洛阳石化工程设计有限公司、洛阳市好宜家物业管理有限公司共有纠纷二审民事裁定书

河南省洛阳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）豫03民终3652号

上诉人(原审原告)：洛阳石化工程设计有限公司，住所地河南省洛阳市吉利区中原路南开元社区东北石化总厂办公楼西侧。

法定代表人：尚柏鑫，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜治平，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：洛阳市好宜家物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市西工区涧东路2号全城都市河畔B幢1-1801。

法定代表人：王洪启，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：叶爱华，男，1971年4月4日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。

上诉人洛阳石化工程设计有限公司（以下简称石化设计公司）因与被上诉人洛阳市好宜家物业管理有限公司（以下简称好宜家物业公司）、被上诉人叶爱华共有纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初301号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人石化设计公司的委托诉讼代理人杜治平、被上诉人好宜家物业公司的委托诉讼代理人赵怡、被上诉人叶爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

石化设计公司上诉请求：1.撤销原审裁定,判令好宜家物业公司恢复石化设计公司对王城御府1幢公共电梯的正常使用,并赔偿石化设计公司经济损失45971.64元;2.承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。石化设计公司的涉案房屋在王城御府1号楼,按照规划图,楼内有配套公共电梯到达各个楼层,包括涉案房屋所在的8楼。依照《物权法》第七十二条第二款之规定,石化设计公司从叶爱华处购买取得涉案房屋的所有权后,就是王城御府1号楼的业主,就享有对共有部分的权利,包括公共电梯的使用权。依照合同的相对性原则,好宜家物业公司与开发商签订的合同对石化设计公司行使自己的物权不具有约束力。依照《物业管理条例》第二十七条之规定,更不能擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设各的所有权或者使用权。一审裁定罔故好宜家物业公司的违法违规行为,却把石化设计公司的房屋排除在物业范围之外,属认定事实错误。二、原审裁定适用法律错误。王城御府小区未成立业主委员会,好宜家物业公司与开发商全城置业公司签订了物业管理合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据该解释第二条第一款第二项、第二款之规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、排除业主主要权利的条款无效。所以,好宜家物业公司应保证石化设计公司与9-28层业主一样使用公用电梯的权利。而且在一审法院的相关判决中已确认通过公用电梯是到达8楼的方式。所以,一审裁定罔顾法律规定,既错误裁判。又与相关判决相互矛盾。

好宜家物业公司辩称，一、一审法院认定事实正确，我方不是本案的适格被告。1.仅依据合同取得对涉案电梯的管理权利和维护义务，涉案电梯归全体业主所共有，我方无权对电梯进行任何改变设置的操作。2.因本案叶爱华自购房之初就将5-8层用于开设宾馆，已经彻底改变了房屋的使用性质，5-8层由叶爱华自行进行物业维护和管理，无论是从房屋性质、物业服务范围还是出入方式均已经实际上独立于王城御府小区之外，不属于我方进行物业服务的范围。3.宾馆不再经营之后叶爱华将房屋出售给石化设计公司，石化设计公司自认其购买房屋用于开展业务，房屋使用性质仍为商用。叶爱华与石化设计公司试图将商业性质的房屋定义为住宅，应当经9-27层业主同意，我方无权直接开通案涉电梯。二、石化设计公司称“依据合同相对性原则，我方与开发商签订的合同对石化设计公司行使自己的物权不具有约束力”，不符合法律规定。三、叶爱华将房屋出售给石化设计公司，叶爱华对5-8层享有的物业维护义务和管理权利，也应由石化设计公司承继，石化设计公司没有权利要求我方提供相应的物业服务。四、本案纠纷出现的原因是叶爱华将原作为5-8层观光电梯通道的803出售，803的买受人将房屋作了封堵处理，才导致石化设计公司无法使用观光电梯直达房屋，引发本案纠纷。

叶爱华辩称，一、房子有公摊面积，电梯在公摊面积里面。因此购房人所有权人有权使用电梯。二、物业公司是独立主体，有职能开通电梯。目前物业公司是在激化社会矛盾，他们互相推诿，妨碍了我们所有购房人的通行。三、叶爱华愿意与物业公司签订物业合同。电梯是公用的，叶爱华也进行了多次的协调。物业公司不开通电梯是妨碍了我们通行，一审法院没有支持是因为一审法院认为叶爱华放弃使用公用电梯，事实是我在这个与开发商的一份合同里边说如果我开宾馆暂时不使用电梯。那么我现在不开宾馆，那么我恢复住宅，肯定就要使用这个电梯，说明我并没有放弃使用这个电梯。四、现在我的房子也卖了很多人，他们都想要开通公用电梯，如果法院不支持开通这个电梯，那么我们的社会矛盾就会更加激化。

