云南林下旭源科技有限公司、云南御都建筑设计有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云01民终5127号

上诉人（原审被告、反诉原告）：云南林下旭源科技有限公司。住所地：云南省昆明市西山区海口镇里仁大村165号。统一社会信用代码：915301123095055171。

法定代表人：陈本校。

委托诉讼代理人：赵明武，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南御都建筑设计有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区白云路28号凯悦时代香舍B-1101号。统一社会信用代码：915301035688025599。

法定代表人：张玉虎。

委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，1980年6月1日生，系该公司工作人员，一般授权代理。

上诉人云南林下旭源科技有限公司（以下简称“旭源公司”）因与被上诉人云南御都建筑设计有限公司（以下简称“御都公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，于2019年8月22日依法组成合议庭审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。

上诉人旭源公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，应当依法裁定撤销原判，发回一审法院重审。上诉人已经按照《土地承包合同》的约定将承包土地交付被上诉人，《土地承包合同》及所附的土地四至界限图纸就是双方指认现场后核对无误的土地交付凭证。按照交易习惯或惯例，在农村土地承包、租赁等土地流转过程中，只要双方当事人签订了相应的土地承包合同、确定了承包土地的四至界限，便视为已经交付，承包人可以直接按照约定使用承包土地。被上诉人是否使用过承包土地或者使用了多少面积的承包土地，与上诉人是否将承包土地交付给被上诉人是两个法律概念，即使被上诉人没有使用承包的土地，也不等于说上诉人没有交付，况且本案的被上诉人已经明确确认自己使用了其承包的土地。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《土地承包合同》约定的涉案土地自签订合同之日起至今仍由他人占有的事实不清，证据不足。一审法院对于“黑框内的土地是否满足《土地承包合同》约定的交付条件”的事实认定不清，对于涉案土地中牛棚地块的事实认定不清。一审判决对于被上诉人支付的租金数额认定不清，判决超越诉请，违反了不告不理的原则，一审法院对于被上诉人存在违约行为的事实未作任何认定。一审法院认定涉案土地自2015年12月起一直由石树园公司占有使用的事实与一审法院认定的关于被上诉人于2016年2月份到涉案土地种植核桃树的事实互相矛盾。一审法院程序不合法，涉案土地关系到案外人利益，存在遗漏当事人的情况，依法应当裁定撤销原审判决，发回重审。故请求二审法院支持其上诉请求。

被上诉人御都公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。

被上诉人御都公司向一审法院起诉请求：1.解除御都公司与旭源公司于2014年11月26日签订的《土地承包合同》；2.旭源公司立即归还御都公司已经支付的土地租金300000元；3.本案诉讼费用由旭源公司承担。

上诉人旭源公司向一审法院提出反诉请求：1.御都公司继续履行其与旭源公司于2014年11月26日签订的《土地承包合同》；2.御都公司立即支付旭源公司承包费尾款700000元，并支付该款项自2016年6月30日起至付清之日止按中国人民银行贷款利率计算的资金占用利息（以贷款年利率4.75%计算，暂算至2018年8月3日合计25个月的利息为69270.83元）；3.本案诉讼费、反诉费由御都公司承担。

