某某与自贡市轻工业设计研究院有限责任公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

四川省自贡市中级人民法院

民事判决书

（2014）自民二终字第92号

上诉人（原审被告）***，男，1972年10月5日出生，汉族，住自贡市大安区新民镇天元社区25之83号。

委托代理人***，四川元宇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）自贡市轻工业设计研究院有限责任公司，住所地自贡市自流井区东兴寺街11号。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***，四川宏宗律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人自贡市轻工业设计研究院有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2014）自流民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托代理人***，被上诉人自贡市轻工业设计研究院有限责任公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司向四川省自贡市自流井区人民法院起诉称，2009年3月31日，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订《房屋租赁合同》。约定原告将坐落于自贡市自流井区东街居民委员会东兴寺11号框架结构，使用面积190平方米一套租给被告使用。约定“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划，互不计赔损失”。2013年因东兴寺片区改造需要，原告房屋被依法征收。2013年8月12日，原告向被告送达《告知函》，通知被告《房屋租赁合同》于2013年10月31日终止，并做好搬家准备。2014年1月下旬，原告通知被告2月16日前交还房屋钥匙。但被告至今未腾交房屋。故要求解除双方的《房屋租赁合同》、腾出房屋排除妨碍。

原审法院经审理查明，2009年3月31日，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于自贡市自流井区东街居民委员会东兴寺11号框架结构，使用面积190平方米一套租给被告使用。租赁时间为2009年4月1日至2019年8月31日止，为支持被告装修，租金从2009年9月1日起收取并收取租赁保证金2000.00元），还约定，“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划，互不计赔损失。若拆迁时，产权赔偿归原告，装修归被告，合同期满，保证金退还被告”。合同签订后，双方履行合同，原告收取租赁保证金2000.00元，至今未退。2013年因自贡市自流井区东兴寺片区改造需要，原告租赁给被告的房屋属征收范围的房屋。2013年8月26日，原告向被告送达《告知函》，通知被告于2013年10月31日前终止《房屋租赁合同》，并做好搬家准备。2013年12月31日，原告与自贡市自流井区国有土地上房屋征收管理办公室签订《自贡市国有土地上房屋征收产权调换协议书》。估价机构对租赁房屋的装修进行了评估，因估价机构未将评估结果直接送达被告，被告对评估结果不服，认为补偿低且停水、停电，故酿此纠纷，至被告至今未腾交房屋。故原告起诉来院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，被告腾出房屋排除妨碍。

原审法院认为，原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司与被告***签订的《房屋租赁合同》成立，合法有效。在租赁期限内，因双方约定的“如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划”的条件成就，原告于2013年8月26日向被告送达《告知函》，通知被告于2013年10月31日前终止《房屋租赁合同》，因此，原告向被告送达上述通知时，双方合同已经解除，故本案对原告解除合同的请求不再处理；双方合同解除后，被告应退还租赁房屋，原告应退还被告租赁保证金2000.00元。对被告辨称主张的原告应支付被告装修赔偿款并支付停水、停电造成的损失的理由，本院认为，被告对租赁房屋进行了装修，应获得拆迁赔偿，但赔偿的主体不是原告，被告对因拆迁进行的装修部分的评估结果不服，可另行主张权利，但不能以此作为拒绝交还租赁房屋的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告***于本判决生效后十日内将租赁房屋退还原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司；二、原告自贡市轻工业设计研究院有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告***租赁保证金2000.00元。

