沈阳机电研究设计院、沈阳鑫恒元科技有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终6873号

上诉人（原审原告）：沈阳机电研究设计院，住所地沈阳市和平区砂阳路926号。

法定代表人：李镭，该院院长。

委托诉讼代理人：陈玉滨，辽宁申扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘佳，女，1981年1月18日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市和平区。

上诉人（原审被告）：沈阳鑫恒元科技有限公司，住所地沈阳市沈河区万寿寺街121号341室。

法定代表人：田庆祥，该公司经理。

委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：田庆荣，男，1948年12月29日出生，汉族，住辽宁省新民市。

委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1981年8月15日出生，汉族，住辽宁省新民市

委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师

上诉人沈阳机电研究设计院（以下简称“机电设计院”）、沈阳鑫恒元科技有限公司（以下简称“鑫恒元公司”）因与被上诉人田庆荣、***房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

机电设计院上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、四项、六项，改判“被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付租金854,000元，支付2016年6月1日至2019年8月31日期间拖欠的城建税、印花税、土地使用税、增值税、教育费附加、地方教育费附加374,956.24元，并按照原告诉请支付违约金”；2.撤销一审判决第七项，改判“被告田庆荣、***对被告沈阳鑫恒元科技有限公司在本案中所负债务承担连带清偿责任；3.改判本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在被上诉人未提出任何证据的情况下，径行判决减免租金没有依据。上诉人不是政府代行出资人权益或国有资本控股的国有企业，上诉人已就此向法院举出充分证据。上诉人并不负有为经营困难的服务业小微企业、个体工商户减免租金的强制性义务。在租赁双方未就是否免租达成合意，被上诉人也未能举证其应当享受租金减免的法律及事实依据的情况下，一审法院径行判决减免2个月租金没有合同及法律依据，也显失公平;二、一审法院不予支持上诉人2016年6月1日至2017年4月21日期间房产税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税没有法律依据。此外，被上诉人并未针对上诉人主张税费的诉请提出时效抗辩，一审法院径行依据时效规定不予支持上诉人的相关诉请没有法律依据;三、案涉合同明确约定了违约金计算方式且并不违反法律法规强制性规定，被上诉人未提出任何证据，一审法院予以调整没有事实依据;四、一审法院以合同相对性认定被上诉人田庆荣、***不承担责任属法律适用不当。综上所述，一审判决存在事实认定和法律适用方面的错误，请二审法院在查明事实的基础上正确适用法律，依法改判，维护上诉人的合法权益。

针对鑫恒元公司的上诉请求，机电设计院辩称，沈阳鑫恒元科技有限公司请求无事实和法律依据，请求驳回所有诉求。

鑫恒元公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人（原审原告）的所有诉讼请求或发回重申；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、新冠疫情对企业的生产经营存在较长时间的影响，一审法院仅酌情免除两个月租金属认定事实不清、证据不足，依据八部委的规定应免除三个月房屋租金。故一审判项“一”的内容错误，应驳回此项诉讼请求；二.一审判项“二、三、四、五”的内容错误，应改判驳回以上全部诉讼请求;三.原审判项“六”的内容错误，应改判驳回此项诉讼请求。因合同双方并未约定违约金条款，只是约定了支付滞纳金的条款，每日应按缴费用的百分之一支付滞纳金的约定无效。故原告主张的支付迟延付款违约金诉讼请求没有合同依据，应予驳回;四.一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。

针对机电设计院的上诉请求，鑫恒元公司辩称，沈阳机电研究设计院的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回所有诉求。

针对机电设计院的上诉请求，田庆荣、***辩称，沈阳机电研究设计院请求无事实和法律依据，请求驳回所有诉求。

针对鑫恒元公司的上诉请求，田庆荣、***辩称，同意沈阳鑫恒元科技有限公司的上诉请求。

机电设计院向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付租金人民币854,000元，税费585,214.24元；2.请求判决被告向原告支付自应付之日次日起至实际付清之日止的迟延付款违约金（暂计算至2020年4月20日为人民币7,660,190元）；以上合计9,099,404.24元；3.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第1项中税费为587,319.24元。

