威海泰昌房地产开发有限公司、某某等房地产开发经营合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省威海市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)鲁10执异79号

异议人：威海泰昌房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区齐鲁大道88号。

法定代表人：赵锦庄，董事长。

委托诉讼代理人：李云平，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙淑燕，威海泰昌房地产开发有限公司员工。

被申请人：***，男，1953年3月2日出生，汉族，住荣成市。

被申请人：山东东鲁建筑设计研究院有限公司，住所地山东省威海市环翠区金线顶路-28号。

法定代表人：于博文，总经理。

委托诉讼代理人：鞠远珍，公司顾问。

以上二被申请人共同委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。

本院在审理山东东鲁建筑设计研究院有限公司、***与威海泰昌房地产开发有限公司房地产合作开发合同纠纷一案中，威海泰昌房地产开发有限公司对保全裁定实施过程中的查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人威海泰昌房地产开发有限公司请求：纠正错误的查封行为，将查封的涉案不动产第一层置换为第三层。事实与理由：一、查封异议人涉案之外的其他财产是错误的。异议人认为，法院保全查封异议人的财产，应是与本案案情相关的财产，不应该查封异议人的其他财产。与本案有关的财产是双方合作开发的位于荣成市刘家小区所建设的房屋，法院查封异议人名下的位于威海市不动产，属于查封错误。二、查封的财产价值严重超出4000万的标的额。异议人称，其名下的位于威海市的评估价值为7301万元，法院还将该不动产四层也一并查封，查封价值严重超出案件标的额；三、查封的第一层共有106户承租户，经营方式为小商品摊位经营，查封行为必然损害承租人的利益。异议人称，在第一层的106户承租人中有40户将其所承租的房屋用于银行抵押借款，若承租人知晓涉案房屋被法院查封等情况，势必会影响租赁户资金周转及正常经营。综上，请求将查封标的物由威海市不动产第一层置换为该不动产的第三层。

异议人围绕其异议请求提交了3份评估报告复印件，该三份报告是异议人为办理银行贷款单方委托评估公司作出的：1、山东大地房地产土地估价有限公司于2018年4月11日作出的《房地产抵押估价报告》。报告记载，估价对象为涉案不动产的第一层，建筑面积：4244.81平方米；用途：经营；估价结果：抵押价值7301万元；单价：17200元/平方米。2、山东大地房地产土地估价有限公司于2018年10月15日作出的《房地产抵押估价报告》。报告记载，估价对象为涉案不动产的第三层，建筑面积：4174.51平方米；用途：经营；估价结果：抵押价值3965万元；单价：9500元/平方米。3、威海英华资产评估房地产估价有限公司于2019年6月6日作出的《房地产抵押估价报告》。报告记载，估价对象为涉案不动产的第2层，建筑面积：4672.29平方米；用途：经营；估价结果：抵押价值6303.1万元；单价：14900元/平方米。

本院查明，本院在审理山东东鲁建筑设计研究院有限公司、***与威海泰昌房地产开发有限公司房地产合作开发合同纠纷一案中，山东东鲁建筑设计研究院有限公司于2021年5月17日提出申请，请求对威海泰昌房地产开发有限公司的财产进行保全。经审查，该申请符合法律规定，本院于2021年5月18日作出（2021）鲁10民初72号民事裁定书，裁定查封、冻结威海泰昌房地产开发有限公司的财产4000万元，包括银行存款、同等价值房产或其他财产。本院在实施过程中查明，被保全人有登记在其名下的位于威海市不动产一宗，共四层，性质为商用综合楼，第一至三层为经营用房，第四层为办公用房。因第二、三层已设定抵押，故本院将第一、四层查封。

本院认为，本案争议焦点为：本院在保全实施中查封的标的物价值是否明显超标的额、查封行为是否错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，首先，本院依据（2021）鲁10民初72号民事裁定书查封登记在被申请人名下的财产，查封行为不违反法律规定。其次，本案在诉讼中，异议人应承担的债权额尚不确定；异议人提交的不动产评估报告系单方委托评估机构所作，评估的价值时点分别为2018年4月11日、2018年10月15日，评估报告已经过期两年以上，上述价值时点标的物的抵押价值不能视为该标的物当前的市场价值，且因房地产市场波动较大，亦不具有参考价值。再次，该不动产第二、三层已设定抵押，其变现价值贬低。因此，不能据此认定本院的查封明显超出标的额。关于查封将损害该不动产上承租人的利益，威海泰昌房地产开发有限公司主体不适格，本院不予审查。综上，异议人威海泰昌房地产开发有限公司的异议请求缺乏事实依据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回异议人威海泰昌房地产开发有限公司的异议请求。

当事人、利害关系人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。

审 判 长　　梁　伟

审 判 员　　孙文强

审 判 员　　郭庆文

二〇二一年八月三十一日

法官助理　　张云梅

书 记 员　　孙晓静