首煜建筑设计院（北京）有限公司与中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2021）京02民终17501号

上诉人（原审被告、反诉原告）：首煜建筑设计院（北京）有限公司，住所地北京市东城区北三环东路36号2号楼19层C1909房间。

法定代表人：马征，总经理。

委托诉讼代理人：朱爱芹，女，首煜建筑设计院（北京）有限公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司，营业场所北京市西城区北三环中路29号院3号楼3201室（德胜园区）。

负责人：黄旭，总经理。

委托诉讼代理人：王英，北京德恒律师事务所律师。

上诉人首煜建筑设计院（北京）有限公司（以下简称首煜设计公司）因与被上诉人中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司（以下简称茅台北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初15793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

首煜设计公司上诉请求：1 .改判确认首煜设计公司与茅台北分公司于2019年7月8日签订的《茅台大厦3号楼7层801-809（电梯楼层：8层）租赁合同》于2021年4月24日解除；2.改判一审判决第二项中的“首煜建筑设计院（北京）有限公司支付中国茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司房屋租金（含物业管理费）1 088 421.18元”变更为“中国茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司退还首煜建筑设计院（北京）有限公司无法使用租赁房屋部分（805单元）的房屋租金1 866 189.58元（805单元面积为362.17平方米，自2019年12月1日计算至2021年2月28日，共456天）”；3 .撤销一审判决第三项，驳回茅台北分公司要求首煜设计公司赔偿通风格栅栏修复费用11

032元、新风机控制面板费用1464元的诉讼请求；4.判令茅台北分公司向首煜设计公司退回（含物业管理费）保证金1 632 631.77元；5.判令茅台北分公司向首煜设计公司支付违约金200 000元；6 .判令茅台北分公司向首煜设计公司退还北京安信行物业管理有限公司暂停为首煜设计公司提供物业服务期间的物业费53 517.23元（停止物业服务时间为2020年8月19日至9月28日（40天）共1.3个月）；7.判令茅台北分公司向首煜设计公司支付中介费损失758 523.62元及活动经费20万元；8.判令茅台北分公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定和法律适用均存在错误，在此基础上判令双方之间《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，我公司应向茅台北分公司支租金1 088 421.18元及判令我公司赔偿茅台北分公司通风格栅修复和新风机控制面板修复费用等没有事实和法律依据，应依法予以改判。具体事实和理由如下：一、一审中双方均认可《租赁合同》自2021年4月24日解除，但首煜设计公司不拖欠茅台北分公司房屋租金，不应向其再次支付任何房屋租金或逾期滞纳金。1 .一审认定《租赁合同》解除时间有误。自承租该租赁房屋以来，805单元就一直存在整体楼板异常震动的严重问题，租赁房屋存在重大安全隐患，已实质影响合同的正常履行。因此，首煜设计公司于2021年3月31日向茅台北分公司提出书面《退租申请》，表示因茅台北分公司一直未能按照《租赁合同》的约定提供可以使用的租赁房屋，已经根本违约，给首煜设计公司造成极大损失。同时因疫情影响，首煜设计公司的日常经营出现严重困难，因此向茅台北分公司书面提出退租，并于2021年4月24日开始腾退租赁房屋，至2021年4月30日，双方完成交接手续并签署书面交接文件。因此，《租赁合同》应自2021年4月24日解除。一审中，不论是双方当庭陈述抑或是双方向法院提交的书面文件中，双方就《租赁合同》的解除时间已达成一致意见，均认为《租赁合同》系2021年4月24日解除，一审法院在罔顾事实的情况下，自行判决《租赁合同》于2021年4月30日解除，无事实和法律依据，应予改判。2.首煜设计公司不拖欠茅台北分公司房屋租金，不应向其再次支付任何房屋租金或逾期滞纳金。一审法院认为首煜设计公司欠付租金并应向茅台北分公司支付的判决，无事实和法律依据，应当予以改判。首煜设计公司日常经营受2020年新冠肺炎疫情的严重影响，茅台北分公司应当按国家政策免除首煜设计公司在2020年上半年3个月房屋租金。此外，由于805单元因整体楼板异常震动完全无法使用，茅台北分公司应当返回首煜设计公司自2019年12月1日至2021年2月28日就805单元已交纳的租金为1 866 189.58元（362.17平方米×每平方米每日11.3元×456日）。综上，因茅台北分公司少减免了1.5个月租金，且还应返还805单元对应的租金1 866 189.58元，首煜设计公司并不拖欠茅台北分公司房屋租金，不应再次支付任何租金或逾期滞纳金。3 .租赁房屋第805单元，自2019年12月1日起租之日起，一直存在持续的楼板震动问题。对此，首煜设计公司提交了房屋震动的视频、证人证言、首煜设计公司向物业公司的报修记录和录音，物业公司员工承认存在震动的微信记录等证据，已经足以证明805单元存在强烈震动情况，该区域租赁房屋首煜设计公司无法正常使用，茅台北分公司存在明显违约行为。且茅台北分公司员工在与首煜设计公司沟通过程中亦认可805单元存在震动，认可首煜设计公司曾于2020年刚开始租赁之时，就向物业公司进行过报修，物业公司及茅台北分公司一直未解决该问题。但一审法院罔顾上述明显事实，认为首煜设计公司提供的证据无法证明震动问题，从而认为首煜设计公司存在违约行为，径行判决驳回首煜设计公司要求茅台北分公司退回保无法使用部分的对应租金1 866 189.58元的反诉请求，无事实和法律依据，应当予以改判。