石化设计公司向一审法院起诉请求：1.判令好宜家物业公司恢复石化设计公司对王城御府1幢公共电梯的正常使用；2.判令好宜家公司赔偿石化设计公司经济损失45971.64元；3.承担一审案件诉讼费用。

一审法院认定如下事实：1.2005年，叶爱华购买洛阳全城置业有限公司（以下简称全城置业公司）开发的“王城御府”住宅楼5-8层整层住宅房和一楼部分门面房，双方另形成《补充协议》一份，约定：全城置业公司按叶爱华设计更改方案施工不另收取费用，包括4层屋面承重负载加大、住宅额外增加下水口、电梯井框架建造；如叶爱华不使用全城置业公司的物业服务或社区物业设施，5-8层物业可以由叶爱华自行管理，不再支付物业管理费。2006年交房后，叶爱华将5-8层出租开办宾馆使用，并要求全城置业公司将小区内两部公用电梯不开通5-8层，其不交物业费。叶爱华另在全城置业公司建造的外部电梯井购买观光电梯供宾馆使用，并将观光电梯停靠层邻近房屋拆除作为通往该层的通道，即503、603…803。叶爱华购买的5-8层房屋从交房至今未向全城置业公司或其他物业公司交纳过物业服务费用。2.2013年7月1日，全城置业公司与好宜家物业公司签订《物业管理委托合同》，约定全城置业公司将王城御府地下车库及住宅9-28层委托好宜家物业公司实行物业管理。双方的《交接项目表》显示有“楼宇内直梯2部，2-8层不停靠”。两部电梯的供应商出具证明显示“2006年安装调试，我公司负责维保至今，应甲方要求，两部电梯在安装时就设置为2-8层不能停靠，自2006年电梯安装至今此设置从未曾更改过”。3.2012年3月31日，叶爱华将5-8层中的805、806（以下简称涉案房产）转让于石化设计公司办公使用，涉案房产用途为住宅。石化设计公司自称购买时知道外部观光电梯是叶爱华自己加装的，购买后其可以无偿使用，如电梯需要维修和更换需要出部分款项；石化设计公司使用涉案房产期间将物业费交至宾馆经营者至2016年7月；观光电梯使用至2018年底，因叶爱华将803转让于李斌，李斌将观光电梯通往8层的803房屋重新装门形成密闭空间，石化设计公司无法再使用观光电梯；之后石化设计公司作为变通使用小区内公用电梯，至9层后再下一层至8层，持续半年时间。

一审法院认为，涉案房产最初由叶爱华从全城置业公司处购买，购买时约定包括涉案房产在内的5-8层由叶爱华自行负责物业管理，与小区内的9至28层属独立不同的物业范围。王城御府小区未成立业主委员会，好宜家物业公司与全城置业公司签订合同，负责小区内地下车库及9-28层的物业管理服务，而涉案房产在物业管理服务范围之外，石化设计公司与好宜家物业公司之间不存在书面或事实上的物业服务合同关系。本案涉及的两部公用电梯属全体业主共有，好宜家物业公司非共有所有权人，其仅依据物业合同取得对电梯由地下车库或1层直通往9-28层管理的权利及维护的义务。而且好宜家物业公司进驻时电梯设置就是目前的状态，其也没有取得改变电梯设置的授权。综上，石化设计公司与好宜家物业公司之间不存在物业合同关系，好宜家物业公司也没有权限改变电梯设置，好宜家物业公司作为被告不适格，应驳回石化设计公司的起诉。石化设计公司认为其为公用电梯的共有所有权人，应另行向侵犯其权利的相关人员或单位主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回石化设计公司的起诉。

本院认为，本案系共有纠纷，案涉房产在最初系叶爱华从全城置业公司处购买，当时就已约定包括案涉房产在内的5-8层由叶爱华自行负责物业管理，好宜家物业公司依据《物业管理委托合同》只取得对电梯由地下车库或1层直通往9-28层管理的权利及维护的义务。故一审法院以石化设计公司与好宜家物业公司之间不存在书面或事实上的物业服务合同关系，好宜家物业公司也没有取得改变电梯设置的权限，好宜家物业公司作为被告不适格为由驳回石化设计公司的起诉并无不当。

综上，洛阳石化工程设计有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判员　杨　洪

二〇二〇年六月三十日

书记员　刘梦洋