某某、临沂市建筑设计研究院有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁13民终6386号

上诉人（原审被告）：***，男，1978年10月2日出生，汉族，个体经营户，住山东省临沂经济技术开发区。

委托诉讼代理人：刘泽宇，山东晨浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：临沂市建筑设计研究院有限责任公司，住所地：山东省临沂市北城新区汶河路北段鲁商中心A7座1单元。

法定代表人：亓树生，董事长。

委托诉讼代理人：毛杰，男，1969年10月10日出生，汉族，该公司职工，住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：陈贤泽，山东理永律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：临沂高新区鑫发木业有限公司，住所地：山东省临沂市高新区罗西街道办事处中石埠村。

法定代表人:尤忠诚，总经理。

上诉人***因与被上诉人临沂市建筑设计研究院有限责任公司（以下简称临沂建筑设计院）、临沂高新区鑫发木业有限公司（以下简称鑫发木业公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初18659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、被上诉人在合同履行期间亦有违约行为，应承担50万元违约责任。上诉人一审提交的被上诉人出具的停水停电通知，证明被上诉人在未到交纳租赁费期限就停水停电、催缴租金，致使转租户拒不缴纳房租给上诉人造成巨大损失。二、根据租赁合同，租赁标的物以建筑面积为单位，而一审法院在判决第四项1738.11平方米，其中包含楼顶面积20平方米、墙体面积210.2平方米，共计230.2平方米，不应向上诉人收取租金。

临沂建筑设计院辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

鑫发木业公司未到庭答辩。

临沂建筑设计院向一审法院提出诉讼请求：1.判决终止原、被告间的房屋租赁合同;2.判令被告向原告补交所欠房屋租金、滞纳金、违约金、水电费等共计1468751.67元；3.判令被告赔偿原告诉讼期间的房屋租赁损失，自起诉之日至实际交回房屋之日止;4.判令被告恢复房屋租赁前原状或者承担恢复原状所需费用;5.本案诉讼费、财产保全费等一切诉讼费用由被告承担;6.判令临沂高新区鑫发木业有限公司承担担保连带责任。

