杭州市下城区机关事务中心与浙江海宏建筑设计研究有限公司、项健房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市下城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0103民初4590号

原告：杭州市下城区机关事务中心。住所地：杭州市下城区文晖路1号。

法定代表人：徐道友。

委托诉讼代理人：张继杰。

委托诉讼代理人：金盈，北京盈科（杭州）律师事务所律师。

被告：浙江海宏建筑设计研究有限公司。住所地：杭州市下城区流水苑51幢1-1室。

法定代表人：吕平。

委托诉讼代理人：洪跃，浙江启金律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡露平，浙江启金律师事务所实习律师。

被告：项健，男，1960年6月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。

原告杭州市下城区机关事务中心（以下简称区机关事务中心）为与被告浙江海宏建筑设计研究有限公司（以下简称海宏公司）、项健房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告区机关事务中心委托诉讼代理人张继杰、金盈，被告海宏公司委托诉讼代理人洪跃、胡露平，被告项健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告区机关事务中心向本院提出诉讼请求：1.被告海宏公司向原告支付拖欠房租金304000元及违约金355756元（以152000为基数，按日利率万分之五计算自2013年12月1日计算至2014年5月31日，共181日；以304000为基数，按日利率万分之五计算，自2014年6月1日起暂计算至2020年7月29日，共2250日，实际计算至被告付清全部款项之日止）；2.被告项健对被告海宏公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费及保全费由二被告共同承担。事实与理由：2011年10月28日，原告与被告海宏公司签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将坐落于下城区××路××弄××号××层××，建筑面积约600平方米的房屋租赁给被告海宏公司使用。租赁期限为2011年12月1日至2014年11月30日。被告海宏公司支付租金885000元，具体支付时间为：“2011年12月1日前支付143000元，2012年5月31日前支付143000元；2012年11月30日前支付147500元；2013年5月31日前支付14750元；2013年11月30日前支付152000元；2014年5月31日前支付152000元”。若被告海宏公司逾期付款，每日按逾期额的万分之五向原告支付违约金。合同到期后，被告海宏公司已归还房屋，但一直拖欠房屋租金共计304000元。经原告多次催讨，2020年6月22日，被告项健认可原告于2020年5月28日出具的联系函，对拖欠租金无异议。但二被告均未支付租金。综上所述，二被告拖欠租金的行为已严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告海宏公司答辩称：1.案涉《房屋租赁合同》出租人为下城区区级机关事务管理中心，后根据被答辩人提供的《关于同意杭州市下城区区级机关事务管理中心(下城区委、区政府接待中心)更名及相关机构编制事宜条调整的批套》中第一条“同意杭州市下城区区级机关事务管理中心(下城区政府接待中心)更名为“杭州市下城区机关事务管理中心(下城区委、区政府接待中心)”，故可知房屋租赁合同出租人更名为“杭州市下城区机关事务管理中心(下城区委、区政府接待中心)”,而被答辩人名称为“杭州市下城区机关事务中心”,其并非合同当事人,因此，被答辩人并非本案适格原告。其次,被答辩人提供的证据中也不能证明其有权出租案涉房屋,故原告不是本案适格的原告。2.答辩人未收到被答辩人所主张的部分工作联系函,其中包括被答辩人于2020年5月8日发出的工作联系函,答辩人更未对2020年5月8日工作联系函所称事实予以确认,该函与答辩人无任何联系。本案中答辩人仅收到被答辩人于2014年6月19日、2014年8月8日向答辩人发出的工作联系函,至于被答辩人所称的2015年12月8日、2016年12月6日向答辩人发出的工作联系函，被答辩人提供的这两份函件中并未盖有答辩人公章，据2014年6月19日、2014年8月8日这两份函件可知，答辩人一直遵守规范的市场交易规则，对收到的每份函件皆予以盖章确认，以免事后出现不可预见纠纷。因此，答辩人对2015年12月8日、2016年12月6日的这两份函件的真实性不予认可。被答辩人称曾于2020年5月28日向答辩人发函催要拖欠房租。然而,被答辩人提供的函件上未有答辩人公章，相反却是由有与本案无关的下城区建筑设计有限公司公章及其法定代表人项健签字确认。一方面，下城区建筑设计有限公司并不是合同当事人,也非合同受益人,其无权以答辩人名义对该函确认签收。另一方面，纵使项健作为答辩人股东，其持有股份仅占10%，无法代表答辩人对该函确认签收。而答辩人确未曾收到该函,也未曾对该函所涉内容予以公章或法定代表人签字确认,该函与答辩人无任何关系。3.本案被答辩人所主张的权利已超过法定诉讼时效,且无中断或者中止的特殊情形,法院应当驳回原告的诉讼请求。收到被答辩人于2014年6月19日、2014年8月8日向答辩人发出的工作联系函后,答辩人于2014年7月22日、2017年1月16日向被答辩人发出复函、申请报告，并2017年1月16日，在申请报告中提出“希望政府同意给予分期支付(十年)”的房租支付方案。但是,被答辩人收到申请报告后未就房租分期支付事项予以回复协商。答辩人认为该申请报告中的租金支付方案为要约邀请,虽提出一个租金分期支付的方案，但是具体支付方式并未明确,如房租是每月支付一部分抑或是每季度、每年度支付都未言明;针对答辩人发出的要约邀请，被答辩人未做任何回应，也未再向答辩人催要房租，直至案件起诉立案；因此，该要约邀请已失效。2017年1月16日直至起诉这一期间，被答辩人未向答辩人主张过任何权利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此,答辩人认为被答辩人所主张的权利已超过法定诉讼时效,法院应当驳回其诉讼请求。4.被答辩人无权要求答辩人支付逾期支付房租所产生违约金。根据被答辩人提供的各份函件,被答辩人均未提出主张违约金的请求,包括2020年5月28日最后一份函件,均未向答辩人主张违约责任,仅希望答辩人收到函件后沟通联系支付房屋租金,并依据《房屋租赁合同》第4条要求答辩人支付违约金,然而《房屋租赁合同》的第4条并非违约金条款,故被答辩人未曾向答辩人主张过任何违约金。因此，故被答辩人主张自2013年11月30日起的违约金已过法定诉讼时效，不应受到法律的保护。被答辩人无权要求答辩人支付相应违约金。综上所述,被答辩人非本案适格原告,且其主张的权利已超过法定诉讼时效,法律不保护怠于行使权利的人,被答辩人应当承受已超过法定诉讼时效的法律后果。

