上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行与被上诉人沈阳市于洪建筑勘察设计研究院、沈阳市于洪城建物业管理有限公司、沈阳于洪城建综合开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽01民终6506号

上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行，住所地沈阳市于洪区沈大路19号。

负责人：王先忠，该行行长。

委托诉讼代理人：张盛宝，该行员工。

委托诉讼代理人：刘大鑫，该行员工。

被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪建筑勘察设计研究院，住所地沈阳市于洪区黄海路**号。

法定代表人：方兴，该院院长。

委托诉讼代理人：张军贵，辽宁东来律师事务所律师。。

被上诉人（原审被告）：沈阳于洪城建综合开发有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。

法定代表人：张社想，该公司总经理。

委托诉讼代理人：纪广民，男，1972年5月28日出生，汉族。

被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。

法定代表人：纪广民，该公司总经理。

上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行（以下简称“于洪支行”）与被上诉人沈阳市于洪建筑勘察设计研究院(以下简称“勘察设计院”)、沈阳市于洪城建物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)、沈阳于洪城建综合开发有限公司(以下简称“城建公司”)案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

于洪支行上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11838号民事判决，依法改判驳回被上诉人勘察设计院的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人勘察设计院承担。事实与理由：一、被上诉人勘察设计院不是案外人异议之诉的合法权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案涉案房屋权利人为被上诉人城建公司，而非被上诉人勘察设计院，且涉案房屋已于2015年2月9日办理了抵押登记，上诉人于洪支行执行涉案房屋有充分的事实和法律依据。二、被上诉人勘察设计院对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，首先，勘察设计院虽提交了《房屋转让协议书》，但并未办理物权备案及登记手续，不具有对抗第三人的效力，并且是否存在真实的房屋买卖基础关系不得而知。其次，一审法院仅凭“采暖费由被上诉人缴纳”即认定实际占有显然是不妥的，因为“实际占有”是以交付为前提，而勘察设计院并未从权利人城建公司处办理交付手续，不具有实际占有的合法基础。再次，一审法院仅凭收据即认定勘察设计院“缴纳了全部购房款”显然是不妥的，因为从证据上显示，2007年1月购房款项金额为1,242,610元，大额资金交易无转款凭证，无正规发票，仅凭收据来认定购房款已经全部支付，是不符合常理的。最后，一审法院仅凭“2007年5月10日开始先后9次办理了他项权利登记”为由认定勘察设计院办理房屋更名过户手续存在法律障碍，不属于勘察设计院自身原因未办理过户登记，显然是没有法律依据的。按照勘察设计院所述，其于2007年1月29日签订《房屋转让协议书》，3月23日交付1242610元，2007年5月10日该房屋办理了他项权利登记，这其中有近两个月时间，勘察设计院并未办理过户登记，且10余年来，勘察设计院未对上述房屋他项权利提出异议或提出城建公司退还购房款或承担不能过户违约责任的要求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。

勘察设计院辩称：一、其有权提出执行异议之诉。2007年1月29日，勘察设计院与城建公司签订了《房屋转让协议书》，支付了全部购房款1,242,610元（包括社区一层车库5万元）。至今已实际占有使用该房屋十多年,于洪支行与物业公司、城建公司签订的《借款合同》及《抵押合同》以及申请法院执行的行为，损害了勘察设计院的合法权益，勘察设计院依据民事诉讼法第227条规定提出执行异议，符合法律规定。二、一审判决不得执行涉案房屋正确。1.2007年1月29日，勘察设计院与城建公司签订《房屋转让协议书》合法有效，且签订于于洪支行与物业公司、城建公司签订的《借款合同》、《抵押合同》及法院查封之前。2.《房屋转让协议书》签订后，勘察设计院即实际占有该房屋，至今已过去十多年，且每年按期缴纳采暖费。于洪支行认为一审法院仅凭采暖费即认定实际占有不妥，但并未提出相反证据，且每年缴纳采暖费而不使用涉案房屋，是不符合常理的。况且勘察设计院还有其他证据（如订报纸、办理固定电话的相关凭证等）可以证明在于洪区人民法院查封前，早已合法占有使用涉案房屋。3.2007年3月23日，勘察设计院向城建公司支付了全部购房款1,242,610元（包括社区一层车库5万元），城建公司为勘察设计院开具了收款收据。法律并未禁止购房款不得以现金支付。如果按照于洪支行的逻辑，收款收据不能证明已经支付全部购房款，那么在勘察设计院已实际占有使用涉案房屋十多年的情况下，城建公司一直未提出异议，也未要求勘察设计院支付房款，才是不符合常理的。4.《房屋转让协议书》约定城建公司负责在二年内办理房产证事宜，但从2007年5月10日开始，涉案房屋先后办理了9次他项权利登记，办理更名过户存在法律障碍，城建公司也承认向勘察设计院隐瞒了已办理房屋产权证的实情，拖至今日未办理房产证，非勘察设计院原因造成。三、于洪银行的抵押行为非善意。于洪支行作为金融机构，与城建公司签订抵押合同的前提是进行抵押物评估，根据《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定，于洪支行应对估价对象进行实地查勘，涉案房屋大楼进门处及2层、3层、5层墙上均标明了不同的单位名称，于洪支行在签订抵押合同时，没有对勘察设计院所在楼层内部状况进行拍摄，其抵押行为非善意，抵押合同涉及勘察设计院房屋的部分应为无效。四、本案与沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民终260号案件（案涉房屋为沈阳市于洪区渤海路26-6号楼2层）事实及争议焦点相同，在该案已经支持了案外人的情况下于洪支行仍提起上诉，属藐视事实和法律的行为。综上，请求依法驳回于洪支行的上诉请求。