茅台北分公司辩称，同意一审判决，不同意首煜设计公司的上诉请求。1 .一审法院判决认定《租赁合同》于2021年4月30日解除符合客观事实。首煜设计公司在《租赁合同》未到期，且在未与茅台北分公司协商一致的情况下，通过多次报警的方式，自2021年4月24日起，强行陆续搬离茅台大厦，直到2021年4月30日才搬离完毕，与茅台北分公司进行了房屋交接。一审法院判决认定《租赁合同》于2021年4月30日解除符合客观事实，并无不当。2 .首煜设计公司拖欠租金是无可争辩的事实，以疫情以及楼板震动为由不缴纳房租没有任何法律依据，且与事实严重不符。茅台北分公司已按约定交付房屋且经首煜设计公司书面签收确认。在《租赁合同》有效期内，首煜设计公司理应按照合同约定缴纳房租。实际情况是，首煜设计公司在合同履行期内，多次拖欠房租，并以疫情及编造的楼盘震动为由拒绝缴纳房租。反观茅台北分公司积极响应国家疫情期间房租减免政策，已经为首煜设计公司减免2020年2月至4月期间50%的租金共计754 565.23元。另，所谓的楼板震动更是无稽之谈，首煜设计公司早在2017年入驻茅台大厦，在2021年3月31日解除合同的前一周才提出楼板震动，有违常理。3 .首煜设计公司构成根本违约，其无权要求返还租金（含物业管理费）保证金。首煜设计公司在《租赁合同》有效期内，擅自单方解除合同，构成根本违约。依据《租赁合同》标准条款第8条8.2.3约定：在合同约定的承租期满前，乙方因自身原因提前退租的，发生该情形的，保证金不予退还。特别指出的是，2019年续签《租赁合同》基础条款第四条保证金明确约定租金保证金为1 632

631.77元。因系续租合同，2017年《租赁合同》中的保证金1

517 047.23元直接转入2019年《租赁合同》项下，客户需补交115 584.54元。然而经茅台北分公司多次催要，首煜设计公司至今未予补足。首煜设计公司实际缴纳保证金1 517 047.23元，但其主张金额为1 632 631.77元，不但未足额缴纳保证金，更是在明知具有差额的情况下，仍然进行虚假陈述，混淆视听。4 .首煜设计公司要求返还物业费无任何事实和法律依据。其所谓的停水停电未提供服务与事实严重不符，有违诚信。5 .首煜设计公司将新风格栅恢复和赔偿3个由其损坏的新风机控制面板系其应当履行的合同义务。《租赁合同》附件一标准条款6.8条明确约定，乙方返还房屋时，应当在房屋可继续租用及使用的良好状态下，按该项目承租开始的交付标准返还甲方。且就新风格栅的恢复首煜设计公司单方作出书面承诺提交茅台北分公司，而3个由首煜设计公司损坏的新风机控制面板理应由其赔偿。6 .首煜设计公司所谓的支付中介费损失及活动经费没有任何法律及事实依据。茅台大厦由乐工厂全权负责租赁事宜。首煜设计公司通过乐工厂的服务与茅台北分公司签署《租赁合同》，对此首煜设计公司是明知的。茅台北分公司支付乐工厂的佣金是履行茅台北分公司与乐工厂之间《租赁代理协议》的行为，与首煜设计公司没有任何关系，首煜设计公司更无权干涉，更无法得出茅台北分公司需要向首煜设计公司支付中介损失费的荒唐结论。综上所述，对方在合同有效期内擅自单方解除合同，构成根本违约，理应承担不利后果，其上诉既无事实依据，更无法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