一审法院审理查明：原告系位于沈阳市和平区砂阳路926号，建筑面积6200平方米房屋的所有权人。2016年5月27日，原告（甲方）与被告沈阳鑫恒元科技有限公司(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于沈阳市和平区砂阳路926号，建筑面积6200平方米的房屋用于餐饮娱乐住宿办公等综合经营，房屋租赁期自2016年6月1日起至2022年8月31日止；其中前三个月为装修期，不计租金，三个月后正常计租，如需延长由双方另行签字确认；第三条租金及支付方式约定：1、该房屋合同期内第一年租金为150万元；第二年租金为170万元；第三年租金为180万元；第四年租金为190万元；第五年租金为200万元；第六年租金为200万元；2、房屋租金支付方式如下：（1）乙方应于本合同签订之日一周内，一次性支付第一年的租金150万元；（2）自第二年开始，乙方应按季度付租金（于每季度前一月付款），分别于上一年的十二月和当年的三月、六月、九月的十五日之前付清租金，其中第二年的季度租金为42.5万元，第三年的季度租金为45万元，第四年的季度租金为47.5万元，第五年的季度租金为50万元，第六年的季度租金为50万元；（3）甲方应当在收到租金后向乙方开出全额发票、税金由乙方承担；3、乙方在签订此合同时履约保证金10万元（不计利息），承租到期后，乙方没有发生违约问题，甲方一次退还乙方房屋质保金；第五条租赁期间相关费用：1、甲方应承担的费用合同期内产生的采暖费由甲方承担；2、乙方承担的费用…（5）合同期间乙方承担水电费用、本次出租房屋所需缴纳的卫生费、消防费、房产税、印花税、土地使用税、出租税等乙方应承担的费用；第八条合同的变更、解除、终止与赔偿…4、在合同期内，乙方逾期交纳租金及其他费用的，每日应按缴费用的百分之一支付滞纳金，乙方拖欠租金2个月以上的，甲方有权解除合同并不予退还保证金……。后双方又签订了一份《合同变更协议》，变更原合同第五条第一项：合同期内产生的采暖费由甲方承担，变更为自第二年起，采暖费由乙方承担，每年采暖费固定为208,000元，在每年第四季度房租中扣除；其余条款不变。原告按合同约定将涉案房屋交付给了被告沈阳鑫恒元科技有限公司使用，被告沈阳鑫恒元科技有限公司给付原告履约保证金100,000元。但截至2020年6月30日被告沈阳鑫恒元科技有限公司尚欠原告租金853,333元（5,959,333元-5,106,000元），被告沈阳鑫恒元科技有限公司并拖欠原告2016年6月1日至2017年4月21日期间的税费91,649.18元，拖欠2019年9月1日至2020年8月31日的房产税203,040元；2017年4月22日至2019年8月31日期间原告已实际缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税合计609,665.9元；2019年9月1日至2019年11月30日期间原告实际缴纳印花税1,964.5元；2019年9月1日至2019年12月31日期间实际缴纳土地使用税8,846元；因被告沈阳鑫恒元科技有限公司拖欠原告租金及税费经原告催要未果，原告起诉来院。

另查明：2017年1月11日，原告与广东爱富兰建设有限公司签订了一份《工程合同》，约定原告的原办公楼改造工程由中标的广东爱富兰建设有限公司进行施工，工程总价款220,000元。后广东爱富兰建设有限公司与被告***签订了一份《内部承包责任书》，约定原告的原办公楼改造工程由被告***负责施工，工程合同总造价220,000元。广东爱富兰建设有限公司、杭州赢天下建筑有限公司与被告***就《沈阳机电研究设计院原办公楼改造工程劳务分包合同》的履行签订了一份《三方协议》。后原告（甲方）与被告沈阳鑫恒元科技有限公司（乙方）、广东爱富兰建设有限公司（丙方）签订了一份《抹账协议》，该协议中载明:甲方与乙方于2016年6月份签订房屋租赁合同。按合同要求乙方应向甲方支付2017年四季度房租21.7万元；2018年一季度房租42.5万元；2016年房产税18万元，共计82.2万元。乙方于2017年11月份已支付房租33万元，现欠款49.2万元。甲方与丙方于2017年1月签订沈阳机电研究院办公楼供暖改造、自来水改造、外墙维修合同，按合同约定甲方应向丙方支付22万元。经三方友好协商，一致同意将丙方维修工程款，抵顶乙方欠甲方的部分的房款，抵顶后乙方应向甲方支付27.2万元。抵顶后甲方向乙方开具64.2万元增值税发票，丙方向甲方开具22万增值税发票。本协议一式三份，甲乙丙三方加盖公章，财务专用章后方可生效。但该《抹账协议》上广东爱富兰建设有限公司未盖有该公司的公章及财务专用章。

