固镇县规划建筑设计院、朱永二审民事判决书

安徽省蚌埠市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖03民终2963号

上诉人（原审被告）：固镇县规划建筑设计院，住所地安徽省固镇县城关镇固镇火车站广场西侧，统一社会信用代码91340323723312550P。

法定代表人：付会，该院院长。

委托诉讼代理人：崔全，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：朱永，男，1971年12月8日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省固镇县，经常居住地安徽省固镇县。

被上诉人（原审被告）：固镇县湖沟沪东置业有限公司，住所地安徽省固镇县湖沟镇街道，统一社会信用代码91340323662901828M。

法定代表人：施仪，该公司总经理。

上诉人固镇县规划建筑设计院（以下简称固镇设计院）因与被上诉人朱永、固镇县湖沟沪东置业有限公司（以下简称沪东置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

固镇设计院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱永的一审诉讼请求。

事实和理由：1.原判认定事实错误。原判认定“2015年2月13日朱永与沪东置业公司签订《商品房销售合同》，其中5N-102号合同价款为33万元，当日朱永付清了购房款，沪东置业公司给朱永出具了购房收条，并于当日将5N-102号商铺交付给朱永实际占有”明显错误。购房收条是5D-101、5D-102，并不是5N-102。朱永和沪东置业公司之间并不存在案涉房屋买卖合同关系。(1)朱永在湖沟镇购买房屋不符合常理。当时其手里没有钱，按其陈述还借他人20万元，案涉房屋一是不适合居住，二是不适合投资；(2)签订合同的方法不符合常理。朱永陈述5N-101和5N-102是同一天购买，为何要签订两份协议而不是一份，同时朱永自始至终不把5N-101的购房合同交出来；(3)房屋的价格不符合常理。当时朱永购房的合同价是81万元，但仅付50万元就以成交，更不符合常理；(4)付款方法不符合常理。任何人购买房屋付款方法只有两种，一种是转账，另一种是现金支付，朱永选择的是转账方式付款，但其为何不一次性付款而要选择同一天进行10次转账；(5)付款收据不符合常理。按照朱永陈述购买的是5N-101和5N-102房屋，而给其出具的是5D-101、5D-102房屋款，现已诉讼几年为何不去改动；(6)朱永的行为不符合常理。按其陈述，当时买房借了他人20万元，但事过几月朱永又诉讼150万元民间借贷纠纷，此150万元又从何处而来。可见其与沪东置业公司并不存在5N-102房屋的买卖合同关系，双方实为民间借贷。当时固镇设计院对房屋进行评估时沪东置业公司的法定代表人施仪一直跟随，如果按照原判查明的事实，当时就把房屋交付给朱永,朱永为何不提出异议。故原判查明的当时就把房屋交付给朱永是错误的。

2.原审法院作出（2016）皖0323执异41号执行裁定书（以下简称执异41号裁定），通过邮政快递机构向朱永送达并无不当，因朱永提执行异议时地址是其自己提供，其应该承担按其地址送达而送达不到的后果。

3.朱永起诉已超过诉讼时效。给朱永送达执异41号裁定的时间应该是从2017年8月21日计算，而不应从2019年8月22日计算。朱永提起案外人执行异议之诉时间是2019年9月2日，其应从知道或应当知道之日起15天内提起案外人执行异议之诉。

4.一审法院程序不合法，对于执异41号裁定不应该重新送达。

综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。

朱永辩称，2015年2月13日，距过年还有5天。经徐健（本人姐夫、案涉房屋施工人）介绍购买了案涉房屋，并于当日付款，沪东置业公司也于年底将房屋通过徐健交给朱永，同时交付的还有房地产权证。后一直出租给第三方单虎使用。固镇设计院去查封该房屋时，沪东置业公司明确表述此房已售（一审法官去上海找到该公司法定代表人落实过此事）且由朱永实际占用。房屋不能过户的原因是开发公司欠税款，无法开具售房发票。请求二审法院依法维持原判决。

