延边建筑设计研究院有限责任公司与某某、某某、延边现代房地产开发有限公司房屋买卖合同概括转让纠纷一审民事判决书

**省延吉市人民法院

民事判决书

（2017）吉2401民初3265号

原告：延边建筑设计研究院有限责任公司，住所：延吉市长白路。

法定代表人：***，总经理。

委托代理人：**，**延大律师事务所律师。

被告：***，现住延吉市。

被告：***，现住延吉市。

第三人：延边现代房地产开发有限公司，住所地：延吉市天池路。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，**达公伟业律师事务所律师。

原告延边建筑设计研究院有限责任公司诉被告***、***及第三人延边现代房地产开发有限公司之间房屋买卖合同概括转让纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告延边建筑设计研究院有限责任公司委托代理人**、被告***、第三人延边现代房地产开发有限公司委托代理人***到庭参加诉讼。被告****本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告延边建筑设计研究院有限责任公司诉称：2015年5月18日，第三人将其所用的位于延吉市龙湖街xx号锦绣小区xx号楼一单元1xx室、建筑面积为126.91平方米的房屋给付原告，低付第三人拖欠原告的欠款。2015年8月3日，原告与被告***签订房屋买卖合同，约定：原告将上述房屋出给二被告。合同签订后，原告将房屋交付给二被告，并由第三人为二被告办理了房屋产权变更登记手续。后二被告只向原告支付房款10万元，余款433022元至今未付。故诉至法院要求二被告立即支付房款433022元、诉讼费由二被告承担。

被告***辩称：原告所述事实属实，房屋买卖合同是被告***与原告之间签订的，被告***同意原告的诉讼请求。该笔债务属于二被告的夫妻共同债务，应由二被告共同承担。

被告***辩称：1、原告法定代表人与被告***之间系朋友关系，在个人关系上有财务往来。2015年8月3日，取得的房屋是通过关系与第三人签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权证书；2、被告***用诉争房屋抵押贷款15万元，给付原告10万元房款，但原告未出具收款收据；3、二被告在法院的离婚诉讼中，法院对诉争购房款43万元未予认定；4、二被告没有与原告签订正式的房屋买卖合同；5、二被告的离婚案件已进入执行程序，现诉争房屋已进入拍卖阶段，原告为被告***保住房屋，对被告***提起虚假诉讼。

第三人延边现代房地产开发有限公司述称：第三人已将诉争房屋抵账给原告，第三人对该房屋不享有权利，对原、被告之间的争议，第三人不发表意见。

经审理查明：第三人因拖欠原告的设计费，双方于2015年5月18日签订用房屋顶账协议书，约定：第三人用位于延吉市锦绣小区x-1-xx号、建筑面积为126.91平方米的房屋低付原告欠款736078元。2015年8月3日，原告与被告***签订房屋买卖合同，约定：原告将位于延吉市锦绣小区x-1-xx号、建筑面积为126.91平方米的房屋出售给被告***，房屋价款为533022元，被告***首付10万元，余款2年内结清。2015年8月5日，被告***、***与第三人签订商品房买卖合同，约定：第三人将上述房屋出售给二被告，房屋价款为491673元。2015年8月12日，二被告取得上述房屋的产权证书。2015年9月5日，被告***通过被告***给付原告房款10万元，余款433022元至今未付。现诉争房屋由被告***占有使用。

另查明：被告***、***于2015年5月22日登记结婚。2016年12月27日，本院作出（2016）吉2401民初7128号民事判决：准予***、***离婚；夫妻共同财产房屋（位于延吉市锦绣小区x-1-xx号、建筑面积为126.91平方米的房屋）归***所有，***给付***折价款28.5万元。现***已向本院申请执行，诉争房屋处于拍卖阶段。

认定上述事实的证据有：原告营业执照、售房合同书、房屋抵账协议书、证明书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终493号民事判决书、商品房买卖合同书复印件等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。

根据原告提出的诉讼请求，被告的答辩意见以及第三人的陈述意见，本案争议的焦点主要为：原告与第三人之间签订的以房顶账协议是否有效？原告与被告***之间签订的房屋买卖合同是否有效？原告提出的诉讼请求是否应予支持？

本院认为：第三人将其所用的房屋给付原告低付欠款，双方之间形成的是商品房买卖合同关系，即购房款以第三人拖欠原告的债务相互折抵。原告将其与第三人之间的房屋买卖合同转让给被告，双方之间形成的是房屋买卖合同概括转让关系，即原告将其与第三人订立的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给被告，被告基于此概括转让与第三人重新订立了房屋买卖合同关系，且二被告已实际取得诉争房屋，并办理了房屋产权变更登记手续，原告基于该概括转让已退出诉争房屋的买卖合同关系。上述房屋买卖合同及房屋买卖合同概括转让均系当事人的真实意思表示，合法有效。原告将合同的权利义务转让给二被告时，约定价款为533022元，二被告已支付10万元，尚欠原告433022元事实清楚、证据充分，本院予以认定。由于上述欠款发生在二被告婚姻关系存续期间，应认定为二被告的共同债务。关于付款期限的问题，虽然原、被告在合同中约定的付款期限为“二年付清”，即履行期限尚未届满，但基于二被告拖欠原告欠款433022元的实际情况及诉争房屋现处于拍卖的状态看，应认定二被告以其行为表明不履行合同约定的付款义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，原告要求二被告在履行期限届满之前支付剩余转让款433022元的主张，本院予以支持。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告***、***于本判决生效后立即共同给付原告延边建筑设计研究院有限责任公司欠款433022元。

如果被告***、***未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7795元、减半收取3897.50元（原告已预交），由被告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员***

二〇一七年六月二十一日

书记员*晶