2019年5月15日，被告沈阳鑫恒元科技有限公司（自然人独资）投资人由被告***变更为被告田庆荣。

一审法院认为，本案中原告与被告沈阳鑫恒元科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于原告主张的租金，经查，截至2020年6月30日被告沈阳鑫恒元科技有限公司尚欠原告租金853,333元，但在被告沈阳鑫恒元科技有限公司承租期间出现了“新冠××”疫情，此次疫情对生产、生活、企业经营等各领域均产生了严重的影响，该疫情系双方订立合同时无法预见的，为了控制疫情沈阳市亦采取了相应的措施，暂停了部分企业的经营，势必给原告的经营带来影响。本院依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见及2020年2月6日发布的辽政发（2020）6号辽宁省人民政府关于印发《辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》第二十条：减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。本院结合本市的疫情及双方的实际情况酌情给减免二个月的房屋租金计316,667元（1,900,000元÷12个月×2个月），故被告沈阳鑫恒元科技有限公司应给付原告租金536,666元(853,333元-316,667元)；对于原告主张的税费，经查，合同关于“甲方应当在收到租金后向乙方开出全额发票、税金由乙方承担”及“合同期间乙方承担水电费用、本次出租房屋所需缴纳的卫生费、消防费、房产税、印花税、土地使用税、出租税等乙方应承担的费用”之约定，被告沈阳鑫恒元科技有限公司承租后仅给付了部分房产税，现尚欠房产税、土地使用税、印花税等税费，该费用按合同约定应由被告沈阳鑫恒元科技有限公司承担，故本院对原告主张2019年9月1日至2020年8月31日期间房产税203,040元的请求予以支持；对于原告主张2016年6月1日至2017年4月21日期间房产税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税的请求，因已超过了诉讼时效，故本院对原告该期间的请求不予支持；对于原告主张2017年4月22日至2019年8月31日期间城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税的请求，经查，原告已实际缴纳了2017年4月22日至2019年8月31日期间城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税合计609,665.9元，但原告仅主张283,307.06元系其对自己权利的处分，本院准许，故本院对原告主张该期间税费的请求予以支持；对于原告主张的印花税，经查，2019年9月1日至2019年11月30日期间原告实际缴纳了印花税1,964.5元，但原告仅主张475元，本院准许；对于原告主张的2019年9月1日至2019年12月31日期间的土地使用税，经查，原告实际缴纳2019年9月1日至2019年12月31日期间的土地使用税8,846元，故本院对原告主张的土地使用税8,846元予以支持，对三被告辩称不欠原告租金及税费的辩解不予采纳；对于原告主张的迟延付款违约金的请求，庭审中，三被告提出合同约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，应予调整，本院酌情调整为二个月租金作为违约金为宜，故本院对原告的该项主张予以部分支持。对于三被告提出的合同双方并未约定违约金条款，只是约定了支付滞纳金的条款，每日应按缴费用的百分之一支付滞纳金的约定无效，因此原告主张违约金的诉讼请求应驳回的辩解，经查，原告合同约定的滞纳金实际系违约金，庭审中原告亦系按合同约定的滞纳金的标准主张的违约金，因被告沈阳鑫恒元科技有限公司在实际履行合同过程中存在违约，故应承担相应的违约责任，因此本院对三被告的该项辩解不予采纳；对于三被告提出的2016年第一年150万元的租金包括9月份的房租及所谓“滞纳金”或“违约金”到2017年6月4日已经超过诉讼时效而丧失胜诉权的辩解，经查，从原告提供的证据看，2016年9月1日至2017年8月31期间被告不欠租金，但欠税费，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，原告系2020年4月22日起诉至本院，故原告主张2017年4月21日前所欠的税费超过了诉讼时效，本院不予支持。对于三被告提出的给免租金的同时应减免2020年当年房产税、城镇土地使用税的请求，经查，原告已按照国家的相关政策实际缴纳了相关的税费，按合同约定该税费应由被告承担，且被告要求减免税费无依据，故本院对三被告的该项请求不予支持；对于三被告提出的与原告之间有抹账协议22万元已经抹账，无需支付原告的辩解，经查，原告与被告沈阳鑫恒元科技有限公司、广东爱富兰建设有限公司签订的《抹账协议》中明确约定“甲乙丙三方加盖公章，财务专用章后方可生效。但该《抹账协议》上广东爱富兰建设有限公司未盖有该公司的公章及财务专用章，因此无法认定该协议效力，且庭审中，原告对此又不予认可，故本院对三被告主张有22万元已经抹账的事实无法认定。因本案系原告与被告沈阳鑫恒元科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，根据合同相对性，应由被告沈阳鑫恒元科技有限公司承担相应的民事责任，被告田庆荣、***不承担责任。

综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院截至2020年6月30日前所欠的房屋租金536,666元；二、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院2019年9月1日至2019年12月31日期间的土地使用税8,846元；三、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院2019年9月1日至2019年11月30日期间的印花税475元；四、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院2017年4月22日至2019年8月31日期间拖欠的城建税、印花税、土地使用税、增值税、教育费附加、地方教育费附加费用283,307.06元；五、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院2019年9月1日至2020年8月31日期间的房产税203,040元；六、被告沈阳鑫恒元科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳机电研究设计院违约金316,667元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75,511元，由原告沈阳机电研究设计院承担64,184元，被告沈阳鑫恒元科技有限公司承担11,327元。

