上海建饰建筑装饰工程有限公司与西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司、西部建筑抗震勘察设计研究院上海分院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）沪02民终4445号

上诉人上海建饰建筑装饰工程有限公司（以下简称建饰公司）因与被上诉人西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司（以下简称西部设计院）、西部建筑抗震勘察设计研究院上海分院（以下简称西部设计院上海分院）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2018）沪0109民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

建饰公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判被上诉人承担违约金237,678元以及律师费33,800元。事实和理由：合同明确约定了违约金。2018年3月1日，虽然签订了新的租赁合同，但是上诉人至2018年4月21日才能收取租金，该部分损失应当由被上诉人承担，该损失已经超过合同约定的违约金，因此违约金不应当调整。律师费是上诉人实际支出，并不是违约金，合同有明确的约定，应当由被上诉人承担。

西部设计院辩称，不同意上诉人诉讼请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 西部设计院上海分院未作答辩。

建饰公司向一审法院起诉请求：1.西部设计院支付2017年10月16日起至2018年1月15日的租金137,678元及2015年1月16日起至2015年4月15日免租装修期的租金216,072元，共计353,750元；2.西部设计院支付2017年10月16日起至2018年1月15日的物业管理费21,606元；3.西部设计院支付2017年8月至2017年12月的水费41.60元、电费28,771.20元，共计28,812.80元；4.西部设计院支付违约金237,678元；5.西部设计院赔偿律师费损失33,800元。

