中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公***煜建筑设计院（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0102民初15793号

原告（反诉被告）：中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司，营业场所北京市西城区北三环中路29号院3号楼3201室（德胜园区）。

负责人：黄旭，总经理。

委托诉讼代理人：王英，北京德恒律师事务所律师。

被告（反诉原告）：首煜建筑设计院（北京）有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：马征，总经理。

委托诉讼代理人：张辰扬，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所律师。

原告（反诉被告）中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司（以下简称：茅台北分公司）与被告（反诉原告）首煜建筑设计院（北京）有限公司（以下简称：首煜设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茅台北分公司之委托诉讼代理人王英，被告（反诉原告）首煜设计公司之委托诉讼代理人张辰扬、刘思彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

茅台北分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令自2021年4月30日起解除原被告之间的《租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（含物业管理费）1088421.18元，并自2021年3月1日起，至实际支付之日止，以逾期金额为基数，按合同约定的每日千分之五的标准向原告支付滞纳金；3.依法判令被告支付原告违约金1632631.77元；4.依法判令被告赔偿通风格栅栏恢复原状的费用11032元；5.依法判令被告赔偿损坏的3个新风机控制面板1464元；6.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费及律师费。事实和理由：原、被告自2017年始就签署了茅台大厦《租赁合同》，合同到期后双方于2019年7月8日再次签订了编号为2019第0701号茅台大厦《租赁合同》，合同约定：被告承租茅台大厦第8层（801-809），承租面积为建筑面积1583.35平方米，租赁期限为3年，自2019年12月1日至2022年11月30日。租金每天每平方米（建筑面积）为人民币11.3元，每月租金总计为544210.59元。租金支付方式为每三个月支付一次，在整个租期内，除首期外，被告应提前20日向原告支付下三个月租金。同时约定，被告未按约定支付租金等费用，应按照应付未付金额每日千分之五的标准支付滞纳金，滞纳金自各项费用逾期之日起开始计算，直至被告付清所有费用为止。承租期满前被告因自身原因提前退租的，应支付违约金即3个月的租金。合同签订后，原告如约履行了《租赁合同》，然而被告在租赁合同履行过程中，多次出现拖欠租金的情况。2021年2月11日，被告再次出现拖欠租金的情况，原告多次催要未果。直到起诉日被告累计拖欠租金973615.11元（2021年3月1日至2021年4月24日）。2021年3月31日，被告在拖欠房租的情况下单方提出退租申请。2021年4月24日，被告在未与原告就解除合同充分协商的情况下强行将部分办公用品搬离茅台大厦。综上，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，依法具有法律效力，受法律保护。被告在合同履行期间，不但未按约定支付租金，而且擅自单方解除合同，构成违约，应当按照《租赁合同》之约定承担相应的违约责任。

