8904南京白下园林艺术中心有限公司与南京市白下区瑞金路美林老年公寓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市秦淮区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0104民初8904号

原告：南京白下园林艺术中心有限公司，住所地本市瑞阳街30号。

法定代表人：李东旭，董事长。

委托诉讼代理人：周斌，江苏善融律师事务所律师。

被告：南京市白下区瑞金路美林老年公寓，住所地本市。

法定代表人：高长彭，院长。

委托诉讼代理人：曹化君，南京市经海法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：戴春艳，南京市经海法律服务所法律工作者。

原告南京白下园林艺术中心有限公司（以下简称园林艺术中心）与被告南京市白下区瑞金路美林老年公寓（以下简称老年公寓）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月1日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告园林艺术中心的委托诉讼代理人周斌，被告老年公寓的法定代表人高长彭、委托诉讼代理人曹化君、戴春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告园林艺术中心向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还占用的瑞金南门旁房屋；被告按原租金标准支付自2019年5月起至实际返还房屋时的使用费，按每月12916元计算；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南京市瑞金南门旁房屋系国有资产，由原告管理使用。原告将上述房屋出租给被告，租赁期限至2019年4月30日止。由于原告为国有独资企业，按要求国有资产的出租使用必须由政府同意归还安排，且被告租赁期间存在私搭乱建现象，影响周围环境。故在合同到期前原告即告知被告合同期满上述房屋不再出租，要求被告清空返还，被告签收同意。但期满后原告要求被告尽快返还房屋，被告一直拖延，拒不清空返还。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法判如所请。

被告老年公寓辩称，原告没有提供相应的产权证明来证明原告的主体适格，请求驳回原告的诉请。目前被告使用的房屋面积为400多平米，而原、被告的租赁合同写明的是196平米，在返还面积上不符，400多平米房屋有一部分是被告从案外人处承租的，也没有产权，合同到期后，被告不知道和谁对接续租的问题。此前，被告和国资委、园林所沟通，希望能续租，因被告所经营的养老院是民生项目，涉及公共利益，政府从各方面也予以支持，被告是2A级别的养老院，被评为二星，如果确实要搬迁，养老项目涉及的面广，希望原告能给被告两年的周期，待硬件设施布置好再搬迁。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了白下区城市建设局出的证明一份、公司准予变更登记通知书及白下区市政养护单位改制转企方案、租赁合同、原告发给被告不续租约、要求搬迁的通知，本院经审查予以确认并在卷佐证。

根据上述证据及双方陈述，本院认定事实如下：诉争房屋位于瑞金南侧的艺术公园内，是由南京市白下区城市建设局于1994年2月自筹资金建成，并交给白下区园林绿化管理所管理使用，诉争房屋未办理不动产所有证，亦无建设工程规划许可证。之后，白下区园林绿化管理所通过改制更名为南京白下园林艺术中心。老年公寓自2015年起向园林艺术中心承租诉争房屋，2016年4月26日，南京白下园林艺术中心（甲方）与老年公寓（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：“甲方将坐落于南京秦淮区瑞金小区旁（艺术公园内）房屋196平方米出租给乙方作为经营使用。租期为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。租赁期满，如政府或甲方等部门无重大项目调整事项，对外继续招租时，乙方就租赁条件与甲方协商一致后，可继续承租，乙方继续承租的，须重新签订租赁合同。根据先交租金后使用的原则双方议定本合同签订当日乙方向甲方一次性付清一年租金，一年租金共计155000元整，以后每年租金在前一年租期届满三十天前一次性交纳。同时乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元，合同期满乙方不再续约的，在乙方不拖欠甲方房租及相关费用的前提下，该保证金将无息退还给乙方……”。履约过程中，老年公寓已支付合同期内的租金及保证金20000元。合同期限届至，园林艺术中心于2019年3月25日以书面方式通知老年公寓：“双方租赁关系将于合同到期即终止，不再续约，请你方做好搬迁，并于合同到期时将上述房屋清空交还我方……”。现诉争房屋仍由老年公寓占有，原告园林艺术中心要求老年公寓迁出而产生纠纷，原告遂提起本案诉讼。

另查明，2018年6月12日，“南京白下园林艺术中心”更名为“南京白下园林艺术中心有限公司”。

庭审中，老年公寓陈述，从园林艺术中心承租的涉案房屋包括艺术公园内的1栋三层楼加雨棚，雨棚后的2排尖顶房以及小二楼，大门旁的三间平房，老年公寓并没有私自搭建。园林艺术中心明确要求老年公寓迁出上述房屋。老年公寓陈述第三层是从案外人处承租的，但未在本院规定的期限内提供证据证实。

本院认为，因诉争房屋未经批准建设，无建设工程规划许可证，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，园林艺术中心与老年公寓签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人应当将诉争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费。原告为诉争房屋实际管理使用人，是诉争房屋的出租方，即使合同约定的房屋面积与诉争房屋实际面积不符，也不能否定原告是出租房的事实，被告没有举证证明从案外第三方承租部分诉争房屋，也未提供证据证实占有诉争房屋的合理依据，故被告提出原告没有主体资格、房屋第三层是由案外人出租、养老院是民生项目涉及公共利益的辩解，本院不支持。现诉争房屋仍由被告老年公寓占有使用，被告老年公寓应承担将诉争房屋返还原告的义务。2018年5月起被告并未向原告支付占有费用，故被告应按每年155000元的标准支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费。

综上所述，被告理应将诉争房屋返还原告并支付房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止，按155000元/年的标准计算）支付。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告南京市白下区瑞金路美林老年公寓于本判决生效之日起十日内迁出并腾空南京市秦淮区瑞金南门旁艺术公园内的房屋（包括艺术公园内的1栋三层楼加雨棚，雨棚后的2排尖顶房以及小二楼，大门旁的三间平房），将上述房屋返还原告南京白下园林艺术中心有限公司。

二、被告南京市白下区瑞金路美林老年公寓于本判决生效之日起十日内向原告南京白下园林艺术中心有限公司支付房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际迁出之日止，按155000元/年的标准计算，应扣除被告已缴纳的保证金20000元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2060元，减半收取1030元，由被告南京市白下区瑞金路美林老年公寓负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　员　　钱英

二〇一九年十一月二十五日

见习书记员　　洪飞