茅台北分公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令自2021年4月30日起解除茅台北分公司与首煜设计公司之间的《租赁合同》；2.依法判令首煜设计公司支付拖欠的房屋租金（含物业管理费）1 088 421.18 元，并自2021年3月1日起，至实际支付之日止，以逾期金额为基数，按合同约定的每日千分之五的标准支付滞纳金；3.依法判令首煜设计公司支付违约金1 632 631.77元；4.依法判令首煜设计公司赔偿通风格栅栏恢复原状的费用11 032元；5.依法判令首煜设计公司赔偿损坏的3个新风机控制面板1464元；6.依法判令首煜设计公司承担本案诉讼费、保全费、保险费及律师费。

首煜设计公司向一审法院反诉请求：1.判决茅台北分公司退回租金（含物业管理费）保证金1 632 631.77元；2.判决茅台北分公司支付违约金200 000元；3.判决茅台北分公司退回无法使用租赁房屋部分（805单元）的租金1 866 189.58元；4.判决茅台北分公司退还北京安信行物业管理有限公司暂停为我公司提供物业服务期间的物业费53 517.23元；5.判决茅台北分公司支付中介费损失758 523.62元及活动经费20万元；6.判决茅台北分公司退还未使用停车位期间的停车位租金22 800元；7.判决茅台北分公司支付腾退时租赁房屋剩余电表中的电费1 418元；8.判决本案反诉费用全部由茅台北分公司承担。

一审法院认定事实：茅台北分公司（出租人、甲方）与首煜设计公司（承租人、乙方）于2017年首次签订《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》，约定承租单元位于北京市西城区北三环中路29号院3号楼[7]层（现电梯显示楼层为：[8]层）[801-809]（以下简称：涉案房屋），建筑面积1583.35平方米，租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日，租金（含物业管理费）为每天每平方米10.5元，月租金505 682.41元，其中物业管理费收费标准为每月每平方米26元，租金计收起始日为2018年2月1日，物业管理费计收起始日为交付日。乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付租金（含物业管理费）保证金，租金保证金总额相当于三个月租金（含物业管理费）之和，即1 517 047.23元。

2017年12月1日，首煜设计公司与北京安信行物业管理有限公司茅台大厦物业管理处（以下简称：安信行物业公司茅台大厦物管处）签订《茅台大厦客户进场移交单》、《财务结算单（进场）》，显示房间设施状况良好，预付费电表读数处空白。首煜设计公司向茅台北分公司支付1 517 047.23元保证金。