首煜设计公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原、被告自2017年就诉争房屋签订租赁合同，后于2019年7月8日续签租赁合同，租期自2019年12月1日至2022年11月30日。但自被告承租房屋以来，805房屋就一直存在整体楼板异常震动问题，存在重大安全隐患，导致员工忧心不安，部分员工甚至出现眩晕、恶心等症状要求调整工位或离职，经向原告及物业报修均未能解决，导致被告完全不能使用该部分租赁房屋，不可使用面积比例达22%。被告于2021年3月31日向原告提出书面《退租申请》，并于2021年4月24日开始腾退房屋，至2021年4月30日双方完成交接手续。因此，合同解除时间以法院认定为准，但被告不拖欠租金更不应支付滞纳金，相反原告应把收取的2019年12月1日至2021年2月28日的805房屋租金退还。此外，被告受疫情影响导致经营困难，原告应当免除被告在2020年上半年3个月房屋租金，但原告仅减免了被告2020年2月、3月、4月这三个月的各半个月租金（合计1.5个月租金）。第二，合同解除原因是原告未向被告提供可正常安全使用的房屋，原告违反了《租赁合同》第5.5条“保证正常使用及修缮责任”、8.1条“甲方的违约责任”，属于根本违约。被告无违约行为，不应向原告支付任何违约金。第三，被告已于2021年4月30日前完全搬离诉争房屋，且双方已于当日签署交接单，该部分租金因原告未因疫情减免三个月租金，故被告不应再向原告支付。第四，双方进行退房交接时，原告未要求被告将通风格栅恢复原状，仅是明确：“机房两个格栅未恢复，根据实际情况报价结算”，且原告是在开庭后修复的，费用比市场价高，原告的实际损失应少于上述费用，被告不同意支付。第五，被告不存在违约行为，原告应退还被告保证金，还应退还被告物业费、电费、车位租金，赔偿被告中介费损失、活动经费，但如果法院判决被告支付违约金，被告申请对违约金进行调整。具体如下：其一，被告依照合同约定向原告支付了三个月的租金1632631.77元作为保证金，现双方合同已解除，被告也按照《租赁合同》附件一第4.5条约定迁出注册地址，原告应当退还。其二，被告向原告支付的租金包含物业费，且物业公司是原告聘请，因北京安信行物业管理有限公司于2020年8月19日至9月28日擅自停止物业服务，采取停水停电措施，该期间的物业费53517.23元原告应予退还。其三，被告在2017年选址初期，为减少中介费成本，到原告处直接商谈租赁事宜并明确表示要与出租方直接联系，后原告派出茅台大厦租赁部庞某、黄某将租金谈到每天每平米10.5元并签订了租赁合同。但合同签订后原告向北京乐工场资产管理有限公司支付了中介费，该中介费将最终转嫁到被告的租赁成本，故原告应向被告支付该笔中介费损失，按照市场惯例计算为1.5个月租金（含物业费），即758523.62元。其四，续租合同签订后，原告租赁部庞某谎称如被告向庞某缴纳20万元作为活动经费，便可重新商谈租赁单价，获得更多的免租期，被告支付后庞某的承诺却未能兑现，经向庞某催要退还费用，庞某称已交给领导，该笔费用原告应予退还。其五，根据原、被告于2020年11月30日签署的《茅台大厦停车场停车位使用协议书》，被告已向原告支付了2020年12月1日至2021年11月30日的车位租金45600元，现因双方租赁合同解除，且被告已于2021年5月25日退还全部车卡，原告应向被告退还未使用停车位期间的停车位租金22800元。其六，2017年12月1日，原告接收租赁房屋时，预付费电表读数为零。2021年4月30日被告返还房屋时，预付费电表读数为1418，电费为1元/度，故原告向被告支付未使用电费1418元。首煜设计公司基于上述事实和理由提出反诉请求：1.判决原告向被告退回租金（含物业管理费）保证金1632631.77元；2.判决原告向被告支付违约金200000元；3.判决原告向被告退回无法使用租赁房屋部分（805单元）的租金1866189.58元；4.判决原告向被告退还北京安信行物业管理有限公司暂停为被告提供物业服务期间的物业费53517.23元；5.判决原告向被告支付中介费损失758523.62元及活动经费20万元；6.判决原告向被告退还未使用停车位期间的停车位租金22800元；7.判决原告向被告支付腾退时租赁房屋剩余电表中的电费1418元；8.判决本案反诉费用全部由原告承担。

