原告长沙铁路勘察设计有限公司与被告某某房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘1202民初1328号

原告：长沙铁路勘察设计有限公司，

法定代表人：肖蓉，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：孙接（特别授权），

被告：***，男，汉族，

原告长沙铁路勘察设计有限公司（以下简称：长沙勘察公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，长沙铁路运输法院于2020年3月13日作出（2020）湘8601民初6号民事裁定，将本案移送本院处理。本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙勘察公司的委托诉讼代理人孙接到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告长沙勘察公司向本院提出诉讼请求：一、确认本案租赁合同于2020年3月11日解除；二、判令被告向原告返还本案案涉房屋及其设施设备；三、判令被告向原告支付逾期支付的租金计69756元；四、判令被告自逾期支付租金之次日起至租金实际付清之日止，以逾期租金金额为基数，按每日千分之六的标准支付逾期付款违约金（暂计算至2020年3月13日止，计129013.71元）；五、判令被告自2020年3月12日起至其实际向原告返还房屋及其设施设备之日止，按7980元/月的标准向原告支付逾期腾房占有使用费；六、请求依法判令被告赔偿原告因逾期腾房造成的律师费、差旅费等损失；七、确认原告无须向被告返还租赁保证金和安全保证金；八、请求依法判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保责任保险保费。（以上第二项和第三项合计198769.71元）。庭审中，原告明确诉讼请求第二项为：判令被告向原告返还本案涉案房屋；第六项为：判令被告赔偿原告因逾期腾房而造成的律师费、差旅费10000元；第七项为：确认原告无须向被告返还租赁保证金和安全保证金各2000元，共计4000元；第八项为判令被告承担本案的财产保险费500元、诉讼费、财产保全费。事实与理由：2017年9月5日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订房屋租赁合同：第一条约定，租赁物位于怀化铁北中路135#长沙铁路勘察设计有限公司怀化分公司一楼。第三条约定，租期自2018年1月30日至2020年8月29日止。第四条约定，租金标准：2018年1月30日至2018年8月29日，2588元/月；2018年8月30日至2019年8月29日，3800元/月；2019年8月30日至2020年8月29日，3990元/月。第五条第2项约定，租金按季结算，在2017年9月5日交纳第一个季度的租金，以后在每个季末的5日前，交纳下季租金。第六条约定，租赁保证金2000元、安全保证金2000元和用水、用电保证金1000元。第三十三条，租赁期届满、合同解除或合同被依法确认无效，乙方应在租赁期届满、合同解除或依法确认无效之日腾空房屋，将房屋（包括但不限于乙方经甲方同意装修改造而添附的，已和房屋形成附合或未形成附合的设施设备、改扩建物以及装饰装修物等）完好无损地返还给甲方，并向甲方交付全部房屋钥匙，且不得要求甲方赔偿残值损失、承担改扩建费用或要求在可利用价值内予以补偿。第四十条约定，逾期支付租金或其它付款的，每逾期一日，应按所欠付金额的千分之五向甲方支付违约金；逾期达30日的，每逾期一日，应按所欠付金额的千分之六向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同等。第四十一条约定，租赁期届满、合同解除或合同被依法确认无效，乙方未按约定腾房，向甲方交付房屋及其设施设备和钥匙的，乙方应同时承担以下违约责任：1、按合同约定租金标准的两倍支付逾期腾房占有使用费；2、承担逾期腾房给甲方造成的其他损失（包括但不限于预期收益、诉讼费、律师费、差旅费等）；3、甲方有权不返还租赁保证金和安全保证金等等。第四十五条约定，合同履行中发生争议的，由甲方所在地铁路运输法院管辖。合同履行过程中，被告并未按合同约定支付租金。截至2020年3月18日止，被告仅于2019年5月23日支付租金10352元，于2018年12月底支付租金15528元，尚欠付租金69756元。2019年12月26日，原告依照租赁合同约定通知被告解除合同，要求其支付逾期租金、违约金，腾空并返还房屋及其设施设备。但被告并未按通知履行。综上，原告为维护本单位的合法权益，特依照《民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，向法院提起诉讼，请依法判如所请。

被告***未作答辩。

本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年9月5日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告长沙勘察公司（甲方）将其坐落于怀化铁北中路135号长沙勘察公司怀化分公司一楼的房屋（建筑面积为103平方米）出租给被告***作为餐饮用途使用，房屋租赁期限为31个月（自2018年1月30日起至2020年8月29日止）。租金支付标准为：2018年1月30日至2018年8月29日为2588元/月；2018年8月30日至2020年8月29日，第一年为3800元/月，第二年为3990元/月，租金总计111596元，租金计付的日期自租赁开始日（即2018年1月30日）起算，按季结算，被告须在合同签订之日交纳第一个季度的租金，之后的租金在每个季末的5日前，交纳下季租金。被告在合同签订之日，应向原告交纳房屋租赁保证金（租赁保证金）2000元、治安内保、消防、安全保证金（安全保证金）2000元和用水、用电保证金1000元。被告应按合同约定向原告交纳租金和其他费用。租赁期届满、合同解除或合同被依法确认无效的，被告应在租赁期届满、合同解除或依法被确认无效之日腾空房屋，将房屋及其设施设备（包括但不限于被告经原告同意装修改造而添附的，已和房屋形成附合或未形成附合的设施设备、改扩建物以及装饰装修物等）完好无损地返还给原告，并向原告交付全部房屋钥匙，且不得要求原告赔偿残值损失、承担改扩建费用或要求在可利用价值内予以补偿。被告逾期向原告支付租金或其它付款的，每逾期一日，按所欠付金额的千分之五向原告支付违约金；逾期达30日的，每逾期一日，按所欠付金额的千分之六向原告支付违约金，且原告有权解除合同。租赁期届满、合同解除或合同被依法确认无效，被告未按合同约定腾空房屋，向原告交付房屋及设施设备和房屋钥匙的，被告应按合同约定租赁标准的两倍向原告支付逾期腾房占有使用费；承担因其逾期腾房给原告造成的其他损失（包括但不限于逾期收益、诉讼费、律师费、差旅费等）；原告有权不返还租赁保证金和安全保证金等。

