南阳市建筑设计研究院与南阳市龙禧装饰工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省南阳市卧龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫1303民初615号

原告：南阳市建筑设计研究院，住所地南阳市文化路**号。组织机构代码

法定代表人：刘伟，任院长职务。

委托诉讼代理人：余和平、王娜，河南梅溪律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：南阳市龙禧装饰工程有限公司，住所地南阳市中心广场鸿德大厦16层，组织机构代码

法定代表人：曹磊，任执行董事职务。

委托诉讼代理人：潘广群，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。

第三人：王生，男，汉族，1957年8月27日出生，地址南阳市。

委托诉讼代理人：李顺，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。

第三人：南阳清大华行玉文化传播有限公司，住所地南阳市文化路14号。组织机构代码

法定代表人：郑旭勇，任总经理职务。

委托诉讼代理人：高伟，男，汉族，1987年11月5日出生，住南阳市宛城区，系南阳清大华行玉文化传播有限公司员工。代理权限为一般代理。

第三人：河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司，住所地南阳市文化路14号。组织机构代码

法定代表人：姚依缔，任经理职务。

委托诉讼代理人：李鉴科，男，汉族，1983年1月12日出生，系河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司员工。代理权限为特别授权。

第三人：南阳市泰源祥文化传播有限公司，住所地南阳市工业北路橡胶厂家属楼30幢1单元501室。组织机构代码

法定代表人：刘雨华，任总经理职务。

第三人：南阳市文化路亚飞珠宝玉器行，住所地南阳市文化路**号*楼。工商注册号

法定代表人：田亚飞，任经理职务。

原告南阳市建筑设计研究院（以下简称设计院）与被告南阳市龙禧装饰工程有限公司(以下简称龙禧公司)、第三人王生、南阳清大华行玉文化传播有限公司（以下简称清大华行）、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司（以下简称贞元亨公司）、南阳市泰源祥文化传播有限公司、南阳市文化路亚飞珠宝玉器行租赁合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余和平、王娜到庭参加了诉讼，被告龙禧公司委托诉讼代理人潘广群、第三人王生委托诉讼代理人李顺、南阳清大华行玉文化传播有限公司法定代表人郑旭勇及其委托诉讼代理人高伟、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司委托诉讼代理人李鉴科到庭参加了诉讼，第三人南阳市泰源祥文化传播有限公司、南阳市文化路亚飞珠宝玉器行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与龙禧公司于2009年2月18日签订的租赁合同，并责令其退出所租赁的房屋归原告使用；2、请求被告支付拖欠的租金150万元（庭审中变更为190万元租金，违约金10万元，共计200万元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与龙禧公司于2009年2月18日签订房屋租赁合同，由被告龙禧公司承租原告位于文化路14号一到三层共计3000平米，租期十年，每年租金60万元人民币。龙禧公司于2014年3月后一直未向原告支付租金，至起诉时欠租金190万元，原告多次通知龙禧公司清付剩余租金，龙禧公司以该房屋已转租给王生使用为由，拒不清付。请求依法查明案件事实，判如所求。

被告龙禧公司辩称：原告与之签订的租赁合同在签订之后没有实际履行，相关权利义务已经终止，被告不应承担任何责任。被告对租赁房屋没有实际使用，租房的租金系由实际承租人交给原告，并非被告收取后再转交原告。事实上，实际承租人与原告行为替代终止了租赁合同。由于被告并没有实际使用、控制、转租获利，应当由实际承租人交还房屋。

第三人王生辩称：同意解除租赁合同关系，王生不是适格的当事人。王生作为清大华行的发起人，与原告达成租赁关系，属职务行为，应由实际租赁人支付租赁费用，并请求法院追加房屋实际使用人清大华行、贞元亨公司、南阳市文化路亚飞珠宝玉器行为被告，承担支付租金的责任。

第三人清大华行辩称:清大华行与原告没有直接的法律关系，不是本案适格的主体；清大华行与王生之间存在口头转租协议，曾支付给王生120万元，与王生的转租合同是合法有效的；清大华行依据口头转租使用房屋，并不是恶意占有已经支付了相应的租金，请求驳回原告对我公司的起诉。

第三人贞元亨公司辩称：我公司与原告没有直接的法律关系，与王生存在口头转租协议，转租合同是合法有效的，原告要求我公司支付房租没有任何依据。我公司从王生处承租一楼北部，给王生出具了30万元的欠条，但是在使用房屋时，存在停车问题，造成损失，需得到合理充分赔偿才能退出房屋。