2018年4月，经茅台北分公司同意，首煜设计公司将涉案房屋两扇玻璃幕墙更换为通风格栅，首煜设计公司承诺于退租时恢复原状。

2019年7月8日，双方就涉案房屋续签《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》，内容有：租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，租金（含物业管理费）为每天每平方米11.3元，每月租金544 210.59元，其中物业管理费收费标准为每月每平方米26元，租金计收起始日为2019年12月1日。乙方同意按照甲方或物业公司规定的标准、方式交纳其他费用，包括但不限于电费、停车费等。乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付租金（含物业管理费）保证金，租金保证金总额相当于三个月租金（含物业管理费）之和，即1 632 631.77元，因本次为续租合同，2017年《租赁合同》所缴纳的租金保证金直接转到本合同项下，客户需补足剩余租金保证金，即115 584.54元。附件一标准条款内容有：1.3乙方声明其在签署本合同前已经现场查验过该单元，对该单元的租赁面积及相应设施设备等现状无异议。3.1.1租金每三个月支付一次，除首期外，乙方应提前20日向甲方支付下三个月的租金。3.4若乙方未在规定期限前将租金、物业管理费及其他费用等所有应付费用付至甲方或物业公司，乙方应按照未付金额每日千分之五的标准向甲方或物业公司支付滞纳金，自各项费用逾期之日起开始计算。4.1租赁期间，除本合同规定的免责情况以外，乙方违反本合同约定的，甲方可按照本附件第8.2条的规定没收乙方的租金保证金。4.2租赁期间，除本合同规定的免责情况以外，针对乙方应向甲方支付的任何费用及滞纳金，甲方有权从租金保证金中直接扣除。5.5.1甲方及/或物业公司应保证该单元结构及由甲方提供的附属设施处于正常的可使用和安全的状态。5.5.2甲方及/或物业公司承担对该单元的结构及甲方提供的设施、设备的修缮义务，以及该项目的公共区域、设施、设备的修缮工作，但任何因乙方原因导致的损毁除外。6.8.1乙方须在租期届满之日或提前结束的当日，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可继续租用及适用的良好状态下，按该项目承租开始的交付标准返还甲方；同时，须将通向该项目各部分的钥匙交还甲方，并按甲方要求办理返还手续。6.8.2如果乙方未能在第6.8.1款约定期限内将该单元恢复原状或在该单元内遗留有物品、设备，甲方可在返还日起三日后自行或委托他人将该单元回复原状，但费用由乙方承担，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。8.1.2甲方交付的该单元不符合本合同的约定，严重影响乙方正常使用且在约定交付日后30日内仍未达到交付标准的，乙方有权解除本合同，并要求甲方向乙方支付与租金保证金同等金额的违约金并有权继续追讨其他全部损失，乙方亦可选择继续履行本合同，并要求甲方支付与租金保证金同等金额的违约金。8.2乙方的违约责任，在发生下列情形之一时，甲方通知乙方改正，但乙方在收到通知后五日内仍未改正的，甲方有权解除本合同、合法地提前收回该单元或其任何部分，没收乙方的租金保证金，并有权继续追讨截至甲方收回该单元之日乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。8.2.3在合同约定的承租期满前，乙方因自身原因提前退租的，发生该情形的，保证金不予退还，除此，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付违约金，金额等于三个月的租金（含物业管理费）。但如乙方提前六个月向甲方申请退租的，乙方无需另行支付违约金，但保证金不予退还。附件四承租单元交付标准内容有：乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该单元，对该单元及其现有装修及设施状况充分了解并表示接受。附件五租期内租金支付节点内容有：保证金差额115 584.54元于签约当日缴费，各期租金支付时间分别为2019年11月10日前支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金、2020年2月10日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金……以此类推，每次缴费金额为1 632 631.77元。附件六物业服务收费标准，停车场B2每月1200元，B5每月1000元。

上述租赁合同签订后，首煜设计公司向茅台北分公司交纳租金（含物业管理费）至2021年2月28日。其中，茅台北分公司于2019年11月22日、2020年4月3日、5月18日、7月21日、8月25日，多次向首煜设计公司致函催缴房屋租金及滞纳金。首煜设计公司表示考虑到疫情因素希望茅台北分公司按照国家政策对租金予以减免。后，茅台北分公司减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%的租金共计754 565.23元。

2020年12月1日，茅台北分公司（出租方、甲方）、首煜设计公司（承租方、乙方）与安信行物业公司茅台大厦物管处（管理方、丙方）签订《茅台大厦停车场停车位使用协议书》，约定乙方承租茅台大厦B2层停车场2035、2036、2037、2038号车位，租赁期限自2020年12月1日至2021年11月30日，地下二层每个车位租金1200元/月，共计3个（B2-2035、B2-2036、B2-2037），免费车位（B2-2038）租金补差价格200元/月，合计租金3800元/月，若乙方提前解除合同，应当提前通知甲方，并在乙方返还车卡及车证后，甲方按照乙方实际使用天数来收取租金。同日，首煜设计公司向茅台北分公司支付车位租金45 600元。

