原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司诉被告某某房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

四川省自贡市自流井区人民法院

民事判决书

（2014）自流民初字第1354号

原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司。地址自贡市自流井区。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***，四川宏宗律师事务所律师。

被告***，男，1972年10月5日出生，汉族，住自贡市大安区。

委托代理人卿建，男，1975年5月30日出生，汉族，住自贡市自流井区。

原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2014年7月30日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司的委托代理人***、被告***及其委托代理人卿建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司诉称，2009年3月31日，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订《房屋租赁合同》。约定原告将坐落于自贡市自流井区东街居民委员会东兴寺11号框架结构，使用面积190平方米一套租给被告使用。约定“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划，互不计赔损失”。2013年因东兴寺片区改造需要，原告房屋被依法征收。2013年8月12日，原告向被告送达《告知函》，通知被告《房屋租赁合同》于2013年10月31日终止，并做好搬家准备。2014年1月下旬，原告通知被告2月16日前交还房屋钥匙。但被告至今未腾交房屋。故要求解除双方的《房屋租赁合同》、腾出房屋排除妨碍。

被告***辩称，原告诉状中陈述2013年8月12日已经送达告知函，根据合同法，告知函送达视为解除合同，现在又来主张，说明合同没有解除，原告没有送达告知函；因原告没有送达告知函，在合同存续期间给被告停水、停电，给被告造成损失；没有按照合同支付被告装修赔偿，因此，原告应当按照合同支付被告装修赔偿款并支付停水、停电造成的损失后，被告立即搬离租赁房屋。

原告为支持自己的主张提交如下证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明原告的主体资格；2、房产证（自房权证自井字第00125512）证明原告是出租房屋的所有权人，依法对该房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利；3、房屋租赁合同证明租赁合同约定了解除合同的条件和责任承担，即合同第八条“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，诉讼双方必须无条件服从国家和政府部分的整体规划，互不计赔损失。拆迁时，产权赔偿归甲方（原告），装修归乙方（被告）。”因此，如需拆迁租赁房屋，则：1、合同任意方可行驶合同解除权；2、合同双方互不承担赔偿责任。所以，因东兴寺片区改造，本案出租房屋拆迁，原告解除租赁合同符合约定，且根据合同约定原告对被告不承担任何赔偿责任；4、自贡市自流井区人民政府国有土地上房屋征收决定公告，证明因公共利益需要，自井区政府于2013年7月公告，东兴寺片区实施综合改造，出租房屋属于被拆迁范围内的房屋；5、告知函，证明原告于2013年8月12日书面告知被告，因政府征收，双方房屋租赁合同于2013年10月31日前终止，请被告做好搬迁准备。证明因出现合同约定可解除合同的情形，原告以法定的方式通知被告租赁合同解除，并给被告预留了合理的搬迁时间；6、告知函签收单，证明2013年8月26日，被告签收告知函。根据合同法的规定，原告依约行驶合同解除权，解除通知自送达被告，双方合同解除。即解除租赁合同在2013年10月底已经生效，被告应当腾交房屋而没有腾交，损害了原告权益，被告要求赔偿2014年3月5日后产生的停水停电损失更加没有理由；7、房地产征收预评估报告，证明2013年9月评估机构对原告被征收的房屋依法进行了评估，出具了评估报告；8、自贡市国有土地上房屋征收产权调换协议书，证明2013年12月31日原告与房屋征收部分签订房屋征收协议，因被告拒不腾交租赁房，致使原告违约不能交房拆迁，侵犯了原告合法权益，给原告造成了重大损失；9、协议，证明不是原告不给装修款，而是被告拒绝签收。