一审法院认定事实，2014年8月4日，西山区海口街道办事处里仁社区居民委员会（发包方、甲方）（以下简称：居委会）、海口街道办事处里仁社区里仁大村第一居民小组（发包方、甲方）（以下简称：一组）、西山区海口街道办事处里仁社区里仁大村第六居民小组（发包方、甲方）（以下简称：六组）分别与旭源公司（承包方、乙方）签订《云南林下经济大世界项目用地承包合同》。2015年1月5日，西山区海口街道办事处里仁社区里仁大村第二居民小组（发包方、甲方）（以下简称：二组）与旭源公司（承包方、乙方）签订《昆明海口里仁林下经济大世界项目用地承包合同》。上述合同约定为充分利用好里仁社区居民委员会的林地及土地资源，经招商引资工作，招进了云南省林下经济发展促进会多家会员单位出资成立的云南林下旭源科技有限公司，承包利用里仁社区居民委员会及大村一组、二组、六组集体的部分林地、山地，整体打造建设集全省16个地州的高端种植、特色养殖、鲜果采摘、劳作体验、休闲度假、观光旅游、养老养生为一体的云南林下经济大世界项目；乙方在承包期内有权自主经营，与他方合作经营或转租给他方经营；整体转租时，需报甲方同意。其中旭源公司与居委会签订的合同，约定承包林地、旱地面积共359.3亩，其中（1）大刺塘，旱地296.3亩，土地使用权已经转让给肖久华，2050年12月31日到期，该地块于2051年1月1日开始承包给乙方到2064年8月1日止；林地承包年限从2014年8月1日至2064年7月31日止，共50年（其中：大刺塘，296.3亩旱地面积，于2051年1月1日开始承包给乙方到2064年7月31日止）；甲方原承包给肖久华的土地（“大刺塘”296.3亩旱地），由乙方与肖久华自行协商转包及经济补偿等问题，一并由乙方和肖久华承担经济及法律责任。旭源公司与一组签订的合同，约定承包林地面积1328.43亩[林权证编号：（2009）第04090100427号]，用地年限从2014年8月1日至2064年7月31日止，共50年。旭源公司与二组签订的合同，约定承包林地面积774.58亩[耕地未办林权证，耕地以外的林权证编号为（2009）第04090200428号]，其中部分土地的承包年限从2015年1月1日至2064年12月31日止，共50年，部分土地（涉及原已承包给肖久华的部分）的承包年限从2052年1月1日开始至2064年12月31日止。旭源公司与六组签订的合同，约定承包林地面积601.34亩[林权证编号：（2009）第04090600432号]，用地年限从2014年8月1日至2064年7月31日止，共50年。上述四份合同落款甲方处均加盖了“昆明市西山区里仁社区居民委员会”公章。2014年11月26日，御都公司（乙方）与旭源公司（甲方）签订《土地承包合同》，约定甲方自愿将从第三方位于昆明市西山区海口街道办事处里仁村集体承包过来的荒山荒坡地集体土地承包给乙方，面积60亩（不含大项目占用本地块的道路、水、电等工程设施面积）（后附土地四至界限和土地所有权证书）；承包开始时间为2014年8月1日，结束时间为2064年7月31日；租金按照约50年使用权25000元/亩计算，租金总额1500000元；租金支付方式为分四次支付完毕，具体为本合同生效3日内支付200000元，之后一个月内支付100000元，2015年3月31日前支付200000元，2016年6月30日前支付1000000元（全部支付完毕，承包期结束前不再有任何费用）；甲方于协议签订后30天内提供场地（牛棚地块按甲方与肖久华的拆迁协议尽快拆除建筑物满足乙方耕种作物要求），甲方完成土地范围滴灌设施覆盖并保证水源充足，保证土地对外车行道路通畅，提供220V的电力电源线路，甲方水费、电费按成本价计取；甲方应与其他地块一视同仁提供出租权的有效证明或有效证件，包括村集体经2/3村民或户主大会讨论通过的流转方案和村民签到表或通过表，乙方验证后复印其文件备存；本协议期限满后或有效期内双方达成终止协议，协议解除；本合同自双方签字盖章后生效。同日，御都公司（乙方）与旭源公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲方委托乙方编制昆明海口林下经济大世界项目内仓储加工区和老年公寓等几个功能板块的规划和施工图设计任务，费用暂定500000元（含前期总规阶段部分工程量）；根据建设规模和规划设计工作量双方签订工程设计合同；甲方将从第三方位于昆明市西山区海口街道办事处里仁村集体租赁过来的荒山荒坡地集体土地转租给乙方，面积60亩，租金1500000元，约定合同生效后2015年3月31日前乙方支付给甲方500000元，2016年6月30日前乙方支付给甲方1000000元；甲方支付给乙方的设计费，其中150000元冲抵土地租赁合同生效后2015年3月31日前乙方支付给甲方的承包金；剩余350000元规划设计费在2016年6月30日前乙方支付给甲方的1000000元土地租赁费中抵扣（乙方于2016年6月30日前支付给甲方全部土地租金尾款）。2014年12月1日，旭源公司向御都公司出具《收款收据》，记载林地承包使用费、60亩、200000元。2015年2月9日，旭源公司向御都公司出具《收款收据》，记载林地承包使用费（合同约定第二期款项）、60亩、100000元。旭源公司分别于2016年11月16日及2016年11月18日向御都公司发出的2份《租金催收函》，记载：“……贵公司应在2016年6月30日前支付我公司土地租赁费陆拾伍万元整（￥65万元），请贵公司尽快承付……”。证人徐某（出庭作证）陈述，张玉虎制作了图纸，御都公司在涉案土地上栽种过核桃树。证人陈某（出庭作证）陈述，其系旭源公司的工作人员，2016年2月左右，御都公司进场栽种树苗，并对树苗进行浇灌，后因下雨将涉案土地内的员工样板房吹垮，御都公司就没有工作人员到涉案土地；看到了办公室门口的土地纠纷传单及通知，通知是旭源公司发给肖久华的。