2021年3月31日，首煜设计公司向茅台北分公司提出退租申请，载明：“因疫情原因未能及时支付房租，我单位深感压力，同时给贵单位带来的不便深表歉意；另该单元有部分办公区域无法使用，该区域内原办公人员集体离职，给我们造成较大影响，故决定退租涉案房屋，我方申请尽快搬离，同时我方承诺至搬离之日不会欠贵单位一分钱房租。”

2021年4月2日，茅台北分公司回函表示：在茅台北分公司已减免首煜设计公司疫情期间一个半月的租金后，首煜设计公司仍以疫情原因不支付租金不符合法律规定，且首煜设计公司在长达四年的租赁时间内从未提出过部分办公区域无法使用的问题，人员离职也不能成为单方解除合同的理由。茅台北分公司要求首煜设计公司收到回函之日起五日内支付2021年3月1日至5月31日的租金（含物业管理费）

1 632 631.77元、滞纳金351 015.83元，并告知首煜设计公司由于其未缴纳物业费自次日起物业公司停止对其物业服务。

2021年4月26日，首煜设计公司作出《我方搬家事宜说明》，载明：“我单位于2021年4月26日搬运公司物品，现对房屋现状作出说明：1.我单位搬运完毕后，业主方及物业公司可会同我单位人员进行承租单元的验收，如有问题，当场提出；2.我单位承租单元的东南角幕墙栅栏目前是我单位改造后状态；3.目前我单位有2个公司注册在茅台大厦，我方办理后将尽快进行迁出。”

2021年4月30日，安信行物业公司茅台大厦物管处与首煜设计公司办理房屋交接手续，并签订《茅台大厦客户退场移交单》、《财务结算单（退场）》，显示：机房两个隔栅未恢复，根据实际报价结算；1个新风控制面板缺配件且未固定；1个新风控制面板旋钮开关损坏；1个新风控制面板缺失，预付费电表读数为1418。

庭审中，一、首煜设计公司主张涉案房屋中805房间自交付之日起就存在楼板持续震动问题，造成该区域无法使用，并提交了视频光盘、与物业人员于2021年3月30日的录音及于2021年3月26日至4月6日的微信聊天记录予以证明。茅台北分公司认可微信聊天记录的真实性，对视频及录音的真实性不予认可，认为视频中仅能看出饮水机水面波动，周围物品都处于静止状态，微信聊天记录中首煜设计公司也表示楼上在装修，不是一直动静大。茅台北分公司提交了八层装修平面图及于2021年8月2日拍摄的视频，证明首煜设计公司将原租赁房屋分割改造后，原805房间被分割为三个房间，在现805房间内试验未发现震动情况。首煜设计公司认可存在房间分割情况，但表示原805房间均有不同程度的震动，并认为茅台北分公司提交的视频无法显示拍摄地点。首煜设计公司另申请其员工李婧超出庭作证，李婧超到庭陈述：其于2019年5月底入职首煜设计公司，于2020年春节前调入805办公室工作，过了不到一个月时间感觉到其所在的办公区域震动，有时震动就觉得头晕，工作忙时就没注意，后于2021年4月更换到其他办公室，后来其他人也搬走了。首煜设计公司认可上述证言的真实性，茅台北分公司对真实性不予认可。

二、首煜设计公司主张安信行物业公司茅台大厦物管处于2020年8月19日至9月28日期间擅自停止提供物业服务，采取停水停电措施，该期间物业费应予返还，并提交了安信行物业公司茅台大厦物管处于2020年8月19向其发送的函件予以证明。该函件载明：因贵司欠缴房屋租金（含物业管理费）已达6个月，管理处自即日起将暂停提供相关之物业服务，在缴清所欠租金（含物业管理费）后将及时恢复物业服务。茅台北分公司对此不予认可，并提交了2020年8月至9月期间安信行物业公司茅台大厦物管处向首煜设计公司提供公共区域及专属物业服务的证据，包括购电提示、充电记录、维修单、发文签收表。首煜设计公司表示相关对接人员已离职，无法核对真实性。

