通化市建筑设计院有限责任公司、深圳市华博建筑设计有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0304民初15048号 原告：通化市建筑设计院有限责任公司，住所通化市秀泉路88号，统一社会信用代码91220501125367439E。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，*****律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，*****律师事务所实习律师。 被告：深圳市华博建筑设计有限责任公司，住所深圳市福田区华强南路新华书店六楼，统一社会信用代码914403001921705993。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女。 委托诉讼代理人：罗淼，广东***师事务所律师。 上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通独任程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、***，被告委托代理人***、罗淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、被告返还深圳市福田区平方米住宅；2、被告支付原告房屋占有使用费（自2022年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每年租金90万元计算，暂计至2022年3月31日为22.5万元）；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：位于深圳市福田区平方米住宅为原告所有，原告将上述房产出租给被告使用，最后合同租期至2021年12月31日，之后双方未续签租赁合同，被告拒绝交还房屋。 被告辩称，1、原、被告不存在房屋租赁合同关系。涉案房屋归被告所有，也未办理所有权登记，属于禁止出租情形。被告法定代表人***没有清楚认识涉案房屋权益归属，其依照国企原有模式签订房屋租赁合同不具有合法效力；2、涉案两套房产属于被告所有；3、被告一直实际占有并使用涉案房屋，享有房屋的所有权、使用权、收益权、拆迁补偿权，不存在租赁房屋的情形；4、原告入股被告时，确认被告以其全部资产对公司债务承担责任，而被告资产包括涉案两套房产。请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，1988年1月28日，通化市建筑设计院深圳分院（乙方，被告原名称）与深圳市上步区商业贸易公司（甲方）签订《关于集资合作建房的协议》载明：甲方经规划批准，在华强路交叉西北角兴建八层商业综合楼，乙方因办公住宅缺少，与甲方合作建房，甲方同意把商业综合楼五、八层位置，共360平方米，以每平方米900元造价给乙方，乙方出资后即享有以上面积的使用权；双方约定了其他权利义务。1991年4月7日，通化市第二建筑设计院深圳分院（乙方，被告原名称）与深圳市新华书店（甲方）签订《合资兴建华强南路新华书店和通化市第二建筑设计院深圳分院办公室合同书》载明：甲方提供华强南路基建用地1055平方米，批准建六层营业、办公用楼，1-5层产权归甲方所有，第6层产权归乙方所有，双方约定了其他权利义务。 原告2005年企业改制前名称为通化市建筑设计院，2006年2月改制后成立原告；通化市建筑设计院深圳分院为通化市建筑设计院下属单位，2006年6月，原告投资设立被告公司，注册资本100万元，原告占股51%。原告提供了改制相关文件，其中《通化市建筑设计院改制经营运作方案》载明：将通化市建筑设计院及下属机构整体进行改制经营，组建有限公司，新组建公司负责安置原单位全体职工和负责接收原单位一切债权债务，第一步组建通化市建筑设计研究院有限公司，第二步由新组建的通化市建筑设计研究院有限公司整体收购原单位（含深圳分院、工程监理处）；《关于通化市建筑设计院改制为有限责任公司批复》载明：同意通化市建筑设计院（含通化深圳建筑设计院、工程监理处）整体改制为有限责任公司，组建深圳市华博建筑设计有限责任公司，为新公司控股子公司；《企业产权转让合同》载明：出让方通化市城乡建设委员会，受让方通化市建筑设计院有限责任公司，产权转让标的为在通化市财政局登记的通化市建筑设计院（含深圳通化建筑设计院、工程监理处）整体国有企业。 2009年4月14日，原告（转让方）与***、***、***（受让方）签订《股权转让协议书》载明：转让方将持有的深圳华博建筑设计有限责任公司51%股权，以51万元转让，转让方所得转让费加上2008年房屋租金18万元，共计69万元全权交由受让方，由受让方偿还改制所欠深圳通化设计院职工补偿金。 