商丘市豫东公路勘察设计有限公司、商丘市梁园区自由曙光音乐茶座房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省商丘市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)豫14民终38号

上诉人（原审原告）：商丘市豫东公路勘察设计有限公司，住所地:河南省商丘市。

法定代表人：张少华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：何明智、冯亚维（实习），河南春恒律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：商丘市梁园区自***音乐茶座，住所地：河南省商丘市。

负责人：王帅，该公司经理。

上诉人（原审被告）：江鹏程，男，1966年12月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。

上诉人（原审被告）：江传华，男，1962年2月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。

上诉人（原审被告）：王帅，男，1983年10月15日出生，汉族，住河南省商丘市。

四上诉人的共同委托诉讼代理人：屈长峰，河南京港律师事务所律师。

上诉人商丘市豫东公路勘察设计有限公司（以下简称豫东公司）因与上诉人商丘市梁园区自***音乐茶座（以下简称自***）、江鹏程、江传华、王帅房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人豫东公司的委托诉讼代理人何明智，上诉人自***、江鹏程、江传华、王帅的共同委托诉讼代理人屈长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

豫东公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判为：1.被上诉人给付上诉人2017年5月10日至2018年5月9日实际占用期间的使用费用902026.8元（85万元×1.02%×1.02%×1.02%）；2.被上诉人按日2520.73元向上诉人支付2018年5月10日至实际搬出之日的实际占用使用费；3.被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实和理由：依照城镇房屋租赁纠纷解释第十八条规定，次承租人尚需支付逾期腾房占有使用费，那么承租人更应当支付逾期腾房占有使用费。被上诉人一直在实际占有使用案涉房屋，经与被上诉人交涉，其既不搬出也不交付占有使用费，故合同期满后逾期腾房期间的占有使用费，应当予以支持。

自***、江鹏程、江传华、王帅上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：因豫东公司自行扩建等原因导致自***自2016年1月1日起无法正常营业，租金应当截止到2016年1月1日起就不再支付。案涉房屋面积为3053.03平方米，应当按照该面积确定房屋租金，并非合同上约定3271平方米，应将多出217.97平方米的使用费予以扣除。

豫东公司向一审法院起诉请求：1.判令自***返还位于梁园区团结路南凯旋路西侧公路局综合楼1-4层门面房的租赁房屋；2.判令给付房屋租赁费及截至2018年5月9日实际占用期间的使用费用2219866.8元；3.判令按日2520.73元支付2018年5月10日至实际搬出之日的实际占用使用费。江鹏程、江传华、王帅承担责任的方式为在自***个人独资企业财产不足以清偿债务时应当以三人的其他财产予以清偿。诉讼费用由对方负担。

一审法院认定事实，2014年5月10日，豫东公司与自***签订房屋租赁合同。租赁合同主要约定：出租方为甲方（豫东公司），承租方为乙方（自***），甲方将位于商丘市团结路南侧与凯旋路西侧交叉口公路局综合楼1-4层房屋租赁给乙方，建筑面积3271平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作娱乐项目，但第一层划出部分作商业店面使用。租赁期限为三年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金第一年85万元，以后每年以2％比例上浮，房屋租金半年支付一次，提前一个月交付，先交款后使用。乙方在装修开工前把装修方案图纸提供甲方审阅，征得甲方同意后方可施工。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：拖欠房租累计3个月以上的。同时合同约定了其他事项。合同签订后被告在租赁房屋处开办了量贩式KTV，且其娱乐经营许可证有效期至2016年1月1日。自***将房屋租金交付至2015年11月10日，此后未支付租金。自***提交梁园区文化行政主管部门文化行政告知书复印件一份，称因案涉房屋不能提供房屋规划、设计、使用用途中不含有“住宅”的房地产权属证书，该场地不得设立歌舞娱乐场所，致使娱乐场所经营许可证没重新核发，不能继续经营。直至2017年5月9日合同到期，自***一直交付租金、未将室内物品搬出、未将该租赁房屋交还豫东公司，双方形成纠纷，豫东公司诉至法院。另查明：案涉房屋所有权人为商丘市公路养护中心（原商丘市公路管理局），该房屋由其下属公司豫东公司经营管理使用（含出租）。自***为2005年5月18成立的个人独资企业，江鹏程、江传华、王帅先后为该个人独资企业投资人。工商登记信息显示：2016年1月5日负责人由江鹏程变更为江传华，2018年5月3日变更为王帅。