三、首煜设计公司主张茅台北分公司明知其直租意愿，仍派出乐工场人员冒充茅台北分公司员工与其商谈租赁事宜构成欺诈，造成租赁成本增加；另续签租赁合同时茅台北分公司租赁部庞泊遥谎称需缴纳一笔20万元现金作为活动经费，可重新商谈单价、获得更多免租期，但最终没有兑现，茅台北分公司应予赔偿。首煜设计公司就此提交案外人上海申远建筑设计有限公司北京分公司与北京唐贵餐饮管理有限公司就茅台大厦六层房屋签订的租赁合同及于2021年4月与茅台北分公司及乐工场有关人员的录音予以证明。茅台北分公司认为楼层与朝向等均影响租金价格，且租赁主体与本案均不一样，没有关联性，对录音证据不予认可。茅台北分公司主张其与乐工场系租赁代理关系，支付佣金是履行合同的行为，对茅台北分公司支付给庞泊遥活动经费一事不知情，也没有收到该笔费用。茅台北分公司就此提交了其与乐工场签订的《茅台大厦租赁服务协议》、乐工场出具的《情况说明》，首煜设计公司认为租赁服务协议系在其承租房屋后签订，与本案无关，不认可情况说明所载内容。

四、首煜设计公司主张其于2021年5月25日退还全部车卡，茅台北分公司应退还未使用停车位租金22 800元，并就此提交了车卡收条一张。茅台北分公司认可收条的真实性，但主张合同系因首煜设计公司违约解除，首煜设计公司不再享有免费车位，应按照车位实际租金金额结算，经核算应退还的车位租金为16 800元。

五、茅台北分公司主张首煜设计公司需赔偿通风格栅栏恢复原状及新风控制面板损坏的损失，并就此提交了与案外人签订的《北京市建设工程施工合同》、控制开关采购报价单、增值税发票、转账凭证予以证明，首煜设计公司认可该组证据的真实性，但认为修复金额比市场价偏高。

诉讼过程中，一审法院依茅台北分公司申请作出（2021）京0102民初15793号民事裁定书，裁定查封首煜设计公司名下价值2 873 991.04元的财产。茅台北分公司交纳保全费5000元，向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司支付诉讼财产保全责任保险费5747.98元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，茅台北分公司与首煜设计公司先后签订的《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。首煜设计公司租赁涉案房屋系用于办公，双方合同履行过程中虽发生新冠肺炎疫情，但茅台北分公司已经减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%的租金，在首煜设计公司并未提交任何证据证明疫情及相关管控措施导致其合同目的无法实现的情况下，其仍以疫情为由拒付租金并单方解约，缺乏依据。首煜设计公司虽在退租申请中亦提出“部分办公区域无法使用”的问题，根据首煜设计公司陈述，其自承租涉案房屋以来就存在楼板震动问题，但根据在案证据显示，其最早提出该问题是在与物业人员于2021年3月26日的微信聊天记录中，且在该微信聊天记录中其亦存在楼上装修、不是一直动静大的陈述，首煜设计公司自2017年承租涉案房屋，却于申请退租前不足一周时提出楼板震动问题，显然不合常理，其提交的视频等证据亦不能证明楼板震动及震动原因，故一审法院对其该项主张不予采纳，对其以此为由要求退还租金的反诉请求亦不予支持。首煜设计公司逾期支付租金并单方提出退租继而搬离房屋，构成根本违约，其不具有单方解除合同的权利，但鉴于茅台北分公司已于2021年4月30日收回房屋，茅台北分公司要求确认双方合同于该日解除，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。首煜设计公司自2021年3月1日起未支付租金，应当承担继续履行的责任，茅台北分公司要求首煜设计公司支付2021年3月1日至4月30日期间的租金1 088

