大连天鸿建筑设计有限公司与大连市旅顺口土地储备整理分中心一审行政判决书

辽宁省大连市中山区人民法院

行 政 判 决 书

（2020）辽0202行初31号

原告：大***建筑设计有限公司，住所地：大连市旅顺口区长兴街**。

法定代表人：郭宏光。

诉讼代表人：大***建筑设计有限公司清算组。

清算组负责人：刘轶凡。

委托诉讼代理人：袁新婷，辽宁昭明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘洋，辽宁昭明律师事务所律师。

被告：大连市旅顺口土地储备整理分中心（大连市不动产登记中心旅顺口分中心），住所地：大连市旅顺口区红光街**。

法定代表人：董贵宾，系该中心主任。

委托诉讼代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐涛，男，该中心工作人员。

原告大***建筑设计有限公司诉被告大连市旅顺口土地储备交易中心（大连市不动产登记中心旅顺口分中心）确认履行法定职责一案，原告于2020年6月1日提起诉讼。本院受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本和应诉通知书，组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告大***建筑设计有限公司的委托诉讼代理人袁新婷和刘洋，被告大连市旅顺口土地储备交易中心的委托诉讼代理人王世忠和徐涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年1月5日，大连市旅顺口区规划和国土资源局与郭宏光等35人签订《产权交易合同书》，将大连市旅顺建筑设计研究院出售给郭宏光等35人，改为大***建筑设计有限公司。2003年1月29日，经旅顺口区经济体制改革委员会批准，大连市旅顺建筑设计研究院改制为大***建筑设计有限公司。故，原告承接大连市旅顺建筑设计研究院的全部资产。目前，旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号三处房屋仍登记于大连市旅顺建筑设计研究院名下。为此，原告于2020年5月20日向被告提交申请，要求被告变更登记该三处房屋所有权人为原告，并提供《关于大连市旅顺建筑设计研究院出售并组建有限公司的批复》《产权交易合同书》等证明材料。被告收到该申请及证明材料后，以“三本房屋所有权证不在《大连市旅顺建筑设计研究院拟组建有限责任公司项目资产评估报告书》[大旅兴会评报字(2002)第33号]资产清单中”为由而决定不予受理。根据《辽宁省不动产登记办法》第二十九条的规定，权利人的名称发生变更时，可以向不动产登记机构申请变更登记。原告在申请变更时已向被告提供《关于大连市旅顺建筑设计研究院出售并组建有限公司的批复》《产权交易合同书》等证明材料，证明大连市旅顺建筑设计研究院已经由旅顺口区经济体制改革委员会批准同意改制为大***建筑设计有限公司，原告已根据《不动产的登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，提供符合要求的变更登记申请材料，被告应根据《辽宁省不动产登记办法》第二十九条的规定，依法将案涉三处房产变更登记至原告名下。被告不予受理的行政决定违法，应当予以撤销，并依法重新作出具体行政行为，履行变更登记旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋所有权人为原告的法定职责。故，根据《行政诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》《不动产登记暂行条例实施细则》《辽宁省不动产登记办法》等相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求：1、确认被告作出的《不动产登记不予受理告知书》违法，并依法予以撤销；2、判令被告履行变更登记旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋所有权人为原告的法定职责；3、本案全部诉讼费由被告承担。

被告大连市旅顺口土地储备交易中心（大连市不动产登记中心旅顺口分中心）辩称，不同意原告的诉讼请求。答辩人作出的《不动产登记不予受理告知书》职责明确、事实清楚、法律依据充分，应当依法维持；原告变更登记取得旅单字旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋所有权不符合法定条件。

一、答辩人的职责明确，《不动产登记暂行条例》第六条规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。答辩人系旅顺口区行政区域内的不动产登记机构，负责本行政区域的不动产登记工作的办理，具有不动产登记的法定职责。

二、答辩人作出的《不动产登记不予受理告知书》事实清楚。原告提交旅单字旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋所有权证，该三套房屋所有权证记载，所有权××为大连市旅顺建筑设计研究院。大***建筑设计有限公司为大连市旅顺建筑设计研究院改制企业，其资产的取得是根据郭宏光等35人与大连市旅顺口区规划和国土资源局签订的《产权交易合同书》，《产权交易合同书》确定的交易价格是根据大连旅顺兴华会计师事务所有限公司的评估报告(大旅兴会报字[2002]第33号)，经旅顺口区公有资产管理委员会办公室核准(旅财资评委字[2002]001号)，净资产为XXX万元，确定出售基价为XXX万元。该价格是根据改制评估时大连市旅顺建筑设计研究院的资产总额为XXX万元，负债总额为XXX万元得出的差额为净资产。交易的资产范围应当以资产总额XXX万元为限，未包括在XXX万元改制资产范围内的资产不属于本次改制交易的范畴，仍属于原改制企业主管部门所有，即国家所有答辩人查询大连旅顺兴华会计师事务所有限公司的评估报告(大旅兴会报字[2002第33号)，旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋不包含在该评估报告所附《房屋建筑物清查评估明细表》内故原告通过产权交易未取得该三套房屋的所有权。补充一点，原告只是主张名称的变更，本案当中的原告与旅顺口区建筑设计研究院并不是单纯名称变更，而是企业改制，改制过程中存在资产的交易，案涉的三套房屋并不在资产交易范围内。

