江苏南通二建集团有限公司与上海霍普建筑设计事务所股份有限公司、南通五洲国际投资有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏06民终3028号

上诉人（原审原告、申请执行人）:江苏南通二建集团有限公司，住所地启东市。

法定代表人：杨晓东，董事长。

委托诉讼代理人：童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆允祥，江苏南通二建集团有限公司员工。

被上诉人（原审被告、案外人）：上海霍普建筑设计事务所股份有限公司，住所地上海市浦东区。

法定代表人：龚俊，董事长。

委托诉讼代理人：张建军，江苏濠阳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：南通五洲国际投资有限公司，住所地南通市。

法定代表人：舒策城，董事长。

委托诉讼代理人：吴海生，南通五洲国际投资有限公司员工。

上诉人江苏南通二建集团有限公司（以下简称二建集团公司）与被上诉人上海霍普建筑设计事务所股份有限公司（以下简称霍普公司）、南通五洲国际投资有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初6746号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二建集团公司上诉请求：撤销一审法院（2017）苏0602民初6746号民事判决，发回一审法院重新审理或直接改判，支持上诉人的上诉请求。事实及理由：根据物权法第六条的规定，不动产的转让应当登记，本案案涉房屋至今仍然登记在五洲公司名下，产权人仍然是五洲公司，至于被上诉人和五洲公司之间的房屋买卖合同无法履行，被上诉人应该依据其他的途径主张自己的权利。江苏省高级人民法院认为案外人购买商品房后提出执行异议，必须符合四个条件才能得到法院支持。即在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，并且已经办理了预售登记，签订合同相对方是房地产开发企业，所购商品房系用于居住且案外人名下没有其他用于居住的房屋，已经交付的价款超过合同约定价款的50%。本案中，被上诉人的买卖合同没有预售登记，购买房屋不是用于居住，是公司抵债，开具的发票也是公司名下，不是自然人购买，且没有支付房价款，所以一审判决错误，应当纠正。另外，一审认定的事实存在错误，即所谓物业服务费，实际是一个和霍普公司无关的人缴纳的能耗费。

被上诉人霍普公司辩称，霍普公司和五洲公司以房抵债的协议包括房屋的交付，均发生在上诉人申请法院查封之前，以房抵债是一个客观存在的事实。上诉人认为一审认定事实错误，没有依据，被上诉人提供了当时缴纳费用人员的劳动合同。至于登记的问题，最高法院司法解释有明确规定，省高院（2013）苏民终字第003号判决案件与本案情况一致，该判决已被最高院录入司法案例，法院最终以保护实际权利人为审判宗旨。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人五洲公司辩称，五洲公司和霍普公司就工程款的支付达成了以房抵款的协议，是双方的真实意思表示，且在二建公司查封之前就已经履行完毕。故一审法院判决正确，请求驳回上诉人的请求。

二建集团公司向一审法院起诉请求：请求判决对南通市产继续执行。

一审法院查明，2011年6月，霍普公司与南通嘉居投资有限公司签订《设计合同》，南通嘉居投资有限公司委托霍普公司进行南通市五洲国际广场项目的建筑方案设计、建筑专业初步设计以及外立面细部设计施工指导图。合同约定设计费总价暂定为11300000元，付费方式为根据九个设计阶段进度分别按比例支付。2011年7月13日，南通嘉居投资有限公司变更名称为五洲公司。截至2014年12月24日，五洲公司共向霍普公司付款10248250元，霍普公司向五洲公司开具设计费增值税普通发票共计11262640元。

2016年2月24日,五洲公司内部通过对霍普公司设计费900000元的付款流程审批，审批处理意见注明，本次付款全部用于抵房款。五洲公司与霍普公司先后签订《以房抵款协议》、《商品房买卖合同》。《以房抵款协议》落款没有签署时间，《商品房买卖合同》落款时间打印为2014年12月25日。两被告陈述《以房抵款协议》和《商品房买卖合同》均签订于五洲公司内部付款流程审批通过后，在2016年2月底3月初。《以房抵款协议》约定，五洲公司应向霍普公司支付工程款约为1014365.09元，五洲公司用于抵销霍普公司工程款的房屋为“住宅7-3303”，建筑面积102.96平方米，商品房单价8255.63元，总价850000元；及车位D1101，总价50000元，合计价款900000元。《商品房买卖合同》约定，霍普公司购买的房屋为御锦城7幢3303室，建筑面积102.96平方米，每平方米8255.63元，总金额850000元；车位D1101总价50000元，合计900000元。合同还约定，五洲公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。