一审法院认定事实：2016年10月8日,原告临沂建筑设计院（甲方）与被告***（乙方）、鑫发木业公司签订《房屋租赁合同》一份。约定:甲方:临沂市建筑设计研究院有限责任公司(出租方)乙方:***(承租方)根据《中华人民共和国合同法》和其他相关法律、法规、规章的规定,甲乙双方经平等协商,达成以下协议:一、乙方租用产权属于甲方所有、位于新华路23号的整座办公楼(4319.5平方米)和紧邻办公楼的沿街楼二、三、四层(813.24平方米)、厨房(205.9平方米)、配房(89.89平方米)、锅炉房(52.82平方米),合计建筑面积5481.35平方米。土地使用权面积3694平方米。二、合同租赁期限为十年。自2016年10月8日起至2027年1月5日止。合同签订后90天内为乙方装修期,不计入合同租赁期。租赁合同到期时乙方若有意续租,应提前两个月向甲方提出续租申请。如甲方继续整体出租原租房,同等条件下乙方具有优先租赁权。三、租赁权仅限第一条所列建筑物内面积、院落。建筑物屋面以上及外墙出租权归甲方所有,乙方在经营范围内制作标识、广告须经甲方同意并符合政府相关部门管理规定可以在租赁期内免费使用。四、租赁期前五年年租金为贰百万零陆佰玖拾贰元整(200.0692万元),第六年起每年递增前一年度租金的3%。五、全年房租分两次交纳,前、后半年各交纳1/2,每半年租期开始前15天内付清半年房租。乙方如在每半年租期开始后延期15天仍未付清房租的,甲方有权解除租赁合同并收回租房。乙方确有困难需延期缴纳房租的,须在每半年租期开始前7日内向甲方申请并获同意后方可延期,滞纳金按年息10%计算,按实际延期天数计取。第一次付款为合同签订之后5天内交纳租金壹佰万零叁佰肆拾陆元整(100.0346万元),并交纳租房押金10万元,以上款项付清后甲乙双方办理交房手续。六、乙方在租赁期间如对租赁建筑物及院落进行装饰门面和内部改造等行为,须经甲方审查同意,并经相关政府部门批准后方可施工,装饰及改造严禁破坏房屋承重结构,如须竣工验收的,应取得有关部门验收合格批件。如乙方擅自改造承租房屋,所产生的一切责任由乙方负责。七、乙方在租赁期内不得整体转租经营权。租用期间要服从社区等部门关于流动人口、计划生育、治安保卫等管理要求。八、租用期间,第一条所列出租房屋一切维修、装饰、改造等费用由乙方承担。租赁合同到期如不再续租,交回的租房要门窗完好,能够正常使用,甲方不对原装修给予补偿。九、租用期间因不可抗力(政府拆迁、自然灾害等)因素造成的乙方损失,甲方不承担任何责任。第一条所列出租房屋,如政府征收、搬迁,补偿金归甲方所有,甲方退还乙方交纳的剩余时间房租,合同终止。十、租用期间乙方必须守法经营,且不得经营与甲方相同的业务。经营所涉及的工商、税务、治安等外部关系和费用由乙方自行责处理。租赁期间所发生的包括安全责任在内的一切纠纷由乙方承担全部责任。十一、乙方要确保沿街楼一楼水、电正常供应,水、电费代收代缴,不加收管理费。十二、对甲方供电、供水、供暖、电梯、厨具等设备,乙方要爱护使用,甲方不另外收费。乙方要负责租赁期内的维护,产生的费用由乙方负责。乙方交回租房时双方共同对以上设备检查验收,如损坏不能使用,视情况从租房押金中扣除。十三、第一条所列出租房屋的水、电、气费用,双方签订合同后结清归零,租赁期内发生的费用由乙方承担。十四、租赁合同签订后,乙方承租的院落内留出一个专用车位供甲方使用。十五、合同约定的租赁期内,双方不得无故终止合同。任何一方因违约导致解除合同,违约方须向守约方赔偿经济损失伍拾万元(50万元)。十六、本合同由临沂高新区鑫发木业有限公司自愿为乙方提供乙方合同项下的担保责任。十七、本合同一式四份。甲方两份,乙方、担保方各执一份,由三方签字盖章后生效。合同未尽事宜,由甲、乙双方协商解决并签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。十八、租赁期间,甲乙双方如因合同的履行发生争议,应友好协商解决,协商不成时可向兰山区人民法院提起诉讼。原告临沂建筑设计院在甲方处加盖合同专用章，法定代表人亓树生，经办人毛杰签字，被告***在乙方处签字捺印确认。被告鑫发木业公司在乙方担保人处加盖公章，法定代表人尤忠诚签字并加盖私章确认。2016年10月8日，原告临沂建筑设计院与被告***就案涉出租房屋办公楼的屋面渗漏、设备检测、合同租赁期内如遇政府拆迁等内容进行了补充约定。

租赁合同及补充协议签订后，原告依约将出租房屋交付被告***使用，因被告***被告未经原告同意,私自将锅炉房内设备以及沿街二三四楼暖气片拆除、将原食堂改建并加盖房屋一排、将车棚以及南墙拆除。原告于2017年5月16日向被告发出《督促履行合同义务函》,要求被告***整改，被告***在整改函下方签字并保证类似错误不再发生。但被告未经原告同意私自将办公楼北侧改建加盖钢结构玻璃幕墙一二三层，私自将沿街广告位对外出租。

从2017年7月开始,因被告***未按合同约定交纳房租,原告多次向被告发通知催交租金，被告***虽交清了欠交的租金，但自2018年2月16日起未缴纳2018年下半年的租金1000346元。2018年9月3日,原告书面通知被告***解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告将《解除房屋租赁合同通知书》张贴并通知了***及其转租的承租人。2018年9月5日，原告派人接管了门卫室，对被告已转租部分仍由承租人使用，未转租部分收回由原告管理。双方为此酿成纠纷，为此成诉。

另查明，被告***转租的房屋具体如下：1、2017年3月1日转租给李艳森252.53平方米，租期9年；2018年8月10日转租给宋海霞、朱美艳266.68平方米，租期5年；2017年6月1日转租给于波106.2平方米（墙体广告），租期6年；2017年6月10日转租给临沂海润文化传媒有限公司104平方米（墙体广告）；转租给楼顶铁塔公司20平方米；2017年3月1日转租给肖学军1198.9平方米，租期9年。以上共计1738.11平方米。

被告***未经原告同意添附或拆除的建筑物如下：1、拆除了南院墙及院墙北侧的车棚；2.大门处是加盖了一个玻璃房；3、锅炉房顶部拆除；4、在原告厨房的基础上在南边扩建了一部分钢结构；5、一楼二楼的中空部分用板隔盖,改变了结构；6、沿街楼层顶做了三面翻广告牌,将广告牌对外出租。