421.18 元，一审法院依法予以支持。根据合同约定，首煜设计公司因自身原因提前退租的，保证金不予退还，故一审法院对首煜设计公司要求退还保证金的反诉请求不予支持，对其要求茅台北分公司支付违约金的反诉请求亦不予支持。但双方约定的保证金不予退还在性质上属于违约责任条款，实际系首煜设计公司因违约导致合同解除所应承担的违约责任，现茅台北分公司要求首煜设计公司另行支付3个月的租金作为违约金，首煜设计公司主张违约金约定过高，在茅台北分公司并未举证证明其在保证金数额之外另有损失的情况下，一审法院认为保证金不予退还已能弥补其损失，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。同理，其主张的逾期支付租金的滞纳金与提前解除合同违约金，均系针对首煜设计公司的逾期支付租金行为，其同时主张两项违约金缺乏依据，鉴于一审法院已认定首煜设计公司所交保证金不予退还，故对茅台北分公司主张的逾期付款违约金不再支持。双方于2021年4月30日交接房屋时，首煜设计公司确认机房两个隔栅未恢复根据实际报价结算及3个新风控制面板损坏或缺失，现茅台北分公司在修复后要求首煜设计公司赔偿，具有事实依据，一审法院依法予以支持。同时交接单显示预付费电表读数为1418，首煜设计公司要求茅台北分公司支付剩余电费1418元，茅台北分公司同意支付，一审法院对此不持异议。首煜设计公司提交的物业公司函件中虽载有因首煜设计公司未交纳物业费，于2020年8月19日起对首煜设计公司停止物业服务的内容，但首煜设计公司提交的证据不足以证明物业公司实施了停水停电行为，而茅台北分公司提交的证据能够证明物业公司在该期间给首煜设计公司提供了充电、维修等服务，故对首煜设计公司要求茅台北分公司返还2020年8月19日至9月28日物业费的反诉请求，一审法院不予支持。首煜设计公司向案外人支付的活动经费20万元，既不能证明系根据茅台北分公司的要求交纳，亦未证明该笔款项最终归属于茅台北分公司，其要求茅台北分公司赔偿，缺乏依据，一审法院不予支持。首煜设计公司以茅台北分公司与其续签租赁合同时存在欺诈为由，要求茅台北分公司赔偿中介费损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。首煜设计公司依据《茅台大厦停车场停车位使用协议书》要求茅台北分公司返还未使用停车位期间的租金，虽然与本案并非同一法律关系，但鉴于系在本案租赁期间内发生，为避免诉累，一审法院对此一并处理。首煜设计公司于2021年5月底退还车位卡，其主张退还2021年6月至11月未发生的租金22 800元，符合双方关于车位租赁合同中在因首煜设计公司提前解除合同情况下按照“实际使用天数”结算的约定，故一审法院对茅台北分公司的抗辩意见不予采纳，对首煜设计公司的该项诉讼请求予以支持。茅台北分公司支付的保险费和律师费，均系实现自身权益而发生，双方合同中亦无此约定，故其要求首煜设计公司承担，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、确认中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司与首煜建筑设计院（北京）有限公司于二〇一九年七月八日签订的《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》于二〇二一年四月三十日解除；二、于判决生效之日起七日内，首煜建筑设计院（北京）有限公司支付中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司房屋租金（含物业管理费）1 088 421.18 元；三、于判决生效之日起七日内，首煜建筑设计院（北京）有限公司赔偿中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司通风格栅栏修复费用11 032元、新风机控制面板费用1464元；四、于判决生效之日起七日内，中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司退还首煜建筑设计院（北京）有限公司停车位租金22 800元；五、于判决生效之日起七日内，中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司支付首煜建筑设计院（北京）有限公司电费1418元；六、驳回中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回首煜建筑设计院（北京）有限公司的其他反诉请求。

二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为，茅台北分公司与首煜设计公司2019年7月8日签订的《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。