茅台北分公司针对首煜设计公司的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。理由如下：第一，被告根据2017年合同交纳保证金1517047.23元，2019年续签合同虽约定保证金为1632631.77元，但被告并未补交差额，有违诚信。合同有效期内，被告多次逾期支付租金，且擅自单方解除合同，构成根本违约，根据合同约定其无权要求返还租金、租金保证金。第二，茅台大厦是经建委等相关职能部门验收合格后投入使用的，不存在安全隐患。被告在2017年经过现场核验签收了移交单，显示租赁房屋状况良好，且被告于2019年再次续签，以实际行动证明租赁物安全良好。被告并未提交任何专业检测报告，且根据原告的现场试验亦未发现震动迹象，故该理由为被告人为编造以达到不交房租解除合同的目的。第三，原告委托的物业公司在整个租赁期限内提供了物业服务，且在被告明确提出的2020年8月19日至9月28日期间，还为被告提供了12次购电服务以及建筑消防设施检测、电气防火技术检测并就安全隐患提示通知等专属服务，与被告所述的停水停电未提供服务事实严重不符。第四，原告与北京乐工场资产管理有限公司是租赁代理关系，茅台大厦由乐工场全权负责租赁事宜，被告对此明知。原告向乐工场支付的佣金是履行合同行为，与被告无关，更无法得出需向被告赔偿的荒唐结论。原告对被告所述给付乐工场庞某活动经费事宜不知情，且已第一时间责令乐工场彻查。第五，根据双方签订的《茅台大厦停车场停车位使用协议书》，被告承租B2车位3个，原告另赠送B5车位一个，后应被告要求将赠送的B5车位更换到B2，被告每月补差价200元，由于被告提前退租，无权享有免费车位，应按实际使用时间收取，经核算被告预付的车位租金剩余16800元、电费剩余1418元。在被告按约定支付房屋租金并赔偿的情况下，原告同意退还。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

茅台北分公司（出租人、甲方）与首煜设计公司（承租人、乙方）于2017年首次签订《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》，约定承租单元位于北京市西城区北三环中路29号院3号楼[7]层（现电梯显示楼层为：[8]层）[801-809]（以下简称：涉案房屋），建筑面积1583.35平方米，租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日，租金（含物业管理费）为每天每平方米10.5元，月租金505682.41元，其中物业管理费收费标准为每月每平方米26元，租金计收起始日为2018年2月1日，物业管理费计收起始日为交付日。乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付租金（含物业管理费）保证金，租金保证金总额相当于三个月租金（含物业管理费）之和，即1517047.23元。

2017年12月1日，首煜设计公司与北京安信行物业管理有限公司茅台大厦物业管理处（以下简称：安信行物业公司茅台大厦物管处）签订《茅台大厦客户进场移交单》、《财务结算单（进场）》，显示房间设施状况良好，预付费电表读数处空白。首煜设计公司向茅台北分公司支付保证金1517047.23元。