沪东置业公司未作答辩。

朱永向一审法院起诉请求：1.依法确认朱永与沪东置业公司于2015年2月13日就湖沟镇中华路北侧5号楼5N-102室房屋签订的《商品房销售合同》有效；2.判决停止执行上述房产，并解除对该房屋的查封、拍卖。

一审法院认定事实：2015年2月13日，朱永与沪东置业公司签订《商品房销售合同》，购买由该公司开发的位于固镇县湖沟街道的湖沟商贸城商铺两套（房号分别为5N-101、5N-102），其中5N-102号商铺的合同价款为33万元。当日朱永付清了购房款，沪东置业公司给朱永出具了购房款收条，并于当日将5N-102号商铺交付给朱永实际占有。同年5月20日，沪东置业公司取得5N-102号商铺的房地产权证（证号为：固镇房地权证湖沟镇字第××号），并将该证书交付朱永持有。另查，因沪东置业公司未履行该院（2016）皖0323民初1148号民事调解书所确定的义务，作为该案债权人，固镇设计院于2016年8月11日向该院申请强制执行，对沪东置业公司名下的湖沟商贸城5N-102号、5N-103号商铺进行查封，并将房屋移送评估，评估价为16.12万元。该院于2016年10月10日作出（2016）皖0323执721-2号执行裁定书，对上述两套商铺予以查封。朱永认为查封5N-102号商铺侵犯其合法权益，遂于2016年12月12日向该院提出执行异议。同年12月19日，朱永将案涉5N-102号商铺出租给单虎使用。同年12月23日，该院作出执异41号裁定，驳回朱永的异议。但该院未按照朱永填写的送达地址确认书向朱永邮寄送达执异41号裁定，而是按照朱永提交的执行异议申请上所写的住址向朱永邮寄送达该裁定书，后邮政快递机构以地址不详且无收件人电话为由退回邮件。朱永认可该院于2019年8月22日重新向其邮寄送达了执异41号裁定。

2017年6月22日，该院作出（2016）皖0323执721-3号执行裁定书，裁定对案涉5N-102号商铺进行拍卖。朱永认为该裁定侵犯其合法权益，于同年7月28日向本院提出执行异议申请。同年8月3日，该院作出执异22号裁定，再次驳回朱永的异议。朱永不服该裁定，于2017年9月5日向该院提起案外人执行异议之诉。同年11月28日，该院作出（2017）皖0323民初2367号民事判决，固镇设计院不服向安徽省蚌埠市中级人民法院提出上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）皖03民终636号民事裁定，将该案发回重审。2018年12月25日，该院作出（2018）皖0323民初2983号民事判决。宣判后，固镇设计院仍不服，再次提出上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院经审理认为，一审法院在2016年12月23日已作出执异41号裁定的情况下，对2017年6月28日朱永再次提出案外人执行异议受理并作出处理，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十五条规定，朱永依据其2017年6月28日提出的案外人执行异议向人民法院主张权利，缺乏法律依据，遂于2019年8月13日作出（2019）皖03民终755号民事裁定，撤销一审法院（2018）皖0323民初2983号民事判决，驳回朱永的起诉。2019年9月2日，朱永针对执异41号裁定向一审法院提起案外人执行异议之诉。

一审法院认为，关于朱永能否针对执异41号裁定提起案外人执行异议之诉。该院作出执异41号裁定后，虽通过邮政快递机构向朱永邮寄送达该裁定书，但邮件上填写的送达地址是朱永的执行异议申请上所写的住址，不是朱永提供的送达地址确认书中确认的送达地址，且邮件上未填写朱永的联系电话，导致邮件因地址不详被退回，不能视为执异41号裁定已向朱永有效送达。为进一步核实是否已向朱永送达执异41号裁定的问题，庭审后该院调阅了（2016）皖0323执异字第41号案件卷宗，该卷宗中没有相关材料能够反映已向朱永送达执异41号裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对执行异议裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。从朱永现认可该院于2019年8月22日重新向其邮寄送达执异41号裁定的时间上看，朱永于2019年9月2日针对执异41号裁定提起执行异议之诉未超过起诉期限，朱永现在可以针对执异41号裁定向提起案外人执行异议之诉。

