租期为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。租赁期满，如政府或甲方等部门无重大项目调整事项，对外继续招租时，乙方就租赁条件与甲方协商一致后，可继续承租，乙方继续承租的，须重新签订租赁合同。根据先交租金后使用的原则双方议定本合同签订当日乙方向甲方一次性付清一年租金，一年租金共计155000元整，以后每年租金在前一年租期届满三十天前一次性交纳。同时乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元，合同期满乙方不再续约的，在乙方不拖欠甲方房租及相关费用的前提下，该保证金将无息退还给乙方……”。履约过程中，老年公寓已支付合同期内的租金及保证金20000元。合同期限届至，园林艺术中心于2019年3月25日以书面方式通知老年公寓：“双方租赁关系将于合同到期即终止，不再续约，请你方做好搬迁，并于合同到期时将上述房屋清空交还我方……”。现诉争房屋仍由老年公寓占有，园林艺术中心要求老年公寓迁出而产生纠纷，园林艺术中心遂提起本案诉讼。

另查明，2018年6月12日，“南京白下园林艺术中心”更名为“南京白下园林艺术中心有限公司”。

庭审中，老年公寓陈述，从园林艺术中心承租的涉案房屋包括艺术公园内的1栋三层楼加雨棚，雨棚后的2排尖顶房以及小二楼，大门旁的三间平房，老年公寓并没有私自搭建。园林艺术中心明确要求老年公寓迁出上述房屋。老年公寓陈述第三层是从案外人处承租的，但未在一审法院规定的期限内提供证据证实。

一审法院认为，因诉争房屋未经批准建设，无建设工程规划许可证，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，园林艺术中心与老年公寓签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人应当将诉争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费。园林艺术中心为诉争房屋实际管理使用人，是诉争房屋的出租方，即使合同约定的房屋面积与诉争房屋实际面积不符，也不能否定园林艺术中心是出租房的事实，老年公寓没有举证证明从案外第三方承租部分诉争房屋，也未提供证据证实占有诉争房屋的合理依据，故老年公寓提出园林艺术中心没有主体资格、房屋第三层是由案外人出租、养老院是民生项目涉及公共利益的辩解，一审法院不支持。现诉争房屋仍由老年公寓占有使用，老年公寓应承担将诉争房屋返还园林艺术中心的义务。2018年5月起老年公寓并未向园林艺术中心支付占有费用，故老年公寓应按每年155000元的标准支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费。

综上所述，老年公寓理应将诉争房屋返还园林艺术中心并支付房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止，按155000元/年的标准计算）支付。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京市白下区瑞金路美林老年公寓于判决生效之日起十日内迁出并腾空南京市秦淮区瑞金新村南门旁艺术公园内的房屋（包括艺术公园内的1栋三层楼加雨棚，雨棚后的2排尖顶房以及小二楼，大门旁的三间平房），将上述房屋返还园林艺术中心南京白下园林艺术中心有限公司。二、南京市白下区瑞金路美林老年公寓于判决生效之日起十日内向南京白下园林艺术中心有限公司支付房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际迁出之日止，按155000元/年的标准计算，应扣除老年公寓已缴纳的保证金20000元）。案件受理费2060元，减半收取1030元，由南京市白下区瑞金路美林老年公寓负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明“2018年5月起老年公寓未向园林艺术中心支付占有费用”存在笔误，应当是2019年5月起上诉人未向被上诉人支付占有费用。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效，上诉人应向被上诉人返还涉案房屋。上诉人称因为涉案房屋为老年公寓，居住的老年人不愿意搬走，故无法向被上诉人返还涉案房屋。但此非上诉人可以不返还房屋的合法的抗辩理由，且《租赁合同》约定的租期至2019年4月30日，上诉人理应对租赁合同到期时间有充分的预期；被上诉人也于2019年3月25日通知上诉人不再续约，故上诉人有充分的时间搬离涉案房屋，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人老年公寓的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人南京市白下区瑞金路美林老年公寓负担。

本判决为终审判决。

审判员　　马帅

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理崔鸣

书记员戴苗