2018年4月，经茅台北分公司同意，首煜设计公司将涉案房屋两扇玻璃幕墙更换为通风格栅，首煜设计公司承诺于退租时恢复原状。

2019年7月8日，双方就涉案房屋续签《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》，内容有：租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，租金（含物业管理费）为每天每平方米11.3元，月租金544210.59元，其中物业管理费收费标准为每月每平方米26元，租金计收起始日为2019年12月1日。乙方同意按照甲方或物业公司规定的标准、方式交纳其他费用，包括但不限于电费、停车费等。乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付租金（含物业管理费）保证金，租金保证金总额相当于三个月租金（含物业管理费）之和，即1632631.77元，因本次为续租合同，2017年《租赁合同》所缴纳的租金保证金直接转到本合同项下，客户需补足剩余租金保证金，即115584.54元。附件一标准条款内容有：1.3乙方声明其在签署本合同前已经现场查验过该单元，对该单元的租赁面积及相应设施设备等现状无异议。3.1.1租金每三个月支付一次，除首期外，乙方应提前20日向甲方支付下三个月的租金。3.4若乙方未在规定期限前将租金、物业管理费及其他费用等所有应付费用付至甲方或物业公司，乙方应按照未付金额每日千分之五的标准向甲方或物业公司支付滞纳金，自各项费用逾期之日起开始计算。4.1租赁期间，除本合同规定的免责情况以外，乙方违反本合同约定的，甲方可按照本附件第8.2条的规定没收乙方的租金保证金。4.2租赁期间，除本合同规定的免责情况以外，针对乙方应向甲方支付的任何费用及滞纳金，甲方有权从租金保证金中直接扣除。5.5.1甲方及/或物业公司应保证该单元结构及由甲方提供的附属设施处于正常的可使用和安全的状态。5.5.2甲方及/或物业公司承担对该单元的结构及甲方提供的设施、设备的修缮义务，以及该项目的公共区域、设施、设备的修缮工作，但任何因乙方原因导致的损毁除外。6.8.1乙方须在租期届满之日或提前结束的当日，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可继续租用及适用的良好状态下，按该项目承租开始的交付标准返还甲方；同时，须将通向该项目各部分的钥匙交还甲方，并按甲方要求办理返还手续。6.8.2如果乙方未能在第6.8.1款约定期限内将该单元恢复原状或在该单元内遗留有物品、设备，甲方可在返还日起三日后自行或委托他人将该单元回复原状，但费用由乙方承担，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。8.1.2甲方交付的该单元不符合本合同的约定，严重影响乙方正常使用且在约定交付日后30日内仍未达到交付标准的，乙方有权解除本合同，并要求甲方向乙方支付与租金保证金同等金额的违约金并有权继续追讨其他全部损失，乙方亦可选择继续履行本合同，并要求甲方支付与租金保证金同等金额的违约金。8.2乙方的违约责任，在发生下列情形之一时，甲方通知乙方改正，但乙方在收到通知后五日内仍未改正的，甲方有权解除本合同、合法地提前收回该单元或其任何部分，没收乙方的租金保证金，并有权继续追讨截至甲方收回该单元之日乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。8.2.3在合同约定的承租期满前，乙方因自身原因提前退租的，发生该情形的，保证金不予退还，除此，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付违约金，金额等于三个月的租金（含物业管理费）。但如乙方提前六个月向甲方申请退租的，乙方无需另行支付违约金，但保证金不予退还。附件四承租单元交付标准内容有：乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该单元，对该单元及其现有装修及设施状况充分了解并表示接受。附件五租期内租金支付节点内容有：保证金差额115584.54元于签约当日缴费，各期租金支付时间分别为2019年11月10日前支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金、2020年2月10日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金……以此类推，每次缴费金额为1632631.77元。附件六物业服务收费标准，停车场B2每月1200元，B5每月1000元。

上述租赁合同签订后，首煜设计公司向茅台北分公司交纳租金（含物业管理费）至2021年2月28日。其中，茅台北分公司于2019年11月22日、2020年4月3日、5月18日、7月21日、8月25日，多次向首煜设计公司致函催缴房屋租金及滞纳金。首煜设计公司表示考虑到疫情因素希望茅台北分公司按照国家政策对租金予以减免。后，茅台北分公司减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%的租金共计754565.23元。

2020年12月1日，茅台北分公司（出租方、甲方）、首煜设计公司（承租方、乙方）与安信行物业公司茅台大厦物管处（管理方、丙方）签订《茅台大厦停车场停车位使用协议书》，约定乙方承租茅台大厦B2层停车场2035、2036、2037、2038号车位，租赁期限自2020年12月1日至2021年11月30日，地下**每个车位租金1200元/月，共计3个（B2-2035、B2-2036、B2-2037），免费车位（B2-2038）租金补差价格200元/月，合计租金3800元/月，若乙方提前解除合同，应当提前通知甲方，并在乙方返还车卡及车证后，甲方按照乙方实际使用天数来收取租金。同日，首煜设计公司向茅台北分公司支付车位租金45600元。

2021年3月31日，首煜设计公司向茅台北分公司提出退租申请，载明：“因疫情原因未能及时支付房租，我单位深感压力，同时给贵单位带来的不便深表歉意；另该单元有部分办公区域无法使用，该区域内原办公人员集体离职，给我们造成较大影响，故决定退租涉案房屋，我方申请尽快搬离，同时我方承诺至搬离之日不会欠贵单位一分钱房租。”