2016年4月7日，五洲公司将2014年12月24日向霍普公司开具的、金额为376253元的增值税发票作退票处理，以抵房款的金额900000元作为付款金额，重新向霍普公司开具金额为261863元的增值税发票。2016年10月28日，五洲公司向霍普公司开具御锦城7幢3303室房款增值税普通发票。同日，霍普公司缴纳御锦城7幢3303室房屋公共能耗费和物业服务费。

一审法院认为,霍普公司与五洲公司之间存在设计合同关系，基于该合同关系，截至2014年12月24日，霍普公司对五洲公司享有合法有效的到期债权，且该债权的数额大于所抵房屋的总价款。后双方签订了《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。虽然霍普公司和五洲公司没有提供直接证据证明《以房抵款协议》和《商品房买卖合同》的具体签订日期，但现有证据可以证明该两份合同签订于本院对案涉房屋查封之前。霍普公司以到期债权抵付房款，五洲公司于2016年10月28日开具房款发票，同日霍普公司缴纳了物业服务费，可以认定霍普公司缴纳房款及合法占有案涉房屋也发生于法院对案涉房屋查封前。法院查封案涉房屋发生在霍普公司与五洲公司约定的办理产权登记期间内，故不能认定未办理产权登记系霍普公司自身原因。综上，霍普公司和五洲公司签订的《以房抵款协议》、《商品房买卖合同》在法院查封案涉房屋前已经实际履行，霍普公司对案涉房屋所享有的权利，能够排除本案执行。二建集团公司的诉讼请求不能成立，不予支持。遂判决：驳回二建集团公司的诉讼请求。案件受理费12300元，由二建集团公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，南通市崇川区人民法院在审理原告二建集团公司与被告五洲公司建设工程合同纠纷一案中，二建集团公司向该院提出财产保全的申请，该院经审查后出具（2016）苏0602民初6355号民事裁定书。该院（2016）苏0602执保376号案对（2016）苏0602民初6355号民事裁定书予以实施，于2016年12月14日向南通市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封御锦城7幢3303室房产，即案涉争议房产。对此，霍普公司提出执行异议，该院作出(2017)苏0602执异183号执行裁定，中止该院（2016）苏0602执保376号案依据（2016）苏0602民初6355号民事裁定对五洲公司所有的坐落于南通市产的执行。二建集团公司不服，提出本案执行异议之诉。

本院认为，本案为申请执行人提起的执行许可之诉，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十九条又规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。由此可见，我国物权法仅赋予不动产登记权利推定的效力，在有相反证据足以推翻登记的情形下，仍应以实际权利人为准。实践中，由于当事人或登记机构的原因，不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，若有证据证明不动产登记与实际权利状况不符的，人民法院应当以证据证明的事实确认不动产的真正权利人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人对其购买的尚未办理过户登记的财产，如已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。该规定与物权法上述规定的精神是一致的。因此，案外人若能举证证明其与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系，已支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋产权过户无过错，并据此主张执行异议的，人民法院应予支持。本案中，霍普公司与五洲公司签订了《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》，这是双方当事人协商一致，清偿部分到期债务，建立商品房买卖合同关系，将债权转让为已付购房款清算，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定情形，该商品房买卖合同具有法律效力。霍普公司提供的房款发票和物业服务费，可以认定其已支付全部房屋价款并合法占有案涉房屋。霍普公司未办理房屋产权过户手续，是法院查封前尚在双方合同约定的办理产权登记期间内所致，不能认定法院查封前其对未办理房屋产权过户存有过错。根据上述法律和司法解释的规定，霍普公司是案涉房产的实际权利人，足以排除被执行人五洲公司执行程序中对案涉房产的执行。一审法院判决驳回二建集团公司的诉讼请求于法有据。至于二建集团公司提出的“四个条件”，这是执行异议审查中适用的标准，与本案的实际事实需要适用的相关法律标准并不属于同一类型。对于霍普公司没有办理预售登记，并不影响本案商品房买卖合同的效力。

综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，判决结果正确。二建集团公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12300元，由上诉人二建集团公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　金建飞

审判员　　刘　瑜

审判员　　陈新源

二〇一八年十二月二十五日

书记员　　陈　炜