2019年1月24日，一审法院到里仁社区居民委员会石照壁山对昆明市西山区海口街道里仁社区居委会的速海涛、李金留进行询问并制作《询问笔录》，速海涛及李金留陈述，居委会不清楚御都公司与旭源公司之间的土地承包关系，旭源公司也未告知过居委会；黑框内的土地最早是由里仁大村居委会、一组、六组发包给肖久华；2014年左右，一组、六组就黑框内的荒山部分与肖久华解除承包关系，发包给旭源公司，签订的合同详见旭源公司提交的一组、六组分别与旭源公司签订的《云南林下经济大世界项目用地承包合同》；黑框内的牛圈和房屋均由肖久华建盖、占有、使用；黑框内用斜线标注的两部分至今由肖久华使用，居委会、一组、六组未与肖久华解除承包关系；居委会、一组、六组承包给旭源公司的土地不包含用斜线标注的两部分；就黑框内的土地，旭源公司是否交付给御都公司使用，居委会不清楚；黑框内旭源公司从居委会、一组、六组承包的土地，其承包后未进行过改造，也未进行过修路或水电安装；2015年12月后，除黑框内用斜线标准的平地部分仍由肖久华使用外，其余土地经居委会授权至今由石树园公司占有、使用；居委会、居民小组与旭源公司签订的合同尚未解除。同日，一审法院到里仁社区居民委员会石照壁山对云南石树园农业有限公司（以下简称：石树园公司）的法定代表人乐永丽进行询问并制作《询问笔录》，乐永丽陈述黑框内的土地，系旭源公司从居委会、一组、六组承包，从2015年12月7日至今都由石树园公司占有、使用；旭源公司从始至终都未对其从居民小组处承包的土地进行开发使用，也没有支付过任何款项来进行开发建设。