2021年4月2日，茅台北分公司回函表示：在茅台北分公司已减免首煜设计公司疫情期间一个半月的租金后，首煜设计公司仍以疫情原因不支付租金不符合法律规定，且首煜设计公司在长达四年的租赁时间内从未提出过部分办公区域无法使用的问题，人员离职也不能成为单方解除合同的理由。茅台北分公司要求首煜设计公司收到回函之日起五日内支付2021年3月1日至5月31日的租金（含物业管理费）1632631.77元、滞纳金351015.83元，并告知首煜设计公司由于其未缴纳物业费自次日起物业公司停止对其物业服务。

2021年4月26日，首煜设计公司作出《我方搬家事宜说明》，载明：“我单位于2021年4月26日搬运公司物品，现对房屋现状作出说明：1.我单位搬运完毕后，业主方及物业公司可会同我单位人员进行承租单元的验收，如有问题，当场提出；2.我单位承租单元的东南角幕墙栅栏目前是我单位改造后状态；3.目前我单位有2个公司注册在茅台大厦，我方办理后将尽快进行迁出。”

2021年4月30日，安信行物业公司茅台大厦物管处与首煜设计公司办理房屋交接手续，并签订《茅台大厦客户退场移交单》、《财务结算单（退场）》，显示：机房两个隔栅未恢复，根据实际报价结算；1个新风控制面板缺配件且未固定；1个新风控制面板旋钮开关损坏；1个新风控制面板缺失，预付费电表读数为1418。

庭审中，一、首煜设计公司主张涉案房屋中805房间自交付之日起就存在楼板持续震动问题，造成该区域无法使用，并提交了视频光盘、与物业人员于2021年3月30日的录音及于2021年3月26日至4月6日的微信聊天记录予以证明。茅台北分公司认可微信聊天记录的真实性，对视频及录音的真实性不予认可，认为视频中仅能看出饮水机水面波动，周围物品都处于静止状态，微信聊天记录中首煜设计公司也表示楼上在装修，不是一直动静大。茅台北分公司提交了八层装修平面图及于2021年8月2日拍摄的视频，证明首煜设计公司将原租赁房屋分割改造后，原805房间被分割为三个房间，在现805房间内试验未发现震动情况。首煜设计公司认可存在房间分割情况，但表示原805房间均有不同程度的震动，并认为茅台北分公司提交的视频无法显示拍摄地点。首煜设计公司另申请其员工李婧超出庭作证，李婧超到庭陈述：其于2019年5月底入职首煜设计公司，于2020年春节前调入805办公室工作，过了不到一个月时间感觉到其所在的办公区域震动，有时震动就觉得头晕，工作忙时就没注意，后于2021年4月更换到其他办公室，后来其他人也搬走了。首煜设计公司认可上述证言的真实性，茅台北分公司对真实性不予认可。

二、首煜设计公司主张安信行物业公司茅台大厦物管处于2020年8月19日至9月28日期间擅自停止提供物业服务，采取停水停电措施，该期间物业费应予返还，并提交了安信行物业公司茅台大厦物管处于2020年8月19向其发送的函件予以证明。该函件载明：因贵司欠缴房屋租金（含物业管理费）已达6个月，管理处自即日起将暂停提供相关之物业服务，在缴清所欠租金（含物业管理费）后将及时恢复物业服务。茅台北分公司对此不予认可，并提交了2020年8月至9月期间安信行物业公司茅台大厦物管处向首煜设计公司提供公共区域及专属物业服务的证据，包括购电提示、充电记录、维修单、发文签收表。首煜设计公司表示相关对接人员已离职，无法核对真实性。