一审法院认定事实：西部设计院上海分院是西部设计院的分支机构，于2013年5月29日成立。 2015年1月15日，建饰公司作为出租方（甲方）、西部设计院上海分院作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，经双方确认系争房屋建筑面积约为789.3平方米，该房屋面积若发生变化，租金、物业管理及运营费用以及以面积为计算依据的费用不变；乙方同意该房屋及附属设施的交付标准：租赁单元内部：顶面毛坯，地面水泥地坪，进户门有，空调甲方提供；乙方承诺承租该房屋作为办公使用；租赁期限自该房屋交付之日起5年，自2015年1月16日至2020年1月15日止；租金、物业管理费用及其支付期限：年租金分别为：第一年，自2015年1月16日起至2016年1月15日，3元/平方米/天，每月租金计72,024元，年租金合计648,216元，此年租金不含2015年1月16日至2015年4月15日的免租期；第二年，自2016年1月16日起至2017年1月15日，3元/平方米/天，每月租金计72,024元，年租金合计864,288元；第三年，在第二年年租金上递增10%为本年租金，自2017年1月16日起至2018年1月15日，3.3元/平方米/天，每月租金计79,226元，年租金合计950,712元；第四年，自2018年1月16日起至2019年1月15日，3.3元/平方米/天，每月租金计79,226元，年租金合计950,712元；第五年，自2019年1月16日起至2020年1月15日，3.3元/平方米/天，每月租金计79,226元，年租金合计950,712元；该房屋物业管理费为0.3元/天/平方米，自2017年1月16日至2020年1月15日，每月物业管理费计7,202元，每年物业管理费计86,424元，三年物业管理费合计259,272元；付款方式：付二押二；合同签署时，乙方应向甲方预付2个月的租金；该房屋租金、物业管理费用每2个月预付一次，先付后用，乙方应提前15日前向甲方预付该房屋2个月的租金、物业管理费用；水表、电表乙方自行安装，费用为水费按实际收费为准，电费按实际收费为准，每月结算一次，若水、电价格调整，原价格也作相应调整，水费5.20元/吨，电费1.35元/度；免租装修期为自租赁期首日起算3个月，自2015年1月16日起至2015年4月15日止；承租方在免租装修期间，应支付相关费用（垃圾清运费、临时水电费等）；乙方应在签署本合同的同时向甲方支付保证金144,048元，相当于2个月租金和物业管理费用，作为乙方履行本合同之保证；租赁关系终止时，甲方在扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，甲方应在乙方按约定返还该房屋且办妥公司注册地址变更手续后15天内将保证金余额无息返还乙方；9.2条，本合同双方同意，发生下列情况之一的，甲方有权在书面通知乙方后单方面解除本合同，且无需向乙方承担任何责任或做出任何补偿：…；9.2.5条，乙方未按本合同约定逾期15天不支付足额租金及其他费用的；…；11.3条约定，租赁期间，发生下列任一情况的，乙方应按相当于3个月租金向甲方支付违约金并向甲方补付已享受的免租装修期间的租金总额，若支付的违约金不足抵付甲方损失（包括但不限于律师费等）的，乙方还应负责赔偿；11.3.1条，乙方擅自退租（若因乙方经营需求需扩大租赁面积，提前6个月向甲方递交书面申请换租甲方其它租赁单位的，则不属于乙方违约）；11.3.2条，甲方根据本合同第九条第二款之规定行使单方面解除本合同的权利；11.5条，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理及运营费用或其他应付费用且经甲方或物业管理机构发出书面催款通知后5天内仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或物业管理机构有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金，由此造成对乙方的影响，甲方无需承担任何责任，同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理及运营费用和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。 合同签订后，建饰公司将系争房屋交付西部设计院上海分院使用，西部设计院上海分院支付建饰公司租赁保证金144,048元，并支付建饰公司租金、物业管理费至2017年10月15日，支付水电费至2017年7月。 2017年10月18日，建饰公司向西部设计院上海分院发出《房租、物业费催缴通知单》称，西部设计院上海分院租赁的房屋租金、物业费已经于2017年10月16日到期，西部设计院上海分院的行为已属违约，考虑到双方长期合作关系，要求西部设计院上海分院于2017年10月23日前补缴2017年10月16日至2017年12月15日的房屋租金、物业费、电费，共计190,388.80元。