***与沈阳市绿都景观设计有限公司房屋租赁合同纠纷、一审民事判决书

沈阳市和平区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）辽0102民初868号

原告：***。

委托代理人：隋阳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

委托代理人：谢国清，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

被告：沈阳市绿都景观设计有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路177号。

法定代表人：王成，系总经理。

委托代理人：兰景新，系辽宁冠越律师事务所律师。

委托代理人：魏江红，系该公司办公室主任。

原告***与被告沈阳市绿都景观设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人隋阳、谢国清与被告委托代理人兰景新、魏江红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2014年8月，原告与被告签订《房屋续租合同》一份，约定由原告向被告出租位于沈阳市和平区三好街18号中润国际大厦A座2201、2202室的商务办公房屋，面积为263.71平方米。续租期为两年，即2014年8月17日起至2016年8月16日，年租金为人民币155000元。按照合同约定，被告应在不迟于2015年7月31日前向原告支付第二个租赁年度的年租金，即人民币155000元。合同签订后，原告积极履行合同义务，如约向被告提供所出租的房屋，被告实际使用至今。2014年8月17日至2015年8月16日的商铺租金总计155000元，被告已向原告缴纳。但第二个租赁年度的年租金被告以不愿继续承租房屋为由至今没有向原告缴纳，而且被告就提前单方解除房屋续租合同并没有与原告人达成一致。原告认为，被告的单方解除或迟延交付租金的行为已经构成违约，根据合同第十五条第二款约定，被告逾期15日未支付租金，原告有权单方解除本合同，收回该房屋，根据合同第十五条第八款约定，被告应按照未履行期间的天数租金向原告承担违约责任。现原告为维护自己的合法权益，依法诉至贵院，请求查清事实，依法支持原告的诉讼请求。

诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间关于沈阳市和平区三好街18号中润国际大厦A座2201、2202室的《房屋续租合同》；2、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金155000元；3、案件受理费由被告承担。

被告辩称，1、原告所诉与事实不符，原告在诉状中称答辩人实际使用租赁房屋至今，并且就提前单方解除房屋租赁合同未与其达成一致与事实不符。本案的事实是答辩人于2015年6月19日向原告的代理人提出解除《房屋续租合同》，原告的代理人于2015年6月24日表示同意，答辩人于2015年8月10日腾空租赁房屋。答辩人自2015年8月10日起已经搬空房屋，原告也于2015年7月29日对外委托发布了房屋出租信息。因房屋的配套电梯经常故障，具有安全隐患，周边人都知晓此事情，进而导致原告在同意解除合同后无法继续出租房屋。本案的发生是原告违背诚信原则，恶意诉讼，无理纠缠所致；2、原告请求贵院依法解除原、被告双方之间关于沈阳市沈河区三好街18号中润国际大厦A座2201、2202室的《房屋续租合同》已经没有法律意义，原告与答辩人签订了《房屋续租合同》，该合同中约定的租赁期限为二年，自2014年8月17日起至2016年8月16日止。租赁房屋的年租金为人民币155000元，租金的支付方式为首个租赁年度的租金应于2014年8月的16日前一次性支付，第二个租赁年度的年租金应于2015年7月31日前一次性支付。合同第十一条第3款中约定本合同除其他条款中已经明确的解除情形外，甲、乙双方有权因下列原因而解除本合同：3.1经协商一致时。合同签订后，答辩人按照合同约定支付了首年度的房屋租金，在使用该租赁房屋办公过程中，因该房屋的电梯经常发生故障，给员工的人身安全带来了风险，答辩人通过办公室主任魏江红与出租人的委托代理人张继超协商解除该合同，员工魏江红通过腾讯QQ与张继超进行了关于解除合同的沟通，于2015年6月19日向张继超提出”中润这边电梯经常滑梯，员工安全受到威胁，建议搬家，所以第一时间跟你家打个招呼，这边不能再租了”，张继超回答”我知道了，我跟领导汇报一下”，6月24日回复”已经说过了，我们领导没有什么异议，另外提醒你们，当初你们改装修时就说明了，装修归我们所有，搬家时不能变动”，魏江红说”是的，我们领导说了，尽量保持良好状况，网线部分只跟交换器断开就行。1、2号屋里的网线部分我们原样都给留下”。从上述对话看，答辩人已经提前向原告提出解除合同的请求，原告亦同意答辩人提前解除合同，对合同的解除没有异议。从上述聊天记录，可以看出，答辩人提前向被答辩人提出了解除合同的要约，被答辩人亦对该要约进行了承诺，双方达成了解除合同的口头协议，该口头协议对双方具有法律效力。达成合意后，答辩人于2015年8月10日通过魏江红的QQ与张继超沟通，明确8月11日可以交房并请对方带来押金，双方结清水电物业费用并办理交接。张继超回复称跟领导汇报，定好日子提前联系。答辩人于2015年8月12日再次与张继超联系，被告知认为我方提前解约，影响了出租，押金不能返了。对此答辩人仔细查阅合同第四条后，未继续要求退押金。答辩人已经于2015年8月10日腾空了租赁房屋，并于2015年8月13日向张继超下发了解除合同通知。至此，双方签订的房屋续租合同已经解除。原告诉请法院解除双方的房屋续租合同已经没有意义。自双方达成解除合意并下发解除通知之日，答辩人与原告之间的房屋续租合同已经解除，原告只能就解除的效力进行诉讼，不能申请法院解除。故原告的该项诉讼请求应予以驳回；3、答辩人没有违约，不应承担违约责任，原告要求答辩人支付155000元的违约金没有依据。违约金的支付前提是存在违约的事实，如果没有违约的事实，就不需要支付违约金。本案的答辩人提出解除合同是与原告进行的口头协商，如果原告不同意解除，答辩人也不会以违约金为代价强行单方解除合同。答辩人完全是依据合同约定，提前告知原告解除合同事宜，原告亦给与了及时的回复，并同意答辩人提前解除合同。同时答辩人向原告下达了解除合同通知书，履行了水、电、物业费等费用的结算，并在首年度租期届满前腾空了房屋。答辩人的行为符合合同中”协商一致解除”的约定，答辩人的行为是合同赋予的合法诚信行为，并不是违约行为，因此不需承担违约赔偿责任。综上，请求法院驳回原告***的诉讼请求，以维护法律的权威及当事人的合法权益。