第三人南阳市泰源祥文化传播有限公司、南阳市文化路亚飞珠宝玉器行未到庭未答辩。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审和质证，原告提交了如下证据：1、租赁合同一份。证明原告与龙禧公司于2009年2月18日签订的租赁合同，原告将位于南阳市文化路14号的三层面积为3000平米的房屋以每年60万元价格租赁给被告龙禧公司的事实；2、王生缴纳第一年租金50万元的汇票一张。证明被告王生系代龙禧公司向原告缴纳第一年的租金。龙禧公司提交如下证据：出租方为清大华行、承租方为田亚飞的租赁合同一份。2017年3月27日调取自南阳市专业分局滨河工商所。证实清大华行转租部分房产的事实。王生提交如下证据：1、银行流水和房屋收据；2、清大华行公司工商注册信息；3、贞元亨公司工商注册信息；4、南阳市文化路亚飞珠宝玉器行工商注册信息。5、房屋租赁合同，需说明乙方签字并非王生本人所写，但清大华行在原合同上签有与原件相符公章；6、公司设立登记申请表，股东会决议，股权转让协议；7、企业住所现场勘察表。证明三楼实际使用人是清大华行，王生只是代表清大华行的职务行为。清大华行提交收据5张，证明2016、2017年交给原告水电费、暖气费，实际使用三楼的情况。贞元亨公司提交收据2张，证明自2016年9月开始使用一楼房产，交原告水电费的情况。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告龙禧公司提交的证据：出租方为清大华行、承租方为田亚飞的租赁合同一份；王生提交的证据房屋租赁合同一份，原告及清大华行有异议，认为系用于工商登记注册，代理公司代办，内容不真实。该两份证据系提取于工商部门，证明公司住所地，对合同内容及签章合同双方均认为不真实，本院不予确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2009年2月18日，原告与被告龙禧公司签订租赁合同一份，主要内容为：出租方（甲方）设计院承租方（乙方）龙禧公司一，甲方租赁给乙方房屋情况：1、坐落于南阳市文化路14号，一到三层面积为3000平米。2、租赁期限及说明合同的租赁期限为2011年3月1日起至2021年2月28日止，共十年。甲乙双方暂定，甲方于2011年3月1日前向乙方交付该房屋，其中乙方装修期间，不计入租期。三、房屋租赁租金第一年到第三年租金为每年60万元。从第四年起，租赁费由双方依据市场行情变化进行协商。四、费用交付与说明1、甲方须于2011年3月1日将该房屋交付乙方开始装修，如因甲方原因不能缴付的按照约定合同起始日期向后顺延。……六、解除本合同的条件……甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金。（5）乙方在租赁期间如需整体进行转租，须经甲方同意方可。八、其他说明……6、甲方所租赁房屋门前广场允许乙方使用，当时用可能会影响甲方时乙方必须提前通知甲方认可。10、租赁合同签订之日起五日内，乙方向甲方缴纳诚意金10万元。九、本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金壹拾万元。

2011年4月28日，第三人王生分两笔共向原告交租金60万元。原告诉称于2013年3月1日将房屋交付给龙禧公司。王生称与龙禧公司签订有租赁合同，因为时间长，合同找不到了，2013年原告交的钥匙，具体时间记不清楚。王生系清大华行原法定代表人和股东，清大华行成立于2012年6月5日，2014年9月16日，王生将股权转让给郑旭勇，清大华行法定代表人变更为郑旭勇。该公司位于南阳市文化路14号设计院三楼，场所面积1000平方米，用途为经营性用房。贞元亨公司位于设计院一楼。场所面积500平方米，用途为经营性用房。原告于2015年、2016年多次在涉案出租房屋处张贴房租缴费通知书，通知承租人缴费，但均无人缴纳。

经原告申请，本院委托南阳世纪正泰资产评估有限公司做出宛正泰评报字（2017）第11-16号评估报告书，对本案涉案三层店铺在60万元年租金的基础上分层评估值为：一层年租金30万元，二层18万元，三层12万元。

上述事实，有原、被告出具的租赁合同、银行汇票、工商登记档案、银行流水、2017年3月15日对王生的询问笔录、评估报告书等证据予以证实，足以认定。

本院认为，本案争议焦点为：一、本案当事人之间的法律关系。二、原告起诉解除与龙禧公司的租赁合同，是否符合法律规定。三、关于已交60万元房租的性质，欠付租金的时间及缴纳主体的认定。