三、答辩人作出的《不动产登记不予受理告知书》法律依据充分根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的应当由当事人双方共同申请。根据原告提供的《产权交易合同书》，案涉不动产申请登记是因不动产买卖而申请的，应当由买卖双方共同申请，本次登记仅有原告清算组一方申请，不符合法律规定。

根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。原告提交的《产权交易合同书》及大连旅顺兴华会计师事务所有限公司的评估报告(大旅兴会报字[2002]第33号)，产权交易标的并不包括案涉三套房屋。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不子受理并一次性告知需要补正的全部内容。原告申请将案涉三套房屋转移登记至原告名下，因产权交易标的不包括该三套房屋，原告不能补充提交案涉房屋的产权来源，属于申请材料不齐全或者不符合法定形式的，被告书面告知原告不予受理。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书；(二)买卖、互换、赠与合同；(三)继承或者受遗赠的材料；（四)分割合并协议；(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(七)相关税费缴纳凭证；(八)其他必要材料。案涉三套房屋系企业改制购买所得，原告提供改制前单位的不动产权属证书、《产权交易合同书》等，《产权交易合同书》交易标的是评估报告中的资产，评估报告评估的资产不包括案涉三套房屋，也就是原告不能提交案涉套房屋的买卖合同或其它方式取得的相关材料，不符合不动产所有权转移登记的条件。

综上所述，答辩人作出的《不动产登记不予受理告知书》职责明确、事实清楚、证据确实充分、适用法律适当，应当依法维持。答辩人若将旅单字第2002566、2003234、200704150号房屋所有权人变更登记为原告，将导致国有资产流失，答辩人构成违法，请求驳回原告的诉讼请求。

被告向法院提交以下证据：证据一、案涉三套不动产信息查询结果，证明事实：旅单字第××号房屋坐落于旅顺口区××街××号，建筑面积:XXX平方米，用途：成套住宅，所有权人：旅顺建筑设计研究院；旅单字第××号房屋坐落于旅顺口区长××街××屋××号，建筑面积:XXX平方米，用途：成套住宅，所有权人：旅顺建筑设计研究院；旅单字第××号房屋坐落于旅顺口区市场街××号××层，建筑积:XXX平方米，用途：成套住宅，所有权人：旅顺建筑设计研究院。

证据二、产权交易合同书，证明事实：大连市旅顺建筑设计研究院的资产总额为XXX万元，负债总额为XXX万元，净资产为XXX万元，确定出售基价为XXX万元，优惠价由郭宏光等35人购买大连市旅顺建筑设计研究院的资产。资产总额根据大连旅顺兴华会计师事务所有限公司《资产评估报告书》(大旅兴会报字[2002]第33号)，但是评估报告没有包含案涉三套房屋。

证据三、大连旅顺兴华会计师事务所有限公司《资产评估报告书》(大旅兴会报字[2002]第33号)及附件：《房屋建筑物清查评估明细表》，证明事实：大连旅顺兴华会计师事务所有限公司《资产评估报告书》资产评估总值及房屋建筑物评估明细表不包含案涉三套房屋，案涉三套房屋在企业改制并没有作为改制资产进行出售。

原告向法院提交以下证据：证据1、不动产登记不予受理告知书，证明原告向被告申请变更登记旅单字第××号、旅单字第××号、旅单字第××号房屋所有权人为原告，被告以三本房屋所有权不在《大连市旅顺口区建筑设计研究院拟组建有限责任公司项目资产评估报告书》（大旅兴会评报字（2002）号第33号）资产清单中为理由而决定不予受理。

证据2、大连市旅顺建筑设计研究院体制改制方案，证明2002年11月19日，原告拟定《大连市旅顺口区建筑设计研究院停止改制方案》，改变内容包含自愿接受原大连市旅顺建筑设计研究院的全部债权债务，接受安置在职职工及其其他应安置的人员，购买大连市旅顺建筑设计研究院的全部国有资产产权。

证据3、产权交易合同书，证明原告2003年1月5日，大连市旅顺口区规划国土资源局和郭宏光等35人签订产权交易合同书，将大连市旅顺建筑设计研究院出售给郭宏光等35人，改制为有限责任公司。

证据4、关于大连市旅顺建筑设计研究院出售并组建有限公司的批复，证明2003年1月29日，经旅顺口区经济体制改制委员会批准，大连市旅顺口区设计研究院改制为大***建筑设计有限公司。根据该批复第2条，设计院全部债权债务及经济和法律责任由原告承接，设计院并不是由规划和国土进行管理，其资产归原告，不存在国有性质的资产。