庭审时，原告称涉案房产自2009年起出租给被告使用,原告提供2009年《房屋租赁协议》、2016年《房屋租赁合同》、2019年《房屋租赁合同》，上述合同载明原告将涉案房屋出租给被告使用，租期最后至2021年12月31日，年租金为20万元；被告称其法定代表人***基于国企改制的错误认识，在原告要求下签订的上述租赁合同，认可每年支付原告20万元。涉案房产目前为被告使用，双方认可新华书店六楼面积383.33平方米，上步商业大厦住宅面积378.4平方米。 另查，经本院函询深圳市不动产登记中心，该中心函复称，涉案新华书店营业楼已办理房地产初始及变更登记，登记权利人为深圳出版集团有限公司，该房产留存有建筑许可证、工程竣工验收证书等资料；经本院函询深圳出版集团有限公司，该公司函复称，《合资兴建华强南路新华书店和通化市第二建筑设计院深圳分院办公室合同书》属实，房产建成后产权永久划分，第一至五层归深圳市新华书店所有，第六层产权归通化市第二建筑设计院深圳分院所有，新华书店房产所有权整体登记在我公司名下，因历史原因一直未办理分割产权登记；经本院函询深圳市福田商业贸易有限公司，该公司函复称，《关于集资合作建房的协议》属实，上步商业大厦由我司报建并批准建设的合法财产（附有报建、规划审批、竣工验收等资料），原、被告争议的该大厦360平方米房产所有权归我司，协议乙方只有使用权，且未付清建房资金。 本院认为，关于涉案房产的权益，首先，根据查明事实，通化市建筑设计院深圳分院与他人合作建成涉案两处房产，因改制前通化市建筑设计院深圳分院系通化市建筑设计院的下属机构，故单凭其签署建房协议行为并不能证明涉案房产权益归属，根据原告提供的《通化市建筑设计院改制经营运作方案》、《关于通化市建筑设计院改制为有限责任公司批复》、《企业产权转让合同》等证据，通化市建筑设计院改制时，包括通化市建筑设计院深圳分院在内的整体资产转移至原告，据此，涉案两处房产权益改制后应转移至原告，2006年2月原告出资成立被告，并持股51%，之后原告将51%股权转让，上述过程中系股权出资及转让，并无证据显示原告又将涉案房产的权益转给了被告，故从涉案房产历史来源看，被告主张涉案房产权益归其所有，缺乏事实依据，本院不予采信；其次，原告提供了涉案房产2009年以来的三份租赁合同，明确载明系原告将涉案房产出租给被告使用，且多年来按此履行，被告称系其法定代表人基于国企改制的错误认识签订的合同，有违常理，本院不予采信，据此，上述租赁合同亦可佐证原告对涉案房产享有权益；再次，经本院调查，涉案房产均有报建及竣工验收相关手续，新华书店六楼目前产权登记在深圳出版集团有限公司名下，深圳市福田商业贸易有限公司主张涉案上步商业大厦住宅所有权，但因本案为房屋租赁合同纠纷，对涉案房产享有权益即可出租，涉案房产如有所有权争议，应另循法律途径解决。 综上，本院认定原告对涉案房产享有权益，其有权出租给被告使用，在双方租赁合同到期后，原告请求被告返还涉案房产，本院予以支持。关于房屋占有使用费。双方租赁合同约定的租金为每年20万元，考虑到双方的历史关联，且双方多年来一直按该标准履行，本院确定按年租金20万元标准继续支付房屋占有使用费至房产返还之日。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告深圳市华博建筑设计有限责任公司应于本判决生效之日起十日内将深圳市福田区华强南路新华书店6楼383.33平方米、上步商业大厦住宅378.4平方米返还给原告通化市建筑设计院有限责任公司； 二、被告深圳市华博建筑设计有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告通化市建筑设计院有限责任公司房屋占有使用费（按每年200000元标准，自2022年1月1日起计至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告通化市建筑设计院有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，由原告负担3632元，被告负担1043元。原告已预交的1043元，由本院退回。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费1043元，拒不交纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　鲁　　　　强 二〇二二年十一月二日 书记员　赵　 泽　 婵 书记员　***（代）