被告对以上证据认为第一组证据三性无异议；第二组证据房屋所有权无异议，但是不能证明原告的证明目的，在租赁期间，原告不享有占有、使用、收益的权利，原告只有处分的权利；第三组证据真实性和合法性无异议，但不能证明原告要证明的目的，反而证明在租赁合同存续期间，房屋的收益和使用权归被告所有；第四组证据真实性和合法性无异议，但是剥夺了被告的权利；第五组证据原告没有证明被告收到了；第七组证据合法性有异议，该份报告是在被告丧失一定权利下产生的，因此不能说是依法评估的；第八组证据原告所要证明的内容与本案无关，原告说被告不腾交房屋造成了损失，应另案起诉。原告在提交的第7组证据补偿方案中水、电、气都有赔偿，但原告提交的第九组协议中没有提到这部分费用。因此原告所谓的协议就和他们提供的第7组证据的相应补偿款矛盾。原告从证据上看，没有证明被告收到告知函，侵犯了被告一定的权利。所以原告无权解除合同，且被告保留对原告追偿的权利。

被告为支持自己的辨称主张提交如下证据材料：1、房屋租赁合同，证明租赁关系合法；2、告知函，证明原告存在违约行为；3、利润统计表；4、房屋补偿意见；5、装修工程预算书；6、设施设备家具清单明细表；7、现金日记账；第3-7组证据证明因原告违约造成被告损失。

原告对以上证据认为第一组无异议，双方应受合同约束，此情况下原告无赔偿义务；第二组告知函三性有异议；第三组利润统计表不是证据，不具有真实、合法性。从2012年1月9日-2月18日收入1万多，支出11万多，另外还支出1万多，利润却有2万多，统计有错；第4组补偿意见有异议，不符合客观事实，也未附损失依据的来源；第7组现金日记账不能证明利润，装修预算也有异议，无相关票据；装修的面积是260平方米，但租给被告的房屋是190平方米。

本院对上述证据评议认为，原告所提交的7、9号证据不符合证据的三性，不予采信，其余证据予以采信；被告所提交的1号证据予以采信，其余证据不予采信。

经审理查明，2009年3月31日，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于自贡市自流井区东街居民委员会东兴寺11号框架结构，使用面积190平方米一套租给被告使用。租赁时间为2009年4月1日至2019年8月31日止，为支持被告装修，租金从2009年9月1日起收取并收取租赁保证金2000.00元），还约定，“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划，互不计赔损失。若拆迁时，产权赔偿归原告，装修归被告，合同期满，保证金退还被告”。合同签订后，双方履行合同，原告收取租赁保证金2000.00元，至今未退。2013年因自贡市自流井区东兴寺片区改造需要，原告租赁给被告的房屋属征收范围的房屋。2013年8月26日，原告向被告送达《告知函》，通知被告于2013年10月31日前终止《房屋租赁合同》，并做好搬家准备。2013年12月31日，原告与自贡市自流井区国有土地上房屋征收管理办公室签订《自贡市国有土地上房屋征收产权调换协议书》。估价机构对租赁房屋的装修进行了评估，因估价机构未将评估结果直接送达被告，被告对评估结果不服，认为补偿低且停水、停电，故酿此纠纷，至被告至今未腾交房屋。故原告起诉来院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，被告腾出房屋排除妨碍。

本院认为，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订的《房屋租赁合同》成立，合法有效。在租赁期限内，因双方约定的“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划”的条件成就，原告于2013年8月26日向被告送达《告知函》，通知被告于2013年10月31日前终止《房屋租赁合同》，因此，原告向被告送达上述通知时，双方合同已经解除，故本案对原告解除合同的请求不再处理；双方合同解除后，被告应退还租赁房屋，原告应退还被告租赁保证金2000.00元。对被告辨称主张的原告应支付被告装修赔偿款并支付停水、停电造成的损失的理由，本院认为，被告对租赁房屋进行了装修，应获得拆迁赔偿，但赔偿的主体不是原告，被告对因拆迁进行的装修部分的评估结果不服，可另行主张权利，但不能以此作为拒绝交还租赁房屋的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内将租赁房屋退还原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司；

二、原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告***租赁保证金2000.00元。

本案案件受理费3900.00元，由被告***承担（该款原告已经预交1950.00元，被告在退还租赁物时一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。

审判长聂巨良

审判员***

人民陪审员***

二〇一四年八月六日

书记员万燕