被告项健答辩称：1.项健不是适格的被告。首先，项健是被告海宏公司的股东之一，自2015年6月9日起，股权比例只有10%，是比例非常小的股东，而且项健的身份也只是股东，和原告签订房屋租赁合同的主体是海宏公司，项健与原告没有任何口头或者书面合同，故不是本案房屋租赁合同适格主体。其次，原告在起诉状中陈述项健认可2020年5月28日出具的联系函，对拖欠的租金无异议,该节事实无事实和法律依据，因原告出具的该份函件无法送达被告海宏公司，原告无奈找到项健，说这个函件让项健签收一下，项健当场表示现在只是海宏公司的小股东，不能代表海宏公司，无权签收，因原告知道项健在下城区还有一家公司，于是让项健以那家公司的名义盖个章，再让项健以法定代表人名义签个字就行了，迫于无奈，项健便这样做了，但项健是以杭州下城区建筑设计有限公司的法定代表人身份在盖章上签字，并不是以个人名义签字。而且下城区建筑设计公司签字该函件，仅代表下城区建筑设计有限公司收到了该函件而已，该函件的内容并没有陈述其他签收主体签字的需要承担连带担保责任，故项健无需对原告的房屋租赁合同的租金承担连带支付责任。2.原告主张租金已过三年的诉讼时效，且无中断或者中止的特殊情形，应当驳回原告的诉讼请求。根据原告提供的函件证据，原告的发函时间分别是2014年6月19日、2014年8月8日、2015年12月8日、2016年12月6日和2020年5月8日，其中2014年6月19日和2014年8月8日有被告海宏公司的盖章，2015年12月8日这份是项健签字的，但2015年12月8月项健已经不再是海宏公司的法定代表人了，无权代表被告海宏公司签字,所以原告的最后一份有效催讨租金函件时间为2014年8月8日，无论根据民法总则还是民法通则，原告主张租金及其他请求的诉讼时效已经过了法定时间，故请求驳回原告的全部诉讼请求。2017年1月16日，海宏公司向原告发送了一份申请报告,根据报告的内容,海宏公司是因为经营困难,向原告申请分期支付，希望原告能给予分期支付，但是至今未收到原告的任何回复，故该申请报告仅仅是一个要约邀请，而且原告未作出任何回应，故该份申请报告不能阻断原告主张租金的诉讼时效。3.根据原告提供的各份函件，原告均未提出主张违约金的请求，包括2020年5月28日最后一份函件，均未向被告海宏公司主张违约责任，只是希望海宏公司收到函件后沟通联系付款，但是根据原告提供的快递证据，可知海宏公司并未收到该函件。另外，原告在函件最后部分的陈述均为若未付款，则根据相关约定诉至法院，也未明确向被告海宏公司主张违约金等租金以外的其他请求，而且最后一份函件，原告是主张依据租赁合同第4条的约定产生高额违约金，但是租赁合同的第4条并非违约金条款，故更显示原告没有向被告海宏公司主张过违约金，故原告主张自2013年11月30日起的违约金已经过了诉讼时效，不应受到法律的保护。综上，因项健不是适格的主体，且原告的各项诉请已经过了诉讼时效，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