城建公司辩称：没有意见，尊重法院判决。

物业公司辩称：没有意见，尊重法院判决。

勘察设计院向一审法院起诉请求：1、依法确认位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼5-6层，面积463.1平方米的房屋归原告所有，并由被告城建公司协助办理更名过户手续；2、依法确认被告于洪支行在与被告城建公司签订的《抵押合同》中5-6层，面积463.1平方米房屋的抵押部分无效；3、依法判决解除对位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼5-6层，面积463.1平方米房屋的查封，停止评估拍卖；4、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实:原告勘察设计院与被告城建公司于2007年1月29日签订了《房屋转让协议书》，合同约定：城建公司将位于沈阳市于洪区渤海路26-6号5-6层作价1,192,610元的房屋（共计463.1平方米）及社区一层作价5万元的车库使用权转让给原告。2007年3月23日，被告城建公司为原告开具收取房款1,242,610元的收据。从2007年起至今，沈阳市于洪区渤海路26-6号5-6层的采暖费一直由原告勘察设计院缴纳。

2015年2月9日，被告于洪支行与被告物业公司签订《借款合同》一份，合同约定：被告物业公司向被告于洪支行贷款500万元，用于购买水泥、砂石，贷款期限自2015年2月9日起至2016年1月20日止。同日，被告于洪支行与被告城建公司签订了《抵押合同》，约定被告城建公司对此笔贷款提供抵押担保，抵押物为该公司所有的位于沈阳市于洪区渤海路26-6号，建筑面积1508.6平方米的办公楼，并于2015年2月10在沈阳市房屋登记中心办理了抵押权登记（房屋他项权利人：于洪支行。权利证号：沈房他证中心字第150065**号）。

2016年7月12日，被告于洪支行以被告物业公司、被告城建公司未履行还款义务为由将其诉至法院，经调解双方达成如下协议：一、物业公司于2016年9月10日前一次性偿还于洪支行借款本金4,796,987.85元及截止至2016年6月7日利息235,929.69元，2016年6月8日至还清之日止的利息按双方合同约定的逾期贷款利率计算（具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）；二、于洪支行对城建公司抵押的财产享有优先受偿权。抵押财产为位于沈阳市于洪区渤海路26-6号房产（登记所有权人为城建公司、建筑面积1508.6平方米，权利证号：沈房他证中心字第150065**号）。

被告物业公司及被告城建公司未按沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初9243号调解执行，被告于洪支行向于洪区法院申请强制执行。在执行过程中，原告勘察设计院向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2017年9月7日向原告送达了(2017)辽0114执异110号执行裁定书，裁定驳回勘察设计院的异议。原告勘察设计院不服此执行裁定，于2017年9月19日向原审法院提起执行异议之诉。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。勘察设计院与城建公司于2007年1月29日签订的《房屋转让协议书》系勘察设计院与城建公司的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对勘察设计院与城建公司均具有法律约束力。案涉《房屋转让协议书》签订于于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，故属于于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

勘察设计院提供的证据可以证明勘察设计院与2007年1月实际占有案涉房屋，早于于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，属于勘察设计院在于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前已合法占有该不动产。

勘察设计院提供的收款收据可以证明勘察设计院已支付案涉房屋全部价款。

案涉房屋于2006年12月6日取得所有权人为城建公司的产权证书，该房屋于2007年5月10日开始设定他项权利登记，先后办理了9次他项权利登记。则勘察设计院未办理案涉房屋的产权更名过户手续系存在法律障碍，不属于买受人（勘察设计院）的自身原因未办理过户登记。

综上，勘察设计院请求解除对案涉房屋的查封、停止执行的观点于法有据，应予支持。

关于勘察设计院请求确认案涉房屋所有权的观点，因案涉房屋未更名过户，故该项请求不予支持。

关于勘察设计院请求城建公司办理更名过户的请求，与本案执行异议之诉一案不属于同一法律关系，不予支持。

关于勘察设计院请求确认于洪支行与城建公司签订的《抵押合同》无效的观点，无事实依据，不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区渤海路26-6号5-6层436.1平方米房屋的执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费15,983.5元，由被告于洪支行承担。

本院二审期间，上诉人提交涉案房屋产权证复印件，用以证明2-6层的所有权人是同一个单位，该房屋具有不可分割性。勘察设计院对其真实性无异议，但认为正是因为上诉人非善意的抵押行为才导致该房屋到现在还没有分割，实务操作中是可以分割的。城建公司、物业公司对该证据均无异议。