关于朱永对案涉5N-102号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，朱永与沪东置业公司签订的《商品房销售合同》系双方真实意思，不违反法律规定，也不存在法律另有规定和合同另有约定的情形，应认定为合法有效。案涉5N-102号商铺虽至今未过户至朱永名下，但不影响《商品房销售合同》的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案中审查确认的证据，并结合沪东置业公司的认可，能够证明朱永与沪东置业公司签订的《商品房销售合同》合法有效。《商品房销售合同》中约定的案涉房产的合同价为33万元。朱永不仅购买了涉案房产5N-102号，还购买了相邻的5N-101号，两套房产的合同总价款为81万元，但实际付款为50万元。因考虑以后房屋的销售前景，合同价款低于实际的购房款，且从固镇设计院申请对涉案的5N-102号商铺进行评估，评估价为16.12万元的结果来分析，合同价款与房屋的实际价值确实存在一定的差距。结合一审法院对沪东置业公司的问话笔录，可以认定朱永已经支付了全部购房款，且对案涉5N-102号商铺实际占用，该商铺之所以至今未能过户至朱永名下，是沪东置业公司拖欠税款造成的，非因朱永自身原因所致。由此可见，朱永对案涉5N-102号商铺享有物权期待权，而固镇设计院对沪东置业公司享有的债权属于普通债权，物权期待权优于普通债权，朱永对案涉5N-102号商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

至于朱永与沪东置业公司签订的《商品房销售合同》是否合法有效，只是判断朱永对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的基础，不是案外人执行异议之诉的裁判事项。关于《商品房销售合同》的效力问题，该院在评判朱永对案涉5N-102号是否享有足以排除强制执行的民事权益时已作论述和认定，本案中不应进行实体裁判。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。朱永关于停止拍卖、解除查封的请求，可另行在执行程序中解决，亦不应在本案中进行实体裁判。

据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对坐落于固镇县湖沟镇湖沟街道中华路北侧的湖沟商贸城5号楼5N-102室房屋（房地产权证号为：固镇房地权证湖沟镇字第××）的执行；二、驳回朱永的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由固镇县规划建筑设计院负担。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。

朱永提交了其与单虎妻子的微信聊天记录（时间分别在2019年12月4日、12月26日、12月27日），主要内容为催交案涉房屋租金，单虎妻子微信转账支付1.6万元。

固镇设计院对该证据持有异议，认为是打印件，未提供原始载体。同时内容相互矛盾，是其自己给自己发的。

因朱永未提交该微信聊天记录的原始载体，无法核实其真实性，故本案中不作认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人若同时具备上述四个要件，则对执行标的享有物权期待权，能够阻却强制执行。案涉房屋于2016年10月10日查封，而朱永于2015年2月13日与沪东置业公司达成该房屋买卖合意并签订《商品房销售合同》，系在查封之前。该合同并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。结合合同签订的事实及朱永支付购房款转账明细、购房款收款收条、案外人赵淑景购买5D-101、102号《商品房销售合同》、购房款收款收条、付款交易明细以及当事人陈述等证据，在固镇设计院并无足以反驳的充分证据的情形下，依据高度盖然性的证据规则，一审法院认定朱永已经支付了5N-102号商铺全部购房款，且对该房屋实际占用并无不当。同时，案涉房屋未能办理过户登记，系因沪东置业公司拖欠税款所致，并非朱永自身原因而不能办理。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合全案证据，能够证明朱永享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。

关于固镇设计院上诉提出的有关执异41号裁定的相关理由，一审法院已对此作出评判，该评析理由正确，本院予以确认。

综上所述，固镇设计院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6250元，由上诉人固镇县规划建筑设计院负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　杜玲玲

审判员　　王国强

审判员　　卞新春

二〇二〇年十月九日

法官助理周保平

书记员陈畅

附：本案适用相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……