西安君茂物业管理有限公司与某某、陕西鸿基通信股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2017）陕01民终12976号

上诉人（原审被告）***。

委托诉讼代理人：**，陕西博纳新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：包雯妍，陕西博纳新律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）陕西鸿基通信股份有限公司。

委托诉讼代理人：**，陕西博纳新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：包雯妍，陕西博纳新律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西安君茂物业管理有限公司。

委托诉讼代理人：***婷，陕西德伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，陕西德伦律师事务所实习律师。

上诉人***、上诉人陕西鸿基通信股份有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人西安君茂物业管理有限公司（以下简称君茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***、上诉人鸿基公司之共同委托诉讼代理人**、包雯妍和被上诉人君茂公司之委托诉讼代理人***婷、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人***、上诉人鸿基公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法驳回君茂公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由君茂公司承担。事实及理由：1、一审判决认定在君茂公司通知增加收费项目的所谓异议期内，***、鸿基公司未书面提出异议，因此君茂公司有理由要求***、鸿基公司缴纳增加的费用。这一认定没有考虑单纯沉默作为意思表示的前提，违背了法律规定。2、一审法院以部分业主已经向君茂公司缴纳了电梯费和垃圾费为由，就判令***、鸿基公司应缴纳君茂公司擅自增加的收费项目，有悖合同的相对性原则。3、一审法院认定双方权利义务比照《前期物业管理合同》，但是判决中又支持君茂公司增加收费项目，故一审判决前后矛盾。4、一审法院认为***、鸿基公司违约，本身就存在事实认定错误。还进一步判令***、鸿基公司承担每日2‰的高额违约金，与法律规定相悖。请求二审法院查明事实，支持***、鸿基公司的上诉请求。

君茂公司辩称，1、一审法院依据小区基本情况及本案事实，判决鸿基公司向君茂公司支付垃圾费及电梯费符合法律规定，且因鸿基公司逾期缴纳上述费用属违约行为判决鸿基公司向君茂公司支付逾期付款滞纳金也符合法律规定，且对滞纳金标准予以降低。***系业主，一审法院判决***对上述债务承担连带支付责任认定事实清楚、适用法律正确。请二审法院依法驳回***、鸿基公司的上诉请求。

君茂公司向一审法院起诉请求：1、判令鸿基公司向君茂公司支付自2015年4月1日起至实际付款之日的电梯费及垃圾费（暂计算至2016年10月31日电梯费及垃圾费10979.96元），并向君茂公司支付自2015年4月1日至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计算至2016年10月31日逾期付款违约金为13513.9元）以上两项合计为24493.86元；2、***对鸿基公司下欠君茂公司款项承担连带支付责任；3、本案诉讼费由***、鸿基公司承担。

一审法院查明：位于西安市××新区××西××智能大厦××号及××号属于**所有，8-11号属于***所有，现由鸿基公司及西安天惠通信有限公司（以下简称天惠公司）做办公场所，总面积为917.29平方米，其中鸿基公司占使用面积的70%，即642.1平方米，天惠公司占30%，即275.19平方米。2006年2月21日，君茂公司与业主**、***签订了为期三年的《前期物业管理服务合同》。合同对双方的权利义务进行了约定，期限为三年，自2005年8月18日至2008年8月18日，其中还约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的5‰的滞纳金。2015年3月1日，君茂公司向包括***、鸿基公司在内的西高智能大厦业主/住户公示了《关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知》，规定“因近年物价飞涨，物业服务人员及物料成本增大，为更好的服务业主，君茂公司依据并参照西安市人民政府令第94号《西安市电梯安全与节能监督管理办法》以及西安市物价局发《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》，将于2015年4月1日起对管辖区域内西高智能大厦的业主及使用人收取电梯费与垃圾费。收费标准如下：垃圾费：办公房屋按照0.2元/平方米/月缴纳。电梯费：二层0.4元/平方米/月缴纳（二层以上每增加一层曾家0.05元/平方米/月）。各业主如有异议请在本通知作出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力”。鸿基公司及***当庭承认收到君茂公司的通知，但未书面向君茂公司出具异议通知，也未向君茂公司按照通知标准缴纳电梯费及垃圾费。2016年12月23日，西安市不动产登记局向***发放了位于西安市高新区高新三路8号1幢10802室、建筑面积为438.83平方米的《中华人民共和国不动产权证书》。2017年4月12日，西安市不动产登记局向***发放了位于西安市高新区高新三路8号1幢10801室、建筑面积为409.29平方米的《中华人民共和国不动产权证书》及位于西安市高新区高新三路8号1幢10813室、建筑面积为69.17平方米的《中华人民共和国不动产权证书》。目前，该涉案房屋的所有权人为***。另查明，自2015年4月1日起，该大厦79.6%业主及实际使用人已按照通知中的标准向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费。截止2016年10月31日，鸿基公司拖欠君茂公司电梯费及垃圾费共计10979.96元。以上事实，有西高智能大厦垃圾费、电梯费缴纳情况统计表、关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知、公示牌、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单72张、君茂公司西BD-西高智能大厦催费通知单、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单8张、前期物业管理服务合同、不动产权证书、物业费支付票据、2017年6月5日***向君茂公司通知委托付款函及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