证据5、民事裁定书，证明原告于2019年6月5日被大连市旅顺口区人民法院裁定强制清算。

证据6、决定书，证明原告于2019年6月5日被大连市旅顺口区裁定强制清算，指定安永明会计事务所（特殊普通合伙）大连分所担任清算组开展清算工作。

经开庭质证和审查后，本院认为原、被告提交的证据，均符合证据的真实性、合法性和与本行政诉讼案件审理内容具有关联性的原则，对其证明效力法庭予以采信。

通过上述证据，本院认定以下事实：

原告向被告申请变更大房权证旅单字第**房屋、大房房权证旅单字第**屋、大房权证旅单字第**房屋所有权人为原告；2020年5月20日，被告向原告作出《不动产登记不予受理告知书》，内容为：大***建筑设计有限公司清算组，2020年5月20日，你（单位）申请的大***建筑设计有限公司房屋权属变更登记，提交申请登记材料经审核，大房权证旅单字第**、大房房权证旅单字第**、房权房权证旅单字第**本房屋所有权不在《大连市旅顺建筑设计研究院拟组建有限责任公司项目资产评估报告书》【大旅兴会评报字（2002）第33号】资产清单中，该三处房产产仍是国有国产，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。

另查，大***建筑设计有限公司由大连市旅顺建筑设计研究院改制而来。2002年4月29日，受大连市旅顺建筑设计研究院委托，大连旅顺兴华会计事务所有限公司出具大旅兴会评报字【2002】第33号《大连市旅顺建筑设计研究院拟组建有限责任公司项目资产评估报告书》；2002年11月19日，大连市旅顺建筑设计研究院作出《大连市旅顺建筑设计研究院体制改革方案》，拟以产权出售方式将研究院改制为股份制企业；2003年1月29日，大连市旅顺口区经济体制改革委员作出旅体改委发【2003】6号《关于大连市旅顺建筑设计研究院出售并组建有限公司的批复》；2003年1月5日，郭宏光等人作为大连市旅顺建筑设计研究院代表与大连市旅顺口区规划和国土资源局签订《产权交易合同书》，内容为“大连市旅顺口区规划和国土资源将其所属企业大连市旅顺建筑设计研究院出售给郭宏光等35人”。2003年2月12日，大连市旅顺建筑设计研究院变更名称为“大***建筑设计有限公司”，性质由国有经济变更为自然人出资有限责任公司，法定代表人为郭宏光。2019年6月5日，大连市旅顺口区人民法院作出（2019）辽0212清申1号民事裁定书，裁定受理大***建筑设计有限公司股东查晓军等十二人的强制清算申请。2019年7月19日，大连市旅顺口区人民法院作出（2019）辽0212强清1-1号决定书，指定安永华明会计事务所大连分所为被申请人大***建筑设计有限公司清算组。

再查，案涉三处房屋权属登记情况如下：大房权房房权证旅单字第**权登记所有人：旅顺建筑设计研究院，登记时间：2002年10月29日；大房权房权房权证旅单字第**登记所有人:旅顺建筑设计研究院，登记时间：2003年8月29日；大房权房权证房权证旅单字第**记所有人：旅顺建筑设计研究院，登记时间：2007年6月18日。

以上三处案涉房屋实际使用人为原告，房屋权属证书一直在原告处保管。

经审查，本院认为，本案原告诉讼请求所涉行政行为系不予受理原告提出的房屋变更登记申请。

根据《不动产登记暂行条例》第三章登记程序的相关规定，不动产登记的程序流程为申请人提出申请、不动产登记对申请材料分情况进行办理（第十七条）、受理申请后的查验和实地查看（第十八条、第十九条）、受理后办结不动产登记的时间和发证时间（第二十条）、不予登记的情形及书面告知要求（第二十二条）。其中第十九条还明确规定，“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”。

根据以上规定可知，申请人提出的申请材料符合形式要件的，不动产登记机构应当予以受理，受理后需对申请材料进行进一步的审核，决定是否办理不动产登记，如审核后认为存在不予登记情形的，需作出不予登记书面告知。本案当中，根据庭审查明情况，原告主张变更登记的主张依据系改制过程中形成的《产权交易书》，原告向被告提交了《产权交易书》等材料，被告认为案涉房产不属于原告，系国有房产，系对原告的变更登记进行了权属问题的实质审核，认为不应予以变更登记；但被告适用《不动产登记暂行条例》第十七条规定，以不符合受理条件决定不予受理，与其审查认定内容矛盾，属于适用法律依据错误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：……（二）适用法律、法规错误的……，故本院对案涉告知书依法予以撤销，同时判令被告对原告的申请依法重新作出处理。

因本案系对不予受理告知书行政行为的审查，关于原告请求被告直接履行将案涉三套房屋变更登记到原告名下的诉讼请求，需待被告重新对原告申请审查作出处理决定，故本案当中现无法直接进行审查处理，本院予以驳回。

综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：

一、撤销被告大连市不动产登记中心旅顺口分中心于2020年5月20日作出的《不动产登记不予受理告知书》；

二、驳回原告大***建筑设计有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费人民币50元，由被告大连市不动产登记中心旅顺口分中心负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审　判　长　岳　静

人民陪审员　郐　丽

人民陪审员　李玉清

二〇二〇年十一月十一日

书　记　员　高　玉