原告区机关事务中心向本院提交《房屋租赁合同》、2014年6月9日工作联系函、2014年8月8日工作联系函、2015年12月8日工作联系函、2016年12月6日工作联系函、2014年7月22日复函、2017年1月16日申请报告、2016年1月13日函、2020年5月28日工作联系函、海宏公司工商变更信息、关于机构改革涉及杭州市下城区机关事务管理中心机构编制事项调整的批复、关于同意杭州市下城区区级机关事务管理中心（下城区委、区政府接待中心）更名及相关机构编制事宜调整的批复、关于印发下城区国有资产监督管理办法的通知、关于印发下城区行政事业单位房产公开招租办法（试行）的通知、关于实行出租房产集中管理的通知、EMS快递单各1份。被告海宏公司、项健未向本院提交证据。经庭审质证，结合当事人的质证意见并经本院审核，除证据5因签收人身份未知难以确认外，本院确认原告其余证据的真实性，该些证据在本案的证明效力后文详细分析。

综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：

2011年11月1日，海宏公司（承租人、乙方）、下城区区级机关事务管理中心（出租人、甲方）签订的《房屋租赁合同》约定：房屋坐落于下城区××路××弄××号××层××，建筑面积约600平方米左右。租期2011年12月1日至2014年11月30日。租金总额885000元。乙方按半年支付房租，提前一个月支付，先付后用。乙方应在2011年12月1日前向甲方支付履约保证金30000元整。乙方必须按时向甲方缴纳租金及履约保证金，若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30天，视乙方根本违约，甲方有权解除本合同，乙方已付的履约保证金不予退还。