关于合同解除问题，2021年3月31日首煜设计公司向茅台北分公司发出退租申请，关于首煜设计公司是否享有单方解除权问题，首先，首煜设计公司租赁涉案房屋系用于办公，双方合同履行过程中虽发生新冠肺炎疫情，但茅台北分公司已经减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%的租金，在首煜设计公司并未提交任何证据证明疫情及相关管控措施导致其合同目的无法实现的情况下，其仍以疫情为由拒付租金并单方解约，缺乏依据。其次，首煜设计公司所提部分办公区域无法使用问题，首煜设计公司自2017年承租涉案房屋直至本次发出退租申请之前从未向出租人茅台北分公司或者物业公司提出涉案房屋楼板震动导致部分区域无法使用。此外，首煜设计公司并未就此项主张提供充分证据予以证实。综上，在茅台北分公司不存在违约以及无证据证实双方租赁合同目的无法实现的情况下，首煜设计公司并无单方解除权。因此首煜设计公司发出的退租申请并不发生合同解除的法律效力。现茅台北分公司已于2021年4月30日收回房屋，在诉讼中茅台北分公司要求确认双方合同于该日解除，一审法院判决双方签订的租赁合同于2021年4月30日解除并无不当。首煜设计公司所提要求法院确认双方租赁合同于2021年4月24日解除的上诉主张，经查，虽然首煜设计公司主张于2021年4月24日开始腾退涉案房屋，但是首煜设计公司未能提供证据证实该日茅台北分公司收回房屋。因此首煜设计公司此节上诉主张本院不予支持。关于合同解除的违约责任，合同解除原因是首煜设计公司逾期支付租金并单方提出退租继而搬离房屋，因此合同解除的违约责任应当由首煜设计公司承担。

对于茅台北分公司所提要求首煜设计公司支付拖欠租金问题，首煜设计公司自2021年3月1日起未支付租金，因此一审法院认定首煜设计公司向茅台北分公司支付租金数额合理。首煜设计公司所提在扣除疫情期间应当减免3个月租金以及因部分房屋无法使用应当减免的租金数额之后，不欠茅台北分公司租金的上诉主张，经查，首先，关于疫情期间减免租金问题，在茅台北分公司已经减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%租金的情况下，一审法院根据首煜设计公司租赁用途以及本案具体情况不再扣减疫情期间租金并无不当。其次，关于是否扣减无法使用区域租金问题，因现有证据无法证实首煜设计公司所提部分区因租赁物存在瑕疵导致无法使用，因此首煜设计公司所提要求减免无法使用区域租金的上诉主张本院不予支持。

对于茅台北分公司所提要求首煜设计公司赔偿通风栅栏修复费用以及新风机控制面板费用的诉请，双方2021年4月30日交接房屋时，首煜设计公司确认机房两个隔栅未恢复根据实际报价结算及3个新风控制面板损坏或缺失，现茅台北分公司在修复后要求首煜设计公司赔偿，具有事实依据，一审法院对于茅台北分公司此项诉请予以支持并无不当。首煜设计公司不同意赔偿上述费用的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。

关于首煜设计公司所提要求茅台北分公司退还保证金的诉请，本案合同解除系因首煜设计公司违约所致，根据合同约定，首煜设计公司因自身原因提前退租的，保证金不予退还，故一审法院对首煜设计公司要求退还保证金的请求不予支持并无不妥。首煜设计公司此项上诉主张本院不予支持。首煜设计公司所提要求茅台北分公司支付违约金的上诉主张，因茅台北分公司不承担合同解除的违约责任，因此首煜设计公司此项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。首煜设计公司要求茅台北分公司支付中介损失以及活动经费的上诉主张，关于退还中介费，本案租赁合同系首煜设计公司违约所致，且合同中亦未约定合同解除后出租方将承担承租方中介费；一审法院考虑到首煜设计公司所主张的向案外人支付的活动经费20万元，既不能证明系根据茅台北分公司的要求交纳，亦未证明该笔款项最终归属于茅台北分公司，其要求茅台北分公司赔偿，缺乏依据，因此不予支持并无不妥。首煜设计公司所提，因涉案房屋于2020年8月19日停水停电，因此应当退还2020年8月19日至9月28日期间物业费的上诉主张，首煜设计公司提交的物业公司函件中虽载有因首煜设计公司未交纳物业费，于2020年8月19日起对首煜设计公司停止物业服务的内容，但尚不足以证明物业公司实施了停水停电行为，而茅台北分公司提交的证据能够证明物业公司在该期间给首煜设计公司提供了充电、维修等服务，故对首煜设计公司要求茅台北分公司返还2020年8月19日至9月28日物业费的上诉主张本院不予支持。

综上所述，首煜建筑设计院（北京）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费44 587元，由首煜建筑设计院（北京）有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　孟　龙

审　　判　　员　　　何江恒

审　　判　　员　　　刘苑薇

二〇二二年二月二十五日

法　官　助　理　　　冯海鑫

书　　记　　员　　　刘芯怡