一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，豫东公司与自***签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。自***租赁豫东公司房屋后经营娱乐场所，在合同约定的租赁期内应当按照合同约定给付租金，其没有履行给付租金义务应当承担履行责任。按照租赁合同约定：租金第一年85万元，以后每年以2％比例上浮。据此2015年5月10日至2016年5月9日期间的租金为85万元+85×2％=86.7万元；2016年5月10日2017年5月9日期间的租金为86.7万元+86.7×2％=88.434万元。自***租金支付至2015年11月10日，即第二年度给付六个月，尚欠第二年度六个月租金433500元和第三年度884340元，共计1317840元。自***返还位于梁园区团结路南凯旋路西公路局综合楼1-4层房屋、给付在合同租赁期间内的租金1317840元，理由正当，依法予以支持。因自***系个人独资企业，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体和第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，为充分保护债权人利益，结合本案实际情况，自***的实际投资人江鹏程、江传华、王帅在自***的财产不足以清偿债务时，以其个人的其他财产予以清偿。豫东公司其他诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中明确约定“房屋租金半年支付一次，先交款后使用”、“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：拖欠房租累计3个月以上的”、“乙方如要求续租则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”和“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还”，豫东公司明知没有交纳房屋租金违约情况仍不行使合同权利，采取适当措施防止损失的扩大，其主张自合同期满之日起按实际占用期间给付租金的诉讼请求，不予支持。自***辩称豫东公司主体不适格，应提供所出租房屋符合法律规定的规划手续及主体消防验收合格的相关手续，因其提供的出租房屋不符合娱乐管理条例第七条第二款的规定，致使不能办理娱乐文化证、不应该承担房租费用等理由，与查明事实不符，不予采信。一审法院判决：一、自***于判决生效之日起十日内返还豫东公司位于商丘市团结路南侧与凯旋路西侧交叉口公路局综合楼1-4层门面房；二、自***于判决生效之日起十日内给付豫东公司欠付租金1317840元；江鹏程、江传华、王帅在自***的财产不足以清偿债务时，以其个人的其他财产予以清偿；三、驳回豫东公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24560元，由豫东公司负担7900元，自***负担16660元。

本院二审期间，上诉人豫东公司提交证据：1.1.美嘉美家居生活馆的现场照片一张；1.2.自***与美嘉美家居生活馆投资人王学武签订房屋转租合同一份（照片）；1.3.自***于2017年9月27日、11月1日收取次承租人美嘉美家居生活馆租金10万元的收据两份（照片）；2.自***收取美嘉美家居生活馆2018年1月份至9月份的电费、水费收据十份（照片）；3.1.自***2017年2月份、3月份、6月份电费存根各一份（照片）；3.2.自***2018年3月份、4月份、5月份、6月份、7月份电费存根各一份（照片）；4.自***2018年8月份电费收据存根一份（照片）；5.案涉房屋照片一张。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。证据3和证据4中收款人未出庭接受质询，也未加盖印章，自***不予认可，本院对该证据不予采信；证据1、证据2、证据5与本案具有关联性，本院予以采信。

本院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，1.自***收取美嘉美家居生活馆租金至2018年10月1日；2.自***同意于2019年4月3日之前将案涉房屋交付给豫东公司。

本院认为，自***应如何交付租金及占用使用费是双方争议的焦点。豫东公司主张自***支付自合同期满后至实际返还之日的占有使用费，因豫东公司与自***双方在房屋租赁合同中约定“房屋租金半年支付一次，先交款后使用”、“自***有下列行为之一的，豫东公司有权解除合同，收回房屋：拖欠房租累计3个月以上的”、“自***如要求续租则必须在租赁期满三个月之前书面通知豫东公司，经豫东公司同意后，重新签订租赁合同”和“租赁期满，豫东公司有权收回出租房屋，自***应如期交还”。受到损失的一方要有避免损失扩大的义务，不能放任损失扩大而不管不顾，自***合同期内的租金已拖欠一年半之久，豫东公司未提前主张解除合同，在对方持续不交纳房租的情况下，仍不积极行使权利采取适当措施防止损失的扩大。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。自***在经营许可证未能重新核发的情况下，亦应积极采取相应措施，如不能正常经营应及时与豫东公司协商解除合同，防止损失扩大，其一直占有房屋致使对方不能出租使用，对损失的扩大具有明显过错。据此，双方当事人在合同届满后均存在过错，综合考量双方过错程度，结合本案的实际情况，本院酌定豫东公司自行承担房屋租期届满后房屋占有使用费损失的40%。房屋占有使用费参照合同约定计算为宜，从2017年5月10日起至2019年4月3日止实际占用使用费为1731347.7元（902026.8元＋829320.9元），其中：1.2017年5月10日至2018年5月9日期间的租金为902026.8元（884340元＋884340元×2%）；2.2018年5月10日至2019年4月3日期间的租金为829320.9元[920067.3元/年（902026.8元＋902026.8元×2%）÷365天×329天]，故自***应向豫东公司支付实际占用期间的使用费1038809元（1731347.7元×60%取整数）。自***主张豫东公司自行扩建等原因导致自***自无法正常营业，但未提交有效证据予以证明，虽然合同约定面积与房产证上显示的面积数有出入，但自***对租赁房屋实际使用并支付租金，使用过程中亦未提出异议，应视为对租赁房屋现有面积数额的确认，自***主张多出面积使用费应当予以扣除的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初6571号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、商丘市梁园区自***音乐茶座于本判决生效之日起十日内返还商丘市豫东公路勘察设计有限公司位于商丘市团结路南侧与凯旋路西侧交叉口公路局综合楼1-4层门面房。二、商丘市梁园区自***音乐茶座于本判决生效之日起十日内给付商丘市豫东公路勘察设计有限公司欠付租金1317840元；江鹏程、江传华、王帅在商丘市梁园区自***音乐茶座的财产不足以清偿债务时，以其个人的其他财产予以清偿。三、驳回商丘市豫东公路勘察设计有限公司的其他诉讼请求”；

二、商丘市梁园区自***音乐茶座向商丘市豫东公路勘察设计有限公司支付实际占用使用费1038809元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费29480元，由上诉人商丘市豫东公路勘察设计有限公司负担3480元，上诉人商丘市梁园区自***音乐茶座、江鹏程、江传华、王帅负担26000元。

本判决为终审判决。

审判长　戴　蕙

审判员　张月梅

审判员　刘玉杰

二〇一九年三月二十七日

书记员　耿溢阳