经审理查明，原告系位于沈阳市和平区三好街18号（中润国际大厦A座）2201室（建筑面积122.62平方米）、2202室（建筑面积141.09平方米）商务房屋的所有权人。2012年8月份，原、被告就前述房屋签订房屋租赁合同，期限至2013年8月份。租赁期满后，被告续租至2014年8月份。

2014年8月12日，原告（出租方／甲方）与被告（承租方／乙方）就前述房屋签订《房屋续租合同》，约定原告继续出租该房屋给被告，用途为商务公办，租赁期限为2年（自2014年8月17日至2016年8月16日止），年租金155000元，上打租，即本次续租首个租赁年度的年租金应于2014年8月16日（含）前一次性支付；第二个租赁年度的年租金应于2015年7月31日（含）前一次性支付。合同第四条（保证金）约定：”本合同签署时，乙方已于2013年8月17日向甲方支付保证金人民币5000元作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋、履行合同义务、对交接清单内租赁房屋原有设施设备及物品不造成任何损害的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，经甲方确认乙方无违约行为、无损害行为、无赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方。”合同第十一条（合同的变更与解除）约定：”……4、提出解除合同的一方应向对方发送合同解除的通知，通知到达对方时本合同解除；5、本合同解除不影响各方基于本合同约定所应承担的违约与赔偿责任及行政责任。”合同第十五条（违约责任）约定：”……8、甲方除约定的提前终止情形外，如单方提出提前收回租赁房屋或乙方单方提出提前返还租赁房屋的均视为违约，违约方应按照未履行期间的天数租金向守约方承担违约责任；……。”在该合同落款处，曾楠丽（原告于2014年8月11日出具委托书，委托曾楠丽、张继超代其办理房屋租赁相关事宜）在甲方处签字，被告在乙方处加盖合同专用章。