2014年6月19日，下城区区级机关事务管理中心向海宏公司发送《工作联系函》，主张海宏公司至2014年6月已拖欠房租款304000元，要求海宏公司尽快交纳。海宏公司次日签收后于7月22日复函称：因公司财务状况紧张，希望延缓房租款的交纳期限。8月8日，下城区区级机关事务管理中心向海宏公司发送《工作联系函》称：希望海宏公司在8月30日前交清拖欠房租款304000元。否则将根据租赁合同约定执行相关违约条款规定。海宏公司于8月15日签收该函件。2015年12月8日，下城区区级机关事务管理中心向海宏公司发送《工作联系函》称：希望海宏公司在2015年12月30日前交清拖欠房租款。否则将根据租赁合同约定执行相关违约条款规定诉至法院。项健于次日签收该函件。

2017年1月16日，海宏公司向原告发送《申请报告》，称海宏公司自2011年12月1日至2014年11月30日向该局租赁的办公用房，现总计304000元租金未支付。因受大环境影响，单位经济状况不好，希望政府同意给予分期支付（十年）。

2020年5月28日，区机关事务中心向海宏公司发送《工作联系函》，主张因海宏公司未交纳拖欠房租，已产生高额违约金，希望海宏公司立即联系付款事宜，否则将根据租赁合同相关约定诉至法院。该函件经杭州下城区建筑设计有限公司盖章、经项健签字签收。

另查明，2015年12月25日，杭州市下城区机构编制委员会下发文件，同意杭州市下城区区级机关事务管理中心更名为杭州市下城区机关事务管理中心。2019年6月28日，杭州市下城区委机构编制委员会下发文件，批复杭州市下城区机关事务管理中心更名为杭州市下城区机关事务中心。海宏公司成立于2004年3月24日，2015年6月9日，该公司法定代表人由项健变更为吕平，项健现为海宏公司股东，监事。

本院认为，根据下城区机构编制相关职能部门下发的案涉文件，下城区区级机关事务管理中心现已经更名为杭州市下城区机关事务中心，故案涉《房屋租赁合同》项下权利义务应由区机关事务中心承继，本案原告提起诉讼主体适格。原告区机关事务中心与被告海宏公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法有效。各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。在海宏公司与区机关事务中心之间的往来函件中，已经多次反映海宏公司尚欠区机关事务中心租金304000元的事实，海宏公司对此亦未提出异议，本院予以确认。关于海宏公司的诉讼时效抗辩意见，纵观海宏公司与区机关事务中心案涉函件往来，双方在往来函件中就海宏公司拖欠租金事宜多次进行确认，并就欠付租金的支付时间进行多次磋商。2017年1月16日，海宏公司向区机关事务中心发送《申请报告》，再次确认上述债务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但上述《申请报告》并无体现出确定的付款时间，海宏公司关于诉讼时效经过的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。海宏公司虽提出了十年分期付款的计划，但并无证据证明区机关事务中心予以同意。故区机关事务中心得以随时主张权利。关于违约金，区机关事务中心于2020年5月28日向海宏公司监事项健发送了《工作联系函》，但并无体现主张债权到期的意思表示。此后，区机关事务中心向本院提起诉讼，要求海宏公司支付租金等，本案副本材料于8月24日送达海宏公司，故本院酌情确定海宏公司从该日起按年利率6%支付原告区机关事务中心违约金。最后，关于项健在本案中是否应当承担责任，鉴于案涉函件、《房屋租赁合同》中并无体现项健同意承担连带责任的意思表示，根据合同的相对性，原告的该项请求无相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告浙江海宏建筑设计研究有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市下城区机关事务中心租金304000元；

二、被告浙江海宏建筑设计研究有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市下城区机关事务中心违约金（自2020年8月24日起按年利率6%计算至租金实际付清之日止）；

三、驳回原告杭州市下城区机关事务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费10398元，减半收取5199元，财产保全费3819元，两项合计9018元，由被告浙江海宏建筑设计研究有限公司负担4155元，由原告杭州市下城区机关事务中心负担4863元。

原告杭州市下城区机关事务中心于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告浙江海宏建筑设计研究有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。

审 判 员　　杨　政

二〇二〇年九月二十七日

代书记员　　施丽莎