航天万源实业有限公司与北京隆鑫合励游乐园有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初13091号

原告：航天万源实业有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路5号736室。

法定代表人：马光，董事长。

委托诉讼代理人：魏新平，北京市天坛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴迪，男，航天万源实业有限公司员工。

被告：北京**合励游乐园有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号2202室。

法定代表人：洪荣星，经理。

原告航天万源实业有限公司（以下简称万源公司）与被告北京**合励游乐园有限公司（以下简称**合励公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万源公司的委托诉讼代理人魏新平、吴迪，被告**合励公司的法定代表人洪荣星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《租赁合同》、《协议说明》及附件；2、判令被告将位于北京市丰台区梅源商厦一层F1-×房屋腾退并恢复至毛坯状态交还给原告；3、判令被告支付自2020年10月19日至2021年3月31日租赁费、物业费186040.5元、自2020年6月1日至2021年3月31日能源费23575.2元；4、判令被告按照2021年日租金的2倍即每日1316元支付自2021年4月1日始至实际腾退之日止租赁费、物业费及能源费；5、判令被告支付自2020年10月1日至付清之日止的逾期付款滞纳金（按每日0.4%标准计算，暂计至2021年3月10日止）；6、判令被告支付违约金60042.5元(2021年3个月租金标准)；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月底，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告位于丰台区梅源商厦一层F1-×号房屋。合同约定：租赁面积291平方米，租赁期限3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。每日每平方米租金2.67元、每日每平方米物业费2元，租金、物业费单价每2年递增5%，能源费按每天每平方米0.33元收取；承租人应于本合同签署后15个工作日内向出租人支付首期租金，首期租金为2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金费用，除首期费用外，承租人须至少在下一缴费周期开始前15个工作日将下一个支付周期的保底租金、物业服务费及其它相关费用支付到出租人账户。2020年10月10日，原、被告签订《协议说明》，约定：将原合同签订面积291平方米更改为235平方米，合同时间及其他相关条款不变。上述合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告租金、物业管理费仅支付至2020年3月31日，此后再未向原告支付。因新冠疫情，原告依据相关规定主动减免被告2020年上半年三个月租金。对于被告欠缴的其他租金、物业费、能源费，原告多次向被告催要，但被告至今未付。故提起诉讼。

被告**合励公司辩称：我公司与原告已于2020年12月31日解除了合同，我公司表示腾空房屋，原告要求我补交2020年5月至7月租金后再行腾房。我公司于2020年2月至7月未营业，所以未交纳租金。我公司认为不欠租金，不同意原告的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万源公司受托对丰台区梅源商厦进行经营管理。2018年11月，原告万源公司（出租人）与被告**合励公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：出租人将北京市丰台区梅源商厦一层F1-×号房屋（简称房屋）出租给承租人使用，租用使用面积为291平方米，该房屋仅供承租人以开设儿童娱乐为商号/名称经营球球儿童娱乐城之用途；该房屋的租期3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止；自2019年1月1日至2021年12月31日期间保底租金计算方式为：2.67元/天/平方米（含税），每2年租金单价递增5%，季保底租金合计为70898.51元；物业服务费为2元/天/平方米（含税），每2年物业单价递增5%，承租人应实缴每季物业服务费53107.5元；能源费按梅源商厦统一标准0.33元/天/平方米收取；承租人应于本合同签署后15个工作日内向出租人支付首期租金，首期租金为2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金费用，承租方应实缴人民币70898.51元；首期物业服务费为2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，承租方应实缴首期物业服务费53107.5元/租赁季度，承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付首期物业服务费用；除首期费用外，承租人至少在下一缴费周期开始前15个工作日，将下一个周期的费用支付到出租人账户；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯状态，承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损；承租人应于租赁期满日或本合提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个租赁季度该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个租赁季度该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用；若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或者商场及停止能源供应等方式制止承租人继续使用该房屋，承租人逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项，另外，出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。

2020年10月10日，双方又签署《协议说明》，确认将原合同签订面积为291平方米更改为235平方米，合同时间及其他相关条款不变，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。

签订上述合同后，双方已依约履行。原告万源公司交付了租赁房屋，被告亦支付了相应费用。

在合同履行期间，2020年受新冠疫情影响，被告曾停业。2020年5月9日，国家发展改革委等部门发布关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规【2020】734号），明确规定推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。2020年6月15日，北京市召开疫情防控例行新闻发布会，宣布暂停开放文化娱乐等室内活动场所。

另查，因被告在疫情期间停业，原、被告双方就租金减免事宜发生争议，被告于2020年12月28日向原告提交书面撤店申请书，双方未签订书面解除协议。

原告主张被告曾口头提出减免租金申请，双方未达成一致意见，双方未书面解除租赁合同，双方所签租赁合同未予解除。被告不予认可，称双方虽未书面解除租赁合同，但经口头确认，双方所签租赁合同已于2020年12月31日解除；原告主张，根据相关部委规定，同意减免被告3个月租金和物业费，认为被告租金及物业费已付至2020年10月18日，原告同意减免被告5个月能源费，认为被告能源费已付至2020年5月31日，被告亦不予认可，主张受疫情影响，原告责令其不准营业，致使其自2020年2月1日至7月31日期间未营业，应免除6个月租金。双方各持己见。