原告主张的诉讼请求第2项1468751.67元包括以下8项：1、2018年2月16日-5月14日滞纳金：1000346元*（13+31+30+14）*10%÷360=24452.9元；2、5月15日收到房租20万元。欠款800346元（1000346元-200000元）；3、5月15日-8月15日滞纳金;800346元*（17+30+31+15）*10%÷360=20675.6元；4、2018年8月16日-9月6日租金：1000346元*22天÷180天=122264.50元；5、滞纳金122264.50元*22*10%÷360=747.17元；6、违约金500000元；7、2018年8月份水电费112.5元；8、9月份水电费153元。

一审法院认为，原告临沂建筑设计院与被告***签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应严格依约履行。被告***未经原告同意在租赁期间对租赁建筑物进行拆除和扩建，且欠交2018年下半年租赁费，违反了合同约定，原告根据合同约定于2018年9月3日书面通知被告解除租赁合同并收回部分租赁房屋，符合法律规定，双方间的房屋租赁合同于2018年9月3日解除。被告***欠付的2018年2月16日至2018年9月6日间的欠付租金922610.5元（800346元+122264.50元）及滞纳金45875.67元（24452.9元+20675.6元+747.17元），具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金500000元，双方间租赁合同约定的年租金为200.0692万元，折合每月的租金为16.67万元，而合同解除后原告另行联系对外出租亦需一定的时间，此间租金损失应为原告所受损失，原告约定的违约金50万元约为原告三个月的租金损失，三个月的期间属于合理期间，故原告要求被告支付违约金500000元，本院予以支持。原告主张的水电费112.5元、153元，未提供证据证明，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告起诉之日至房屋交回之日租赁损失。对此，本院认为，双方约定的年租金为200.0692万元，租赁面积为5481.35平方米，折合每天每平方租金为0.99元（200.0692万元÷5481.35平方米÷365天），原告已于2018年9月3日书面通知被告***解除了租赁合同，并收回了被告尚未转租的平方米3743.24平方米（5481.35平方米-1738.11平方米），故原告要求支付被告仍占用的该1738.11平方米的租金损失，本院予以支持。其标准应参照合同约定的租金标准即每天每平方租金为0.99元计算，原告要求被告支付3743.24平方米房屋占用损失，因上述面积的房屋已于2018年9月5日由原告收回，原告再行主张上述房屋的占用损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告在诉讼中申请暂撤回要求被告恢复房屋租赁前原状或者承担恢复原状所需费用的诉讼请求，待费用实际发生后另行主张权利，不违法律规定，本院予以准许。被告鑫发木业公司自愿为被告***租赁合同项下的担保责任，未约定担保方式，应视为连带责任保证，应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告临沂市建筑设计研究院有限责任公司与被告***于2016年10月8日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月3日解除；二、被告***于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂市建筑设计研究院有限责任公司租赁费922610.5元及滞纳金45875.67元；三、被告***于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂市建筑设计研究院有限责任公司违约金500000元；四、被告***于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂市建筑设计研究院有限责任公司1738.11平方米的租金损失（以1738.11平方米为基数，自2018年10月16日至实际返还房屋之日止，按每平方米每天0.99元计算）；五、被告临沂高新区鑫发木业有限公司对上述判决第二、三、四项负连带清偿责任，被告临沂高新区鑫发木业有限公司承担担保责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利；六、驳回原告临沂市建筑设计研究院有限责任公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9009元，由被告***、临沂高新区鑫发木业有限公司负担。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人***与被上诉人临沂建筑设计院签订《房屋租赁合同》后，被上诉人将涉案房屋交付给上诉人，上诉人应当按照合同约定履行其作为承租方的义务。在租赁期间，上诉人未经被上诉人同意对租赁的建筑物进行拆除、扩建，且拖欠2018年下半年租赁费，构成严重违约，被上诉人于2018年9月3日书面通知上诉人解除租赁合同，原审法院依据上述事实及相关法律规定确定双方租赁合同及补充协议于2018年9月3日解除正确，对上诉人应支付被上诉人的租赁费、滞纳金及违约金金额认定亦无不当。上诉人主张被上诉人在合同履行期间亦有违约行为，应承担50万元违约责任；主张一审法院在判决第四项1738.11平方米，其中包含楼顶面积20平方米、墙体面积210.2平方米，共计230.2平方米，不应向上诉人收取租金，对此均未提供充分证据，其上诉理由本院不予支持。

综上所述，上诉人***的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18018元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨华雁

审判员　　陈　芳

审判员　　范宗芳

二〇一九年十月二十三日

书记员　　张　薇