二审中，当事人未提供新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。

本案双方当事人的诉争焦点为：1.关于鑫恒元公司欠付租金的数额应如何认定；2.关于鑫恒元公司应否承担租赁期间的房产税、城建税、教育附加费、印花税、增值税、土地使用税等税费；3.关于机电设计院要求田庆荣、田庆亮承担本案连带责任的诉请能否得到支持。

关于鑫恒元公司欠付租金的数额应如何认定的问题。庭审中，虽鑫恒元公司主张其已不拖欠房屋租金，但其并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。故本院认定截止至2020年6月30日，鑫恒元公司尚欠租金853,333元。但鉴于鑫恒元公司在承租期间，出现了突如其来的“新冠××”疫情，该疫情系双方订立合同时无法预见的，为了控制疫情，沈阳市亦采取了相应的措施，暂停了部分企业的经营，此举必然对包括鑫恒元公司在内的企业生产、生活等各领域均产生了严重的影响和经营损失。故一审法院依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见及2020年2月6日发布的辽政发（2020）6号辽宁省人民政府关于印发《辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》等文件精神并结合本案的实际情况，酌情减免二个月的房屋租金计316,667元作为鑫恒元公司在疫情期间的损失并无不妥。据此计算，鑫恒元公司实际拖欠租金的数额应为536,666元(853,333元-316,667元)。本院对机电设计院和鑫恒元公司的该项上诉主张均不予支持；

关于鑫恒元公司应否承担租赁期间的房产税、城建税、教育附加费、印花税、增值税、土地使用税等税费的问题，本院认为，因案涉《房屋租赁合同》第五条（5）约定，租赁期间，乙方应承担的费用包括水电费用、本次出租房屋所需缴纳的卫生费、消防费、房产税、印花税、土地使用税、出租税等应当承担的费用。故鑫恒元公司应当按照合同约定承担上述费用。本案中，因机电设计院主张的2019年9月1日至2020年8月31日期间的房产税203,040元和2017年4月22日至2019年8月31日期间的城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税以及2019年9月1日至2019年11月30日期间的印花税和2019年9月1日至2019年12月31日期间的土地使用税等请求，符合合同约定，应予以支持。至于机电设计院主张的2016年6月1日至2017年4月21日期间的房产税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、增值税、土地使用税的请求，因已超过诉讼时效，故一审法院对该期间的上述费用不予支持并无不当。本院对机电设计院和鑫恒元公司的该项上诉主张均不予支持；

关于机电设计院要求田庆荣、田庆亮承担本案连带责任的诉请能否得到支持的问题，本院认为，因与机电设计院签订案涉《房屋租赁合同》的相对方为鑫恒元公司，而非田庆荣、田庆亮，且机电设计院亦未提供田庆荣、田庆亮应当承担连带责任的相关证据，故机电设计院的此项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。

关于机电设计院提出一审法院对违约金予以调整没有事实依据的上诉主张，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方在合同中约定，乙方逾期交纳租金及其他费用的，每日应按缴费用的百分之一支付滞纳金，但因一审中，鑫恒元公司、田庆荣、田庆亮均提出合同约定的违约金过高，请求予以调整。且鉴于双方约定的上述违约金确实过分高于造成的实际损失，故一审法院根据本案实际情况，酌定调整二个月租金作为违约金并无不妥，本院对机电设计院的该项上诉主张不予支持。

关于鑫恒元公司提出其与机电设计院、广东爱富兰建设公司三方签订的抹账协议中约定的内容已经履行完毕，22万元房屋租金已经抵消，故机电设计院无权撤销抵消的上诉主张，本院认为，因三方签订的《抹账协议》中明确约定，“甲乙丙三方加盖公章，财务专用章后方可生效。但该《抹账协议》上并未盖有广东爱富兰建设有限公司的公章及财务专用章，且机电设计院对该顶账事实亦不予认可，因此，无法认定该协议的效力以及22万元抹账的事实。本院对鑫恒元公司的该项上诉主张不予支持。

关于鑫恒元公司提出因合同中并未约定违约金条款，而只是约定逾期支付租金的滞纳金条款，故一审判决承担违约金的内容错误的上诉主张，本院认为，因合同中约定的滞纳金实际上就是逾期支付租金的违约金，而本次机电设计院诉请的也是按合同约定的滞纳金的标准主张的迟延支付租金的违约金。现鑫恒元公司存在逾期付款的违约行为，其应承担相应的违约责任，本院对鑫恒元公司的该项上诉主张亦不予支持。

综上所述，机电设计院和鑫恒元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费92,452.01元，由上诉人沈阳机电研究设计院负担75,511元；由上诉人沈阳鑫恒元科技有限公司负担16,941.01元。

本判决为终审判决。

审 判 长　姜会军

审 判 员　金　鑫

审 判 员　赵　智

二〇二一年七月二日

法官助理　刘冰青

书 记 员　赵博文

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。