三、首煜设计公司主张茅台北分公司明知其直租意愿，仍派出乐工场人员冒充茅台北分公司员工与其商谈租赁事宜构成欺诈，造成租赁成本增加；另续签租赁合同时茅台北分公司租赁部庞泊遥谎称需缴纳一笔20万元现金作为活动经费，可重新商谈单价、获得更多免租期，但最终没有兑现，茅台北分公司应予赔偿。首煜设计公司就此提交案外人上海申远建筑设计有限公司北京分公司与北京唐贵餐饮管理有限公司就茅台大厦六层房屋签订的租赁合同及于2021年4月与茅台北分公司及乐工场有关人员的录音予以证明。茅台北分公司认为楼层与朝向等均影响租金价格，且租赁主体与本案均不一样，没有关联性，对录音证据不予认可。茅台北分公司主张其与乐工场系租赁代理关系，支付佣金是履行合同的行为，对茅台北分公司支付给庞泊遥活动经费一事不知情，也没有收到该笔费用。茅台北分公司就此提交了其与乐工场签订的《茅台大厦租赁服务协议》、乐工场出具的《情况说明》，首煜设计公司认为租赁服务协议系在其承租房屋后签订，与本案无关，不认可情况说明所载内容。

四、首煜设计公司主张其于2021年5月25日退还全部车卡，茅台北分公司应退还未使用停车位租金22800元，并就此提交了车卡收条一张。茅台北分公司认可收条的真实性，但主张合同系因首煜设计公司违约解除，首煜设计公司不再享有免费车位，应按照车位实际租金金额结算，经核算应退还的车位租金为16800元。

五、茅台北分公司主张首煜设计公司需赔偿通风格栅栏恢复原状及新风控制面板损坏的损失，并就此提交了与案外人签订的《北京市建设工程施工合同》、控制开关采购报价单、增值税发票、转账凭证予以证明，首煜设计公司认可该组证据的真实性，但认为修复金额比市场价偏高。

诉讼过程中，本院依茅台北分公司申请作出（2021）京0102民初15793号民事裁定书，裁定查封首煜设计公司名下价值2873991.04元的财产。茅台北分公司交纳保全费5000元，向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司支付诉讼财产保全责任保险费5747.98元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，茅台北分公***煜设计公司先后签订的《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。首煜设计公司租赁涉案房屋系用于办公，双方合同履行过程中虽发生新冠肺炎疫情，但茅台北分公司已经减免了首煜设计公司2020年2月至4月期间50%的租金，在首煜设计公司并未提交任何证据证明疫情及相关管控措施导致其合同目的无法实现的情况下，其仍以疫情为由拒付租金并单方解约，缺乏依据。首煜设计公司虽在退租申请中亦提出“部分办公区域无法使用”的问题，根据首煜设计公司陈述，其自承租涉案房屋以来就存在楼板震动问题，但根据在案证据显示，其最早提出该问题是在与物业人员于2021年3月26日的微信聊天记录中，且在该微信聊天记录中其亦存在楼上装修、不是一直动静大的陈述，首煜设计公司自2017年承租涉案房屋，却于申请退租前不足一周时提出楼板震动问题，显然不合常理，其提交的视频等证据亦不能证明楼板震动及震动原因，故本院对其该项主张不予采纳，对其以此为由要求退还租金的反诉请求亦不予支持。

首煜设计公司逾期支付租金并单方提出退租继而搬离房屋，构成根本违约，其不具有单方解除合同的权利，但鉴于茅台北分公司已于2021年4月30日收回房屋，茅台北分公司要求确认双方合同于该日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。首煜设计公司自2021年3月1日起未支付租金，应当承担继续履行的责任，茅台北分公司要求首煜设计公司支付2021年3月1日至4月30日的租金1088421.18元，本院依法予以支持。根据合同约定，首煜设计公司因自身原因提前退租的，保证金不予退还，故本院对首煜设计公司要求退还保证金的反诉请求不予支持，对其要求茅台北分公司支付违约金的反诉请求亦不予支持。但双方约定的保证金不予退还在性质上属于违约责任条款，实际系首煜设计公司因违约导致合同解除所应承担的违约责任，现茅台北分公司要求首煜设计公司另行支付3个月的租金作为违约金，首煜设计公司主张违约金约定过高，在茅台北分公司并未举证证明其在保证金数额之外另有损失的情况下，本院认为保证金不予退还已能弥补其损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。同理，其主张的逾期支付租金的滞纳金与提前解除合同违约金，均系针对首煜设计公司的逾期支付租金行为，其同时主张两项违约金缺乏依据，鉴于本院已认定首煜设计公司所交保证金不予退还，故对茅台北分公司主张的逾期付款违约金不再支持。