一审法院认为，本案当事人之间系物业服务合同法律关系，双方应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。本案中，君茂公司与业主**、***签订的《前期物业管理服务协议》已经于2008年8月份到期，但是君茂公司仍然对小区进行管理，鸿基公司也实际接受君茂公司的物业管理，双方形成事实上的物业管理法律关系，故按照合同法的相关规定，双方的权利义务内容比照原合同履行。原合同约定了物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款规定，“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主调整管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”涉案小区属于非保障性住房，物业服务的收费可以适用市场调节价。本案中，君茂公司为鸿基公司提供了物业管理服务，且君茂公司因各项费用上涨成本增加等原因就涉案小区的电梯费和垃圾费增收事宜进行过通知及公示，鸿基公司及***在收到通知后未书面向君茂公司提出书面异议。涉案小区超过三分之二以上的业主或者实际使用人已向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费，接受了君茂公司增收电梯费及垃圾费的要求，符合相关法律的规定，故君茂公司根据鸿基公司所在层数及建筑面积要求鸿基公司支付自2015年4月1日起每月每平方米0.70元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费的理由充分，予以支持。鸿基公司自2015年4月1日起至今拖欠君茂公司的电梯费及垃圾费的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故君茂公司主张的电梯费、垃圾费滞纳金按照合同及通知单上告知的标准按欠费金额每日5‰计算，但约定过高，酌情认定为拖欠金额每日2‰计算为宜。鸿基公司主张***已于2017年6月5日向君茂公司致函告知费用由天惠公司缴纳，但君茂公司对此不予认可，且该函的邮寄时间系2017年6月，在君茂公司起诉之后，故鸿基公司主张该费用不应由其承担理由不足，不予认可。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审庭审中已查明，物业费用一直系物业使用人即鸿基公司交纳，因此业主即***应对鸿基公司拖欠的电梯费、垃圾费承担连带责任，故对于君茂公司要求***对鸿基公司下欠费用承担连带责任的请求，依法应予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告陕西鸿基通信股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费，按照建筑面积642.1平方米，每月每平方米0.70元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费标准计算至实际付款之日止。二、被告陕西鸿基通信股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年5月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止。三、被告***对被告陕西鸿基通信股份有限公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务。四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费412元，由被告陕西鸿基通信股份有限公司、被告***共同承担。因原告已预交，故二被告应在给付上述款项同时一并支付给原告。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。结合双方当事人举证、陈述、庭审等情况，本院认定事实如下：一审法院判决查明事实属实。

本院认为，《西安市物业管理条例》第七十三条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。《西安市电梯安全与节能监督管理办法》第二十九条规定：“实行物业管理的电梯，业主应当按照有关规定向物业服务企业交纳电梯运行费；不按规定交纳的，由物业服务企业依法追缴。电梯运行费应当用于电梯日常管理、维护保养、直接物质损耗以及电梯检验等相关费用，并单独立账，专款专用，不得挪用。”《陕西省物业服务收费等级标准》说明第2条规定：“有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。”《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》中规定：“凡在本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、**等区和高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区产生生活垃圾的国家机关、部队、企事业单位、个体经营者、社会团体、城市居民（含城中村村民）和城市暂住人口等均应交纳城市生活垃圾处理费。”本案中，***、**与君茂公司于2006年2月21日签订的《前期物业管理服务合同》中约定，物业费为每月4.3元/㎡（含电梯费），同时约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。2010年10月1日起按每月4.4元/㎡交纳物业费。2015年3月1日君茂公司发出通知称因物价飞涨及物业服务成本增加等原因，参照相关政策规定对涉案物业的业主及使用人收取电梯费及垃圾费。君茂公司以物价上涨及服务成本增加为由增收电梯费及垃圾费，符合实际情况亦符合常理。同时，根据上述规定的内容，君茂公司收取电梯费及垃圾费符合相关政策的规定，于法不悖，且亦符合双方《前期物业合同》中有关调整价格的约定。另，君茂公司对收取电梯费、垃圾费事宜在涉案物业进行了公示，***及鸿基公司对该公示确已知晓，但并未在异议期内提出书面异议。且目前涉案物业绝大多数业主或实际使用人已经按照君茂公司的通知交纳了电梯费及垃圾费，接受了君茂公司增收电梯费及垃圾费的要求。故综合以上多方因素，一审法院认定鸿基公司支付自2015年4月1日至实际付款之日止的电梯费及垃圾费并无不当。至于滞纳金一节，因《前期物业管理服务合同》中对于业主逾期缴纳物业服务费用的情形约定了物业公司每日按应缴纳费用的5‰加收滞纳金的条款，一审法院结合该约定，酌情认定鸿基公司以拖欠金额为基数，按每日2‰标准支付滞纳金，但该标准仍较高。本院酌定以每日0.6‰标准计算滞纳金，较为适宜，于法不悖。根据《物业管理条例》的相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。一审法院判令***对鸿基公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务，符合法律规定。

综上所述，鸿基公司、***的上诉请求部分成立，本院对一审判决第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3991号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3991号民事判决第二项为陕西鸿基通信股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日0.6‰计算至实际付款之日止。

一审案件受理费412元，由***、陕西鸿基通信股份有限公司负担362元，由西安君茂物业管理有限公司负担50元；二审案件受理费412元，由***、陕西鸿基通信股份有限公司负担362元，由西安君茂物业管理有限公司负担50元。一审案件受理费412元西安君茂物业管理有限公司已预交，二审案件受理费412元***、陕西鸿基通信股份有限公司已预交，一、二审案件受理费于执行上述款项时一并执行

本判决为终审判决。

审判长***

审判员任蕾

审判员何强

二〇一八年一月十九日

书记员***