针对焦点问题一，本院作如下认定：原告作为出租人与承租人龙禧公司租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。依据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。王生辩称经原告同意，与龙禧公司签订租赁合同，龙禧公司将房屋转租，但王生、龙禧公司均未提交书面转租合同，对该事实本院不予认定。王生代替清大华行向设计院交付房屋租金60万元，原告接受，六个月内并未提出异议，说明已经认可转租的事实，故原告称龙禧公司未经同意进行转租，要求支付10万元违约金的意见不能成立，本院不予支持。王生称与案外人王玉君、郭超系合伙关系，代表清大华行租赁房屋，但未提交相关证据，也无清大华行授权委托，清大华行并不认可涉案房屋整体转租的事实，仅认可承租、使用三楼房屋，对王生的辩称理由，本院不予采信。原告与清大华行之间虽无书面合同关系，但对涉案三楼房产存在实际的租赁合同关系。

针对焦点问题二，本院作如下认定：按照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。清大华行已经通过王生向原告缴纳租金60万元。按照评估报告书，三楼年租金12万元，清大华行2013年3月已实际占用并装修使用三楼房产，投入较大，并未拖欠租金，不适宜解除三楼合同。清大华行称实际交给王生房租120万元，王生仅认可60万元，清大华行未提交其他证据予以证实，对此本院不予确认。参照租赁合同约定，从第四年起，租赁费由双方依据市场行情变化进行协商，应由其与原告协商解决，确定并交纳后期租金，如逾期未缴纳，原告可依法通知并解除租赁合同。贞元亨公司辩称自2015年开始从王生手中转租使用一楼部分房屋，并给王生出具欠租金条据，王生不予认可，贞元亨公司亦未提交相关证据予以证实，故其与王生之间的租赁关系并不明确，贞元亨公司也未向原告缴纳房租，应限期搬离租赁房屋，对与其称水电不正常及门前广场无法使用，造成损失，及其他损失系其与王生之间的纠纷，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，应另行解决。

依据合同的相对性，龙禧公司逾期未缴纳租金，已经构成违约。原告要求解除租赁合同的部分请求符合法律规定，对一楼二楼的租赁合同解除请求，本院予以准许。

针对焦点问题三，本院作如下认定：租赁合同系诺成性合同，龙禧公司虽未实际占有、使用争议房产，但龙禧公司并未及时解除合同，造成房屋被转租占用、一楼部分房屋、二楼房屋空置，对租赁期内的一、二楼租赁费损失应由合同约定的承租方龙禧公司承担。本案虽然租赁合同约定的房屋交付日期是2011年3月1日，但庭审中，原告、王生、清大华行均认可2013年3月交付房屋，并开始装修。租赁合同约定，乙方装修期间，不计入租期。清大华行称因为出租方原因，水、电及门前停车广场不能使用，导致一直不能正常营业，应顺延房屋使用时间，但未提交证据予以证实。本院根据客观事实及考虑到实际情况，酌定装修时间为三个月，房租交付起算日期自2013年6月1日起计算，至原告起诉主张权利之日2017年1月17日已经3年零7个月，龙禧公司共计拖欠一、二楼房租172万元，应予以及时支付，并继续支付房屋交付前的房租。三楼年租金12万元，清大华行已经代替承租人支付三楼租金60万元，不存在拖欠的情形。庭审时清大华行认可实际占有并使用3楼1000平方米房产，同意支付租金，并称南阳市文化路亚飞珠宝玉器、南阳市泰源祥文化传播有限公司与清大华行是同一民事主体，不影响其他人权利义务，故南阳市文化路亚飞珠宝玉器、南阳市泰源祥文化传播有限公司不承担支付租金的义务。王

生支付60万元租金的行为代表清大华行，清大华行予以认可，故王生亦不承担向原告支付租金的责任。原告与清大华行之间存在实际的租赁合同关系，应参照租赁合同约定，从第四年起，租赁费由双方依据市场行情变化进行协商，确定权利义务，缴纳后期租金。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告南阳市建筑设计研究院与被告南阳市龙禧装饰工程有限公司2009年2月18日签订的《租赁合同》中关于一楼、二楼的约定；

二、南阳市龙禧装饰工程有限公司自于本判决生效之日起十五日内给付原告一楼二楼租金172万元，并自起诉之日2017年1月17日按照租赁合同约定支付房屋腾空交付前一、二楼的房租；

三、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还南阳市建筑设计研究院一楼租赁房屋；

四、驳回原告的其他诉讼请求；

案件受理费20280元，由南阳市龙禧装饰工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河

南省南阳市中级人民法院。

审　判　长　　李靖玥

审　判　员　　卢成玺

人民陪审员　　李　峰

二〇一八年一月二十日

书　记　员　　张一佳