南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司（原河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司）、南阳市建筑设计研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）豫13民终1876号

上诉人南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司（以下简称：贞元亨玉公司）与被上诉人南阳市建筑设计研究院（以下简称：建筑设计院）为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

贞元亨玉公司上诉请求：1、依法对一审判决予以改判，不服数额416667元；2、判决支持贞元亨玉公司的诉讼请求；3、诉讼费用由建筑设计院承担。事实和理由：1、一审法院认为：在2019年4月1日至2020年8月20日期间，贞元亨玉公司虽未与建筑设计院签订书面房屋租赁合同，但贞元亨玉公司仍使用该房屋，双方形成临时租赁合同关系，贞元亨玉公司应向建筑设计院支付租金。这一认定严重错误。实际情况是贞元亨玉公司为经营需要，在2019年4月起一直积极主动的多次找建筑设计院协商，要求与其直接签订房屋租赁合同，但建筑设计院以房租未付清为由迟迟不与贞元亨玉公司签订房屋租赁合同，贞元亨玉公司认为与建筑设计院没有直接租赁关系，且法院判决也没有让贞元亨玉公司承担向建筑设计院支付租金的责任，但建筑设计院就是不依照判决执行，经多次协商后，建筑设计院以可以与贞元亨玉公司直接签订房屋租赁合同为幌子，诱使贞元亨玉公司在2019年11月12日写下承诺书，承诺若房屋租赁合同签不成就搬离，同时建筑设计院当天将房门钥匙从贞元亨玉公司手中要走。但到约定的11月27日，建筑设计院不同意将房屋直接租赁给贞元亨玉公司，但还是以租赁费没给为由拒不让贞元亨玉公司搬出商品及财物。建筑设计院拿着房门钥匙，房屋由自己掌控，贞元亨玉公司的合法财物一直受到侵害，一审法院判定贞元亨玉公司强占建筑设计院的房屋，与事实不符。2、贞元亨玉公司最初与清大华行公司签订的房屋租赁合同，约定承租的房屋是一楼一半500平方米，装修使用的也是一楼一半500平方米的房屋，贞元亨玉公司一审提交的证据即判决书中对此已经确定，可一审法院在本案中却认定贞元亨玉公司承租了建筑设计院一楼全部的房屋，明显错误。3、贞元亨玉公司在一审中反诉建筑设计院赔偿贞元亨玉公司因非法妨害正常经营所造成的50万元的损失赔偿责任。贞元亨玉公司一审提交的与建筑设计院单位负责人的录音证据，清清楚楚的显示出房屋钥匙由建筑设计院掌控，贞元亨玉公司要求拿出自己的物品，建筑设计院以没有支付房租为由拒绝，贞元亨玉公司多次向卧龙区人民法院执行局的法官要求，督促建筑设计院将强行扣押贞元亨玉公司的财物交付给贞元亨玉公司，最终在贞元亨玉公司出钱找来公证处的人员见证下，执行法官的督促下建筑设计院才将房屋内贞元亨玉公司的商品、财物放行。建筑设计院的侵权行为一审法院不予认定明显错误。

建筑设计院辩称，1、在2019年4月1日至2020年8月20日期间，贞元亨玉公司与建筑设计院虽未签订书面的房屋租赁合同，但根据法院判决，同时结合执行公告及贞元亨玉公司承诺书，充分证明贞元亨玉公司仍在占有使用建筑设计院房屋，双方已经形成事实上的租赁关系，因此贞元亨玉公司应当支付建筑设计院相当于租金的占用费。2、根据南阳中院（2020）豫13民再20号生效判决认定的事实，贞元亨玉公司虽然最初是与清大华行签订的房屋租赁合同，但其承租的是建筑设计院一楼整层的房屋，而非半层，因此应当按照相当于一楼整层房屋的租金支付占用费。3、生效判决均判决贞元亨玉公司应向建筑设计院退还使用的房屋，在法院强制执行过程中，贞元亨玉公司还向法院出具承诺书，承诺于2019年11月27日前全部搬离，但事实上贞元亨玉公司至一审开庭前仍占有房屋。再审判决虽未判决贞元亨玉公司向建筑设计院承担租赁费，但该判决仅仅裁判认定2019年3月31日之前的租金承担问题及贞元亨玉公司应当退还其使用的涉案房屋问题，对未涉及之后的贞元亨玉公司实际占有房屋至一审开庭前的租金（占用费）问题，建筑设计院提起诉讼有事实及法律依据。贞元亨玉公司反诉称建筑设计院非法妨害其正常经营的事实无任何证据予以证明，当贞元亨玉公司不能提供相关证据证明其主张的情况下，其应当承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。

建筑设计院向一审法院起诉请求：1、判令贞元亨玉公司支付占用建筑设计院一楼房屋的租金（自2019年4月1日计至2020年8月20日）666667元；2、本案诉讼费用由贞元亨玉公司承担。

贞元亨玉公司向一审法院反诉请求：1、判令建筑设计院赔偿贞元亨玉公司因非法妨害正常经营所造成的50万元的损失赔偿责任；2、判令建筑设计院赔偿贞元亨玉公司装修损失20万元；3、本案诉讼费用由建筑设计院承担。