庭审中，御都公司与旭源公司一致陈述，双方签订的《土地承包合同》中约定承包的土地即为附件中黑框内的土地，是旭源公司从居委会、一组、六组承包而来的土地中的一部分，土地性质为农村集体土地，用途为林地；旭源公司委托御都公司编制昆明林下经济大世界项目的规划与施工图设计，约定设计费暂定500000元，前期支付150000元用于抵扣本案所涉及的土地承包合同中的租金150000元，御都公司已于2015年3月31日向旭源公司交付了总体规划及施工图中的规划部分，旭源公司应支付150000元，该款项用于抵扣本案承包土地的承包款；《土地承包合同》中的“大项目”即为《补充协议》中的“昆明海口林下经济大世界项目”。御都公司陈述，御都公司承包涉案土地用于农业开发，以种植业为主；御都公司的法定代表人与徐某的确到现场确认过范围，但涉案土地至今不符合约定的交付条件，旭源公司没有交付涉案土地，御都公司从未占有、使用或控制过涉案土地，而是由石树园公司占有使用；御都公司在黑框内的土地上种植了15亩树苗，并维护了一个月，但因旭源公司未明确使用权，所以就撤离现场了。旭源公司陈述，不同意解除《土地承包合同》；御都公司承包涉案土地用于林地种植；包含150000元抵扣费用，御都公司向原告支付了450000元租金；旭源公司已于2014年11月26日向原告交付了涉案土地，但没有交付凭证，当时徐某与御都公司的法定代表人到涉案土地上看了现场，并进行指认，视为交付，交付后，御都公司还种植了核桃树；《土地承包合同》中记载的牛棚是由肖久华建盖，但不影响耕种，不需要拆除，所以至今未拆除，种植的植物已于2014年至2015年期间全部移除；土地已经满足《土地承包合同》约定的交付条件，但没有书面证据；御都公司于2016年2月左右种植过树苗，但不清楚具体时间及面积。

一审法院认为，御都公司与旭源公司于2014年11月26日签订《土地承包合同》，约定旭源公司将附件记载的黑框内的土地承包给御都公司，承包时间自2014年8月1日起至2064年7月31日止，租金总额1500000元，分四次支付完毕，自合同生效3日内即2014年11月29日之前支付200000元，之后一个月内支付100000元，于2015年3月31日前支付200000元，2016年6月30日前支付1000000元；旭源公司自合同签订后30日内即2014年12月26日之前提供约定的土地，提供的土地其中牛棚地块需拆除建筑物满足御都公司耕种作物要求，完成土地范围滴管设施覆盖并保证充足水源，保证土地对外车行通畅、提供220V电力电源线路。按照上述约定，御都公司的主要义务是向旭源公司支付土地租金，旭源公司的主要义务是在约定期限内向御都公司交付满足条件的土地。御都公司分别于2014年12月1日向旭源公司支付租金200000元，于2015年2月9日向旭源公司支付租金100000元，以上合计300000元。至于旭源公司是否按照《土地承包合同》的约定向御都公司交付了满足条件的土地的问题，旭源公司主张徐某与御都公司的法定代表人看了现场并进行指认，视为交付；御都公司主张未交付，其未占有、使用、控制过涉案土地。首先，交付是指将自己占有的财产移交另一方占有，旭源公司主张指认现场即为交付，但未提交指认现场后核定无误并签字确认书面凭证或相关移交文书予以证实，该主张也不符合交付土地的一般情况，一审法院对该主张不予采纳。其次，御都公司虽在庭审中陈述其种植过15亩树苗，但约定的土地为60亩，旭源公司未提交证据证实御都公司使用过其余土地；且在一审法院制作的《询问笔录》中居委会工作人员陈述就黑框内的部分土地，居委会、一组、六组未与案外人肖久华解除承包关系，现仍由肖久华占有用；同时居委会工作人员及石树园公司的法定代表人均陈述黑框内斜线标注外的土地已由石树园公司自2015年12月起开发建设；旭源公司也未提出足以证实上述土地由御都公司占有使用的证据予以反驳，则一审法院确认黑框内的土地中的部分土地自签订《土地承包合同》之日起至今仍由他人占有，并未交付给御都公司；部分土地自2015年12月起由他人占有。第三，御都公司主张黑框内的土地不符合交付条件，按照《土地承包合同》的约定，旭源公司交付的土地，需拆除牛棚地块中的建筑物满足御都公司耕种作物要求，保证土地对外行路通畅，提供220V的电力电源线路，但庭审中，旭源公司陈述尚未拆除牛棚，居委会工作人员陈述旭源公司未对黑框内的土地进行开发、未进行修路或进行水电安装，旭源公司也未提出足以反驳的证据，则截止2019年1月24日，旭源公司也未使黑框内的土地满足《土地承包合同》约定的交付条件。综上所述，旭源公司虽主张其向御都公司交付了涉案土地，但未提交接收文书等书面凭证予以证实，也未使黑框内土地符合约定的交付条件，即使御都公司在黑框内部分土地上进行过种植，但该土地也不符合约定的交付条件；且其中部分土地一直由他人占有使用，旭源公司未向御都公司交付过；部分土地现仍由他人占有使用，不具备再向御都公司交付的现实条件，《土地承包合同》的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，御都公司有权解除双方签订的《土地承包合同》，故对御都公司要求解除《土地承包合同》的诉讼请求予以支持，对旭源公司要求继续履行《土地承包合同》的反诉请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”旭源公司要求御都公司支付租金尾款700000元及其资金占用利息的反诉请求，由于合同解除，尚未履行的终止履行，则御都公司尚未支付的租金尾款终止支付，故对旭源公司要求支付租金尾款700000元及其资金占用利息的诉讼请求不予支持。御都公司主张其在黑框内的土地上种植过树苗，面积为15亩，时间为1个月，旭源公司称不清楚种植面积及时间，按照御都公司的主张予以确认。虽然御都公司与旭源公司就租金的支付情况存在争议，但是旭源公司认可御都公司向其支付了450000元的租金。由于合同解除，御都公司有权要求旭源公司退还其已经支付的租金，结合旭源公司认可的租金支付情况及御都公司实际使用涉案土地的情况，对御都公司要求旭源公司返还租金300000元的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、解除原告（反诉被告）云南御都建筑设计有限公司与被告（反诉原告）云南林下旭源科技有限公司于2014年11月26日签订的《土地承包合同》；二、被告（反诉原告）云南林下旭源科技有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）云南御都建筑设计有限公司土地租金300000元；三、驳回被告（反诉原告）云南林下旭源科技有限公司全部的反诉请求。