合同签订后，被告仅于2018年12月向原告支付租金15528元，2019年5月向原告支付租金10352元，但未支付剩余租金，形成纠纷。

此外，原告为追索债权，与湖南金凯华律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定本案的一审律师费为10000元，但该款项原告还未实际支付。原告为保证债权的实际履行，向本院申请财产保全，由中国大地财产保险股份有限公司长沙中心支公司作为财产保全的担保，为此实际支出财产保险费500元。

上述案件事实，有原、被告的身份信息、《房屋租赁合同》、《专项法律服务合同》、财产保险费发票及庭审笔录在卷予以证实。关于原告提交的《解除合同通知书》、快递回单及快递费发票，拟证明被告于2020年3月11日收到解除合同的通知，合同因此解除，因该快递回单显示签收人并非本案被告，因此原告的证明目的不能实现，对该证据本院不予采信。

本院认为：原、被告于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定：“乙方逾期向甲方支付租金或其它付款的……甲方有权解除合同。”，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，本案被告逾期向原告支付租金，原告有权解除合同，至于解除合同的时间，因原告起诉后，本院依法向被告送达应诉材料，被告签收起诉状副本的时间为2020年4月17日，故此时视为合同解除的时间。合同解除后，被告应当按约定于合同解除日返还房屋，故对原告要求被告返还其房屋的诉求，本院予以支持。

关于租金数额，被告自2018年1月30日起开始承租原告房屋，原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除，因此，被告应向原告支付自2018年1月30日起至2020年4月17日止的房屋租赁费。依照《房屋租赁合同》中关于租金的支付标准，被告应向原告支付租金93907元（2588元/月×7个月+3800元/月×12个月+3990元/月×7个月零17天），由于被告已经支付了租金25880元，故被告还需向原告支付租金68027元。

关于违约金数额，原告陈述被告自2019年5月后未再支付原告租金。《房屋租赁合同》约定，被告逾期向原告支付租金或其它付款的，每逾期一日，按所欠付金额的千分之五向原告支付违约金；逾期达30日的，每逾期一日，按所欠付金额的千分之六向原告支付违约金。因被告逾期付款会造成原告占用该资金期间的利息损失，而原告主张违约金过分高于其损失，本院酌情予以降低，为计算方便，本院酌情确定违约金的起算日期为2019年6月1日起，按照年利率24%的标准计算，故从2019年6月1日至合同解除之日2020年4月17日的违约金为14358元（68027元×24%÷365天×321天）。对于后续违约金，将在以下内容中予以阐述。

关于逾期腾房占有使用费，《房屋租赁合同》约定，合同解除后，被告未按合同约定腾空房间，应按合同约定的租赁标准的两倍即3990元的两倍向原告支付逾期腾房占有使用费。故对原告要求被告以7980元/月的标准支付自2020年4月18日起至被告实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费的要求本院予以支持。因原告要求支付逾期腾房占有使用费与违约金均为赔偿损失的形式，且原告要求腾房占有使用费已经为合同约定的双倍租金，完全能弥补原告造成的损失，故对要求原告被告支付自2020年4月17日以后的后续违约金的诉讼请求本院不予支持。

关于原告主张被告承担本案律师代理费和差旅费10000元的诉讼请求，因原告未提交该费用实际产生的证据，故本院不予支持。

关于确认原告无须向被告返还租赁保证金2000元、安全保证金2000元的诉求，因双方在合同中约定合同解除，被告未按合同约定腾空房屋，原告有权不返还租赁保证金和安全保证金，故原告的该诉讼请求本院予以支持。

关于原告要求被告支付财产保险费500元的诉求，因双方在合同中约定，由被告承担因其逾期腾房给原告造成的其他损失（包括但不限于逾期收益、诉讼费、律师费、差旅费等），而该保险费系被告违约给原告造成的损失，并已实际产生，故本院予以支持。

被告***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告长沙铁路勘察设计有限公司与被告***间的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；

二、被告***于本判决生效之日起10日内返还原告长沙铁路勘察设计有限公司位于怀化铁北中路135号长沙铁路勘察设计有限公司怀化分公司一楼的房屋；

三、被告***于本判决生效之日起10日内支付原告长沙铁路勘察设计有限公司房屋租赁费68027元及逾期付款违约金14358元；

四、被告***于本判决生效之日起10日内支付原告长沙铁路勘察设计有限公司自2020年4月18日起至房屋归还之日止的逾期腾房占有使用费（按7980元/月的标准计算）；

五、原告长沙铁路勘察设计有限公司无须退还被告***租赁保证金2000元及安全保证金2000元；

六、被告***于本判决生效之日起10日内支付原告长沙铁路勘察设计有限公司财产保全费1670元、财产保全担保责任保险费500元，共计2170元；

七、驳回原告长沙铁路勘察设计有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4275元，依法减半收取2137.5元，由原告长沙铁路勘察设计有限公司负担1228元，由被告***负担909.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　员　　甘密密

二〇二〇年五月二十六日

代理书记员　　龚小珍

附相关法律条文：

1．《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

2．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。