如果建饰公司未在上述规定时间内收到足额的租金、物业费、电费，将对西部设计院上海分院10月23日作断电断水，关闭房屋的相关设施，并停止为西部设计院上海分院提供其他物业管理服务的处理，同时追缴西部设计院上海分院拖欠的房屋租金、物业费和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由西部设计院上海分院自行承担。 西部设计院上海分院收函后，于2017年11月分两次支付建饰公司租金共计10万元。2017年11月28日，建饰公司再次向西部设计院上海分院发出《房租、物业费催缴通知单》，要求西部设计院上海分院于2017年12月1日前补缴2017年10月16日至2017年12月15日的房屋租金、物业费、电费，共计90,388.80元，如果建饰公司未在上述规定时间内收到足额的租金、物业费、电费，将对西部设计院上海分院10月23日作断电断水，关闭房屋的相关设施，并停止为西部设计院上海分院提供其他物业管理服务的处理，同时追缴西部设计院上海分院拖欠的房屋租金、物业费和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由西部设计院上海分院自行承担。西部设计院上海分院收函后未再向建饰公司付款。 2018年1月8日，建饰公司委托律师致函西部设计院上海分院称，鉴于西部设计院上海分院尚未完全支付2017年10月16日至2018年1月15日的房屋租金159,284元以及2017年8月至12月的电费28,812.80元，合计拖欠费用188,096.80元。建饰公司于2017年10月18日、2017年11月28日向西部设计院上海分院发送《房租、物业费催缴通知单》，多次催促西部设计院上海分院缴纳拖欠费用，但至今未予付清。要求西部设计院上海分院于2018年1月15日前付清上述款项，逾期未付的，建饰公司将于2018年1月15日正式解除《房屋出租合同》。若西部设计院上海分院逾期未付清上述款项的，应当于《房屋出租合同》终止后一日内搬离并完成房屋交接，否则建饰公司有权自行将承租房屋内物品搬迁至仓库（收取保管费），并有权要求西部设计院上海分院支付欠费并承担违约责任。 西部设计院上海分院收函后仍未向建饰公司付款。2018年1月15日，西部设计院上海分院将绝大部分物品搬离系争房屋，留存小部分物品在系争房屋内。次日，建饰公司自行收回系争房屋。之后，建饰公司将系争房屋另行对外出租。 一审法院另查明，2014年7月，上海市虹口区公安消防支队向建饰公司出具建设工程消防验收意见书[沪虹公消验字（2014）第0075号]，载明，关于建饰公司报送的汶水东路XXX号仓库改建工程，经该消防支队对所送资料审查及派员于2014年7月2日、7月11日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范及该消防支队设计审核意见要求，消防验收合格。 一审法院再查明，建饰公司于2018年1月委托上海市前和律师事务所 律师代理本案诉讼，建饰公司为此支付律师费33,800元。 西部设计院原名称为西部建筑抗震勘察设计研究院，2017年12月更名为陕西西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司，2018年4月更名为西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司。 一审法院审理中，西部设计院上海分院提供一份落款时间为2018年1月9日的《终止协议》，载明，甲方西部设计院上海分院、乙方建饰公司经友好协商决定终止2015年1月15日签订的租赁合同，甲方将于2018年1月15日退回上海市虹口区汶水东路XXX号B101、B201、B202三处办公室，并于2018年1月底支付房租、电费、物业费，合计180,894.80元。费用明细：1、2017年10月16日－12月15日房租及2017年8月－11月电费合计余额99,650.55元；2、2017年12月16日－2018年1月15日房租79,226元；3、2017年12月电费2,018.25元。其中144,048元于之前所付押金中扣除，另还需支付36,846.80元。该《终止协议》落款处甲方盖有西部设计院上海分院的印章，乙方无盖章签字。经质证，建饰公司对《终止协议》的真实性不予认可。 建饰公司提供一份出租方为建饰公司、承租方为案外人上海罐罐信息科技有限公司，合同签订日期为2018年3月1日的《房屋出租合同》，约定，建饰公司将系争房屋出租给上海罐罐信息科技有限公司，租期为2018年4月21日至2020年4月20日，每月租金81,357.89元，2018年3月1日起至2018年4月20日为免租装修期。经质证，西部设计院对该《房屋出租合同》的真实性不予认可，西部设计院上海分院对该《房屋出租合同》的真实性予以认可。