二审期间，勘察设计院提交两组证据。第一组证据：1.证明及辽宁省分公司电信业专用发票，用以证明被上诉人电话024-2534****开户时间为1997年2月20日，于2006年9月迁移至于洪区渤海路26-6号5楼，即涉案房屋，且一直交费使用至今。2.物业公司开具的发票，用以证明被上诉人2007年7月20日向物业公司支付了涉案房屋的水费、电费；2007年7月25日向物业公司支付了涉案房屋2007年1月1日至2007年6月30日的物业费。3.订报发票，用以证明被上诉人从2006年12月起即订购各种报纸，送报地址为于洪区渤海路26-6号。4.剪贴发票及销售发票，用以证明被上诉人于2007年1月即购买电脑、票据柜、水箱配件等。5.淘宝网交易详情，用以证明从2007年起，被上诉人员工从淘宝网购物的送达地址为于洪区渤海路26-6号。上述证据均予以证明被上诉人从2007年1月起即实际占有使用涉案房屋，早于上诉人的抵押行为，本案属于先占后抵。6.会计凭证，用以证明在案涉房屋设定抵押权前该公司即已缴纳了房产税，已经实际占有涉案房屋。第二组证据：城建公司出具的情况说明、抵押清单及上诉人提供的房地产估价报告，用以证明被上诉人一直要求城建公司办理过户手续，但从2007年5月10日起，包括涉案房屋在内的2-6层房屋先后经过了9次抵押，根本无法办理过户手续。同时还用以证明上诉人于洪支行的抵押行为非善意。最后一次是先抵押（2015年2月9日），后出具估价报告（2015年2月10日）。于洪支行对于第一组证据认为，1.对于勘察设计院提供的证明真实性、关联性、合法性均有异议。电话号码及地址、电信业专用发票与是否实际占有并没有直接的因果关系，该证明并不能当然的证明勘察设计院实际居住在该争议房产。2.抵押权设定时间为2007年5月10日，水、电费发票时间为2007年7月20日，在上诉人抵押权生效之后。更令人质疑的是物业费是2007年7月25日补交物业费，有与其他被上诉人恶意串通之嫌。况且补交物业费的时间在抵押权形成之后。对证据3、4、5真实性、关联性、合法性均有异议。上述证据只能证明勘察设计院方便在此地点接收货物或订货给其他人，与是否在此占有该房屋没有直接因果关系。对于勘察设计院提供的证据6不予认可。对于第二组证据《情况说明》真实性、关联性、合法性均有异议，上诉人怀疑勘察设计院与城建公司有恶意串通之嫌，并已经申请对二被上诉人的买卖合同做时间形成的鉴定及调取证据申请。另外城建公司有骗取贷款之嫌，涉及到刑事犯罪，请法院依法移送到公安机关调查。案涉房屋做了9次抵押，长达10余年，勘察设计院并没有对诉争房屋提出异议，怠于行使自己的权利，且给上诉人造成不可弥补的损失。城建公司与物业公司对上述证据均无异议。

二审期间，上诉人于洪支行对《房屋转让协议书》的形成时间申请鉴定，本院通过摇号方式委托辽宁仁和司法鉴定中心对其申请事项进行鉴定。2018年11月30日，该鉴定中心作出鉴定结论为：1.检材上“甲方”处“沈阳于洪城建综合开发有限公司”印章印文的形成时间无法确定。2.检材上打印字迹的形成时间不具备检验条件。3.检材上的“四、甲方负责……事宜”书写字迹、“纪兆发”、“方兴”签名字迹形成时间鉴定无法得出准确鉴定意见。于洪支行对鉴定结论不予认可。勘察设计院、城建公司与物业公司对鉴定结论无异议。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，原审时勘察设计院提供了其与城建公司于2007年1月29日签订的《房屋转让协议书》，虽然于洪支行否认《房屋转让协议书》的真实性，并对该协议书的形成时间申请鉴定，但因鉴定结论对该协议书的形成时间无法得出准确鉴定意见，故不能否定该协议书的真实性，因此本院认定在于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，勘察设计院与城建公司即已签订合法有效书面买卖合同。

勘察设计院提供的证据能够证明其于于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，即已合法占有该不动产。

勘察设计院提供的收款收据可以证明勘察设计院已支付案涉房屋全部价款。上诉人二审期间申请本院调取勘察设计院与城建公司之间、勘察设计院与物业公司之间2007年1月1日至今的资金往来账问题，因不属于法院调取范围，本院不予支持。

案涉房屋于2006年12月6日取得所有权人为城建公司的产权证书，该房屋于2007年5月10日开始设定他项权利登记，先后办理了9次他项权利登记，勘察设计院未办理案涉房屋的产权更名过户手续系存在法律障碍，不属于勘察设计院的自身原因未办理过户登记。

综上所述，沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15,983.5元，由上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　孙　悦

审 判 员　　王　虹

审 判 员　　单　立

二〇一八年十二月二十八日

法官助理　　唐　屾

书 记 员　　石胜男

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。