上述合同签订后，被告于2014年8月15日向原告交付租赁房屋2014年8月16日至2015年8月16日的租金155000元，双方依约履行续租合同。

2015年8月13日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》，内容：”我公司于2014年8月12日双方签订了房屋续租合同，续租10个月后，我公司于2015年6月19日跟房主协商，提出不再续租，贵方回复：‘没有什么异议’，因此，我公司已搬出租赁房屋，根据我们双方共同协商，房屋续租合同从2015年8月17日起解除。特此告知。”原告于2015年8月14日收到该通知。2015年9月11日，原告在辽沈晚报B14版就案涉租赁房屋发布招租广告。

现原、被告因房屋租赁事宜发生纠纷，并诉至法院。

诉讼中，原告认为被告未履行2015年8月17日至2016年8月16日的租赁合同，按照续租合同的约定，被告应承担未履行期间的违约金155000元。被告明确表示该约定过高。

另查，原告未有证据证明被告拖欠2015年8月17日以前的电费及物业费（含水费），亦未有证据证明被告对租赁房屋有损害行为并需承担赔偿责任等事宜。

又查，被告通过特快专递于2015年10月20日将租赁房屋的钥匙还给原告。对此，被告称双方解除合同后，原告了为出租方便，让被告代为接待有意承租的客户，后因房屋未能出租，原告反悔不同意解除租赁合同，被告遂将房屋钥匙邮寄给原告。

再查，根据原、被告相关人员的QQ聊天记录，被告于2015年6月19日已向原告表示不想继续租赁涉案房屋。该聊天记录还显示被告于2015年8月10日将租赁房屋腾空，并已告知原告，双方还就房屋对外出租事宜进行沟通。

上述事实，有房屋所有权证书、《房屋续租合同》、委托书、收据、《租赁合同解除通知书》、招租广告、QQ聊天记录等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告之间的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。

合同法第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告于2015年8月13日向原告发出《租赁合同解除通知书》，明确载明‘房屋续租合同从2015年8月17日起解除’，被告于次日收到该通知书，未回复，应视为默认，且双方在此前已就该事宜通过QQ进行沟通，《房屋续租合同》第十一条（合同的变更与解除）第4款亦载明‘提出解除合同的一方应向对方发送合同解除的通知，通知到达对方时本合同解除’，故双方的房屋租赁合同自2015年8月17日解除，无需本院判决解除。另，被告已于2015年8月10日搬离租赁房屋，原告对此知晓，从原告于2015年9月11日通过辽沈晚报就案涉租赁房屋发布招租广告一节亦可证明这一点。尽管租赁房屋钥匙直至2015年10月20日才交付原告，从双方QQ聊天记录，不排除原告为了便于出租该房屋，而让被告代为保管，并代其接待有意承租客户这一原因。

《房屋续租合同》第十五条（违约责任）第8款载明‘甲方（原告）除约定的提前终止情形外，如单方提出提前收回租赁房屋或乙方（被告）单方提出提前返还租赁房屋的均视为违约，违约方应按照未履行期间的天数租金向守约方承担违约责任’，被告作为承租方于2015年8月13日向出租方被告提出解除合同，即提前退租，已构成违约，根据合同约定，应向原告支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方关于违约金的约定即‘违约方应按照未履行期间的天数租金向守约方承担违约责任’明显过高，该违约金由本院酌定为30000元。

关于履约保证金5000元，《房屋续租合同》第四条（保证金）载明‘本合同签署时，乙方已于2013年8月17日向甲方支付保证金人民币5000元作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋、履行合同义务、对交接清单内租赁房屋原有设施设备及物品不造成任何损害的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，经甲方确认乙方无违约行为、无损害行为、无赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方’，如前所述，双方的租赁合同于2015年8月17日解除，且被告已于2015年8月10日腾空租赁房屋，但原告未有证据证明被告拖欠2015年8月17日以前的电费及物业费（含水费），亦未有证据证明被告对租赁房屋有损害行为并需承担赔偿责任等事宜，该履行保证金5000元理应返还被告。鉴于被告提前退租属违约行为，该履行保证金5000元可折抵违约金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告沈阳市绿都景观设计有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***违约金25000元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费3400元，减半收取1700元，由原告***负担1478.50元，由被告沈阳市绿都景观设计有限公司负担212.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审判员　　严冬云

二〇一六年二月二十六日

书记员　　商雨萌

本判决所依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。