宣判后，***不服，向本院提起上诉。其上诉称：原判认定事实不清，程序违法，导致判决严重错误。1.首先，没有任何证据证明被上诉人于2013年8月26日向上诉人送达了“告知函”。被上诉人没有任何证据证明上诉人收到所谓的告知函，在被上诉人工作人员工作笔记上的签字，不能证明上诉人收到告知函，更不能证明被上诉人所称的告知函内容与法庭认定告知函内容一致。2.被上诉人在一审诉求中要求解除双方租赁合同，从另一方面证明，上诉人与被上诉人之间的租赁合同至今尚未解除。一审法院脱离被上诉人的诉求，确认合同已经解除严重违法。被上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，对上诉人提起解除合同之诉，充分证明被上诉人在起诉前没有合法的向上诉人送达要求解除合同的合法文件，该租赁合同至今合法有效且没有解除。其次，根据民事诉讼不告不理的基本原则。被上诉人要求解除租赁合同，且并没有要求法院确认解除合同行为的有效性。故法院无权在被上诉人未提出确认之诉前提下，确认合同已经解除。且该确认的依据并没有充足的证据予以证明，不仅程序违法且实体违法，属违法裁判。3.一审法院确认，上诉人享有该租赁物的用益物权。同时被上诉人又于2013年12月31日与拆迁主体签订《自贡市国有土地上房屋征收产权调换协议书》，证明被上诉人就房屋拆迁与拆迁部门已经达成协议，已获得拆迁赔偿，当然包括装修在内。但法院同时又认为赔偿主体不是被上诉人。加之在起诉前后上诉人与拆迁主体进行联系，均被告知因不是被拆迁人不能直接与拆迁主体达成赔偿协议，这一事实上诉人在一审庭审中已经陈述。一审法院要不应当依职权追加拆迁主体为第三人，要不就不应该在判决中认定，已经获得赔偿包括装修赔偿的被上诉人不是赔偿主体。请求撤销原判，发回重审。

被上诉人自贡市轻工业设计研究院有限责任公司辩称：告知函上诉人已经收到，上诉人除了签名外，还书写已收到告知函，上诉人认为其收到的不是解除合同告知函应该举示证据，否则上诉人认为他收到的是其他告知函是不成立的。租赁合同是否解除应该依照合同法的规定，是否符合解除条件和履行了法定的程序。双方根据租赁合同，解除合同的条件已经具备，上诉人签收了告知函，符合了解除合同的程序，合同已经解除。一审法院的判决事实清楚，证据确凿，符合相关法律规定。关于被上诉人的装修赔偿，根据租赁合同的约定，对上诉人的装修损失不应当向被上诉人主张。本案是房屋租赁纠纷，不应当审理房屋拆迁的相关问题。被上诉人至今也没有领到拆迁的装修赔偿。

本院查明的事实与原审认定的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，根据“合同法”第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定。在合同中双方约定，如因国家建设需拆迁该房屋或征用该房所占地时，甲乙双方必须无条件服从国家和政府部门的整体规划，互不计赔损失。其解除合同条件成就，且被上诉人向上诉人送达《告知函》，通知上诉人做好搬家准备。上诉人在被上诉人工作人员的工作笔记本上签字并注明“已收到告知函”，并且在上诉人向被上诉人出具书面的《房屋补偿意见》中也明确载明上诉人已经收到《告知函》。的行为可以证明被上诉人向上诉人送达了关于终止《房屋租赁合同》的《告知函》，上诉人也已经实际收到该函，并且在上诉人向被上诉人出具的书面的《房屋补偿意见》中也明确载明上诉人已经收到《告知函》。因此，上诉人称被上诉人在起诉前没有合法的向上诉人送达要求解除合同的合法文件，该租赁合同至今合法有效且没有解除的理由不成立，本院不予支持。关于其未收到关于终止《房屋租赁合同》的《告知函》的上诉理由不能成立。被上诉人在起诉时请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，原审法院通过审理查明的事实，认定合同已经解除，依法不再处理并未超出脱离被上诉人的诉讼请求，也未违反不告不理的原则。对于房屋装修所涉及的拆迁赔偿问题，属于另一法律关系，不属于本案的处理范围，上诉人可以另行主张权利。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3900元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长廖四春

审判员周勇

审判员**

二〇一四年十一月二十日

书记员曾静