一审法院认定事实：据南阳市中级人民法院已生效的（2020）豫13民再20号民事判决书所认定的事实：2009年2月18日，南阳市建筑设计研究院与南阳市龙禧装饰工程有限公司签订租赁合同一份，约定，建筑设计院将位于南阳市文化路14号一到三层的房屋出租给龙禧公司，总面积3000平米，期限自2011年3月1日起至2021年2月28日止，共10年，第一年到第三年租金为每年60万元，从第四年起，租赁房有双方依据市场行情变化进行协商，并于每年的1月15日前交纳租金，……合同签订后，龙禧公司向建筑设计院交纳诚意金10万元，但当时房屋尚未建成，2010年5月，在房屋未完工的情况下，龙禧公司的法人代表曹磊与王生协商，将龙禧公司所租赁的房屋转由王生使用，……王生于****年**月**日交给建筑设计院50万元租金，同时将龙禧公司预先交给建筑设计院的10万元诚意金返还龙禧公司。……2013年3月，房屋竣工，建筑设计院将一到三层的楼梯道消防门的钥匙交付王生，王生通知清大华行的人员，对三楼进行了装修。……三楼装修后清大华行一直经营至今，……就贞元公司“是从王生处租房还是从清大华行租房”的问题，贞元公司称是从王生处租房，但未提供合同，王生予以否认。王生提供从贞元公司工商档案复印的清大华行与贞元公司所签的租赁合同一份，证明2015年4月22日，清大华行将房屋租给贞元公司，清大华行和贞元公司对该合同不予认可，认为仅是为进行公司登记所签，清大华行也从未向贞元公司收取房租。该合同上的清大华行的公章与该行委托书上的真实的公章一致，贞元公司法人代表姚依缔在合同上的签名与其本人在庭审中的签名相一致，对该合同的真实性，予以认定。……经一审法院委托，2017年12月5日，南阳世纪正泰资产评估有限公司对涉案房屋的分层租金进行了评估，结论为2017年11月22日一到三层的年租金为60万元，其中一层为每年30万元，二层为每年18万元，三层为每年12万元。当事人均无异议。中院再审认为，……因建筑设计院收取并认可王生交纳的上述60万元系案涉房屋第一年的租金，并在房屋竣工后直接将房屋钥匙交付给王生。王生在收到钥匙后，即组织人员对案涉房屋三楼进行了装修。由此可见，建筑设计院与王生之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间支付租金、交付钥匙、装修房屋等一系列行为，足以认定王生接收并使用了诉争房屋，基于该事实行为，能够认定王生与建筑设计院之间就王生实际接收的房屋存在事实上的租赁关系。……据此认定，自2014年9月起至2019年3月共计四年半，按每年60万元计算，王生仍拖欠建筑设计院租金共计270万元。据此判决，王生于判决生效后十日内向南阳市建筑设计研究院支付租金270万元；解除上诉人南阳市建筑设计研究院与被上诉人南阳市龙禧装饰工程有限公司于2009年2月18日签订的租赁合同；南阳清大华行玉文化传播有限公司、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司于判决生效后三十日内向上诉人南阳市建筑设计研究院退还使用的房屋。2019年8月1日，河南省南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303执2427号公告，“申请执行人南阳市建筑设计研究院申请执行被执行人南阳市龙禧装饰工程有限公司、王生、南阳清大华行玉文化传播有限公司、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，依据南阳市中级人民法院（2018）豫13民终7175号民事判决书第四项的认定：南阳清大华行玉文化传播有限公司、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司于判决生效后三十日内向上诉人南阳市建筑设计研究院退还使用的房屋。该判决已于****年**月**日出生效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，本院对占有、使用位于南阳市文化路14号临街门面1-3层的房屋的人员及物品进行强制迁出（占有人：南阳清大华行玉文化传播有限公司、河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司）。现责令占有、使用在上述房屋的人员于本公告张贴之日后十日内自动搬离，逾期不搬离的，本院将依法强制执行，所产生的费用全部由占有、使用人自行承担。并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，中止对上述房屋的供水、供电、燃气。对妨碍、抗拒执行的，本院将视情节轻重，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条之规定对行为人予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。”后被告于2020年12月1日搬离该租赁房屋。另查2020年12月30日，建筑设计院与王生、南阳清大华行玉文化传播有限公司、贞元亨玉公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司达成执行和解协议，该协议约定：1、被执行申请人清大华行、贞元亨玉和泰源祥均完全同意用以占用期间投资装修的一楼、三楼室内所有装饰物评估作价后抵扣被执行申请人王生应履行的270万租金的一部分（具体数额以具有资质的评估机构出具的评估报告为准），被执行申请人王生在装饰物评估作价抵扣后剩余的租金仍应向执行申请人继续履行……。