双方于2021年4月30日交接房屋时，首煜设计公司确认机房两个隔栅未恢复根据实际报价结算及3个新风控制面板损坏或缺失，现茅台北分公司在修复后要求首煜设计公司赔偿，具有事实依据，本院依法予以支持。同时交接单显示预付费电表读数为1418，首煜设计公司要求茅台北分公司支付剩余电费1418元，茅台北分公司同意支付，本院对此不持异议。

首煜设计公司提交的物业公司函件中虽载有因首煜设计公司未交纳物业费，于2020年8月19日起对首煜设计公司停止物业服务的内容，但首煜设计公司提交的证据不足以证明物业公司实施了停水停电行为，而茅台北分公司提交的证据能够证明物业公司在该期间给首煜设计公司提供了充电、维修等服务，故对首煜设计公司要求茅台北分公司返还2020年8月19日至9月28日物业费的反诉请求，本院不予支持。首煜设计公司向案外人支付的活动经费20万元，既不能证明系根据茅台北分公司的要求交纳，亦未证明该笔款项最终归属于茅台北分公司，其要求茅台北分公司赔偿，缺乏依据，本院不予支持。首煜设计公司以茅台北分公司与其续签租赁合同时存在欺诈为由，要求茅台北分公司赔偿中介费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。首煜设计公司依据《茅台大厦停车场停车位使用协议书》要求茅台北分公司返还未使用停车位期间的租金，虽然与本案并非同一法律关系，但鉴于系在本案租赁期间内发生，为避免诉累，本院对此一并处理。首煜设计公司于2021年5月底退还车位卡，其主张退还2021年6月至11月未发生的租金22800元，符合双方关于车位租赁合同中在因首煜设计公司提前解除合同情况下按照“实际使用天数”结算的约定，故本院对茅台北分公司的抗辩意见不予采纳，对首煜设计公司的该项诉讼请求予以支持。茅台北分公司支付的保险费和律师费，均系实现自身权益而发生，双方合同中亦无此约定，故其要求首煜设计公司承担，缺乏依据，本院不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公***煜建筑设计院（北京）有限公司于二〇一九年七月八日签订的《茅台大厦【3】号楼【7】层【801-809】（电梯楼层：8层）租赁合同》于二〇二一年四月三十日解除；

二、于本判决生效之日起七日内，首煜建筑设计院（北京）有限公司支付中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司房屋租金（含物业管理费）1088421.18元；

三、于本判决生效之日起七日内，首煜建筑设计院（北京）有限公司赔偿中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司通风格栅栏修复费用11032元、新风机控制面板费用1464元；

四、于本判决生效之日起七日内，中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司退还首煜建筑设计院（北京）有限公司停车位租金22800元；

五、于本判决生效之日起七日内，中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司支付首煜建筑设计院（北京）有限公司电费1418元；

六、驳回中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司的其他诉讼请求；

七、驳回首煜建筑设计院（北京）有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费52132元（其中本诉案件受理费29792元、反诉案件受理费22340元），由中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司负担18494元（已交纳），首煜建筑设计院（北京）有限公司负担33638元，已交纳22340元，剩余11298元于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。

审 判 员　田晓昕

二〇二一年十一月十二日

法官助理　任旋旋

书 记 员　温晓娟