另，2021年1月，原告拒绝被告搬出经营设备，认为双方应签订正式解除合同、被告结算欠费并办理营业执照变更登记手续后再行搬走设备设施。目前被告全部设备仍放置在租赁房屋内。本案在审理过程中，本院询问原告是否同意被告搬出相关设备设施，原告不予明确答复。

庭审中，被告提交其法定代表人洪荣星与原告项目部蒋鲁为的微信聊天记录，1月4日聊天记录显示，洪：蒋总，我的合同到期日是2020年12月31日到期解除的是吧，蒋：是，洪：还有一点就是我在解除合同后我的设备我现在还在现有场地里，我在2021年1月1号的时候跟你说要撤设备，是你们不让我搬，对方未回复；1月19日聊天记录显示，蒋语音：洪店是这样啊，那个今天那招商的吴迪啊，说让我跟你说一下，你得先把这个儿童乐园的那个注销地址啊，先给注销了,洪：那可没有那么快呀，那我那些设备呢，蒋：你看看你这个注销时间大概多长时间，然后呢，你那些东西目前好像得春节以后了吧，是吧；1月20日聊天记录显示，洪：蒋总，那我们这退卡什么时候开始，蒋：昨天跟招商部把会员金额和情况说了下，等招商下一步安排，洪：我没理解明白下一步到底是什么意思；3月8日聊天记录显示，洪：蒋总你好，我的这些设备你们那现在能不能让我拆掉拉走，如果可以的话我就明天让专门回收的商家过来拆了，我跟也跟回收的商家价格也谈好了卖给他们将近15万，还有我的玩具跟文具也能卖个2万多点，这样我也好先给我的这些会员先把卡给退了，蒋：洪店，这个方式恐怕够呛，除非您能先把钱打过来。被告提交洪荣星与吴迪的微信聊天记录，2020年12月31日聊天记录显示，洪：你好吴总，我这解除合同截止日期是在今天吗，吴：是，洪：那我现在设备也没拆，不会到时候还算租金吧，吴：项目部会处理的，租金不会算。被告对上述微信记录的真实性予以认可，但对被告的证明目的不予认可。

本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《租赁合同》及《协议说明》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，上述合同有效，双方均应依合同约定履行。在合同履行过程中，因疫情影响，被告经营的室内儿童娱乐城曾停业，被告主张自2020年2月1日至7月31日期间停业六个月，原告不予认可，被告未就该主张向本院举证，本院不予认定。国家发展改革委等部门于2020年5月9日发布指导意见，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，原告依此指导意见免除被告2020年上半年3个月租金，符合相关规定，本院予以支持。后于2020年6月中旬，北京丰台新发地爆发疫情，随继丰台区所有社区恢复二级响应，6月15日，北京市召开疫情防控例行新闻发布会，宣布暂停开放文化娱乐等室内活动场所，至7月20日，北京市应急响应级别由二级调整至三级，后娱乐场所有序恢复开放。在疫情管控期间，被告作为经营室内儿童娱乐城的商户，受疫情相关管控措施影响导致其无法使用租赁房屋从事经营，原告应当免除相应租金，被告自认其停业至2020年7月31日，结合北京市疫情控制情况，本院认定原告应当减免被告2020年期间总计4.5个月租金及物业费，原告同意减免被告5个月能源费，本院不持异议。据此，根据被告已交纳费用情况，原告要求被告支付2020年期间租赁费及物业费，本院予以部分支持，具体数额以本院认定为准。原告要求被告支付2020年7个月能源费，本院予以支持。

关于双方所签租赁合同是否解除的问题，被告于2020年12月28日向原告提出书面撤店申请，根据被告庭审中提交的微信聊天记录显示，原告单位蒋鲁为与吴迪均在微信中与洪荣星确认原、被告之间租赁合同已于2020年12月31日解除，亦要求洪荣兴办理租赁合同解除后其营业执照的相关变更手续。从微信沟通情况看，双方就租赁合同的解除无争议，故被告主张双方之间合同已于2020年12月31日解除，本院予以认定。根据查明的事实，原告拒绝被告搬出儿童娱乐设施，导致被告在租赁合同解除时无法搬走经营设备，无法将租赁房屋腾空与原告办理交还手续，原告工作人员吴迪在微信中已明确答复洪荣星“租金不会算”，现原告要求被告支付2021年租金、物业费及能源费至3月31日止，缺乏依据，本院不予支持。原告要求按照租赁合同关于逾期不交还房屋应按日租金的1倍支付自2021年4月1日至实际腾房之日占用费，本院亦不支持。关于原告主张的滞纳金及违约金，考虑疫情原因及被告欠费数额等，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

一、原告航天万源实业有限公司与被告北京**合励游乐园有限公司之间所签《租赁合同》及《协议说明》于二〇二〇年十二月三十一日解除。

二、被告北京**合励游乐园有限公司于判决生效后七日内将位于北京市丰台区梅源商厦一层F1-×房屋腾空并恢复至毛坯状态后交还原告航天万源实业有限公司，原告航天万源实业有限公司予以配合。

三、被告北京**合励游乐园有限公司于判决生效后七日内给付原告航天万源实业有限公司二〇二〇年度租金及物业费34020.95元、能源费16595.7元。

四、驳回原告航天万源实业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3401元，由原告航天万源实业有限公司负担2928元，由被告北京**合励游乐园有限公司负担473元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　林丹竹

二〇二一年六月七日

书记员　　姜名朔