一审法院认为，在2019年4月1日-2020年8月20日期间，被告虽未与原告建筑设计院签订书面房屋租赁合同，但被告仍使用该房屋，双方形成临时租赁合同关系，被告贞元亨玉应向原告支付租金。因原被告双方未约定租金数额，可参照南阳世纪正泰资产评估有限公司对涉案房屋的分层租金进行的评估，一层为每年30万元。被告占有使用16个月20天，计租金为41.6667万元。被告反诉原告因非法妨害其正常经营所造成损失，无证据予以证实，本院不予支持。因2020年12月30日，建筑设计院与王生、南阳清大华行玉文化传播有限公司、贞元亨玉公司、南阳市泰源祥文化传播有限公司达成执行和解协议，该协议约定：1、被执行申请人清大华行、贞元亨玉和泰源祥均完全同意用以占用期间投资装修的一楼、三楼室内所有装饰物评估作价后抵扣被执行申请人王生应履行的270万租金的一部分，故对其要求原告支付装修损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第七百零三条、第七百零九条之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）南阳市建筑设计研究院支付房屋租金416667元；二、驳回原告（反诉被告）南阳市建筑设计研究院的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司的反诉请求。案件受理费10466元，反诉费5400元，两项共计15866元，由原告南阳市建筑设计研究院承担3925元，由被告河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司承担11941元。

本院认为，本案的争议焦点为：一、贞元亨玉公司是否应当支付租赁费用？二、贞元亨玉公司占有使用的面积？三、建筑设计院是否对贞元亨玉公司有侵权行为？ 一、关于贞元亨玉公司是否应当支付租赁费。从2019年8月1日，河南省南阳市卧龙区人民法院作出的（2019）豫1303执2427号公告，可以证实贞元亨玉公司在公告之前一直在占有使用该房屋，在2019年11月12日贞元亨玉公司又出具承诺书“若未签订租店合同则无条件于2019年11月27日前全部搬离上述房屋”，在人民法院已经对涉案房屋强制执行且应在2019年11月27日后及时履行的情况下，其上诉称“还是以租赁费没给为由拒不让贞元亨玉公司搬出商品及财物，建筑设计院拿着房门钥匙，房屋由自己掌控”的理由不充分。因其完全可以向人民法院请求履行腾房义务，无论从主动履行法院生效判决还是遵守承诺诚信方面，其都应当主动搬出。其应对放任和扩大的损失自行承担责任。故其应当承担自搬离之前涉案房屋的租赁费。 二、关于贞元亨玉公司占有使用房屋的面积。本院生效判决已确认贞元亨玉公司占有使用房屋的面积为500平方米，该上诉理由成立，建筑设计院“应该按2015年贞元亨玉公司与清大华行签订的合同租金为50万元”。本院认为，因建筑设计院提供的贞元亨玉公司与清大华行的合同系2015年签订且在另案判决中已经提交，现审理的是贞元亨玉公司占用建筑设计院房屋的租赁费问题，在建筑设计院诉南阳龙禧公司、王生、清大华行、贞元亨玉公司、泰源祥公司租赁合同纠纷一案中，经法院委托评估机构评估出2017年11月22日涉案房屋一层租金为30万。人民法院生效的判决已确认一层的租金为30万元，故应参照一层租金为30万元进行计算，因贞元亨玉公司占有使用房屋的面积为500平方米，即一层的一半面积，故贞元亨玉公司应支付租金为208333.3元。 三、建筑设计院是否对贞元亨玉公司有侵权，基于前述理由，贞元亨玉公司该上诉理由不能成立。 综上所述，南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

本院二审期间，建筑设计院无新证据向本院提交。贞元亨玉公司提交5张照片复印件，用以证明建筑设计院于2019年11月12日贴封条，建筑设计院已经实际控制占有该房屋，一审判决租金支付到2020年8月20日没有事实依据，证明建筑设计院有侵权行为，也证明贞元亨玉公司在一审的反诉请求有证据支持。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。建筑设计院的质证意见为：该组证据不属于新证据，关于封条，中院再审20号判决中已经对该组照片进行了评价，贞元亨玉公司的证据不能证明其证明目的，涉案封条与2019年11月12日有贞元亨玉公司书写的承诺书系在卧龙法院执行局强制执行中自愿书写，有卧龙法院委托公证处全程录像，因此整个过程中我方不存在违法行为，在上诉规定的期限内贞元亨玉公司仍不履行搬出义务，因此其占有费用应计算至一审起诉时，涉案照片不能证明妨害其正常经营，因贞元亨玉公司不配合法院执行，才发生贞元亨玉公司出具承诺，在法院监督下才贴封条。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：原河南省贞元亨玉玉文化传播有限公司于2020年11月30日变更公司名称为南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司。

一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6070号民事判决； 二、南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司于本判决生效后十日内向南阳市建筑设计研究院支付房屋租金208333.3元； 三、驳回南阳市建筑设计研究院的其他诉讼请求； 四、驳回南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司的反诉请求。 一审案件受理费10466元，反诉费5400元，两项共计15866元，由南阳市建筑设计研究院负担7000元，由南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司负担8866元；二审案件受理费7551元，由南阳市建筑设计研究院负担3775.5元，由南阳贞元亨玉玉文化传播有限公司负担3775.5元。 本判决为终审判决。

审判长　　李新华 审判员　　杨　乐 审判员　　罗　军

法官助理赵琳 书记员王萌