洛阳石化工程设计有限公司与洛阳市好宜家物业管理有限公司共有纠纷一审民事裁定书

河南省洛阳市西工区人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）豫0303民初301号

原告：洛阳石化工程设计有限公司，住所地洛阳市吉利区中原路南开元社区东北石化总厂办公楼西侧。

法定代表人：尚柏鑫，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜治平、杨晖，该公司员工。

被告：洛阳市好宜家物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路2号全城都市河畔B幢1-1801。

法定代表人：王洪启，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵怡、张娅姝，河南先为律师事务所执业律师。

第三人：叶爱华，男，1971年4月4日生，汉族，住洛阳市西工区。

原告洛阳石化工程设计有限公司（以下简称石化设计公司）与被告洛阳市好宜家物业管理有限公司（以下简称好宜家物业公司）、第三人叶爱华共有纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。

石化设计公司向本院提出诉讼请求：1.判令好宜家物业公司恢复石化设计公司对王城御府1幢公共电梯的正常使用；2.判令好宜家公司赔偿石化设计公司经济损失45971.64元；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：石化设计公司是从事石化工程设计的专业公司，为便于开展在中国石化洛阳工程有限公司的业务，于2012年3月从叶爱华手中购得王城御府1幢8楼805、806两套房屋，做为办公场所，并通过叶爱华缴纳了物业管理费用。2016年1月，好宜家物业公司封堵了八楼两部电梯的电梯门，并通过修改电梯控制系统，不允许石化设计公司使用电梯。后经石化设计公司要求恢复公共电梯在八楼的正常停靠遭拒。好宜家物业公司的行为给石化设计公司生产经营造成极大不便，使石化设计公司被迫于2019年5月起另租场地办公，故提起诉讼。

好宜家物业公司辩称，1.本案不属于石化设计公司与好宜家物业公司之间的共有纠纷，而是石化设计公司和叶爱华之间的房屋买卖合同纠纷。王城御府5-8层是由叶爱华一人整体购买并用于经营宾馆，是一个开放性场所，在小区外经营并且有独立的出入口和专用的电梯，宾馆物业与小区内部完全隔离，不是物业共有部分，由叶爱华一人负责管理，好宜家物业公司不提供物业服务，也没收取物业费。石化设计公司从叶爱华手中购买房屋，有权利向叶爱华了解清楚房屋使用情况，叶爱华也应如实告知，因电梯问题造成石化设计公司不便责任不在好宜家物业公司，损失也不应由好宜家物业公司承担。2.好宜家物业公司为王城御府小区提供物业管理服务的范围是地下车库及住宅9至28层，1至8层不在服务范围内，自好宜家物业公司进驻以来，没有管理过1至8层物业，电梯的停靠也是从地下车库或者1层直接升至9层。8层以下的楼层中1至4层是赛博电脑城，由电脑城的经营者负责管理；5至8层是宾馆，由叶爱华负责管理。因此，好宜家物业公司对1至8层的房屋和2至8层的电梯没有管理的权利，也没有服务的义务。3.电梯在2至8层从不停靠，不存在石化设计公司曾经可以使用后来不能停靠的情况，也不存在好宜家物业公司封堵的情况。4.好宜家物业公司从未收取石化设计公司任何物业服务费用，也没有委托叶爱华收取，也没有收取过叶爱华5至8层物业的物业费。综上，好宜家物业公司不是本案适格被告，请求驳回其对好宜家物业公司的诉讼请求。

叶爱华述称，好宜家物业公司是小区业主的委托管理方，有权利对小区电梯的管理，电梯所有权归全体业主所有，5至8层的业主有使用权。叶爱华曾多次向好宜家物业公司提出宾馆不做了，要使用公用电梯，但好宜家物业公司多次推诿，称房屋已售于他人，叶爱华无权申请。石化设计公司起诉好宜家物业公司合情合理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据及质证意，本院认定事实如下：

1.2005年，叶爱华购买洛阳全城置业有限公司（以下简称全城置业公司）开发的“王城御府”住宅楼5-8层整层住宅房和一楼部分门面房，双方另形成《补充协议》一份，约定：全城置业公司按叶爱华设计更改方案施工不另收取费用，包括4层屋面承重负载加大、住宅额外增加下水口、电梯井框架建造；如叶爱华不使用全城置业公司的物业服务或社区物业设施，5-8层物业可以由叶爱华自行管理，不再支付物业管理费。2006年交房后，叶爱华将5-8层出租开办宾馆使用，并要求全城置业公司将小区内两部公用电梯不开通5-8层，其不交物业费。叶爱华另在全城置业公司建造的外部电梯井购买观光电梯供宾馆使用，并将观光电梯停靠层邻近房屋拆除作为通往该层的通道，即503、603…803。叶爱华购买的5-8层房屋从交房至今未向全城置业公司或其他物业公司交纳过物业服务费用。

2.2013年7月1日，全城置业公司与好宜家物业公司签订《物业管理委托合同》，约定全城置业公司将王城御府地下车库及住宅9-28层委托好宜家物业公司实行物业管理。双方的《交接项目表》显示有“楼宇内直梯2部，2-8层不停靠”。两部电梯的供应商出具证明显示“2006年安装调试，我公司负责维保至今，应甲方要求，两部电梯在安装时就设置为2-8层不能停靠，自2006年电梯安装至今此设置从未曾更改过”。

3.2012年3月31日，叶爱华将5-8层中的805、806（以下简称涉案房产）转让于石化设计公司办公使用，涉案房产用途为住宅。石化设计公司自称购买时知道外部观光电梯是叶爱华自己加装的，购买后其可以无偿使用，如电梯需要维修和更换需要出部分款项；石化设计公司使用涉案房产期间将物业费交至宾馆经营者至2016年7月；观光电梯使用至2018年底，因叶爱华将803转让于李斌，李斌将观光电梯通往8层的803房屋重新装门形成密闭空间，石化设计公司无法再使用观光电梯；之后石化设计公司作为变通使用小区内公用电梯，至9层后再下一层至8层，持续半年时间。

本院认为，涉案房产最初由叶爱华从全城置业公司处购买，购买时约定包括涉案房产在内的5-8层由叶爱华自行负责物业管理，与小区内的9至28层属独立不同的物业范围。王城御府小区未成立业主委员会，好宜家物业公司与全城置业公司签订合同，负责小区内地下车库及9-28层的物业管理服务，而涉案房产在物业管理服务范围之外，石化设计公司与好宜家物业公司之间不存在书面或事实上的物业服务合同关系。本案涉及的两部公用电梯属全体业主共有，好宜家物业公司非共有所有权人，其仅依据物业合同取得对电梯由地下车库或1层直通往9-28层管理的权利及维护的义务。而且好宜家物业公司进驻时电梯设置就是目前的状态，其也没有取得改变电梯设置的授权。综上，石化设计公司与好宜家物业公司之间不存在物业合同关系，好宜家物业公司也没有权限改变电梯设置，好宜家物业公司作为被告不适格，应驳回石化设计公司的起诉。石化设计公司认为其为公用电梯的共有所有权人，应另行向侵犯其权利的相关人员或单位主张权利。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：

驳回洛阳石化工程设计有限公司的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　刘伟国

二〇二〇年三月二十日

书记员　　丁　妍