二审中，双方当事人除对2014年11月26日双方签订的《补充协议》的内容有异议以及对于一审法院于2019年1月24日到里仁社区居民委员会石照壁山对昆明市西山区海口街道里仁社区居委会所做的《询问笔录》、对云南石树园农业有限公司所做的《询问笔录》、一审法院确认双方当事人一致陈述中所涉及的“……旭源公司委托御都公司编制昆明林下经济大世界项目的规划与施工图设计，约定设计费暂定500000元，前期支付150000元用于抵扣本案所涉及的土地承包合同中的租金150000元，御都公司已于2015年3月31日向旭源公司交付了总体规划及施工图中的规划部分，旭源公司应支付150000元，该款项用于抵扣本案承包土地的承包款……”有异议外，对于一审法院认定事实均无异议，本院依法对于双方当事人无异议的事实予以确认。经本院审查，对于上诉人提出的前述异议部分，因系双方当事人签订的《补充协议》所反映的情况，依据一审法院依职权调取的相关情况，现因上诉人未能提交相应证据予以反驳，故本院对于上诉人提出的前述异议，均不予确认。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案涉及的《土地承包合同》应否解除、上诉人应否退还被上诉人30万元的租金？

本院认为：本案涉案的土地系农村土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条（2009年的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款）第一款规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，旭源公司未能提交相应证据证实其作为该集体经济组织以外的单位承包该集体经济组织的农村土地具备前述法律规定的条件，同时，亦未能提交相应证据证实其在具备合法承包涉案土地的权利后已经将涉案土地交付给御都公司承包使用，故应当由旭源公司承担举证不能的不利后果，因此对于上诉人在一审审理中所提出的反诉请求，不予支持。一审法院根据查明的事实，判决解除双方当事人的《土地承包合同》并判决由旭源公司退还收取的租金并无不妥之处，应当予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11546元由云南林下旭源科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘昕光

审判员　　朱　欢

审判员　　杨　艳

二〇二〇年二月十二日

书记员　　郭亭恋