一审法院认为：建饰公司与西部设计院上海分院签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。现建饰公司与西部设计院、西部设计院上海分院一致认可《房屋出租合同》于2018年1月15日解除，法院予以确认。关于合同解除的原因，因西部设计院上海分院提供的《终止协议》没有建饰公司盖章或相关人员签字确认，西部设计院上海分院据此认为其与建饰公司的《房屋出租合同》系双方协商解除，缺乏依据，法院不予采纳。而西部设计院上海分院在租赁过程中确存在拖欠租金等费用逾期15天的行为，建饰公司经催讨无果后主张解除合同，符合双方合同约定。故法院认定建饰公司与西部设计院上海分院的《房屋出租合同》系因西部设计院上海分院违约解除。合同解除后，建饰公司同意租赁保证金144,048元在抵付西部设计院上海分院欠费后，多余款项返还，符合合同约定，依法予以准许。 西部设计院上海分院作为承租方应当履行支付租金的义务，且根据租赁合同约定，租赁期间发生的物业管理费、水电费亦应由西部设计院上海分院承担。鉴于西部设计院上海分院系西部设计院的分支机构，西部设计院上海分院以自己名义从事民事活动产生的民事责任由西部设计院承担，也可以先以西部设计院上海分院管理的财产承担，不足以承担的，由西部设计院承担，现建饰公司仅要求西部设计院承担西部设计院上海分院欠付建饰公司的租金、物业管理费、水电费，于法有据。西部设计院上海分院支付建饰公司租金、物业管理至2017年10月15日，支付水电费至2017年7月，之后经建饰公司催讨，西部设计院上海分院仅支付租金10万元，现建饰公司向西部设计院主张2017年10月16日起至2018年1月15日欠付的房屋租金137,678元及物业管理费21,606元，依法应予支持。关于西部设计院、西部设计院上海分院辩称2017年12月初起建饰公司对系争房屋实施停电至2018年1月9日，2017年12月9日起至2018年1月9日期间的租金要求减半支付，该期间的物业管理费不同意支付的意见，因建饰公司仅认可2018年1月12日、1月13日对系争房屋实施停电，西部设计院、西部设计院上海分院对其所称2017年12月初起至2018年1月9日期间系争房屋一直停电的主张未能举证证明，法院无法采信。且根据租赁合同约定，西部设计院上海分院同意在其拖欠租金或其他费用且经建饰公司发出书面催款通知后5天内仍不支付时，无论西部设计院上海分院是否已支付系争房屋水、电等公用事业费用，建饰公司有权关闭系争房屋水、电相关设施的开关直至西部设计院上海分院付清拖欠费用及违约金，由此造成对西部设计院上海分院的影响，建饰公司无需承担任何责任，同时西部设计院上海分院应承担建饰公司采取措施期间的房屋租金、物业管理及其他费用。故即使西部设计院、西部设计院上海分院所称停电情况属实，因建饰公司系在向西部设计院上海分院书面催讨欠费后仍不付款的情况下实施停电，西部设计院上海分院仍应向建饰公司支付停电期间的租金及物业管理费，现西部设计院、西部设计院上海分院要求2017年12月9日起至2018年1月9日期间减半支付租金并不付物业管理费，缺乏依据，法院不予采纳。对于建饰公司主张的2017年8月至2017年12月的水费41.60元、电费28,771.20元，西部设计院、西部设计院上海分院同意支付，法院予以支持。 根据租赁合同约定，如西部设计院上海分院逾期15天不支付足额租金及其他费用的，建饰公司有权单方解除合同，西部设计院上海分院还应支付建饰公司相当于3个月租金的违约金及补付已享受的免租装修期间的租金总额，若支付的违约金不足抵付建饰公司损失（包括但不限于律师费等）的，西部设计院上海分院还应负责赔偿。现建饰公司与西部设计院上海分院的租赁合同因西部设计院上海分院欠付费用逾期15日构成违约而解除，建饰公司主张免租装修期的租金及违约金，符合合同约定。鉴于西部设计院、西部设计院上海分院主张违约金约定过高，且根据建饰公司提供的其与案外人签订的《房屋出租合同》，建饰公司已于2018年3月1日将系争房屋另行对外出租，故法院将综合合同的履行情况、西部设计院上海分院的过错程度及建饰公司的实际损失等因素，对违约金作出调整。关于律师费损失，因违约金已足以弥补建饰公司的律师费损失，故对建饰公司该项请求，不予支持。西部设计院上海分院经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。

本院认为，建饰公司与西部设计院上海分院的租赁合同因西部设计院上海分院欠付费用逾期15日构成违约而解除，建饰公司主张免租装修期的租金及违约金，获得一审法院支持。因西部设计院申请，一审法院根据建饰公司已于2018年3月1日将系争房屋另行对外出租的情况，综合合同的履行情况、西部设计院上海分院的过错程度及建饰公司的实际损失等因素，酌定违约金20万元，并不支持建饰公司请求的律师费损失，该意见尚属合理，本院对于金额不再调整。针对上诉人的意见，合同中免租期的约定系为合同履行而设定，本案合同因西部设计院上海分院的违约而解除，其已经补足了免租期的租金，上诉人将其新签订合同中免租期也作为上诉人空置损失，该意见本院不予采纳。上诉人要求被上诉人承担其已经支出的律师费，本质上请求被上诉人赔偿其损失，而违约金的设立本身具有弥补损失的目的，因此一审法院认为违约金足以弥补律师费损失并无不当。 综上所述，上诉人上海建饰建筑装饰工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审审理中，各方均未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,586.95元，由上诉人上海建饰建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理苗一路 审判长　余　艺 审判员　姚　跃 审判员　成　皿