吉林国际工程设计有限公司、长春市启翔物业服务管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉01民终101号

上诉人（原审被告）：吉林国际工程设计有限公司，住所地长春市二道区。

法定代表人：赵宝成，该公司董事长。

委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：长春市启翔物业服务管理有限公司，住所地长春市宽城区。

法定代表人：孙颖轶，该公司经理。

委托诉讼代理人：徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王林，该公司职员。

上诉人吉林国际工程设计有限公司（以下简称：工程设计公司）因与被上诉人长春市启翔物业服务管理有限公司（以下简称：启翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2021）吉102民初6831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

工程设计公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销长春市南关区人民法院（2021）吉0102民初6831号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，主要理由如下：一、2019年1月1日，启翔物业公司与吉林省鸿基房地产开发有限公司签订第二份《物业服务合同》对工程设计公司不产生拘束力。2014年1月1日，启翔物业公司与吉林省鸿基房地产开发有限公司（简称鸿基公司）签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第21条规定，该合同应视为建设单位与物业服务企业签订的“前期物业服务合同”，而该合同已于2019年12月31日到期，但是，在该合同到期前，启翔物业公司又于2019年1月1日与鸿基公司签订第二份《物业服务合同》，而从性质上说该合同已不属于前期物业服务合同的范畴。根据《物业管理条例》第11条第4项关于“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”及《长春市物业管理条例》第10条第3项关于“选聘和解聘物业服务企业由业主委员会决定”的规定，该《物业服务合同》的订立违反了行政法规的强制性规定，依据《合同法》第52条规定，2019年1月1日启翔物业公司与鸿基公司签订第二份《物业服务合同》应属无效无效合同，对工程设计公司不产生法律效力，启翔物业公司依据无效的合同向工程设计公司主张2020年、2021年度物业费合计60521.38元，没有法律依据，不应得到支持。二、启翔物业公司按每月2.9元/平方米的标准收取物业费没有法律依据。启翔物业公司称经吉林省物价局批准，物业管理费按建筑面积每月2.9元/平方米的标准收取，但其并未提供任何批准文件，因此，其收费标准明显不合法，不应得到支持。三、启翔物业公司提供的证据不足以证明其按《物业服务合同》的约定全面履行物业服务义务。1、根据启翔物业公司与鸿基房地产公司2014年1月1日签订了《物业服务合同》第二条“服务内容”的约定，启翔物业公司至少应提供14项服务内容，但启翔物业公司提供的证据根本不足以证明其提供了合同约定的服务，更不能证明其提供的物业服务达到了合同约定标准。启翔物业公司要求工程设计公司全额支付物业费不应得到支持。2、根据工程设计公司提供的证据可见，案涉物业鸿城国际商务中心12A楼楼顶一直漏水，导致工程设计公司无法正常使用物业，工程设计公司多次联系启翔物业公司进行维修，而启翔物业公司拖延拒不进行维修，而工程设计公司为了正常使用案涉物业，不得以只能自行找人维修，并产际产生了维修费用168078.00元，而原审对工程设计公司损失根本未予考虑，明显有失公正。综上，原审认定事实错误，请二审法院依法查清案件事实，支持工程设计公司的请求。

启翔物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，驳回上诉人的全部上诉请求。

启翔物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令工程设计公司支付物业管理费105913.5元;2.判令工程设计公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年1月1日启翔物业公司接管鸿城国际商务中心进行物业管理服务，并于2014年1月1日启翔物业公司与吉林省鸿城国际房地产开发有限公司签订了《鸿城国际商务中心物业服务合同》。物业费为每平方米每月2.9元，按半年收取一次。工程设计公司房屋建筑面积为869.56平方米。本合同期限自2014年1月1日起至2019年12月31日，2019年1月1日启翔物业公司与吉林省鸿城国际房地产开发有限公司签订了《鸿城国际商务中心物业服务合同》，本合同期限自2019年1月1日起至2024年12月31日，物业费为每平方米每月2.9元，按半年收取一次。工程设计公司自2018年7月1日起至2021年12月31日拖欠物业管理费105913.5元。

一审法院认为，启翔物业公司与吉林省鸿基国际房地产开发有限公司签订的《鸿城国际商务中心物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。吉林省鸿基国际房地产开发有限公司的决定，对小区内全部业主具有拘束力。启翔物业公司于2014年1月1日开始入住小区并为小区提供物业服务，且启翔物业公司为小区提供物业服务之后至2018年7月1日前，工程设计公司并未拖欠物业服务费，现以启翔物业公司与开发单位签订合同不具有约束力为其不支付物业服务费的抗辩意见，不予采纳。启翔物业公司已为小区提供相应物业服务，工程设计公司应当按照合同约定支付物业服务费，故启翔物业公司主张工程设计公司支付物业服务费，予以支持。工程设计公司提出房屋漏水，要求启翔物业公司履行维修义务，启翔物业公司一直未予履行，工程设计公司只能自行委托施工单位进行维修，并产生了费用。参照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第三条规定，本办法所称共用部位是指主体承重的结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）；第四条规定，凡商品住房和公用出售后都应当建立住宅共用部位共用设施维修基金，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。工程设计公司提出房屋漏水，只能启动物业维修基金，不是启翔物业公司服务范围，工程设计公司应缴纳物业费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、吉林国际工程设计有限公司于判决生效后立即给付长春市启翔物业服务管理有限公司物业服务费105913.5元；二、驳回长春市启翔物业服务管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1209元，由吉林国际工程设计有限公司负担。

本院二审期间，双方未提交新的证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点问题为工程设计公司与启翔物业公司是否成立有效的物业服务合同关系及启翔物业是否依约履行了物业服务合同义务。

关于案涉物业服务合同的效力问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。经查，案涉物业服务合同系启翔物业公司与鸿城国际商务中心建设单位吉林省鸿城国际房地产开发有限公司签订，按照合同约定，启翔物业于2014年1月1日开始为鸿城国际商务中心提供物业服务至今。在鸿城国际商务中心未召开业主大会并成立业主委员会的情况下，该物业服务合同效力及于鸿城国际商务中心全体业主，工程设计公司与启翔物业公司形成有效的物业服务合同关系。双方应依约履行各自合同义务，启翔物业公司的诉讼请求有事实和法律依据，故本院予以支持。

关于启翔物业公司是否依约履行了物业服务合同义务问题，综合考虑物业管理服务是综合性服务，项目多，范围广，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在瑕疵而否认整体的物业管理服务水平，启翔物业公司一审提交了维修服务单、保洁楼层签到表、外来人员登记表，能够证明启翔物业已按照约定提供物业服务。

关于工程设计公司提出房屋楼顶长期漏水，启翔物业公司未予配合申请启动物业维修基金一节，工程设计公司并未提交证据证明其向启翔物业公司提出过申请启动物业维修基金。其以此抗辩不予交纳物业费的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，吉林国际工程设计有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2418元，由吉林国际工程设计有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　白业春

审判员　　肖　瑶

审判员　　李向超

二〇二二年二月十八日

书记员　　汪航宇